Mál nr. 9/1998

Álit frá 30. maí 1998

30.5.1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 9/1998

Ákvarðanataka. Fundarboð.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 26. janúar 1998, beindi A, X nr. 4, f.h. B, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsnæðisnefnd C, Y, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. febrúar 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 12. mars 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 1. apríl 1998. Kærunefnd beindi fyrirspurnum til gagnaðila með bréfi dags. 30. apríl sl. Viðbótarupplýsingar gagnaðila dags. 7. og 26. maí sl voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 27. maí 1998 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða sambygginguna X nr. 2 og 4, sem byggð var um 1980. Í hvorum stigagangi eru 10 íbúðir. Gagnaðili á samtals 11 íbúðir í húsinu, þ.e. 5 íbúðir í X nr. 2 og 6 íbúðir í X nr. 4. Á árinu 1997 var farið út í endurnýjun vatnslagna og utanhússviðgerðir. Ágreiningur er um fundarboðun, atkvæðavægi, fjölda eigenda, breytta forgangsröðun og kostnað.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að málatilbúnaður byggist á því hvort gagnaðili hafi atkvæðisrétt sérstaklega fyrir hverja eign eða eitt atkvæði. Á húsfundi sem haldinn hafi verið 28. maí 1997 með eigendum í X nr. 4 hafi eigendur lýst yfir vilja til að skipt yrði strax um lagnir en beðið yrði með utanhússviðgerðir, sbr. bókun í fundargerðarbók: "Eigendur, aðrir en húsnæðisnefnd, óska eftir að verkið verði boðið út." Þá hafi eftirfarandi bókun verið gerð frá gagnaðila: "Meirihluti íbúa í X nr. 2-4 hefur ákveðið...". Engar kostnaðartölur hafi verið skráðar hvorki varðandi endurnýjun vatnslagna né utanhússviðgerðir. Þá hafi einungis tveir eigendur mætt á fundinn fyrir utan gagnaðila. Ágreiningur sé því um hvort eigendur hafi verið 3 eða 8 á fundinum.

Á húsfundi sem haldinn hafi verið 20. júní 1997 hafi aðeins 3 eigendur mætt auk gagnaðila. Ágreiningur sé því um það hvort eigendur hafi verið 4 eða 14 á fundinum. Gagnaðili bendir á að enginn eigandi úr X nr. 4 hafi mætt á fundinn og telji gagnaðili að fundarboðun hafi verið áfátt. Á fundinum hafi verið ákveðið að ráðast skyldi í utanhússviðgerðir áður en farið yrði í endurnýjun vatnslagna. Í fundargerð komi fram að kostnaðaráætlun hafi verið kynnt upp á kr. 5.200.000.

Eftir fundinn hafi ekkert samband verið haft við aðra eigendur. Bæjarráð hafi opnað tilboð í verkið á bæjarráðsfundi þann 1. júlí 1997 og ákveðið að lægra tilboðinu skyldi tekið. Hafi það hljóðað upp á kr. 6.238.984. Við það hafi bæst kr. 267.751 fyrir aukaverk og kr. 326.522 fyrir útboðsgögn, umsjón og eftirlit sem tæknideild bæjarins hafi fengið í sinn hlut. Þessi útgjöld hafi ekki verið kynnt eigendum í X nr. 2-4.

Álitsbeiðandi vísar til 39., 41., 42., 59., 60., 64., 65., 68., 69., 70. og 71 gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings. Þá bendir álitsbeiðandi sérstaklega á 65. gr. laganna. Gagnaðili hafi einhliða tekið þá ákvörðun að vinna við útboðsgögn og eftirlit yrði keypt af sjálfum sér. Í ákvæðinu sé sérstaklega tekið fram að enginn megi greiða atkvæði ef hann eigi "fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu". Þá sé skylt samkvæmt 71. gr. laganna að formaður undirriti allar skuldbindingar hússjóðs. Formanni húsfélagsins hafi aldrei verið kynnt málið né hafi hann verið beðinn um að undirrita þessar skuldbindingar hússjóðs.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji að boðað hafi verið til umræddra funda með lögmætum hætti, sbr. fundarboðun, dags. 15. maí 1997, og dags. 16. júní 1997. Þá telji gagnaðili að vægi atkvæða fari eftir hlutfallstölum o.s.frv., sbr. 15. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðili bendir á að á umræddum fundum hafi verið full samstaða, annars vegar um endurnýjun vatnslagna innanhúss og hins vegar að ráðast í viðhald utanhúss, s.s. múr- og sprunguviðgerðir, málun og verndun eignarinnar til nauðsynlegs viðhalds. Utanhússviðgerðum hafi lokið um sumarið 1997. Mikil ánægja sé með framkvæmdina og full sátt um uppgjör verksins. Hvað varði hins vegar endurnýjun vatnslagna, þá sé rétt að eigendur hafi haft að því miklar áhyggjur að vatnslagnir væru farnar að gefa sig, enda hafi komið fram tjón á einni íbúð vegna vatnsleka. Þrátt fyrir það hafi verið ákveðið að framkvæmdaröð nefndra verkþátta yrði breytt, þ.e. að sumarið yrði notað til útivinnu og innivinnu yrði frestað, þ.e. endurnýjun vatnslagna þar til hausta tæki. Hafi það verið álit manna að hagstæðari tilboð bærust í þann verkþátt utan háannatíma sumarsins. Það verk hafi nú verið boðið út og eigendur eða umráðamenn þeirra undirritað verksamning þar um. Gagnaðili bendir á að ekki sé eða hafi verið ágreiningur um nauðsyn eða þörf þessara tveggja verkþátta til að verja eignina skemmdum og halda uppi verðgildi hennar. Þá hafi fullt tillit verið tekið til fjárhagslegra aðstæðna eigenda og hafi gagnaðili gengið til viðræðna við Sparisjóð R um fyrirgreiðslu til og við eigendur. Bæjarsjóður C hafi staðið skil á greiðslum til verktaka og sent út innheimtuseðla ásamt sundurliðuðu uppgjöri. Ástæða þess að tæknideild C hafi verið falið að vinna að útboði, verklýsingu og eftirliti hafi verið til að kostnaður yrði sem lægstur. Engin athugasemd hafi komið fram hjá öðrum eigendum um þá málsmeðferð.

Gagnaðili telji að í alla staði hafi verið staðið að boðun funda, kynningu, útboð og ákvarðanatöku um framkvæmdir í samræmi við lög. nr. 26/1994 um fjöleignarhús og ítrekað sé að húsið hafi legið undir skemmdum. Því telji gagnaðili að ekki hafi verið hægt að fresta umræddum framkvæmdum.

III. Forsendur og niðurstaða.

Sérhverjum eignarhluta í fjöleignarhúsi fylgir réttur til aðildar að húsfélagi og til að eiga hlut að ákvarðanatöku um sameignina og sameignileg málefni. Þar af leiðir að þegar sami eigandi er að fleiri en einum eignarhluta í fjöleignarhúsi, hefur hann atkvæðisrétt sérstaklega fyrir hverja eign fyrir sig.

Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús skal boða til almenns fundar með minnst 4 og mest 20 daga fyrirvara. Skal boða fund tryggilega.

Ef boða á til húsfundar með tryggilegum hætti verður að gera það með ábyrgðarbréfi, skeyti eða á annan sannanlegan hátt. Í greinargerð með 60. gr. segir að það fari mjög eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað telst nægileg fundarboðun og hvernig skuli að henni standa. Í sumum tilvikum myndi nægja að hengja tilkynningu upp á viðeigandi stað í sameign hússins. Í öðrum tilvikum væri rétt að afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi. Sérstök ástæða er til að vanda til fundarboða þegar um er að ræða fundi, sem taka eiga mikilvægar ákvarðanir, t.d. um dýrar framkvæmdir eða umdeild atriði.

Með bréfi til álitsbeiðanda, dags. 15. maí 1997, var boðað til húsfundar í X nr. 4 þann 28. sama mánaðar kl. 20.00. Í bréfinu var jafnframt getið um dagskrá fundarins. Álitsbeiðandi mætti ekki á fundinum en þar samþykkti meirihlutinn að fela S að semja um fast verð við T vegna skipta á lögnum í stigaganginum. Samþykkt var að fara í verkið. Þá var bókað að ástand hússins að utan væri mjög slæmt. Eftir umræður var samþykkt að fela S að bjóða verkið út.

Með bréfi, dags. 16. júní 1997, var boðað til fundar föstudaginn 20. sama mánaðar. Á dagskrá fundarins var m.a. ákvörðun um utanhússviðgerð og málun, svo og innanhúsviðgerðir vegna lagna. Þá átti að kynna kostnaðaráætlanir og ræða fjármögnun viðhaldsþátta.

Samkvæmt því sem upplýst er af hálfu gagnaðila var hverjum og einum eiganda hússins sent fundarboðið. Þar sem ekki er annað tekið fram verður talið að fundarboðið hafi verið sent í pósti. Þá hefur gagnaðili ennfremur upplýst að á fundinum hafi verið lögð fram, það sem hann kallar; "frumkostnaðaráætlun". Ekki er upplýst hvort sú kostnaðaráætlun var í skriflegu formi en hún er ekki meðal gagna málsins.

Útboðsgögn voru opnuð á fundi bæjarráðs þann 1. júlí 1997 og lægsta boðinu tekið upp á 6.238.984

Kærunefnd telur að vafi leiki á um lögmæti húsfundar þess sem haldinn var þann 20. júní 1997 og þeirra ákvarðana sem þar voru teknar. Í fyrsta lagi er vafi á því að fundurinn hafi verið boðaður með nægilegum fyrirvara sbr. 2. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994. Í öðru lagi sýnist nokkuð hafa skort á að fyrirliggjandi kostnaðaráætlun hafi uppfyllt þær kröfur sem ákvæði fjöleignarhúsalaga, sbr. t.d. 39. gr. og 58. gr., gera um frágang og áreiðanleika slíkra gagna, sem grundvöll ákvarðanatöku framkvæmda af þessari stærðargráðu. Þá er af hálfu kærunefndar gerð við það athugasemd að ekki skyldi á ný boðað til húsfundar og húseigendum gefinn kostur á að taka afstöðu til framkominna tilboða.

Til þess ber hinsvegar að líta að með bréfi, dags. 30. desember 1997, gerði húsnæðisnefnd C íbúðareigendum grein frá gangi framkvæmdanna, hvaða tilboði hefði verið tekið og kostnaðaruppgjöri.

Þá liggur fyrir í málinu endurrit fundargerðar húsfélaganna í X nr. 2-4 frá 19. janúar 1998 þar sem mættur er m.a. álitsbeiðandi. Á dagskrá fundarins var m.a. "Kostnaðaruppgjör v. utanhússviðgerða og málunar" svo og "útboðsmál v. vatnslagna." Í fundargerð er bókað að farið sé að leka úr vatnslögnum hússins og voru fundarmenn sammála um að "farið verði í viðgerðir á vatnslögnum og að bjóða verkið út." Ákveðið var að halda fund eftir að tilboð höfðu borist til að ákveða hvaða tilboði skyldi tekið og hvernig verkið yrði fjármagnað. Í fundargerð er það eitt bókað um afstöðu álitsbeiðanda til fundarefnisins að hann væri ósáttur við fundartímann.

Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið telur kærunefnd, með vísan til grunnraka 40. gr. laga nr. 26/1994, að álitbeiðandi hafi með tómlæti sínu fyrrt sig rétti til þess nú að bera fyrir sig ágalla á fundarboði og ákvarðanatöku vegna umræddra utanhússframkvæmda. Telst hann því bundinn af ákvarðanatöku þar að lútandi og kostnaði henni samfara.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi sé bundinn af ákvörðunum sem teknar voru varðandi utanhússviðgerðir á húsfundum sem haldnir voru 28. maí og 20. júní 1997 og kostnaði þeim samfara.

Reykjavík, 30. maí 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson