Matsnefnd eignarnįmsbóta - śrskuršir
Matsnefnd eignarnįmsbóta, śrskuršur 29. mars 2006
Įr 2006, mišvikudaginn 29. mars, er ķ matsnefnd eignarnįmsbóta samkvęmt lögum nr. 11/1973 tekiš fyrir matsmįliš nr. 9/2005
Reykjavķkurborg
gegn
Kjartani Gunnarssyni
og ķ žvķ kvešinn upp svohljóšandi
ŚRSKURŠUR
Śrskurš žennan kveša upp Allan Vagn Magnśsson, hérašsdómari og varaformašur matsnefndar eignarnįmsbóta, įsamt mešnefndarmönnunum, Benedikt Bogasyni, hérašsdómara og Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, en formašur hefur kvatt žį til starfa ķ mįlinu skv. heimild ķ 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.
Meš bréfi til matsnefndar eignarnįmsbóta, dagsettu 12. jślķ 2005, óskaši lögmašur Reykjavķkurborgar (hér eftir nefnd eignarnemi), kt. 530629-7609, Rįšhśsinu, Reykjavķk, eftir śrskurši matsnefndar eignarnįmsbóta um fjįrhęš eignarnįmsbóta vegna eignarnįms į hluta af Selįsblettum 2a og 3a ķ Noršlingaholti Reykjavķk. Žinglżstur eigandi žeirra er Kjartan Gunnarsson (hér eftir nefndur eignarnįmsžoli), kt. 041051-7019, til heimilis aš Starhaga 4, 107 Reykjavķk. Fyrir hönd eignarnįmsžola mótmęlti lögmašur eignarnįmsžola eignarnįminu. Byggši hann m.a. į žvķ aš lögmęt eignarnįmsįkvöršun lęgi ekki fyrir auk žess sem hann taldi aš lagaskilyrši vęru ekki fyrir eignarnįmi. Mótmęlti hann einnig žeirri fyrirętlan matsbeišanda aš taka eingöngu hluta eignanna eignarnįmi en ekki eignirnar ķ heild.
Meš bréfi til lögmanns eignarnema, dags. 18. įgśst 2005, óskaši varaformašur matsnefndar eignarnįmsbóta žess, meš vķsan til 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73 frį 1997, aš borgarstjórn tęki įkvöršun um eignarnįmiš įšur en mįlinu yrši framhaldiš fyrir nefndinni. Var afstaša formannsins sś aš įkvöršun borgarrįšs Reykjavķkur žar um vęri ekki fullnęgjandi. Mįliš var lagt fyrir borgarstjórn Reykjavķkur hinn 1. nóvember 2005 sem samžykkti eignarnįmiš.
Meš sameiginlegri yfirlżsingu eignarnema og eignarnįmsžola, dags. 31. október 2005, var įgreiningur ašila um formhliš mįlsins jafnašur. Lżsti eignarnįmsžoli žvķ yfir aš hann gerši ekki athugasemd viš aš matsnefnd eignarnįmsbóta męti veršmęti eignanna ķ samręmi viš įkvęši laga um framkvęmd eignarnįms, nr. 11 frį 1973. Įskildu bįšir ašilar sér rétt til aš skjóta nišurstöšu nefndarinnar um fjįrhęš bótanna til dómstóla. Žį lżstu ašilar yfir aš ekki vęri įgreiningur um aš matiš tęki til alls lands eignarnįmsžola, krefšist eignarnįmsžoli žess, og aš eignarnemi fengi umrįš eignanna žegar matsmešferš hęfist fyrir matsnefndinni, krefšist eignarnemi žess.
Eignirnar sem um ręšir, Selįsblettur 2a og 3a, eru stašsettar ķ Noršlingaholti ķ Reykjavķk en svo nefnist svęšiš noršan Ellišavatns, sem am2arkast af Sušurlandsvegi til noršurs, įnni Bugšu til austurs og Breišholtsbraut til vesturs. Selįsblettur 2a er 17.843 m2 og Selįsblettur 3a 18.796 m2 eša samtals 36.639 m2 samkvęmt upplżsingum śr landupplżsinga-kerfi Reykjavķkurborgar. Į lóšinni Selįsbletti 3a stendur 33,3 m2 sumarhśs frį įrinu 1936 samkvęmt upplżsingum śr Landskrį fasteigna. Samkomulag er meš ašilum um aš veršmęti žessa įsamt skśrum sem į lóšinni eru sé samtals 473.039 krónur.
Į bįšum lóšunum er nokkur gróšur sem ašilar eru sammįla um aš sé aš veršmęti 6.412.500 krónur.
Hinn 3. jśnķ 2003 og 6. janśar 2004 samžykkti borgarrįš Reykjavķkur deiliskipulag af svęšinu sem gerir rįš fyrir uppbyggingu nżs hverfis meš ķbśšum, atvinnuhśsnęši og tilheyrandi byggingum fyrir almannažjónustu eins og nįnar greinir ķ skipulaginu og greinargerš deiliskipulagsins.
Umręddar lóšir, Selįsblettur 2a og 3a, liggja innan žessa skipulags. Kvešur eignarnemi sér naušsynlegt aš eignast hluta lóšanna (8.934 m2 af Selįsbletti 3a og 7.277 m2 af Selįsbletti 2a). Sé um aš ręša svęši til almannažarfa samkvęmt skipulaginu, ž.e. svęši undir götur og göngustķga borgarinnar sem og lóšarhluta sem eignarnema sé naušsynlegt aš eignast til aš koma į nżrri lóšaskipan samkvęmt deiliskipulaginu. Eignarnemi hefur hins vegar, aš kröfu eignarnįmsžola, samžykkt aš matiš taki til lóšanna ķ heild eins og įšur hefur veriš rakiš.
Samkvęmt deiliskipulaginu fer rśmlega helmingur lóšarinnar Selįsblettar 3a undir stofnbrautir Vegageršarinnar og helgunarsvęši žeirra til framtķšar. Hluti lóšarinnar fer hins vegar undir borgargötur og atvinnuhśsalóšina Noršlingabraut 8. Óverulegur hluti Selįsblettar 3a, eša 24 m2 veršur aš hluta ķbśšarhśsalóšar nr. 13-17 viš Ferjuvaš. Į henni er heimilt aš byggja fjölbżlishśs. Hluti Selįsblettar 2a fer einnig undir stofnbraut Vegageršarinnar og helgunarsvęši eša u.ž.b. 2.571 m2. Hluti Selįsblettar 2a veršur aš borgargötu og göngustķgum en innan hennar fellur einnig 7.995 m2 atvinnuhśsalóš, Noršlingabraut 10. Žį verša 626 m2 hennar hluti af atvinnuhśsalóšinni Noršlingabraut 12, 36 m2 og 25 m2 hennar verša hlutar ķbśšarhśsalóša fyrir fjölbżlishśs, ž.e. Helluvašs 7-21 og Ferjuvašs 13-17.
Samningar milli eignarnema og eignarnįmsžola hafa ekki tekist um kaup eignarnema į lóšunum eša hluta žeirra. Samskipti ašila og samningaumleitanir vegna mįlsins, fyrir milligöngu skrifstofustjóra borgarverkfręšings, borgarlögmanns og skipulagssjóšs, nį allt til įrsins 2001. Ljóst er aš nokkuš ber ķ milli um veršhugmyndir eignarnema og eignarnįmsžola. Vegna žess kvešur eignarnemi sér vera naušsyn į aš óska mats matsnefndar eignarnįmsbóta į veršmęti fasteignanna til aš hęgt sé aš framfylgja samžykktu skipulagi svęšisins. Žrįtt fyrir aš samningar hafi ekki tekist milli ašila hafi eignarnįmsžoli heimilaš gatnagerš į lóšunum ķ samręmi viš deiliskipulag.
Ķ mįlinu liggur fyrir umsögn Skipulagsstofnunar, dagsett 30. mars 2005, žar sem fram kemur aš stofnunin geri ekki athugasemd viš eignarnįmiš.
Vegna hagsmuna Vegageršarinnar af nišurstöšu mįlsins skoraši eignarnemi į Vegageršina aš ganga inn ķ mįliš og veita eignarnema styrk og gęta ķ žvķ annars réttar sķns sbr. bréf eignarnema, dags. 22. desember 2005. Af hįlfu Vegageršarinnar hefur veriš lögš fram greinargerš dagsett 6. febrśar sl. žar sem tekiš er undir sjónarmiš eignarnema ķ greinargerš hans ķ mįlinu.
kröfur ašila
Eignarnemi krefst žess aš fyrir hinar eignarnumdu lóšir, Selįsblett 2a og 3a, verši honum gert aš greiša eignarnįmsžola:
ašallega, 497 krónur fyrir hvern fermetra hins eignarnumda lands (497 x 36.639 = 18.209.583), 473.039 krónur fyrir sumarhśs į Selįsbletti 3a og 6.412.500 krónur vegna gróšurs į lóšunum eša samtals 25.095.122 krónur.
til vara, 1.472 krónur fyrir hvern fermetra hins eignarnumda lands (1472 x 36639 = 53.932.608), 473.039 krónur fyrir sumarhśs į Selįsbletti 3a og 6.412.500 krónur vegna gróšurs į lóšunum eša samtals 60.818.147 krónur.
til žrautavara, 1.516 krónur fyrir hvern fermetra hins eignarnumda lands (1516 x 36639 = 55.544.724), 473.039 krónur fyrir sumarhśs į Selįsbletti 3a og 6.412.500 krónur vegna gróšurs į lóšunum eša samtals 62.430.263 krónur.
Af hįlfu eignanįmsžola Kjartans Gunnarssonar, eru žęr kröfur geršar aš bętur til handa eignarnįmsžola vegna eignarnįms lóšanna tveggja verši metnar aš minnsta kosti aš fjįrhęš 391.885.539 krónur. Jafnframt er krafist mįlskostnašar śr hendi eignarnema.
Sjónarmiš eignarnema.
Eignarnįmiš byggi į 1. og 5. tl. 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, 3. mgr. sömu greinar og yfirlżsingu ašila frį 31. október 2005. Beišni eignarnema um mat matsnefndar eignarnįmsbóta į hęfilegum bótum fyrir hiš eignarnumda byggi į 4. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga og lögum nr. 11/1973, um framkvęmd eignarnįms.
Eignarnemi byggir kröfur sķnar į žvķ sem meginreglu, aš viš mat į bótum fyrir eignarnįm skuli mišaš viš markašsverš/söluverš eigna enda séu engin žau sérstöku sjónarmiš fyrir hendi sem leitt geti til žess aš veršmeta beri eign į grundvelli notagildis/aršsemi eša enduröflunarveršs. Eignarnemi telur engar žęr forsendur eiga viš um hinar eignarnumdu lóšir sem leitt geta til žess aš miša eigi viš annaš en markašsverš/söluverš eignanna.
Viš śtreikning į veršmęti lands hafi nefndin ķ huga og taki miš af veršmęti žess lands ķ heild sem myndi hverfiš Noršlingaholt. Stór hluti žess, eša um helmingur, verši aš svęšum til almenningsžarfa. Ašeins 50% svęšisins nżtist sem byggingarland. Naušsynlegt sé aš hafa žetta ķ huga viš matiš og įkvöršun į markašsvirši enda rįši hending žvķ oft hvaša svęši verši gręn svęši, hver götur og hver lóšir ķ skipulagi. Śt frį sjónarmišum um sanngirni og jafnręši telur eignarnemi aš greiša verši žvķ sem nęst jafnt verš fyrir land žannig aš hending ein eša gešžótti rįši ekki veršhękkunum į landi. Žį bendir eignarnemi einnig į aš samkvęmt 1. mgr. 24. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73 frį 1997 skuli landeigandi, žegar land ķ einkaeign er gert aš byggingarlóšum aš beišni landeiganda, lįta endurgjaldslaust af hendi viš viškomandi sveitarfélag žį hluta lands sem samkvęmt skipulagi eru ętlašir til almannažarfa, svo sem undir götur, leikvelli og opin svęši. Landeiganda sé žó ekki skylt aš lįta af hendi meira land meš slķkum hętti en sem samsvari 1/3 af flatarmįli žeirra lóša er žannig verši byggingarhęfar. Meš lögjöfnun frį framangreindri lagagrein telur eignarnemi aš viš matiš verši aš minnsta kosti aš miša viš aš landeiganda beri aš lįta endurgjaldslaust af hendi viš eignarnema er samsvarar žrišjungi flatarmįls žeirra lóša sem byggingarhęfar verši samkvęmt deiliskipulagi svęšisins. Af lóšunum Selįsbletti 2a og 3a verša ašeins 15.191 m2 aš byggingarlóšum samkvęmt hinu nżja skipulagi. Žvķ veršur aš telja aš viš matiš beri aš hafa hlišsjón af žvķ aš eignarnįmsžola beri aš lįta af hendi bótalaust 5.063 m2.
Ašalkröfu sķna, um aš greiša beri 497 krónur fyrir hvern fermetra lands, byggir eignarnemi į skrįšu fasteignamati. Fasteignamat sé, skv. 1. mgr. 27. gr. laga um skrįningu og mat į fasteignum nr. 6 frį 2001, gangverš eigna, umreiknaš til stašgreišslu, sem ętla megi aš eignin hefši haft ķ kaupum og sölum ķ nóvembermįnuši nęst į undanžvķ er mat eignarinnar fór fram, mišaš viš heimila og mögulega nżtingu fasteignarinnar į hverjum tķma. Eignarnemi telur fasteignamat endurspegla markašsverš/söluverš eignanna og žvķ beri aš miša viš žaš viš matiš.
Žaš sé einnig ķ samręmi viš sjónarmiš eignarnema um aš meta beri veršmęti landsins śt frį žeirri notkun sem heimil hafi veriš įšur en žęr forsendur er leiša til eignarnįmsins komu til, ž.e. breytt skipulag. Eignarnemi telur aš Matsnefnd eignarnįmsbóta beri viš mat į eignunum aš miša viš skrįš fasteignamat.
Samkvęmt fasteignamati sé skrįš lóšarhlutamat Selįsblettar 3a 9.340.000 krónur og lóšin er skrįš 20.000 m2. Eignarnemi telur stęrš lóšarinnar rangt skrįša hjį Fasteignamati rķkisins og mišar viš stęrš lóšarinnar samkvęmt skrįningu ķ Landupplżsingakerfi Reykjavķkurborgar en žar er lóšin skrįš 18.796 m2. Er verš į hvern fermetra lóšarinnar žannig reiknaš 497 krónur mišaš viš lóšarmat (9.340.000 / 18.796 = 497).
Samkvęmt fyrirliggjandi göngum frį Fasteignamati rķkisins er fasteignamat Selįsblettar 2a skrįš mun lęgra eša 1.812.000 krónur. Žį er stęrš Selįsblettar 2a skrįš 19.000 m2 ķ skrį Fasteignamats rķkisins. Samkvęmt žvķ er matsverš lóšarinnar Selįsblettar 2a skrįš 95,4 krónur į fermetra. Meš hlišsjón af lóšarhlutamati lóšarinnar nr. 3a megi ljóst vera aš lóšarhlutamat Selįsblettar 2a viršist ekki hafa veriš endurmetiš. Aš auki telur eignarnemi stęrš lóšarinnar ranglega skrįša hjį Fasteignamati rķkisins en lóšin er 17.843 m2 samkvęmt Landupplżsingakerfi Reykjavķkurborgar. Mišar eignarnemi viš žį stęrš og sama verš į fermetra og į Selįsbletti 3a eša 497 krónur į hvern fermetra. Meš vķsan til framangreinds beri eignarnema aš greiša 18.209.583 krónur fyrir landiš (497 x 36.639 = 18.209.583).
Meš vķsan til framangreinds telur eignarnemi aš honum beri aš greiša samtals 25.095.122 krónur fyrir hiš eignarnumda land, sumarbśstaš og gróšur.
Telji matsnefndin ekki rétt aš miša viš fasteignamat lóšanna byggir eignarnemi varakröfu sķna į žvķ landverši sem eignarnemi og Raušhóll ehf. hafa ķ flestum tilvikum greitt fyrir land ķ Noršlingaholti frį įrinu 1999. Raušhóll ehf. keypti töluvert af eignum ķ Noršlingaholti og stóš aš skipulagningu Noršlingaholts ķ samvinnu viš Reykjavķkurborg. Telur eignarnemi aš vart sé hęgt aš draga ķ efa aš žaš verš sem eignarnemi og Raušhóll greiddu fyrir flestar eignirnar sé markašsverš/söluverš lands ķ Noršlingaholti. Algengast er aš greiddar hafi veriš um 1.100 krónur fyrir hvern fermetra lands auk greišslna fyrir veršmęti gróšurs og mannvirkja. Hefur eignarnemi haft žaš sem višmišunarverš viš landakaup į svęšinu. Ķ žvķ višmišunarverši hefur veriš tekiš tillit til žess aš landeigendum beri aš lįta hluta landsins endurgjaldslaust af hendi viš eignarnema, sbr. umfjöllun um 24. gr. skipulags- og byggingarlaga aš framan. Veršiš sem greitt hefur veriš hefur ķ einhverjum tilvikum veriš hęrra og öšrum lęgra. Ķ einhverjum samningum sé veršiš einnig ósundurlišaš og erfitt aš ašgreina skżrt hvaš greitt var fyrir land og hvaš fyrir önnur veršmęti. Rétt sé aš taka fram aš vegna sama skipulags og į sama svęši hefur eignarnemi krafiš Vegageršina um greišslur fyrir žaš land sem lendir undir stofnbrautum Vegageršarinnar sbr. bréf eignarnema og Raušhóls til Vegageršarinnar, dags. 7. jślķ 2005. Ķ žeirri kröfu gengur eignarnemi śt frį 1.100 krónum sem višmišunarverši į landi ķ Noršlingaholti uppreiknušu ķ 1.240 krónur mišaš viš hękkun byggingarvķsitölu frį febrśar 2002.
Kaup eignarnema og Raušhóls ehf. į flestum spildunum įttu sér staš frį žvķ ķ įrslok 1999 fram į mitt įriš 2004. Til aš sżna fyllstu sanngirni telur eignarnemi aš uppreikna megi fermetraveršiš frį desember 1999 til janśar 2006 ķ samręmi viš breytingar į byggingarvķsitölu. Eignarnemi bendir žó į aš nżjustu samningarnir sem geršir eru į umręddu verši, 1.100 krónur į fermetra, séu frį 2004. Varakrafa eignarnema mišist žvķ viš 1.100 krónur į hvern fermetra lands uppreiknaš mišaš viš hękkun byggingarvķsitölu frį desember 1999 til janśar 2006 eša 1.472 krónur į fermetra. Samtals beri eignarnema aš greiša 53.932.608 krónur fyrir lóširnar ķ heild (1100 x 316,7 / 236,6 = 1472,4 36639 x 1472 = 53.932.608).
Meš vķsan til framangreinds telur eignarnemi, fallist nefndin ekki į ašalkröfu, aš honum beri aš greiša aš hįmarki 60.818.147 krónur fyrir hiš eignarnumda land, sumarbśstašinn og gróšurinn.
Til žrautavara byggir eignarnemi į žvķ aš veršmęti hinna eignarnumdu lóša geti ekki oršiš hęrra en mögulegt söluverš byggingarréttar į lóšunum, aš frįdregnu gatnageršargjaldi, aš teknu tilliti til kostnašar viš öflun lands sem er naušsynlegur hluti tiltekinnar byggšar en nżtist ekki til hśsbygginga og hefur žvķ ekki almennt veršgildi auk žess sem eignarnemi getur hvorki selt eša rįšstafaš žvķ eftir eignarnįm. Eignarnemi telur aš reikna verši slķkt land sem hluta kostnašar viš öflun lands fyrir tiltekna byggš. Viš mat į söluverši lands sem nżtist beint undir byggingar verši aš taka tillit til žess. Meta verši veršmęti landsins heildstętt enda ljóst aš žaš vęri gert ef allt skipulagssvęšiš hefši veriš tekiš eignarnįmi. Viš mat į veršmęti einstakra hluta svęšisins verši aš taka tillit til žessa.
Framlagšur uppdrįttur Landupplżsingadeildar framkvęmdasvišs Reykjavķkurborgar, dags. 3. janśar 2006, sżni hvernig til verši nokkrar nżjar lóšir śr hinum eignarnumdu lóšum, Selįsbletti 2a og 3a, ķ heild eša aš hluta. Um er aš ręša atvinnulóširnar nr. 8, 10 og 12 viš Noršlingabraut og ķbśšarhśsalóširnar Ferjuvaš 1-5, 13-17 og Helluvaš 7-13 og 15-21 (Helluvaš 7-17). Ķ śtboši sem haldiš var vegna atvinnulóša ķ Noršlingaholti fyrir skemmstu, en tilbošin voru opnuš 19. október 2005, var fermetrinn ķ atvinnuhśsnęši į sambęrilegum lóšum og lóšunum viš Noršlingabraut 8, 10, og 12 seldur į 6.605 krónur įn gatnageršargjalds samkvęmt yfirliti frį framkvęmdasviši Reykjavķkurborgar. Lóširnar nr. 8, 10 og 12 voru ekki bošnar śt į žessum tķma af augljósum įstęšum.
Byggingarréttur fyrir fjölbżlishśsalóšina aš Helluvaši 7-17, sem merkt er nr. 7-21 į uppdrętti Landupplżsingadeildar Framkvęmdasvišs Reykjavķkurborgar, var seldur į 2.089.862 krónur pr. ķbśš fyrir utan gatnageršargjald, sbr. framlagt bréf borgarstjórans ķ Reykjavķk, dags. 18. įgśst 2004, mišaš viš hįmarksķbśšafjölda į lóšinni, ž.e. 79 ķbśšir. Lóšunum viš Ferjuvaš hefur ekki enn veriš śthlutaš af augljósum įstęšum. Gert er rįš fyrir aš žeim verši śthlutaš til byggingarfélagsins Eyktar į mešaltalsverši lóšanna 1-5 og 13-17 viš Bjallavaš. Mešalveršiš į žeim var fyrir utan gatnageršargjald, 4.690.613 krónur pr. ķbśš, sbr. framlögš bréf borgarstjórans ķ Reykjavķk, dags. 14. aprķl 2005.
Ef reiknaš sé hlutfall veršmętis byggingarréttar eignarnįmsžola į framangreindum lóšum mišaš viš žann hluta lóšanna sem lenda innan Selįsbletta 2a og 3a og mišaš viš framangreind verš, sem fengist hafa meš śtboši byggingarréttar, sé veršmęti byggingarréttarins eftirfarandi:
Noršlingabraut 8 kr. 25.515.115,- (81% lóšar => 3863m2 x 6.605)
Noršlingabraut 10 kr. 36.964.883,- (100% lóšar => 5596,5m2 x 6.605)
Noršlingabraut 12 kr. 2.903.096,- (7,8% lóšar => 439,5m2 x 6.605)
Helluvaš 7-17 kr. 8.254.955,- (5% lóšar x 165.099.098)
Ferjuvaš 1-5 kr. 35.883.189,- (22,5% lóšar x 159.480.842)
Ferjuvaš 13-17 kr. 1.576.046,- (0,57 og 0,55% x 149.718.390)
Samtals kr. 111.097.284,-
Umreiknaš ķ fermetraverš gerir žaš 3.032 krónur pr. fermetra af lóš.
Eins og fram kemur į korti um landnotkun svęša og bls. 33. ķ greinargerš meš deiliskipulaginu, sé skipulagssvęšiš 85,7 ha aš stęrš. Žar af er ķbśšarsvęši įsamt innri žjónustu žess 40 ha og atvinnusvęši 10,2 ha. Svęšiš sem nżtist undir byggš er 50,2 ha eša 59% af svęšinu ķ heild. Žaš athugast aš žį eru ótalin žau svęši sem fara undir götur, stķga, gręn svęši, skóla og leikskólalóšir innan byggšarinnar. Žvķ mį reikna meš aš ašeins um 50% skipulagssvęšisins nżtist undir lóšir sem selja mį byggingarréttinn af.
Meš hlišsjón af žvķ veršur aš telja, m.t.t. framangreinds, ef mišaš vęri viš jafnašarverš fyrir landiš allt aš hver fermetri vęri veršlagšur į 1.516 krónur (3032 / 50). Žrautavarakrafa eignarnema mišast žvķ viš 1.516 krónur į hvern fermetra lands hins eignarnumda lands. Samtals beri eignarnema aš greiša 55.544.724 krónur fyrir lóširnar ķ heild (1516 x 36639 = 55.544.724).
Meš vķsan til framangreinds telur eignarnemi, fallist nefndin ekki į ašal- eša vararkröfu, aš honum beri aš greiša aš hįmarki 62.430.263 krónur fyrir hiš eignarnumda land, sumarbśstašinn og gróšurinn.
Sjónarmiš eignarnįmsžola
Eignarnįmsžoli eignašist fasteignirnar Selįsbletta 2A og 3A ķ Noršlingaholti meš afsali, dags. 6. įgśst 1976. Land hans standi į afar veršmętum staš, viš stofngatnamót į mótum Sušurlandsvegar, Selįshverfis, hins nżja hverfis ķ Noršlingaholti og hins nżja Vatnsendahverfis ķ Kópavogi. Samkvęmt deiliskipulagi er rįšgert aš į landi žvķ sem tilheyrt hefur Selįsblettum 2A og 3A verši komiš fyrir atvinnuhśsalóšinni Noršlingabraut 8 (81% lóšar į eignarnumdu landi – 5531 m2), atvinnuhśsalóšinnni Noršlingabraut 10 (lóš ķ heild į eignarnumdu landi – 7995 m2), atvinnuhśsalóšinni Noršlingabraut 12 (7,8% lóšar į eignarnumdu landi – 626 m2), ķbśšarhśsalóšinni Ferjuvaši 1-5 (22,5% lóšar į eignarnumdu landi – 950 m2), ķbśšarhśsalóšinni Ferjuvaši 13-17 (1,1% lóšar į eignarnumdu landi – 49 m2.) og ķbśšarhśsalóšunum Helluvaši 7-13 og 15-21 (0,5% lóšar į eignarnumdu landi – 36 m2).
Eignarnemi hafi žvķ į grundvelli gildandi skipulags kosiš aš skipuleggja 15.187 m2 hins eignarnumda lands undir lóšir en hafi į hinn bóginn rįšstafaš 21.470 m2. til annarra žarfa, vegageršar o.s.frv., sbr. deiliskipulag. Eignarnemi hafi žvķ kosiš aš skipuleggja eingöngu rśm 40% hins eignarnumda lands undir lóšir.
Įgreiningur mįlsašila er einangrašur viš veršmat hins eignarnumda lands sem eignarnemi telur 36.639 m2. Samkvęmt afsalinu frį 1976 er heildarstęrš talin vera 36.792 m2 en eignarnįmsžoli telur eignina vera 36.657 m2 og er mišaš viš žį stęrš af hans hįlfu.
Ķ mįli žessu sé įgreiningur meš ašilum um žaš hvaša verši meta eigi framangreint eignarland eignarnįmsžola. Af hįlfu eignarnįmsžola er einkum vķsaš til eftirfarandi sjónarmiša til stušnings kröfu hans sem hann telur aš žżšingu eigi aš hafa viš matiš.
Ķ 1. mgr. i.f. 72. gr. stjórnarskrįrinnar segi aš fullt verš skuli koma fyrir hlut sem eignarnįm er gert ķ. Samkvęmt hefšbundnum sjónarmišum viš veršlagningu eigna sé rétt, viš mat į žvķ hvaš teljist fullt verš ķ skilningi stjórnarskrįrįkvęšisins, aš lķta til žess hvert sé lķklegt söluveršmęti eignarinnar, notagildi eignarinnar eša hver kostnašur sé fyrir eignarnįmsžola aš śtvega sér sambęrilega eign. Žvķ sjónarmiši sem teljist hagstęšast fyrir eignarnįmsžola beri aš beita. Ķ žessu mįli sżnist vart žörf į aš deila um žaš aš ešlilegur grundvöllur veršmats sé söluveršmęti/markašsvirši eignarinnar.
Hér aš framan og ķ gögnum mįlsins, sé rękileg grein gerš fyrir réttarstöšu ašila, landkostum og nżtingarmöguleikum į grundvelli fyrirliggjandi deiliskipulags. Sé mikilvęgt aš minna į žaš aš um eignarland eignarnįmsžola sé aš ręša, ekki erfšafesturéttindi eša önnur takmarkašri eignarréttindi og beri sérstaklega aš lķta til žess viš allan samanburš viš śrlausn annarra tilvika.
Hiš eignarnumda land liggi sem fyrr segi į afar veršmętum staš. Sé žį bęši horft til žróunar byggšar og samgangna. Sżnist enginn vafi leika į žvķ aš eftirspurn eftir lóšum į žessum jašarsvęšum tengdu Selįshverfi, hinum nżju hverfum ķ Vatnsendalandi og į Noršlingaholti ķ nįlęgš Ellišavatns og Heišmerkur sé grķšarleg og hękkun męlanleg, nįnast frį mįnuši til mįnašar. Undirstriki žaš jafnframt žį stašreynd aš hękkun fasteignaveršs į lišnum įrum, einkum sķšustu tveimur įrum, hafi veriš męld ķ risastökkum upp į viš og hafi sś grķšarlega hękkun birst ķ söluvirši fullbśins ķbśšar- og atvinnuhśsnęšis, ķ söluvirši lóša og landa og jafnframt ķ verši byggingarréttar sem eignarnemi hafi stašiš aš sölu į, nś sķšast viš śtboš byggingarréttar ķ Ślfsįrdal. Sé įstęša til žess aš geta žess aš višręšur ašila um kaupverš į įrunum 2001 til įramóta 2004/2005 hafi įtt sér aš mestu staš fyrir žann tķma sem mestu veršhękkanirnar į fasteignamarkaši hafi veriš aš eiga sér staš. Žęr veršhugmyndir sem eignarnįmsžoli hafi reifaš į fyrri stigum mįlsins séu žvķ śreltar og aš sjįlfsögšu algjörlega óskuldbindandi fyrir hann nś.
Viš mįlatilbśnaš eignarnema ķ greinargerš hans sé sś meginathugasemd gerš aš eignarnemi hafi af einhverjum įstęšum fest ķ nokkurra įra gömlum vešforsendum og beri allur mįlatilbśnašur hans žess rķk merki, svo sem hann birtist ķ greinargerš og žeim gögnum sem eignarnemi hafi tekiš saman um land- og lóšarsölur. Stašreyndin sé aušvitaš sś aš žaš sé eins hęgt aš miša viš veršforsendur nķunda įratugs sķšustu aldar eins og aš horfa til veršlags į įrunum 1999-2003, svo fjarri öllum raunveruleika įrsins 2006 séu slķk višmiš. Žaš sé raunar ašeins ķ žrautavarakröfu sinni sem eignarnemi geri tilraun til žess aš nįlgast śrlausnina eftir įsęttanlegum forsendum en afbakar sķšan žį ašferšarfręši meš žeim hętti aš ekkert tillit sé unnt aš taka til žess.
Ekki komi til įlita aš miša viš fasteignamatsverš, svo sem eignarnemi gerir, skv. ašalkröfu sinni. Slķkt višmiš sé fjarstęšukennt og raunar óžekkt viš veršmat fasteigna undir kringumstęšum sem žessum og sé žį sama hvort horft er til dóma eša śrskurša matsnefndar eignarnįmsbóta.
Žį er žeim forsendum varakröfu eignarnema, aš ętla sér aš miša viš uppreiknaš verš śr nokkurra įra gömlum samningum į nįlęgu svęši, alfariš mótmęlt. Ķ žessu samhengi hafi eignarnemi vķsaš til samninga sem hann hefur lagt fram. Hér aš framan hafi veriš vikiš aš žeim miklu veršhękkunum sem oršiš hafa į fasteignum ķ landinu į allra sķšustu misserum og žeirri augljósu stašreynd aš framreikningar į eldri veršum séu įn allrar žżšingar viš veršmat nś aš žeim yfirstöšnum. Um svokallaša Raušhólssamninga žurfi ekki ķ žvķ ljósi aš hafa uppi mörg orš enda sé yngsti samningurinn frį įrinu 2000. Ašrir samningar séu aš hluta til yngri en į móti komi aš fįar ef nokkrar samanburšarhęfar tölur sé žar aš finna nema frį įrinu 2002 og svo ķ eldri samningum. Athygli veki aš eina samanburšarhęfa yngra dęmiš sżnist vera sala į svokallašri Grenihlķš frį 10. október 2003, žar sem eignarnemi greiši 2.879 krónur pr. m2. Į žessar forsendur hefši eignarnįmsžoli raunar sjįlfur bent ķ bréfi til eignarnemi frį vorinu 2004. Žęr tveggja og hįlfs įrs gömlu vešforsendur séu žó vķšsfjarri žvķ sem eignarnemi sé nś, voriš 2006, reišubśin til žess aš greiša eignarnįmsžola.
Loks er bent į aš žó svo eignarnemi nįlgist veršmat hins eignarnumda lands marktękari hętti ķ forsendum žrautavarakröfu sinnar žį sé framsetning hennar og śrvinnsla aš öšru leyti meš hreint frįleitum hętti. Ekki sé gerš athugsemd viš žaš aš söluverš byggingarréttar ķ Noršlingaholti į lišnu hausti og frekari gögn, geti aš einhverju leyti veriš til višmišunar. Eignarnemi viršist ķ śtreikningum sķnum miša viš mešaltalsverš hvers fermetra byggingarmagns į hverjum byggingarreit (ekki lóšarstęrš), og leggi žį til grundvallar 6.605 krónur. Žį miši hann hins vegar eingöngu viš sölu byggingarréttar aš atvinnuhśsnęšinu į Noršlingabraut 4, 6 og 14 og yfirsjįist aš fermetri byggingarmagns į ķbśšarhśsalóšunum sé ešlilega mun veršmętari en į atvinnuhśsalóšum, sbr. t.d. upplżsingar um slķka rįšstöfun į Helluvaši 7-17. Žaš sem ónżti žó alfariš žessar forsendur eignarnema sem marktękan grundvöll sé sś śtfęrsla hans aš ętla sér eingöngu aš miša viš žaš byggingarmagn sem hann sjįlfur hafi skipulagt į landi eignarnįmsžola eša į žeim samtals 15.187 m2 sem fari undir lóširnar mešan hann ķ raun ętli sér ekkert aš greiša fyrir žį 21.470 m2 sem ekki fari undir lóšir heldur vegahelgunarsvęši og ķ ašrar žarfir hins opinbera. Žetta sé sį raunveruleiki eignarnema sem blasi viš žó svo klętt sé ķ bśning einhvers konar jafnašarveršs fyrir landiš allt. Žessi mįlatilbśnašur fįi aušvitaš ekki stašist.
Af hįlfu eignarnįmsžola er į žvķ byggt aš viš veršmat į landinu verši aš meta sjįlfstętt nżtingarmöguleika žess og veršgildi, og žar verši hiš stašfesta deiliskipulag, žar sem ašeins rśm 40% af landi eignarnįmsžola séu skipulögš undir ķbśšarlóšir, ekki fyrirvaralaust lagt til grundvallar, enda innihald skipulagsins į forręši eignarnema. Ašalatrišiš sé aš žaš land sem nś sé tekiš eignarnįmi er hluti af heildarbyggingarlandi sveitarfélagsins, ž.e. žvķ landi sem borgin er reist į meš hśsum sķnum og tilheyrandi umferšarmannvirkjum og opnum svęšum. Viš eignarnįmsmat sé einmitt vikiš frį žvķ aš leggja skipulag til grundvallar, žegar hlutar lands hafi veriš skipulagšir undir vegi, leiksvęši og śtivistarsvęši en séu ķ raun bara hluti aš byggingarsvęši. Slķk rįšstöfun į landi meš skipulagi sé ekki lįtin leiša til lękkunar į bótum til eigenda heldur sé landiš metiš ķ heild sem byggingarsvęši. Žetta sé ķ samręmi viš žaš jafnręšissjónarmiš sem eignarnįmsįkvęši ķslensku stjórnarskrįrinnar byggi į og žį stašreynd aš byggš ķ borg žurfi meira en hśsalóšir. Žaš nįkvęmlega hvernig skipulagsyfirvöld, ž.e. eignarnemi, velji aš skipta nżtingu landsins eigi ekki ķ žessum tilvikum aš hafa įhrif į eignarnįmsbętur fyrir land. Žennan skilning hefur Hęstiréttur stašfest sem meginreglu, sbr. Hrd. 1984/906. Sama grundvallarskilning hafi matsnefnd eignarnįmsbóta aš fullu stašfest ķ forsendum sķnum ķ mįli nr. 2/2002, śrskurši uppkvešnum žann 11. aprķl 2003.
Ķ žessu mįli sé engri skipulagssögu fyrir aš fara svo sem žar hafi veriš sem leitt geti til mögulegra įhrifa til lękkunar veršmats. Žaš land sem hér sé til mats sé eitt og sér sérstakt vegna legu sinnar og stašsetningar, en eignarnįmsžoli telji aš fylgja verši framangreindu sjónarmiši um aš meta žaš ekki lęgra en telja verši markašsverš į byggingarlandi almennt į svęšinu. Į hinn bóginn fallist eignarnįmsžoli aš sjįlfsögšu į žaš lögbundna sjónarmiš, sbr. 1. mgr., 24. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, aš reikna megi meš žvķ aš 1/3 af landinu verši rįšstafaš endurgjaldslaust til almannažarfa, svo sem žęr eru nįnar śtlistašar ķ tilgreindu lagaįkvęši.
Eignarnįmsžoli byggir kröfu sķna um śrskuršaš lįgmarksverš į mati Jóns Gušmundssonar, löggilts fasteignasala hjį Fasteignamarkašnum ehf., en mat žetta, frį 23. febrśar sl., hafi Jón unniš ķ samręmi viš verkbeišni lögmanns eignarnįmsžola. Ķ matinu sé komist aš žeirri nišurstöšu aš markašsvirši hins metna lands į hendi eignarnįmsžola nemi 385.000.000 króna. Til višbótar žvķ samanstandi kröfugerš eignarnįmsžola af bótum fyrir mannvirki į landinu 473.039 krónum og bótum fyrir gróšur, 6.412.500 krónum en ekki er įgreiningur meš ašilum um tvo sķšarnefndu lišina. Samtals nemi žessar fjįrhęšir lįgmarkröfu eignarnįmsžola svo sem hśn er sett fram af hans hįlfu eša 391.885.539 krónum, (385.000.000 + 473.039 + 6.412.500).
Til stušnings mati Jóns, sem og framangreindum sjónarmišum bendir eignarnįmsžoli sér enn fremur į eftirfarandi atriši:
Svo sem fram komi hér aš framan hafi eignarnemi nżlega stašiš aš śtboši į byggingarétti fyrir 408 ķbśšir į 120 lóšum ķ Ślfarsįrdal. Eignarnįmsžoli hafi lagt fram gögn sem varši framkvęmd žessa śtbošs og framkomin boš. Śrvinnslu muni ekki vera lokiš meš sama hętti og ķ sambęrilegu śtboši byggingarlóša ķ Noršlingaholti. Allt aš einu sé dagljóst aš umtalsverš hękkun hafi oršiš į byggingarrétti mišaš viš nišurstöšur śtbošsins ķ Noršlingaholti į lišnu hausti. Styšji žaš meš öšru stašhęfingar eignarnįmsžola um stöšuga hękkun fasteignaveršs.
Į lišnum misserum hafi Kópavogsbęr rįšstafaš lóšum ķ nżju hverfi ķ landi Vatnsenda. Žar sem um nęrliggjandi svęši sé aš ręša telji eignarnįmsžoli aš unnt sé, meš öšru, aš hafa nokkra hlišsjón af veršmati į žvķ svęši. Venjulegt lóšaverš žar fyrir einbżlishśsalóš hafi numiš 7,5 milljónum króna, samkvęmt veršskrį ķ maķ fyrra įrs, en fullyrša megi aš verš į frjįlsum markaši sé miklum mun hęrra. Af veršinu sem greitt sé til bęjarfélagsins fyrir lóšir į svęšinu séu 3.900.000 krónur ķ svokallaš yfirtökugjald sem sé ķ raun gjaldiš fyrir lóšina. Sé mišaš viš 780 m2 lóš sé lóšaveršiš sjįlft 5.000 krónur pr. m2. Aftur skuli įréttaš aš dęmiš um Vatnsendalandiš sé eingöngu og alfariš tekiš til samanburšar enda ljóst aš žau verš sem veriš hafa aš skila sér ķ śtbošum eignarnema ķ Noršlingaholti ķ 3. įfanga, ķ fjórša įfanga, og viš śtboš ķ Ślfasįrdal, séu miklu hęrri, allt aš žvķ žrisvar sinnum hęrri. Įgreiningur um bętur vegna eignarnuminna leigulóšaréttindi ķ Vatnsendalandi hafi ķ tķu tilvikum fariš fyrir matsnefnd eignarnįmsbóta. Žaš sé svo einkar athyglisvert til samanburšar viš žaš mįl sem er hér til śrlausnar aš ķ öllum tilvikum hafi matsnefnd eignarnįmsbóta metiš bętur fyrir tķmabundin leigulóšarréttindi į bilinu 3.800-4.000 krónur pr. m2. Žaš nemi 150% hęrri upphęš en eignarnemi bjóši best pr. fermetra fyrir eignarland, sbr. žrautavarakröfu hans ķ mįlinu. Sé žį ekki litiš til veršhękkana sem oršiš hafi né žeirrar stašreyndar aš lóšaverš ķ Noršlingaholti hafi numiš a.m.k. helmingi hęrri upphęš en sambęrilegt lóšaverš ķ Vatnsendalandi. Mišaš viš aš tķmabundin leigulóšarréttindi séu bętt meš 3.800-4.000 krónum pr. m2 sé ešlilegt aš allt aš žvķ žrefalda žį upphęš ķ tilviki eignarlands eins og um ręši ķ žessu mįli.
Til vara og żtrasta öryggis vķsar eignarnįmsžoli til forsendna śrskurša matsnefndar eignarnįmsbóta frį lišnum įrum, en gerir žó žann augljósa fyrirvara aš fordęmisgildi žeirra sé óneitanlega takmarkašra vegna žeirrar öru žróunar sem oršiš hafi į fasteignamarkaši į lišnum įrum og fyrr er lżst. Ķ žessu sambandi megi nefna til sögunnar śrskurš nefndarinnar frį 6. aprķl 2004 ķ mįlinu nr. 1/2004. Ķ žvķ mįli voru tķmabundin leigulóšarréttindi metin u.ž.b. helmingi hęrra verši en eignarnemi bżšur best ķ žessu mįli.
Aš öllu framangreidnu virtu megi ljóst vera aš sé eignarnįmsžola greitt minna verš fyrir hiš eignarnumda en kröfugerš hans rįšgerir sé fyrirsjįanlegt aš eignarnemi muni ķ krafti eignarnįmsheimilda aušgast į kostnaš eignarnįmsžola og meš žeirri nišurstöšu fengju eignarnįmsžolar ekki fullt verš fyrir hiš eignarnumda, svo sem skylt sé skv. 72. gr. stjórnarskrįrinnar.
Vķsaš er til 65. og 72. gr. stjórnarskrįrinnar, 2. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og hefšbundinna sjónarmiša viš veršmat eigna viš eignarnįm og innlausn.
Mįlskostnašarkrafan er reist į 11. gr. laga nr. 11/1973.
NIŠURSTAŠA
Matsnefndin hefur fariš į vettvang og kynnt sér ašstęšur. Lóširnar aš Selįsbletti 2a og 3a eru į allgóšu byggingasvęši, žęr tengjast vel annarri byggš ķ borginni og nįgrannasveitarfélögum. Žį er fjallasżn góš.
Lóšir žęr sem meta skal eru af eignarnema taldar vera 36.639 m2 aš flatarmįli en 36.657 m2 af eignarnįmsžola. Viš flutning mįlsins fyrir matsnefndinni töldu lögmenn ašila aš munur žessi vęri ekki marktękur žar sem einungis muni 18 m2 į lóšastęrš.
Eignarnįmsžoli er eigandi umręddra lóša samkvęmt afsali frį 6. įgśst 1976 og engin vešbönd hvķla į žessari eign hans.
Viš mat į bótum til eignarnįmsžola vegna žess aš hann veršur aš lįta eign sķna af hendi veršur litiš til śrlausna Matsnefndar eignarnįmsbóta ķ mįlunum nr. 7 og 13-18/2005 frį 21. desember sl. og śrskurša nefndarinnar frį 6. mars sl. ķ mįlunum nr. 12 og 19/2005, svo og śrskuršar nefndarinnar frį 14. mars sl. ķ mįlinu nr. 13/2003. Ķ žeim mįlum voru metnar bętur til lóšarhafa vegna skeršingar į lóšum į sömu slóšum, en žess ber žó aš gęta aš ķ öllum žeim tilvikum var um leigulóšir aš ręša sem voru ķ eigu eignarnema. Žį veršur litiš til žróunar veršs į fasteignum almennt og į žessu svęši sérstaklega. Hér er og litiš til įkvęša 1. mgr. 24. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 žar sem fram kemur aš žegar land ķ einkaeign er gert aš byggingarlóšum meš deiliskipulagi aš ósk landeiganda skuli hann lįta endurgjaldslaust af hendi land allt aš žrišjungi af flatarmįli žeirra lóša er žannig verši byggingarhęfar. Veršur aš lķta svo į aš eignarnįmsžoli verši aš sętta sig viš aš žrišjungur žess lands sem tekiš er eignanįmi verši lįtiš af hendi endurgjaldslaust enda žótt deiliskipulagiš sé ekki framkvęmt aš ósk landeiganda.
Af deiliskipulagi žvķ sem hér um ręšir leišir aš einungis rśm 40% lands eignarnįmsžola fer undir byggingalóšir og byggir eignarnemi į žvķ aš viš žaš skuli eingöngu mišaš viš bótaįkvöršun hér. Nżtingarhlutfall žetta byggir į įkvöršun og vali eignarnema į žvķ hvernig hann kżs aš nżta land sem hann tekur eignarnįmi og fellst nefndin ekki į aš slķk įkvöršun um skipulag eigi aš hafa įhrif į veršmyndun viš mat į bótum til landeiganda žannig aš veršmęti eignarnumins lands verši minna en ella.
Aš öllum žessum atrišum virtum žykja bętur hęfilega įkvešnar 5.500 krónur į hvern fermetra eignarnumins lands og veršur žar mišaš viš sömu stęrš og eignarnįmsžoli telur land sitt vera sem er 36.657 eša 201.613.500 krónur samtals.
Žį er samkomulag um žaš meš ašilum aš bętur vegna gróšurs į lóšunum nemi 6.412.500 krónum og aš veršmęti mannvirkja sé 473.039 krónur eša samtals 6.885.539 krónur.
Samkvęmt framansögšu žykja matsnefndinni hęfilegar bętur fyrir skeršingu į leigulóšarréttindum eignarnįmsžola vera 208.499.039 krónur. Eignarnemi skal aš auki greiša eignarnįmsžola 1.017.227 krónur, žar meš talinn viršisaukaskatt, ķ kostnaš vegna reksturs mįlsins fyrir matsnefndinni og 1.050.000 krónur ķ rķkissjóš vegna starfa matsnefndar eignarnįmsbóta ķ mįli žessu.
ŚRSKURŠARORŠ
Eignarnemi, Reykjavķkurborg, greiši eignarnįmsžola, Kjartani Gunnarssyni, 208.499.039 krónur og 1.017.227 krónur ķ mįlskostnaš.
Eignarnemi greiši 1.050.000 krónur til rķkissjóšs vegna starfa matsnefndar eignarnįmsbóta ķ mįli žessu.
Allan V. Magnśsson
Benedikt Bogason
Sverrir Kristinsson
