Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 17. október 2002.

17.10.2002

Fimmtudaginn 17. október 2002 var í Matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 3/2002

 

Hannes Adolf Magnússon

gegn

Leirárgörðum ehf.

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

ú r s k u r ð u r :

 

 

I.  Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:

 

Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu, Helgi Jóhannesson, hrl., formaður, Ragnar Ingimarsson, verkfræðingur og Kristinn Gylfi Jónsson, viðskiptafræðingur og bóndi, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

 

 

II.  Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnámsins:

 

Með matsbeiðni dags. 20. júní 2002 fór Hannes Adolf Magnússon, kt. 240676-4279, Eystri-Leirárgörðum, Leirár- og Melahreppi, (matsbeiðandi) þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur á verðmæti eignarhluta Leirárgarða ehf., kt. 410999-2779, Kaplahrauni 1, Hafnarfirði, (matsþoli)  í jörðinni Eystri-Leirárgörðum.

 

Matsbeiðanda var með bréfi Landbúnaðarráðuneytisins dags. 13. maí 2002 veitt heimild til að leysa til sín eignarhluta matsþola í jörðinni Eystri-Leirárgörðum.   Þar sem ekki hefur náðst samkomulag með aðilum um greiðslu fyrir eignarhlutann var máli þessu vísað til matsnefndarinnar með vísan til 14. gr. jarðalaga nr. 65/1976.

 

Jörðin Eystri-Leirárgarðar er 244,4 ha. að stærð, þar af eru 37,4 ha. ræktað land.   Matsþoli er eigandi að 1/3 hluta jarðarinnar auk þess sem hann er eigandi að 84 m² viðbyggingar við fjós sem stendur á jörðinni.

 

Innlausnarheimildin og matsandlagið er ágreiningslaust með aðilum.

 

 

III.  Málsmeðferð:

 

Málið var fyrst tekið fyrir hjá Matsnefnd eignarnámsbóta miðvikudaginn 17. júlí 2002.  Af hálfu matsbeiðanda var matsbeiðni lögð fram auk fylgiskjala.  Málinu var að því búnu frestað til fimmtudagsins 29. ágúst 2002 til vettvangsgöngu.

 

Af óviðráðanlegum orsökum þurfti að fresta vettvangsgöngunni þann 29. ágúst 2002 og var málið næst tekið fyrir föstudaginn 13. september 2002.  Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar.  Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu matsbeiðanda til 23. september 2002

 

Mánudaginn 23. september 2002 var málið tekið fyrir.  Af hálfu matsbeiðanda var lögð fram greinargerð ásamt fylgiskjölum.  Málinu var að því búnu frestað til 30. september 2002 til framlagningar greinargerðar af hálfu matsþola.

 

Að beiðni matsþola var fyrirtökunni þann 30. september 2002 frestað og var málið næst tekið fyrir þann 8. október 2002.  Af hálfu matsþola var lögð fram greinargerð auk fylgigagna.  Það var samdóma álit matsnefndar og lögmanna aðila og ekki væri þörf á munnlegum flutningi málsins fyrir matsnefndinni og var málið því tekið til úrskurðar að framlagningu gagna lokinni.

 

 

IV.  Sjónarmið matsbeiðanda:

 

Af hálfu matsbeiðanda er þess krafist að eignarhluti matsþola í jörðinni Eystri-Leirárgörðum verði ekki metinn hærra verði en kr. 3.000.000-.

 

Matsbeiðandi kveðst hafa óskað eftir því við landbúnaðarráðuneytið þann 20. júlí 2001 að honum yrði heimilað að leysa til sín eignarhluta matsþola í jörðinni og var honum með bréfi landbúnaðarráðuneytisins dags. 13. maí 2002 heimiluð innlausn.  Í innlausnarbréfi ráðuneytisins hafi jafnframt verið tekið fram að næðist ekki samkomulag um verð á hinum innleysta eignarhluta skyldi um mat og greiðslu bóta fara eftir ákvæðum laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.  Matsbeiðandi kveður tilraunir til að ná samkomulagi við matsþola um verð fyrir hinn innleysta eignarhluta ekki hafa skilað neinum árangri og því hafi málinu verið vísað til Matsnefndar eignarnámsbóta.

 

Matsbeiðandi kveðst hafa unnið við búskap á jörðinni frá blautu barnsbeini, fyrst ásamt foreldrum sínum og síðan föður sínum.  Frá því hann keypti helming jarðarinnar tók hann við sauðfjárbúskap á jörðinni, en faðir hans hefur annast mjólkurframleiðsluna og hafa þeir stundað búskap saman síðan og er ætlun þeirra að halda því áfram svo fremi þeir geti nýtt alla jörðina.  Að mati matsbeiðanda og það forsenda þess að  unnt sé að stunda áfram landbúnaðarframleiðslu á jörðinni að hægt sé að nýta jörðina alla til þess.

 

Matsbeiðandi bendir á að fasteignamats umrædds jarðarhluta sé 1.447.000- og með hliðsjón af því að  og sölu sambærilegra jarða í sveitarfélaginu sé hann tilbúinn til að greiða kr. 3.000.000- fyrir hinn innleysta jarðarhluta.

 

Matsbeiðandi bendir á að jörðin Eystri-Leirárágarðar sé einungis 244,4 ha. að stærð og ræktað land sé einungis 37,9 ha.  Matsbeiðandi hafi því þurft að leigja viðbótartún.  Matsbeiðandi kveðst ásamt föður sínum hafa kostað ræktun túna.  Að auki bendir matsbeiðandi á að hluti matsþola í fjósi sé skýrlega afmarkaður, en umrædd viðbygging sé í slæmu ásigkomulagi og þarfnist verulegra endurbóta við. 

 

Varðandi staðhæfingar matsþola um jarðhitaréttindi á jörðinni tekur matsbeiðandi fram að hlunnindi jarðarinnar séu í óskiptri sameign með Vestri-Leirárgörðum.  Kveður matsbeiðandi jarðhitasvæði það sem matsþoli fjallar um í greinargerð sinni að langstærstum hluta í eigu Leirár og Hávarðstaða.  Jafnframt þurfi að hafa í huga að heita vatnið í jarðhitasvæðinu við Leirá sé kalkríkt ölkelduvatn með mikla kalkútfellingu og því fylgi mikill kostnaður vegna aukins viðhalds.  Vegna umfjöllunar um borholu í landi Vestri og Eystri-Leirárgarða í greinargerð matsþola þykir matsbeiðanda rétt að taka fram að umrædd borhola gefi 30 mínútulítra af heitu vatni og hitastig við íbúðarhús að Eystri-Leirárgörðum sé aðeins 45-48 gráður eftir úrkomu.

 

Þá hafnar matsbeiðandi því að verð á spildu úr landi Hafnar gefi vísbendingu um verðmæti lands að Eystri-Leirárgörðum.  Skipulögð sumarhúsabyggð við Ölver liggi að þeirri spildu. Kaupverð hennar hljóti því að vera hærra af þeim sökum enda auðveldara gagnvart skipulagi og öðrum kostnaði sem fylgir skipulagsvinnu að stækka sumarhúsabyggð sem þegar er fyrir.  Þá bendir matsbeiðandi á að Magnús Leópoldsson lögg. fasteignasali hafi ekki skoðað hina innleystu landspildu og að mat það sem lagt hefur verið fram hafi verið unnið að beiðni matsþola.

 

 

V.  Sjónarmið matsþola:

 

Af hálfu matsþola er þess krafist að hlutur hans í jörðinni Eystri-Leirárgarðar verði metinn að minnsta kosti  kr. 13.000.000-.  Að auki krefst matsþoli málskostnaðar úr hendi matsbeiðanda að fjárhæð kr. 462.262-.

 

Matsþoli kveðst vera eigandi að 1/3 hluta jarðarinnar Eystri-Leirárgarða.  Jörðin sé alls 244,4 ha. að stærð, þar af 37,4 ha. ræktað land.  Þá kveðst matsþoli einnig vera eigandi að viðbyggingu við fjós sem samtals er 84 m² að stærð auk þess sem hann á hlutdeild í lax- og silungsveiðihlunnindum í ánni Leirá.  Þá kveður matsþoli jarðhitaréttindi fylgja eignarhluta hans í jörðinni.

 

Matsþoli bendir á að skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar skuli fullt verð koma fyrir hlut sem eignarnám er gert í.  Samkvæmt hefðbundnum sjónarmiðum við verðlagningu eigna sé rétt, við mat á því hvað teljist fullt verð í skilningi stjórnarskrárákvæðisins, að líta til þess hvert sé líklegt söluverðmæti eignarinnar, notagildi hennar eða hver kostnaður sé fyrir matsþola að útvega sér sambærilega eign.  Telur matsþoli að beita eigi þeirri reglu sem hagsstæðasta niðurstöðu gefi fyrir matsþola og í því tilviki sem hér sé til umfjöllunar komi sjónarmiðið um söluverð eitt til álita.

 

Matsþoli vísar til tveggja verðmata Magnúsar Leópoldssonar lögg. fasteignasala, sem lögð hafa verið fram í málinu.  Hið fyrra er frá 1996 en hið síðara frá 2002.  Matsþoli kveður eignarhlutann hafa tekið miklum breytingum á þeim tíma sem leið á  milli þessara tveggja mata Magnúsar.  Við fyrra matið tilheyrði t.a.m. framleiðsluréttur í mjólk eignarhluta matsþola.  Niðurstaða þess mats var kr. 17.000.000-.  Matsþoli kveður hið yngra mat gefa góða mynd af því sem fást myndi fyrir jörðina á almennum markaði.  Niðurstaða þess mats er að verðmæti eignarhlutans sé kr. 10.000.000- í því ástandi sem eignarhlutinn er núna.  Frávik telur matsmaður geta numið 5-10% til hækkunar eða lækkunar.

 

Matsþoli bendir sérstaklega á að í mati Magnúsar Leópoldssonar sé ekki gert ráð fyrir jarðhitaréttindum sem fylgi jörðinni.  Óumdeilt sé að mikill jarðhiti sé á svæðinu.  Skv. 3. gr. laga um rannsókn og nýtingu á auðlindum í jörðu nr. 57/1998 fylgi eignarlandi eignarréttur að auðlindum í jörðu.  Beri því að taka sérstakt tillit til jarðhitans í jörðinni og nýtingarmöguleika hans við mat á eignarhluta matsþola.

 

Matsþoli kveður að um eitt jarðhitasvæði sé að ræða á Leirárgörðum og að vatnskerfið sé um 60-85 gráðu heitt.  Borhola á svæðinu hafi verið notuð lengi til upphitunar á skóla og fleiri húsum.  Aðeins sé nýtt það sem renni úr holunni af sjálfsdáðum og yfirgnæfandi líkur séu á því að jarðhitakerfið standi undir meiri nýtingu með dælingu vatns úr borholunum.  Matsþoli vísar að öðru leyti til gagna sem hann hefur lagt fram í málinu en það eru m.a. greinarerð Stapa jarðfræðistofu um Jarðhitann við Leirá frá 16. ágúst 1990, þrepaprófun holu 1 á Leirá í Leirársveit unna af Orkustofnun 1990, greinargerð Orkustofnunar um staðsetningu borholu í Leirárgörðum í Borgarfirði frá 1990 auk bréfa orkustofnunar til Magnúsar Hannessonar Eystri-Leirárgörðum dags. 3. mars 1988 og 30. mars 1990.

 

Matsþoli kveður erfitt að festa hendur á hvers virði jarðhitaréttindin séu.  Það komi í hlut matsnefndarinnar að leggja endanlegt mat á það.  Þó liggi fyrir að nú þegar sé unnt að nýta borholu til að hita úr í nágrenninu, en sú hola gæti staðið undir meiri nýtingu.  Því megi leiða líkur að því, skv. framlögðum gögnum, að verulegir möguleikar séu á notkun jarðhita á svæðinu, enda hafi verið talin sérstök ástæða til að leggja út í margvíslegar rannsóknir á jarðhitanum þarna í gegnum tíðina.  Því liggi fyrir að matsþoli sé að missa af mikilsverðum réttindum sem hefðu getað veitt honum verulegar tekjur í framtíðinni ef ekki hefði komið til innlausnar gegn hans vilja.

 

Matsþoli mótmælir sérstaklega því sjónarmiði og kröfu matsbeiðanda að hinn innleysti jarðarhluti verði einungis metinn á kr. 3.000.000-.  Þá mótmælir matsþoli sérstaklega þeirri staðhæfingu matsbeiðanda að engin hlunnindi fylgi jörðinni og bendir í því sambandi á að hlutdeild í lax- og silungsveiðirétti fylgi eignarhluta matsþola.  Þá mótmælir matsþoli sérstaklega þeirri staðhæfingu matsbeiðanda að hlutdeild hans í fjósi á jörðinni sé illa farinn og í niðurníðslu, enda sé sá hluti fjóssins í fullri notkun svo sem sjá mátti á vettvangsgöngu. 

 

Matsþoli bendir á að jörðin sé sérstaklega vel staðsett, ekki síst eftir tilkomu Hvalfjarðargangnanna sem hafði í för með sér mikla verðhækkun og aukna eftirspurn eftir jörðum á þessu landsvæði.  Bendir matsþoli sérstaklega á að 54 ha. spilda úr jörðinni Höfn í Leirár- og  Melahreppi hafi verið seld án allra hlunninda á kr. 6.000.000- í maí sl.

 

 

VI.  Niðurstaða matsnefndarinnar:

 

Stærð og lega jarðarinnar Eystri-Leirárgarða, Leirár- og Melahreppi er ágreiningslaus með aðilum.  Þá er einnig ágreiningslaust að matsþoli er eigandi 1/3 jarðarinnar auk 84 m² viðbyggingar við fjós sem stendur á jörðinni.  Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður.  Þá hafa aðilar lagt fram greinargerðir og fleiri gögn auk þess sem matsnefndin hefur framkvæmt sjálfstæða könnun á nokkrum atriðum varðandi matið.

 

Eystri-Leirárgarðar er 244,4 ha. að stærð, þar af er ræktað land 37,4 ha.  Hlutdeild matsþola í jörðinni telst því 81,47 ha., þar af ræktað land 12,47 ha.  Fallist er á það með matsþola að jörðin liggi á svæði sem hefur síðustu ár farið hækkandi í verði m.a. vegna nálægðar við þéttbýlið á Reykjavíkursvæðinu.  Ljóst þykir að tilkoma Hvalfjarðargangna hefur þar sitt að segja.  Jörðin er grasi vaxin að mestu og liggur lágt yfir sjávarmáli sem gerir hana ákjósanlega til hvers konar frístundar- og landbúnaðarnota.  Af framlögðum gögnum má ráða að jarðhiti er á svæðinu þó óvissa sé um kostnað og  hagkvæmni þess að ráðast í framkvæmdir við nýtingu á honum.  Allt að einu þykir matsnefndinni ljóst að jarðhitinn á svæðinu er til þess fallinn að auka eftirspurn eftir landinu.  Ekki verður séð að lax- og silungsveiðihlunnindi jarðarinnar hafi gefið nokkrar tekjur í gegnum tíðina.  Með hliðsjón af framangreindu þykir hæfilegt verð fyrir hið innleysta land vera kr. 8.500.000-, miðað við staðgreiðslu.

 

Svo sem að framan greinir er matsþoli einnig eigandi að 84 m² viðbyggingar við fjós sem stendur á jörðinni.  Eftir skoðun á vettvangi þykir matsnefndinni ljóst að eignarhlutinn þarfnist nokkurrar viðgerðar þrátt fyrir að hægt sé að nýta bygginguna.  Að áliti matsnefndarinnar er raunhæfur byggingakostnaður húss af þessari tegund kr. 80.000- pr. m².  Ekki þykir óraunhæft að afskrifa eignarhlutann um 70% miðað við ástand hans og þykir því hæfilegt innlausnarverð fyrir hlut matsþola í fjósinu vera kr. 2.000.000-.

 

Með vísan til þess sem að framan greinir skal matsbeiðandi, Hannes Adolf Magnússon, kt. 240676-4279, Eystri-Leirárgörðum, Leirár- og Melahreppi, greiða matsþola,  Leirárgörðum ehf., kt. 410999-2779, Kaplahrauni 1, Hafnarfirði, kr. 10.500.000- í innlausnarverð fyrir eignarhlut matsþola í jörðinni Eystri-Leirárgörðum, Leirár- og Melahreppi.  Þá skal matsbeiðandi greiða matsþola kr. 462.262- vegna þess kostnaðar, sem matsþoli hefur haft af rekstri matsmálsins og kr. 400.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

 

Hannes Adolf Magnússon, kt. 240676-4279, Eystri-Leirárgörðum, Leirár- og Melahreppi, greiði Leirárgörðum ehf., kt. 410999-2779, Kaplahrauni 1, Hafnarfirði, kr. 10.500.000- fyrir hin innleysta eignarhluta í jörðinni Eystri-Leirárgörðum, Leirár- og Melahreppi, og kr. 462.262- vegna þess kostnaðar, sem Leirárgarðar ehf. hafa haft af rekstri matsmáls þessa.

 

Þá skal Hannes Adolf ennfremur greiða kr. 400.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

 

 

_________________________________

Helgi Jóhannesson

 

 

___________________________                  _______________________________

Ragnar Ingimarsson                                          Kristinn Gylfi Jónsson