Mál nr. 34/2011

19.12.2011

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 34/2011

Ákvörðunartaka: Lagnaframkvæmdir, yfirdráttur, þakrými. 

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. september 2011, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 52 í R, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. september 2011, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. október 2011 og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. nóvember 2011, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. desember 2011.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 52, í R. Ágreiningur er um ákvörðunartöku vegna lagnaframkvæmda.

 

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu eftirfarandi:

1.      Að heimilt sé að ræða mál á húsfundi sem ekki séu tilgreind í fundarboði undir liðnum „Önnur mál“.

2.      Að viðurkennt verði að ákvörðunartaka vegna lagnaframkvæmda hafi verið ólögmæt og að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna og eigi að fá endurgreiddan þann kostnað sem hún hafi þegar greitt vegna framkvæmdanna.

3.      Að viðurkennt verði að fjármögnun framkvæmdanna með yfirdráttarláni hafi verið ólögmæt.

4.      Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að mála línur á gólf á háalofti til að afmarka afnot eigenda.

5.      Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda útlagðan lögfræðikostnað vegna málsins.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að fyrir húsfund sem haldinn var 16. maí 2011 hafi verið sent út fréttabréf til eigenda ásamt tilboði frá S ehf. í lagnaframkvæmdir og þess getið að annað tilboð myndi berast í síðasta lagi degi fyrir fundinn. Það barst ekki. Þá komi fram að samkvæmt venju skuli senda inn skriflega tillögu um fundarefni undir liðnum „Önnur mál“ fyrir 15. maí 2011. Álitsbeiðandi telji að undir þeim lið eigi að vera hægt að ræða mál sem komi t.d. upp á fundinum sjálfum og ekki þurfi að tilkynna efnið formlega fyrir fund. Hafi álitsbeiðanda verið meinað að ræða önnur mál undir þeim lið hafi hún ekki tilkynnt um efnið fyrir fund. Ekki sé hægt að taka mál til atkvæðagreiðslu undir þeim lið nema allir séu á fundi.  

Engin kynning hafi farið fram á verktakanum fyrir fundinn. Álitsbeiðandi hafi leitað eftir tilboði frá verktaka sem hafi ekki getað sent tilboð á tilsettum tíma enda fresturinn stuttur þar sem til fundarins hafi verið boðað á fimmtudegi og hann haldinn á mánudegi. Hafi verktakinn óskað eftir lengri fresti til að skila inn tilboði. Álitsbeiðanda hafi fundist tilboðið frá S ehf. illa uppsett enda hafist á 3. tl. sem álitsbeiðanda hafi þótt óeðlilegt. Gagnaðili hafi ekki getað útskýrt það. Mikill asi hafi verið á allri vinnu í sambandi við tilboðið sem bendi til þess að aðrir verktakar hafi ekki átt möguleika á að senda inn tilboð. Tilboð frá T hafi borist í netpósti eftir að fundurinn hófst og hafi álitsbeiðandi viljað hafa tíma til að skoða það en meirihluti fundar fellt tillögu þess efnis. Tilboðið frá T hafi aldrei verið sent til húseigenda heldur hafi það verið prentað út á fundinum til yfirlestrar. Samkvæmt fundargerð aðalfundar hafi átt að leita til aðila í verkið sem Meistarafélag pípulagningarmeistara mæli með. S ehf. sem vann verkið sé ekki aðili að félaginu.

Álitsbeiðandi kveðst ósátt við það að stjórn húsfélagsins hafi ákveðið að fjármagna framkvæmdirnar sem kosti skv. tilboði kr. 3.309.240 m/vsk með yfirdráttarláni sem séu dýrustu lánin sem hægt sé að fá. Umræða um fjármögnun hafi ekki verið á dagskrá fundarins og hafi hún óskað eftir nýjum fundi um fjármögnun en því hafi verið hafnað. Hafi umræða um fjármögnun því ekki enn farið fram á húsfundi.

Boðað hafi verið til aukafundar í júní 2011 og hafi verktaki frá S ehf. mætt á þann fund og kynnt aukaverk að fjárhæð kr. 1.000.000. Ekkert skriflegt tilboð hafi verið lagt fram. Hafi fundurinn samþykkt tilboðið en hún hafi ein greitt atkvæði á móti.  

Hinn 10. ágúst sl. hafi álitsbeiðandi séð tölvupóst, dags. 9. ágúst 2011, frá formanni húsfélagsins þar sem óskað hafi verið eftir því að íbúar myndu hleypi aðila frá Á í íbúðirnar til að þeir kæmust að fallstömmum við vaska og baðker. Áætlað hafi verið að verkið tæki 30 mínútur í hverri íbúð. Aðspurður hafi Á sagt álitsbeiðanda að hann hafi ekki nefnt þennan tíma við nokkurn í húsinu og að ekki væri unnt að verðleggja svona vinnu fyrirfram. Þetta bendi til að gagnaðili sé að ákveða verk án þess að kynna það íbúum hússins. Ekki sé minnst á þessa framkvæmd í verklýsingu frá S ehf. og síður sé verksins getið í netpóstum frá gagnaðila.

Álitsbeiðandi telur að henni beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna lagnaframkvæmda. Þá telur álitsbeiðandi að gagnaðila beri að endurgreiða henni þann kostnað sem hún hafi þegar greitt. Vinnubrögð hússtjórnar hafi verið afleit þar sem því hafi verið hafnað að ræða fjármögnun framkvæmdanna og yfirdráttur verið þvingaður í gegn. Sá aukakostnaður vegna verksins sem stofnað hafi verið til 20. júní sl. sé óljós og ekkert skriflegt lagt fram um hann. Þá beri henni ekki að greiða kostnað vegna Á enda ákvörðun ekki tekin á húsfundi og hvergi komið fram að verkið hafi verið nauðsynlegur hluti lagnaframkvæmdanna. Þá beri gagnaðila að greiða lögfræðikostnað sem hún hafi þurft að leggja út vegna málsins.

Þá óskar álitsbeiðandi eftir áliti kærunefndar vegna skiptingu háaloftsins. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé þakrýmið skráð Y1 þ.e. jafnskipt sameign átta eignarhluta. Samkvæmt tölvupósti frá formanni sé það ætlunin að mála línur í gólfið þrátt fyrir að ekkert hafi verið ákveðið varðandi útdeilingu hvers hluta. Auk þess þyrfti að leiðrétta túlkun eins eiganda á eignarhluta hans á loftinu. Álitsbeiðandi telur þörf á að kalla til löggildan aðila til að skipta rýminu og í kjölfarið gefa út breyttan eignaskiptasamning.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ekki sé ágreiningur um rétt eigenda til að bera undir húsfund hin ýmsu málefni undir liðnum „Önnur mál“. Gagnaðili hafi hins vegar talið nauðsynlegt að senda út beiðni þess efnis eftir aðalfund húsfélagsins 2010 til að tryggja að fundir yrðu markvissari. Þetta sé ekki nýtt fyrirkomulag og hafi álitsbeiðandi gert hið sama þegar hann var í stjórn. Þrátt fyrir rétt álitsbeiðanda og annarra til að taka til máls þá hljóti sá réttur að takmarkast t.d. af vilja annarra fundarmanna til að ljúka fundum á réttum tíma. Rétturinn hljóti því að takmarkast af fundarsköpum, fundarstjórn og vilja annarra til að taka þátt í umræðu um þau málefni sem þar séu borin upp. Oft séu borin upp mál sem eigi ekki við eða hafi verið afgreidd áður. Fundarhöld hafi verið erfið á undanförnum árum og tekið á húseigendur.

 

Gagnaðili bendir á að óumdeilt sé að brýna nauðsyn hafi borið til þess að ráðast í viðgerð á skólplögnum enda hafi legið fyrir mat þess efnis í myndum og máli. Stjórn gagnaðila hafi verið falið að leita tilboða og hafi hún leitað þeirra hjá nokkrum aðilum, eins og ráðgert hafi m.a. verið á aðalfundi 14. apríl 2011. Til stóð að tvö tilboð lægju fyrir húsfundinum samkvæmt fundarboði. Tilboð S ehf. hafi legið fyrir fundinum en tilboð T hafi borist á miðjum fundi. Sé ekki við gagnaðila að sakast. Tilboðið hafi verið nokkru hærra en tilboð S ehf. og bundið víðtækum fyrirvörum. Reynt hafi verið að ná í forsvarsmann T í síma á fundinum en án árangurs. Álitsbeiðandi hafi upplýst að hún myndi koma með tilboð frá ákveðnum verktaka en ekki lagt fram nein tilboð. Tekin hafi verið lögmæt ákvörðun um að ráðast í brýnar lagnaframkvæmdir að undangenginni kynningu á verktaka og tilboði sem fundarmenn hafi talið fullnægjandi á lögmætum húsfundi samkvæmt lögmætu fundarboði, sbr. 39. og 41. gr. laga nr. 26/1994. Fundarboð hafi verið sent í dagsettum tölvupósti með lögmætum fyrirvara þar sem fundarefnið hafi komið fram með glöggum hætti. Allir fundarmenn hafi greitt atkvæði nema álitsbeiðandi. Þessum staðreyndum hafi ekki verið hnekkt. Gagnaðili hafi borið upp tillögu um að fresta fundinum til að leita fleiri tilboða en það hafi verið fellt í atkvæðagreiðslu allra fundarmanna nema álitsbeiðanda. Í kjölfarið hafi verið tekin lögmæt ákvörðun um að ráðast í framkvæmdir samkvæmt tilboði S ehf.

Gagnaðili bendir á að skömmu eftir kostnaðarsamar viðgerðir á ytra byrði hússins hafi komið í ljós að lagnakerfi hússins, þ.e. skólp, hafi verið verulega skemmt og þarfnaðist viðgerða hið fyrsta. Fáir eigendur hafi haft ráðrúm til að staðgreiða sinn hlut og nokkrir höfðu þegar nýtt sér lánamöguleika Íbúðalánasjóðs vegna nýyfirstaðinna framkvæmda. Einnig lágu fyrir vanskil vegna fyrri framkvæmda. Tekin hafi verið ákvörðun á löglega boðuðum  húsfundi að leitað yrði fyrirgreiðslu hjá viðskiptabanka gagnaðila í formi yfirdráttar, að því marki sem nauðsynlegt væri, í beinu framhaldi af ákvörðun um framkvæmdina sjálfa á sama húsfundi. Í kjölfar fundarins hafi verið gengið frá skjölum gagnvart viðskiptabanka gagnaðila sem veitti yfirdráttarlánið. Í fundarboði hafi verið boðað að tekin yrði ákvörðun um að ráðast í lagnaframkvæmdir og eðli málsins samkvæmt teljist fjármögnun hluti þess. Ljóst varð að álitsbeiðandi væri andvíg umræddri fjármögnun og hafi því verið gripið til þess ráðs eftir fundinn að reyna að fá nafn hennar sérstaklega undanskilið í ábyrgðarskjölum þeim sem gagnaðili myndi skuldbinda sig með gagnvart bankanum en slíkt hafi ekki gengið eftir. Gagnaðili hafi þannig viljað koma til móts við vilja álitsbeiðanda. Nokkrir eigendur hafi staðgreitt sinn hluta. Hafi átta eigendur, u.þ.b. 73% eignarhluta, skrifað undir umsókn um yfirdráttarlán hjá viðskiptabanka gagnaðila. Hluti þeirra hafi verið í hópi staðgreiðenda. Lánið beri 11,5% vexti. Verða hvorki álitsbeiðandi né aðrir sem staðgreiddu látnir greiða kostnað við lántökuna. Fullyrðingar álitsbeiðanda á aðra vegu séu rangar. Lánið hafi verið greitt upp að stórum hluta og sé yfirdrátturinn notaður til að brúa það bil sem fjárskortur eigenda hefði ella myndað. Hvar ábyrgð álitsbeiðanda liggur í huga bankans í kröfuréttarlegu tilliti sé hulið gagnaðila og ekki til úrlausnar í málinu. Á það skal þó bent að lánastofnanir séu afar varkárar þegar kemur að lánveitingum til húsfélaga.  Álitsbeiðandi beri ótvírætt ábyrgð á fjárskuldbindingum gagnaðila út á við, sbr. 54. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, þótt hlutur hennar hafi verið staðgreiddur. Til slíkrar ábyrgðar sé almennt stofnað með því að taka ákvörðun með tilskyldum meirihluta eins og gert hafi verið og stofna svo til skuldbindinga út á við í samræmi við ákvörðun húsfundar. Sú skuldbinding og ábyrgð falli ekki niður við það eitt að yfirgnæfandi meirihluti ákveði að húsfélagið taki yfirdráttarlán til að standa straum  af skuldbindingum sem búið sé að stofna til og allir beri ábyrgð á. Án slíkrar lántöku hefði húsfélagið vanefnt skuldbindingar sínar verulega gagnvart verktaka. Af þessu sé ljóst að yfirdráttarlán hafi verið órjúfanlegur hluti af ákvörðun um lagnaframkvæmdina sjálfa, samkvæmt 3. og 4. lið í fundarboði. Sé því haldið fram að fundarboðið hafi verið áfátt að þessu leyti þá leiði það ekki til ógildingar ákvörðunar skv. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994. Um hafi verið að ræða brýna ráðstöfun vegna nauðsynlegra framkvæmda sem yfirgnæfandi meirihluti íbúa greiddi atkvæði með á löglega boðuðum fundi þar sem álitsbeiðandi hafi verið viðstödd og gafst kostur á að tjá sig og greiða atkvæði sem hún hafi gert.

Gagnaðili bendir á að við lokaáfanga skólplagnaviðgerðarinnar og meðan á frágangi stóð hafi komið í ljós að ferskvatnslögn væri einnig skemmd, en úttekt hafði ekki náð til hennar. Lögnin reyndist ónýt og lak vatn um grunn hússins og olli tjóni. Því hafi húsfélagið neyðst til þess að ráðast í brýnar viðgerðir. Hafi neyðarástand skapast. Boðað hafi verið með hraði til fundar með lögbundnum fresti. Forsvarsmaður S ehf. hafi mætt og gefið munnlegt tilboð sem hafi verið samþykkt með atkvæði allra fundarmanna nema álitsbeiðanda. Hafi gagnaðili skuldbundið sig gagnvart verktakanum samkvæmt almennum reglum samningaréttar auk laga nr. 26/1994. Tryggingafélag gagnaðila hafi verið haft með í ráðum en það hafi tekið þátt í kostnaðinum að stórum hluta. Gagnaðili hafði fengið mat Húseigendafélagsins þess efnis að 37. gr. laga nr. 26/1994 ætti við um aðstæðurnar sem sköpuðust en engu að síður hafi verið ákveðið að boða til formlegs fundar áður en stofnað yrði til frekari fjárskuldbindinga. 

Gagnaðili bendir á að flestum eigendum sameignar á háalofti hússins hafi borið saman um að heimilt væri að geyma muni eigenda þar. Á aðalfundi gagnaðila árið 2010 hafi verið ákveðið að háaloftið yrði tæmt og þrifið og í kjölfarið skyldi teikna línur í gólfið í samræmi við eignarhlutföll sem afmarki svæði sem tilheyri viðeigandi íbúðum svo koma mætti skipulagi á nýtingu rýmisins. Rýming og þrif hafi farið fram en annað ekki. Um bráðabirgðaráðstöfun verði að ræða ef teiknaðar yrðu línur á gólfið. Ef ákvörðuninni yrði fylgt eftir muni nýtingu og umráðum sameignar ekki vera breytt með varanlegum hætti svo það brjóti í bága við 19., 34. og 41. gr. laga nr. 26/1994. Gagnist þetta fyrirkomulag verði það lagt fyrir húsfund síðar í tengslum við breytingar á eignaskiptayfirlýsingu. Engin endanleg ákvörðun hafi þó verið tekin.

Gagnaðili hafnar kröfu álitsbeiðanda að taka þátt í útlögðum lögfræðikostnaði og vísar því til stuðnings til álits kærunefndar í málinu nr. 20/2009.

 

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að gagnaðili sé tvísaga þar sem hann segi á einum stað að fundur skuli velja og hafna umræðuefnum en í næstu setningu að það megi ræða mál þegar komi að fundarliðnum. Álitsbeiðandi telur það ekki vera á valdi gagnaðila að velja úr hvað skuli rætt undir þessum fundarlið þar sem öllum íbúum sé frjálst að leggja fram mál til fundarins.

Ljóst sé að ekki fari saman samþykktir húsfundar og þær aðgerðir sem ráðist hafi verið í. Ítrekað sé að samkvæmt fundargerð aðalfundar húsfélagsins sé einróma samþykkt að fá aðila sem félag pípulagningameistara viðurkennir. Í verkið hafi verið fenginn aðili sem fagfélagið þekkir ekki. Í fundargerð komi fram að gagnaðili hafi frétt af S ehf. vegna meðmæla annars staðar frá sem ekki hafi verið útskýrð frekar. Þetta sé á skjön við ákvarðanir húsfundar, sbr. fundargerð aðalfundar, og því að gagnaðili vinni í umboði húseigenda. Félag pípulagningameistara hafi upplýsingar um fjölda aðila sem þeir fúslega bendi á til lagnaframkvæmda. Þeir aðilar séu hinsvegar hundsaðir af gagnaðila af óskiljanlegum ástæðum og aðili fenginn sem fagfélagið þekki ekki og reynist þar að auki með stutta starfsreynslu.

Ekki hafi verið sýnt fram á með óyggjandi hætti að svo brýnt hafi verið að ráðast í lagnaframkvæmdir að ekki hefði mátt bæta við nokkrum dögum til að afla fleiri tilboða frá viðurkenndum verktökum skv. óyggjandi einhug fundarmanna frá aðalfundi. Fundarboð hafi verið sent út með stysta fyrirvara, þ.e. á miðvikudagskvöldi, og fundur boðaður á mánudegi, sem takmarki tíma til að afla upplýsinga um tiltæka iðnaðarmenn.

Ljóst sé að ekki fari saman samþykktir funda og svo gjörningar gagnaðila.

Hvergi í fundarboði sé minnst á umræðulið varðandi fjármögnun lagnaframkvæmda og því óljóst hvaðan upplýsingar um takmarkað ráðrúm íbúðareigenda til staðgreiðslu séu fengnar enda slíks ekki getið í fundargerðum. Álitsbeiðandi geri ekki kröfu um staðgreiðslu íbúa vegna framkvæmda heldur hafi ítrekað hvatt til umræðu um fjármögnun án undirtektar stjórnar. Álitsbeiðandi hafi bent á mun vaxta á yfirdráttarlánum banka annarsvegar og framkvæmdalána banka, lífeyrissjóða og Íbúðalánasjóðs hinsvegar. Því sé ljóst að 11,5% vextir geti tæpast þótt viðunandi kjör þegar ljóst sé að möguleiki sé á hagstæðari fjármögnun. Í því samhengi er vísað til 69. gr. laga nr. 26/1994. Húseigendafélagið hafi varað við yfirdráttarláni til greiðslu á framkvæmd í heild sinni og hafi álitsbeiðandi komið þeim upplýsingum til formanns húsfélagsins.

Óskað sé eftir áliti á afgreiðslu umboða til funda þ.e. hvort nægi að nefna þau eða hvort stjórn sé skylt að framvísa umboðum til fundar. Þetta sé gert í ljósi þess að fundurinn hafi verið fámennur, fjórir hafi verið mættir í upphafi og sá fimmti verið sóttur fyrir atkvæðagreiðslu, en nefnd hafi verið nokkur umboð sem aldrei sáust. Einnig sé óskað eftir áliti hvort ekki skuli sótt atkvæði til eigenda sem ekki sátu fundinn þar sem um fjármögnun svo stórrar framkvæmdar sé að ræða.

Í athugasemdum gagnaðila sé greint frá því að boðað hafi verið til aukafundar vegna framkvæmdanna. Talað sé um brýna aðgerð þó verk hafi í raun tafist mjög í framkvæmd. Ekki hafi því verið sýnt fram á svo brýna nauðsyn viðgerðar með óyggjandi hætti. Greint hafi verið frá því að verkið myndi taka u.þ.b. viku en í raun urðu verklok í ágústlok. Ekki sé ljóst í hverju hættan hafi verið fólgin og því síður að um brýna aðgerð hafi verið að ræða. Það hefði t.d. mátt bjóða verkið út til annarra. Óskað sé eftir áliti hvort verktakinn S ehf. hafi ekki þurft að tilkynna verkið til byggingarfulltrúa og sækja um leyfi hjá honum áður en verkið hófs. Ekki liggi fyrir umsókn hjá byggingarfulltrúa vegna framkvæmdanna né hafi lagnateikningar verið lagðar inn eftir að verkinu lauk formlega.

 

Álitsbeiðandi bendir á að áhugi hafi verið fyrir því að skipta rýminu á háalofti milli eigenda þess án þess að það hafi endanlega verið ákveðið. Rætt hafi verið um að það þyrfti að fá arkitekta- eða verkfræðistofu til aðstoðar og gera breytingar á eignaskiptayfirlýsingu hússins. Álitsbeiðandi telur ótækt að mála línur á gólfið þar sem ekki hafi verið ákveðið hvernig verkið skuli unnið né rýminu skipt milli eigenda.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að ekki sé lengur efnislegur ágreiningur fyrir hendi varðandi liðinn “Önnur mál”. Gagnaðili geri sér grein fyrir því að heimilt sé að bera upp ýmis mál sem ekki komi fram í fundarboði undir þessum lið.

Gagnaðili ítrekar að tekin hafi verið lögmæt ákvörðun á löglega boðuðum húsfundi þar sem allar upplýsingar hafi legið fyrir, m.a. um verkliði og aðilana sem fengnir voru til verksins. Rangt sé að verktaki sé ófaglærður. Lögmæt ákvörðun hafi verið tekin um að fara í framkvæmdirnar og fjármögnun þeirra hafi verið eðlilegur liður í þeirri ákvörðun. Þá hafi einnig verið tekin lögmæt ákvörðun um viðbótarverk.   

 

III. Forsendur

Kröfuliður 1. Fyrir liggur að ágreiningur er ekki milli aðila um það að undir liðnum „Önnur mál“ er hægt að taka mál til umfjöllunar sem ekki eru tilgreind í fundarboði. Með vísan til þess er þessum kröfulið vísað frá kærunefnd.

Kröfuliður 2. Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Í D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er að finna meginreglu laganna varðandi ákvarðanatöku um sameiginlegar framkvæmdir. Samkvæmt ákvæðinu nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum  húsfundi. Getur húsfundur tekið ákvörðun skv. D-lið 41. gr. án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn, sbr. 1. mgr. 42. gr. sömu laga. Er það álit kærunefndar að ákvörðunartaka um viðgerðir/endurnýjun á lögnum falli undir D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í málinu liggja fyrir fundarboð og fundargerðir húsfunda sem haldnir voru 16. maí 2011 og 20. júní 2011. Samkvæmt fundargerðunum samþykktu allir fundarmenn nema álitsbeiðandi umræddar framkvæmdir. Þá verður ekki annað ráðið en þjónusta Á verið hluti af verkinu. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi sé bundinn af þeim ákvörðunum og beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á lögnum.

Af hálfu álitsbeiðanda er óskað álits kærunefndar á ýmsu er varðar svo sem hæfni og menntun verktaka sem og atriðum er varða verksvið byggingarfulltrúa. Hlutverk kærunefndar er bundið við lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús og það er því ekki á verksviði kærunefndar að veita álit um slíkt.

Kröfuliður 3. Í fundarboði húsfundarins sem haldinn var 16. maí 2011 kemur ekkert fram um fjármögnun framkvæmda en í fundargerðinni er að finna umfjöllun um fjármögnun. Ljóst er að fjármögnun er eitt þeirra atriða sem leiðir af ákvörðunartöku um framkvæmdir. Í fundargerðinni kemur hins vegar fram að allir fundarmenn nema álitsbeiðandi hafi skrifað undir eyðublað vegna yfirdráttarláns húsfélagsins. Kærunefnd telur að í fundarboði hefði þurft að koma fram að á fundinum yrði tekin ákvörðun um töku á yfirdráttarláni. Þar sem slíkt hafi ekki komið fram í fundarboði sé álitsbeiðandi ekki bundinn af ákvörðuninni. Kærunefnd bendir á að í 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 er mælt fyrir um rétt til að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi ákvarðanir sem annmarki er á.

Kröfuliður 4. Af gögnum málsins verður hvorki ráðið að gert sé ráð fyrir ákveðinni hagnýtingu þakrýmis né að ákvörðun hafi verið tekin um slíkt. Kærunefnd bendir á að samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús er notkun á þakrými ekki skilgreind. Ef breyta á hagnýtingu þess svo sem í geymslurými fyrir eigendur þarf samþykki allra eigenda fyrir slíku á lögmætum húsfundi. Með vísan til þess að hvorki hefur verið tekin ákvörðun um hagnýtingu né skiptingu þakrýmis og þess að það sé ekki á færi kærunefndar að taka afstöðu til þess hvort slík tilhögun fari í bága við ákvæði byggingarlöggjafar er þessum kröfulið vísað frá kærunefnd.

Kröfuliður 5. Í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er ekki kveðið á um heimild til að úrskurða um greiðslu málskostnaðar. Jafnframt ber til þess að líta að álit kærunefndar húsamála eru ekki bindandi fyrir aðila málsins. Í ljósi þessa ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að greiða álitsbeiðanda útlagðan lögfræðikostnað vegna málsins.

 

IV. Niðurstaða

1.      Kröfunni er vísað frá kærunefnd.

2.      Það er álit kærunefndar ákvörðunartaka vegna lagnaframkvæmda hafi verið lögmæt og að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna. Því er hafnað að álitsbeiðandi eigi að fá endurgreiddan þann kostnað sem hún hafi þegar greitt vegna framkvæmdanna.

3.      Það er álit kærunefndar að ákvörðun um fjármögnun framkvæmdanna með yfirdráttarláni hafi verið ólögmæt.

4.      Kröfunni er vísað frá kærunefnd.

5.      Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða álitsbeiðanda útlagðan lögfræðikostnað vegna málsins.

 

Reykjavík, 19. desember 2011

 

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson