Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 31. mars 2008

31.3.2008

Mánudaginn 31. mars 2008 var tekið fyrir hjá Matsnefnd eignarnámsbóta matsmálið nr. 6/2007                            

 

Akureyrarbær

gegn

Svefn og heilsu ehf.

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

ú r s k u r ð u r :

 

I.  Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:

 

Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu, Helgi Jóhannesson, hrl., formaður, Magnús Leópoldsson, lögg. fasteignasali og Benedikt Bogason, dómstjóri, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.

 

II.  Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnámsins:

 

Með matsbeiðni dags. 12. desember 2007 fór Akureyrarbær, kt. 410169-6229, Geislagötu 9, Akureyri (eignarnemi) þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta að hún mæti hæfilegar bætur vegna eignarnáms á eftirtöldum eignum og lóðaréttindum í eigu eignarnámsþola, Svefns og heilsu ehf., kt. 420596-2869, Engjateigi 9, Reykjavík:

 

1. Fasteignin Dalsbraut 1i, Akureyri (fastanúmer 215-1370), sem er 1379,1 ferm. rými, þ.m.t. kjallari og milliloft.
3. 15% af fasteigninni Dalsbraut 1i, Akureyri, (fastanúmer 215-1373), sem er tengingangur sem í dag er á milli Dalsbrautar 1i og l-m og er m.a. áfastur eigninni nr. 215-1370 og eignarhluta með fastanúmerinu 215-1371, sem er eign SIM ehf. og til stendur að rífa að húshluta eignarnámsþola. Tengigangurinn var 271,7 ferm. og er eignarhlutur eignarnámsþola 15%  eða 40,75 ferm.
4. Leigulóðaréttindi að Dalsbraut 1i, Akureyri (landnúmer 149633). Heildarhlutfall eignarnámsþola í lóðinni telst vera 55,87747% eða 1995,38 ferm. af heildarlóðinni sem telst 3.571 ferm. að stærð.

 

Tilefni eignarnámsins er að þann 20. febrúar 2007 samþykkti eignarnemi nýtt deiliskipulag fyrir Glerártorg og tók hið nýja skipulag gildi 2. apríl 2007. Í deiliskipulaginu felst að heimilt er að stækka núverandi verslunarhúsnæði Glerárstorgs, sem er í eigu SMI ehf.. Breytingin felst í meginatriðum í því að nýjar lóðir eru skilgreindar ásamt tveimur nýjum byggingarreitum, akbraut sem liggur um svæðið er flutt, byggingar á vestari hluta svæðisins eru fjarlægðar og spennistöð er flutt. Meðal annars er gert ráð fyrir akbraut þar sem húshluti SMI ehf. stendur að Dalsbraut 1i, samhliða nýjum gafli á húshluta eignarnámsþola.

 

Hið breytta skipulag veldur því að rífa þarf eignarhluta SMI ehf. við Dalsbraut 1i (fastanúmer 215-1371). Þá þarf að einnig að rífa tengigang að Dalsbraut 1i sem er 15% í eigu eignarnámsþola. SMI ehf. hefur gefið heimild fyrir niðurrifinu fyrir sitt leyti, en eignarnámsþoli ekki. Af þessum sökum var nauðsynlegt að taka framangreindar eignir eignarnámi svo eignarnemi geti sem nýr eigandi samþykkt niðurrifið til að hið nýja skipulag nái fram að ganga.

 

Fasteignin Dalsbraut 1i, Akureyri (fastanúmer 215-1370) mun standa áfram, en eignarnema er nauðsynlegt að fá eignarráð þess húsnæðis til að niðurrifið á milliganginum nái fram að ganga.

 

Eignarnemi hefur lýst því yfir undir rekstri málsins að hann sé tilbúinn til að selja eignarnámsþola Dalsbraut 1i aftur fyrir sama verð og ákvarðað verður þegar ákvörðun um niðurrif milligangsins hefur verið tekin.

 

Um eignarnámsheimildina vísast til 1. og 4. tl. 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997.

 

III.  Málsmeðferð:

 

Þriðjudaginn 13. nóvember 2007 var mál þetta fyrst tekið fyrir hjá Matsnefnd eignarnámsbóta. Af hálfu eignarnema var lögð fram matsbeiðni ásamt fylgiskjölum. Sættir voru reyndar en án árangurs. Málinu var að því búnu frestað til 20. nóvember 2007.

 

Þriðjudaginn 20. nóvember 2007 var málið tekið fyrir. Ákveðið var að fresta því til 5. desember 2007 til vettvangsgöngu.

 

Miðvikudaginn 5. desember 2007 var gengið á vettvang og aðstæður kannaðar. Aðilum var að því búnu veittur frestur til framlagningar greinargerða.

 

Fimmtudaginn 28. febrúar 2008 var málið tekið fyrir. Lagðar voru fram greinargerðir og önnur gögn frá báðum aðilum og var málinu að því búnu frestað til munnlegs flutnings.

 

Mánudaginn 10. mars 2008 var málið tekið fyrir. Sættir voru enn reyndar, en án árangurs og var málið því flutt munnlega fyrir nefndinni og tekið til úrskurðar að því loknu.

 

 

IV.  Sjónarmið eignarnema:

 

Eignarnemi gerir þær kröfur að eignarnámið verði einungis látið ná til þeirra eigna og réttinda sem tilgreindar eru í II. kafla. Eignarnemi mótmælir sérstaklega að eignarnámið verði látið ná til annarra eigna eignarnámsþola við Dalsbraut, þ.e. eignahluta sem hann á við Dalsbraut 1h og Dalsbraut 1 l-m. Eignarnemi bendir sérstaklega á að skv. 12. gr. laga nr. 11/1973 geti einungis komið til þess að eignarnema verði gert að taka meiri réttindi eignarnámi en hann sjálfur kýs, ef það sem eftir verði af viðkomandi eign verði ekki nýtt á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign. Í því tilviki sem hér um ræði hagi þannig til að sami eignarnámsþoli eigi fleiri eignir á svæðinu en engin heimild sé til að gera eignarnema að taka aðrar aðskildar eignir eignarnámi með þeim hætti sem krafa eignarnámsþola lýtur að. Þá bendir eignarnámsþoli á að aðrir eignarhlutar eignarnámsþola á svæðinu verði jafn vel nýtanlegir og fyrr auk þess sem eignarnemi hafi boðist til að selja eignarnámsþola aftur eignarhlutann með fastanúmerinu 215-1370 og þannig geti eignarnámsþoli haldið algerlega óbreyttum rekstri þrátt fyrir eignarnámið. Þá liggi einnig fyrir að eignarnemi muni falla frá kröfu um eignarnám á  eignarhlutanum með fastanúmerinu 215-1370, fallist eignarnámsþoli á niðurrifið. Enn fremur bendir eignarnemi á að eignarnámsþoli hafi keypt framangreindar eignarhluta að Dalsbraut 1 l-m á árunum 2005 og 2006, en þá hafi undirbúningur að nýju deiliskipulagi staðið yfir. Eignarnámsþoli hafi því mátt vita þegar á þeim tíma að nýtt skipulag kynni að hafa áhrif á eignir hans á svæðinu.

 

 

Eignarnemi kveður aðila á fyrri stigum málsins hafa komist að samkomulagi um að Björn Guðmundsson, lögg. fasteignasali, mæti eignir eignarnámsþola. Þrátt fyrir að eignarnemi teldi matið of hátt hafi hann verið tilbúinn til að greiða eignarnámsþola matsverð fyrir Dalsbraut 1i (fastanúmer 215-1370) á matsvirði kr. 130.750.000 auk þess sem hann hafi verið reiðubúinn til að greiða kr. 2.000.000 fyrir hlutdeild eignarnámsþola í tengiganginum. Þessu boði hafi eignarnámsþoli hafnað. Eignaremi í trekar að hann telji framangreint matsverð á eignunum allt of hátt. Í því sé m.a. gert ráð fyrir mati upp á kr. 40.000 pr./ferm. í mjög óhentugu millilofti og kr. 65.000 pr./ferm. í kjallara, sem sé allt of hátt kjallaraverð auk þess sem kjallarinn sé með takmarkað notagildi. Eignarnemi kveðst einungis hafa verið tilbúinn til að greiða matsverðið til að höggva á þann hnút sem upp var kominn milli aðila.

 

Eignarnemi mótmælir sérstaklega kröfum eignarnámsþola um sérstakar bætur vegna kostnaðar við flutning fyrirtækisins, rekstrarstöðvun o.fl. sem því fylgi. Þá hafnar eignarnemi því alfarið að hann verði látinn bera kostnað eignarnámsþola af mati sem hann hafi undir rekstri málsins látið gera á eignunum. Sá kostnaður hafi verið algerlega ástæðulaus og því sé ekki rétt og sanngjarnt að eignarnema verði gert að greiða hann. Enn fremur telur eignarnemi að sá fasteignasali sem eignarnámsþoli hafi fengið til verksins sé mun reynsluminni og minna heima í fasteignaverði á Akureyri en sá fasteignasali sem eignarnemi og eignarnámsþoli höfðu áður orðið sameiginlega ásáttir við að framkvæmdi matið sem einnig liggur fyrir.

 

V.  Sjónarmið eignarnámsþola:

 

Eignarnámsþoli gerir þá kröfu að eignarnema verði gert að taka alla eignarhluta hans við Dalsbraut 1 auk lóðaréttinda eignarnámi þar sem möguleikar á samnýtingu eignanna séu brostnir og þar með sá rekstur sem hann stundi þar, en hann reki þar húsgagnaverslun til tilheyrandi lagerhúsnæði. Eignarnemi kveðst hafa keypt eignirnar til að nýta þær saman og fráleitt sé annað en líta á þær sem eina eign, enda sé innangengt í gegnum þær allar nema eignarhluta 214-5557. Eignarnámsþoli vísar sérstaklega í þessu sambandi til 12. gr. laga nr. 11/1973. Telur eignarnámsþoli að sá hluti eignarinnar sem eftir muni standa verði ekki nýttur á eðlilegan hátt miðað við það sem til var stofnað með kaupunum. Telur hann ljóst að hann hafi ekkert með lagerrýmið á 2. hæð að gera eftir að búið verður að svipta hann verslunarhúsnæðinu sjálfu auk þess sem aðal verðmætin fyrir hann felist í heildareiningunni en ekki aðgreindum hlutum hennar. Eignarnemi geti ekki upp á sitt einsdæmi valið úr eignarhluta í fasteign til að taka eignarnámi án þess að taka tillit til þeirra afleiðinga og áhrifa sem eignarnámið hafi í för með sér fyrir eignámsþola.

 

Auk þessa telur eignarnámsþoli að núgildandi skipulag muni hamla nýtingu eignarinnar í framtíðinni m.a. vegna hættu á því að vegur verði lagður þétt upp að eigninni þótt frá því hafi verið horfið að sinni.

 

Eignarnámsþoli vísar sérstaklega til 72. gr. stjórnarskrárinnar og bendir á að af meginreglunni um friðhelgi eignaréttarins megi leiða þá túlkunarreglu, að eignarnámsþola verði ekki gert að sanna að fasteign verði ekki nýtt fyrir rekstur hans, heldur einungis að líklegt sé að hún verði ekki nýtt á eðlilegan hátt til þessara sömu nota.

 

Varðandi sjónarmið um verðmæti hefur eignarnámsþoli lagt fram nýtt verðmat á eignum hans á svæðinu. Það mat er unnið af Bergi Þ. Steingrímssyni, lögg. fasteignasala í desember og janúar 2008. Eignarnemi vísar til þess um sjónarmið um mat á bótum fyrir fasteignirnar. Telur eignarnámsþoli að bætur til hans eigi ekki að nema lægri fjárhæð en kr. 1.527.233.255 sem sundurliðast þannig í greinargerð hans:

 

 

1. Fasteignin Dalsbraut 1.

Eignarnámsþoli kveður eingnir sínar á svæðinu í heild vera 3.844,4 fm. að stærð auk þess sem gera verði ráð fyrir svölum sem hafi verið á húsinu en þær hafi verið rifnar niður án samþykkis eignarnámsþola. Þær hafi verið 205,7 ferm. og því sé heildareignin 4.051 ferm. að stærð. Telur eignarnámsþoli að ekki verði miðað við lægri fjárhæð en kr. 900.000.000 fyrir alla eignarhlutina.

 

2. Lóðaréttindi í sameiginlegri lóð að Dalsbraut 1i og hluta af h-lóð:

Eignarnámsþoli telur lóðarréttindin vera a.m.k. 2.000 ferm. Við mat á þeim megi annað hvort líta á markaðsverð réttindanna eða meta leigutekjur af þeirri eign sem þar megi byggja, en ekki sé ósennilegt að byggja megi þar 1400 ferm. verslunar- og þjónustuhúsnæði. Telur eignarnemi hæfilegar bætur fyrir þessi réttindi vera kr. 105.000.000.

 

3. Kostnaður vegna stöðvunar á rekstri fyrirtækisins, kostnaður við flutning, standsetningu á húsnæði o.fl.

Eignarnámsþoli kveðst hafa svokallaða rekstrarstöðvunartryggingu. Heildar vátryggingafjárhæð þeirrar tryggingar nemi kr . 103.198.000 miðað við 12 mánaða rekstrarstövun. Telur eignarnemi því rekstararstöðvunartjón hans vegna eignarnámsins muni nema þeirri fjárhæð auk kr. 20.000.000 tjóns vegna tapaðrar viðskiptavildar og kr. 1.000.000 í útlagðan kostnað vegna prentunar á nýjum reikningum, makaðsefnis, breytinga á heimasíðu o.fl. Þá telur eignarnámsþoli að kostnaður hans af því að standsetja nýtt húnsæði nemi um kr. 98.118 pr./ferm. eða samtals kr. 377.203.918. Vísar eignarnemi um þetta til kostnaðargreiningar Verkfræðistofu Árborgar dags. 8. febrúar 2008 sem lögð hefur verið fram. Þá telur eignarnámsþoli kostnað við flutninga verða um kr. 9.000.000, enda lager stór auk þess sem hann krefst kr. 5.000.000 vegna óhagræðis og rasks vegna eignarnámsins.

 

4. Kostnaður vegna matsmáls og aðdraganda þess:

Eignarnemi gerir kröfu um greiðslu kostnaðar vegna lögmannsaðstoðar við aðdraganda  málsins kr. 1.00.698 auk kr. 830.639 í kostnað vegna öflunar verðmatsins frá Bergi Þ. Steingrímssyni lögg. fasteignasala.

 

5. Þóknun handa eignarnámsþola:

Að endingu gerir eignarnámsþoli kröfu um kr. 5.000.000 vegna kostnaðar fyrirsvarsmanns eignarnámsþola, Sigurðar Matthíassonar, vegna fjölda ferða hans til Akureyrar vegna funda og annarra viðvika tengdu máli þessu.

 

Þá hefur lögmaður eignarnámsþola lagt fram málskostnaðaryfirlit vegna reksturs matsmáls þessa upp á kr. 1.913.338, þ.m.t. virðisaukaskattur og útlagður kostnaður.

 

VI.  Niðurstaða:

 

Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Ekki verður fallist á það með eignarnámsþola að eignarnema verði gert að taka allar eignir eignarnámsþola á svæðinu eignarnámi, enda verður ekki séð að aðrar eignir eða eignarhlutar eignarnámsþola ónýtist. Þá er á það að líta að eignarnámsþoli hefði getað komist hjá eignarnámi á Dalsbraut 1i (fastanúmer 215-1370) þar sem hann rekur verslun sína, með því einu að samþykkja nauðsynlegt niðurrif á svæðinu. Þá liggur og fyrir að eignarnemi er tilbúinn til að selja eignarnámsþola húsnæðið aftur fyrir sama verð og ákvarðað verður í úrskurði þessum þegar tillaga um niðurrif milligangsins hefur verið tekin fyrir og samþykkt. Af sömu ástæðum er hafnað kröfum eignarnámsþola um bætur fyrir rekstrarstöðvun, flutning fyrirtækisins, standsetningu nýs húsnæðis o.fl. sem gerð er grein fyrir í kafla V. hér að framan. Þrátt fyrir það sem að framan greinir telur matsnefndin rétt að gera eignarnema að taka eignarnámi fasteignina Dalsveg 1h (fastanúmer 225-0870) enda hefur sú eign nú í raun verið sameinuð eigninni Dalsvegi 1i (fastanúmer 215-1370) með tengibyggingu og í þessu sameinaða húsnæði eru reknar undir sama þaki verslanir eignarnámsþola, Svefn og heilsa og Húsgögnin heim. Umrætt húsnæði að Dalsvegi 1h er 456,6 ferm. að stærð.

 

Af öllu framangreindu virtu verður ekki sé að tjón eignarnámsþola taki til annarra eigna eða lóðaréttinda en þeirra sem tilgreind eru í II. kafla hér að framan, að teknu tilliti til þess sem áður segir um Dalsveg 1h.  Verður því í úrskurði þessum lagt mat á fasteignirnar, Dalsbraut 1i (fastanúmer 215-1370), sem er 1379,1 ferm. rými, þ.m.t. kjallari og milliloft, fasteignin Dalsbraut 1h, (fastanúmer 225-0870) sem er 456,6 ferm. að stærð á einu gólfi, 15% í tengigangi að Dalsbraut 1i (fastanúmer 215-1373) og hlutdeild eignarnámsþola í leigulóðaréttindum að Dalsbraut 1i, Akureyri (landnúmer 149633).

 

Dalsbraut 1i (fastanúmer 215-1370) skiptist í 908 ferm. gólfrými, 416,9 ferm. milliloft og 195,4 ferm. kjallara. Húsnæðið er vel staðsett á Akureyri og hentar vel undir verslunarrekstur þann sem þar er. Aðgengi er gott og bílastæði fyrir framan húsnæðið næg. Hæfilegar bætur fyrir húsnæðið eru sem hér segir:

 

 

 

 

 

908 ferm. gólfrými                                                            kr.       136.200.000

416,9 ferm. milliloft                                                          kr.         20.845.000

195,4 ferm. kjallari                                                            kr.         12.701.000

Samtals bætur fyrir Dalsbraut 1i (215-1370)                    kr.       169.746.000

 

Dalsbraut 1h, (fastanúmer 225-0870) er 315,4 ferm. samtengt húsnæðinu að Dalsbraut 1i. Með sömu rökum og að framan greinir um staðsetningu og nýtingarmöguleika þeirrar eignar teljast hæfilegar bætur fyrir eignina vera kr. 47.310.000.

 

Eignarnámsþoli er eigandi 15% af fasteigninni Dalsbraut 1i, Akureyri, (fastanúmer 215-1373), sem er tengingangur sem í dag er á milli Dalsbrautar 1i og l-m og er m.a. áfastur eigninni nr. 215-1370 og eignarhluta með fastanúmerinu 215-1371, sem er eign SIM ehf.  Hlutdeild eignarnámþola í ganginum telst vera 40,75 ferm. Teljast hæfilegar bætur fyrir hann vera kr. 2.000.000.

 

Hæfilegar bætur fyrir hlutdeild eignarnámsþola í  leigulóðaréttindum að Dalsbraut 1i, Akureyri (landnúmer 149633), sem eru 1.995,38 ferm. að stærð teljast vera kr.  20.000.000.

 

Fallist er á það með eignarnema að óþarfi hafi verið hjá eignarnámsþola að afla sérstaks viðbótarmats frá löggiltum fasteignasala undir rekstri málsins. Er því hafnað kröfu eignarnámsþola um endurgreiðslu úr hendi eignarnema á þeim kostnaði. Á hitt ber að líta að eignarnámsþola var nauðsynlegt að leita sér lögmannsaðstoðar við aðdraganda máls þessa og við rekstur málsins fyrir matsnefndinni. Hæfilegar bætur vegna kostnaðar eignarnámsþola við rekstur málsins þykja kr. 2.300.000 auk virðisaukaskatts.

 

Hafnað er kröfu eignarnámsþola um sérstakar bætur honum til handa vegna ferðalaga og fundahalda vegna máls þessa.

 

Með vísan til þess sem að framan greinir þykja hæfilegar eignarnámsbætur vera kr. 239.056.000 auk kr. 2.300.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs málsins.

 

Eignarnemi skal að auki greiða kr. 1.000.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

 

 

 

 

 

 

 

ÚRSKURÐARORÐ

 

Eignarnenmi, Akureyrarbær, kt. 410169-6229, Geislagötu 9, Akureyri, greiði eignarnámsþola, Svefn og heilsu ehf., kt. 420596-2869, Engjateigi 9, Reykjavík, kr. 239.056.000 í eignarnámsbætur og kr. 2.300.000 auk virðisaukaskatts í kostnað.

 

Þá greiði eignarnemi kr. 1.000.000 í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

 

 

______________________________________

Helgi Jóhannesson hrl.

 

 

____________________________                _______________________________

Benedikt  Bogason                                         Magnús Leópoldsson

 

 

 

 

 

Staðfest rétt eintak 15. maí 2008

 

 

 

Helgi Jóhannesson