Eldri įlit kęrunefndar fjöleignarhśsamįla
Mįl nr. 33/2008
ĮLIT
KĘRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHŚSAMĮLA
ķ mįlinu nr. 33/2008
Samžykki allra eša sumra: Dyraop. Snyrting ķ sameign. Kjallari. Gluggar. Bętur.
I. Mįlsmešferš kęrunefndar
Meš bréfi, dags. 24. jśnķ 2008, beindi A, hér eftir nefndur įlitsbeišandi, til nefndarinnar erindi vegna įgreinings viš stjórn hśsfélagsins X nr. 51, hér eftir nefnd gagnašili.
Gagnašila var gefinn kostur į aš koma į framfęri viš nefndina sjónarmišum sķnum og kröfum ķ samręmi viš įkvęši 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhśs, nr. 26/1994.
Auk įlitsbeišni voru greinargerš B hrl., f.h. gagnašila, dags. 31. jślķ 2008, athugasemdir įlitsbeišanda, dags. 15. įgśst 2008, og athugasemdir B hrl., f.h. gagnašila, dags. 25. įgśst 2008, lagšar fyrir nefndina.
Mįliš var tekiš til śrlausnar į fundi nefndarinnar fimmtudaginn 23. október 2008.
II. Helstu mįlsatvik og įgreiningsefni
Um er aš ręša fjöleignarhśsiš X nr. 51 sem byggt var įriš 1936, alls įtta eignarhluta. Įgreiningur er um lokun į dyraopi, višhald og athafnaleysi hśsfélags og kostnašarskiptingu vegna glugga.
Kęrunefnd telur aš kröfur įlitsbeišanda séu:
- Aš įlitsbeišanda sé heimilt aš loka dyraopi įn samžykkis allra.
- Aš hśsfélaginu beri aš koma hreinlętisašstöšu ķ sameign ķ višunandi horf.
- Aš hśsfélaginu beri aš huga aš višhaldi sameignar ķ öllu hśsinu, ž.e. ķ rżmi sem liggur aš séreignarrżmi įlitsbeišanda ķ kjallara.
- Aš hśsfélaginu beri aš greiša sinn hlut ķ kostnaši viš endurnżjun glugga ķ séreign įlitsbeišanda.
- Aš hśsfélaginu beri aš greiša įlitsbeišanda bętur vegna tafa, tjóns, sinnuleysis, drįttar og óréttmętrar afgreišslu mįla sinna.
- Aš fį įlit kęrunefndar į žvķ hvort hśsfélagi sé heimilt aš sękja bętur til einstakra stjórnarmanna eša geti gert žį fjįrhagslega įbyrga hafi žeir meš störfum sķnum bakaš hśsfélaginu bótaskyldu, sbr. 69.–72. gr. laga um fjöleignarhśs.
Ķ įlitsbeišni kemur fram aš 17. janśar 2008 hafi įlitsbeišandi fest kaup į ósamžykktu ķbśšarrżmi aš X nr. 51. Žaš hafi žį veriš ķ mjög bįgbornu įsigkomulagi en įlitsbeišandi gert į žvķ verulegar endurbętur og hugšist leigja žaš śt ķ tvennu lagi.
I. Lokun dyraops
Įlitsbeišandi segir aš hśsnęšiš samanstandi af tveimur ķbśšarherbergjum, en śr žeim bįšum sé gegnt fram ķ sameign. Dyraop sé milli herbergjanna. Śr hśsnęšinu er ašgangur aš snyrtingu ķ sameign, sem sé sameign allra, en žaš sé eina snyrtingin sem umrętt rżmi hafi ašgang aš. Nś sé kominn upp įgreiningur milli įlitsbeišanda og sumra eigenda ķ hśsinu. Til aš geta nżtt rżmiš sem tvö leiguherbergi hafi įlitsbeišandi įformaš aš loka dyraopi milli herbergjanna og hafi hann fariš fram į samžykki annarra eigenda. Įlitsbeišandi telji aš um minni hįttar breytingu sé aš ręša sem ekki raski ķ neinu, hvorki séreignum annarra né sameign. Auk žess yrši lokunin ekki sżnileg neinum utan rżmisins. Fljótlega hafi įlitsbeišandi fengiš athugasemdir frį einum eiganda sem hafi tališ aš um verulegar breytingar vęri aš ręša og žyrfti samžykki allra fyrir žeim. Enn fremur vęri um breytta nżtingu aš ręša į rżminu sem einnig žyrfti samžykki allra ķ hśsinu. Įlitsbeišandi hafi hins vegar tališ aš skilningur laganna į breyttri nżtingu sé sį aš geymslur séu til dęmis nżttar til ķbśšar, ķbśšarhśsnęši yrši nżtt til atvinnurekstrar eša öfugt o.s.frv. Įlitsbeišandi hafi bent į 20. gr. laga um fjöleignarhśs mįli sķnu til stušnings. Hśsnęšiš hafi til žessa veriš nżtt til ķbśšar og svo verši įfram. Įlitsbeišandi hafi óskaš eftir hśsfundi og bošiš žį sįtt ķ mįlinu aš hann skyldi kosta brįšnaušsynlegar endurbętur į snyrtingu ķ sameign gegn žvķ aš eigendur myndu samžykkja fyrir sitt leyti lokun dyraopsins.
Ķ greinargerš gagnašila er bent į aš samkvęmt eignaskiptayfirlżsingu, sem gerš var ķ įgśst 2003 og žinglesin į eignina 28. október sama įr, sé eignarhluti sį sem įlitsbeišandi festi kaup į og merktur er nr. 0001 skilgreindur sem afmörkuš séreign ķ kjallara en ekki ķbśšarherbergi eins og ranglega sé haldiš fram ķ įlitsbeišni. Ķ eignaskiptayfirlżsingunni sé ekki nein kvöš eša skylda til žess aš hśsfélagiš leggi žessu rżmi sérstaklega til ašgang aš snyrtingu. Breyti engu žó umrędd séreign hafi į undanförnum įrum veriš notuš til ķbśšar.
Žį ķtrekar gagnašili aš ķ grundvallaratrišum sé hann andvķgur žvķ aš ķ hśsinu sé rekin atvinnustarfsemi į borš viš śtleigu herbergja, eins og kęrandi hafi ķ hyggju aš stunda. Telur gagnašili žaš ekki samręmast ķbśšabyggš og aš fyrirhuguš skipting matshlutans ķ tvęr sjįlfstęšar leigueiningar muni hafa ķ för meš sér verulega aukiš ónęši, röskun og óžęgindi fyrir ašra ķbśa hśssins.
Gagnašili bendir į aš eins og sjį megi af teikningum hafi hiš umdeilda rżmi upphaflega oršiš til meš žvķ aš lokaš var žvert fyrir gang og žannig bśin til tvö herbergi meš litlu herbergi į milli sem hafi fengiš sérstakt matsnśmer, nr. 0001. Samkvęmt žvķ sem rįša megi af fyrirętlun įlitsbeišanda hafi hann ķ hyggju aš skipta žessum matshluta ķ tvęr sjįlfstęšar einingar meš žvķ aš loka dyraopi og žar meš eignast tvö herbergi. Ekki hafi veriš sótt um leyfi byggingaryfirvalda til žessara breytinga né lagšar fram samžykktar teikningar fyrir žeim. Žį dragi gagnašili ķ efa aš gluggi į sušurherbergi standist žęr kröfur sem geršar séu um flóttaleišir viš eldsvoša. Gagnašili telur ķ raun engu mįli skipta meš hvaša hętti umrędd skipting verši framkvęmd, nišurstašan sé sś aš meš henni verši til tvęr sjįlfstęšar notkunareiningar. Ķ skilningi 3. mgr. 21. gr. fjöleignarhśsalaga sé hér um varanlega skiptingu hlutans aš ręša sem ekki verši gerš nema aš fengnu samžykki allra eigenda ķ hśsinu og žvķ aš gerš verši nż eignaskiptayfirlżsing. Aš mati gagnašila hafi įlitsbeišandi žvķ engan rétt til žessarar framkvęmdar nema aš fengnu samžykki allra eigenda ķ hśsinu og aš uppfylltum įkvęšum annarra laga, sbr. mešal annars įlit kęrunefndar ķ mįli nr. 44/2007.
Ķ athugasemdum įlitsbeišanda mótmęlir hann žvķ aš gagnašili skuli nefna ķbśšarrżmiš „afmarkaša séreign ķ kjallara“ og sé meš žeim oršum reynt aš gera ķbśšarrżmiš į vissan hįtt tortryggilegt sé horft til nżtingarmöguleika žess. Skilningur Fasteignamats rķkisins viršist ótvķręšur eins og komi fram bęši į tilkynningu um fasteigna- og brunabótamat og eins ķ landskrį fasteigna en žar komi skżrt fram aš um ķbśš sé aš ręša. Žį komi slķkt hiš sama fram ķ öllum gögnum fasteignasölu, svo sem söluyfirliti, kauptilboši, kaupsamningi og afsali.
Įlitsbeišandi mótmęlir žvķ sem gagnašili heldur fram um aš ķ eignaskiptayfirlżsingunni sé heldur ekki aš finna neina kvöš eša skyldu til žess aš hśsfélagiš leggi žessu rżmi sérstaklega til ašgang aš snyrtingu. Žį bendir hann į aš ķ sömu yfirlżsingu og žeirri sem vķsaš er til sé umrędd snyrting skilgreind sem sameign allra og hljóti žvķ hśsfélagiš aš bera įbyrgš į aš įstandi hennar sé ekki svo įbótavant og heilsuspillandi sem raun sé.
Jafnframt mótmęlir įlitsbeišandi žeirri fullyršingu gagnašila aš hann hyggist reka atvinnustarfsemi ķ ķbśšarrżminu. Eftir žvķ sem įlitsbeišandi komist nęst hafi hśsnęšiš veriš nżtt til ķbśšar frį žvķ aš hśsiš var byggt og ekki hafi stašiš til aš breyta žvķ af hans hįlfu. Mįli sķnu til stušnings vķsar hann til 20. gr. laga um fjöleignarhśs sem fjallar um rįšstöfun eignarhluta.
Įlitsbeišandi hafi ekki tališ įstęšu til aš leggja śt ķ kostnaš, mešal annars vegna teikninga og žess hįttar, nema hann teldi einhverjar lķkur į aš breytingarnar yršu samžykktar.
Ķ athugasemdum gagnašila vķsar hann til mįlavaxta og raka sem eru įšur fram komin. Žį ķtrekar gagnašili aš ljóst sé aš umrędd snyrting sé įlitsbeišanda naušsynleg til aš hann geti nżtt eignarhluta sinn į žann hįtt sem fyrirhugaš sé. Žaš sé hvorki kvöš eša skylda til aš hafa almenna snyrtingu ķ sameign hśssins og kjósi ašrir eigendur ķ hśsinu aš leggja hana nišur verši įlitsbeišandi bundinn af žeirri nišurstöšu, įn nokkurs bótaréttar.
Nišurstaša I. kröfulišar
Samkvęmt 4. gr. laga um fjöleignarhśs, nr. 26/1994, telst séreign vera afmarkašur hluti af hśsi eša lóš eins og honum er lżst ķ žinglżstri eignaskiptayfirlżsingu, skiptasamningi og/eša öšrum žinglżstum heimildum um hśsiš, įsamt žvķ sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er hśsrżmi ķ hśsinu sjįlfu, bķlskśr į lóš žess eša sameiginlegri lóš margra hśsa, lóšarhluti, bśnašur eša annaš samkvęmt sömu heimildum, įkvęšum laga žessara eša ešli mįls.
Samkvęmt 1. mgr. 26. gr. laganna hefur eigandi einn rétt til hagnżtingar og umrįša yfir séreign sinni meš žeim takmörkunum sem greinir ķ lögunum, öšrum lögum, af óskrįšum grenndarreglum, ešli mįls eša byggjast į löglegum įkvöršunum og samžykktum hśsfélagsins. Žaš aš loka milli herbergja, sem bęši eru ķ séreign sama ašila, śtheimtir ekki samžykki annarra eigenda hśssins aš mati kęrunefndar.
Gagnašili hefur mótmęlt breytingunni į žeim grundvelli aš veriš sé aš breyta hagnżtingu hśsnęšisins. Samkvęmt 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhśs, nr. 26/1994, eru breytingar į hagnżtingu séreignar frį žvķ sem veriš hefur eša rįš var fyrir gert ķ upphafi, sem hafa ķ för meš sér verulega meira ónęši, röskun eša óžęgindi fyrir ašra eigendur eša afnotahafa en įšur var og gengur og gerist ķ sambęrilegum hśsum, hįšar samžykki allra eigenda hśssins. Samkvęmt greininni eru athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skoršur til aš breyta hagnżtingu séreignar į grundvelli reglna nįbżlisréttar. Vegast žar į hagsmunir eiganda, aš geta hagnżtt eign sķna į žann veg sem honum sżnist og hagsmunir annarra eigenda af žvķ aš fį notiš sinna eigna ķ friši og įn truflunar og ķ samręmi viš žaš sem ķ upphafi var rįšgert og žeir mįttu reikna meš, svo sem segir ķ greinargerš meš 27. gr. ķ frumvarpi žvķ sem varš aš lögum nr. 26/1994. Hafa veriš geršar rķkar kröfur til žess aš sżnt vęri fram į aš breytt hagnżting hefši ķ för meš sér verulega meira ónęši, röskun eša óžęgindi en įšur var.
Óumdeilt er ķ mįlinu aš umžrętt rżmi sé notaš til ķbśšar og hafi svo veriš lengi. Žaš aš skipta žvķ ķ tvennt telst žvķ aš mati kęrunefndar ekki breytt hagnżting hśsnęšisins ķ skilningi 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, enda felst ekki ķ žvķ einu neins konar skipting ķ sjįlfstęša matshluta, sbr. 3. mgr. 21. gr. laganna.
II. Snyrting
Įlitsbeišandi telur aš sameiginleg snyrting ķ sameign allra sé ķ slęmu įstandi. Reyndar svo slęmu aš hśn verši aš teljast ónothęf, heilsuspillandi og hęttuleg vegna sķleka sem hafi mešal annars ķ för meš sér rakamyndun sem valdi bęši fnyk og fśa. Įlitsbeišandi hafi bošist til aš kosta naušsynlegar endurbętur ef ašrir eigendur samžykktu fyrir sitt leyti lokun dyraops inni ķ sérrżmi hans. Enn hafi įlitsbeišandi ekki fengiš svör viš erindi sķnu, en honum hafi veriš tjįš į tveggja manna tali aš hugur flestra stęši til aš loka umręddri snyrtingu endanlega og sś gęti allt eins oršiš raunin. Óformlegur fundur hafi veriš haldinn ķ mars 2008 aš beišni įlitsbeišanda, en žar hafi hann reifaš žau mįl sem hann vildi ręša. Įlitsbeišandi hafi ekki fengiš nein višbrögš viš žeim og ašrir eigendur hafi ekki virst tilbśnir til aš taka nokkra endanlega afstöšu til mįlsins. Žį hafi ašalfundur veriš bošašur 10. aprķl 2008 og var mešal annars į dagskrį: „Mįl varšandi framkvęmdir į ķbśš ķ kjallara rędd. Fyrirkomulag bśsetu žar rętt aš fullu įsamt ósk eiganda um aš višhalda notkun salernis į sameign m.t.t. kjallarabśsetu. Komast aš nišurstöšu į fundinum ef mögulegt er.“ Įlitsbeišandi hafi bošiš eigendum eignina til kaups į kostnašarverši, žvķ ef žeir hefšu yfir henni full yfirrįš gętu žeir gert žaš sem žeim sżndist. Enginn višstaddra hafi žó haft įhuga į aš ręša žį lausn. Įlitsbeišandi hafi ķtrekaš boš sitt um aš taka į sig allan kostnaš vegna endurnżjunar salernisašstöšu og sturtu ķ sameign, gegn žvķ aš sįtt yrši um aš hann lokaši dyraopi inni ķ séreign sinni. En undirtektir viš žvķ hafi ekki veriš neinar. Telji įlitsbeišandi žvķ aš stjórnin hafi brugšist žvķ hlutverki sķnu sem lśti aš įkvaršanatöku ķ knżjandi mįli sem krafšist śrlausnar.
Gagnašili tekur undir žaš meš įlitsbeišanda aš umrędd snyrting sé ķ bįgbornu įstandi. Hafi žaš ķtrekaš veriš rętt mešal eigenda ķ hśsinu aš réttast vęri aš afleggja hana, enda vafasamt aš kostnašarsamar endurbętur į henni séu réttlętanlegar. Hafi įlitsbeišandi veriš upplżstur um žessar fyrirętlanir hśsfélagsins bréflega. Gagnašili fellst į aš įlitsbeišandi eigi, til jafns viš ašra eigendur ķ hśsinu, skżlausa kröfu į žvķ aš gripiš verši til rįšstafana vegna žessa matshluta. Hins vegar hafnar gagnašili žvķ meš öllu aš žęr rįšstafanir skuli einskoršašar viš aš endurnżja snyrtinguna. Verši žaš įkvöršun hśsfélagsins, hvort heldur meš einföldum eša auknum meirihluta, aš afleggja umrędda snyrtingu, žį verši įlitsbeišandi bundinn af žeirri nišurstöšu. Ķ žessu sambandi bendir gagnašili į aš eins og mįlatilbśnašur įlitsbeišanda sé felist ķ raun fyrirętlun af hans hįlfu aš leigja margumrędda snyrtingu meš žeim herbergjum sem hann sękir stķft aš fį aš bśa til śr matshluta sķnum. Telur gagnašili žį rįšstöfun vera ķ skżrri andstöšu viš įkvęši 19. gr. fjöleignarhśsalaganna svo og įkvęši 4. tölul. 35. gr. laganna. Gagnašili telur žvķ įlitsbeišanda ekki eiga beinan og sjįlfstęšan rétt til žess aš umręddri snyrtingu verši višhaldiš.
Ķ athugasemdum įlitsbeišanda bendir hann į aš hann telur umdeilda snyrtingu vera algjörlega naušsynlega ķbśšarrżminu. Hśn sé sś eina sem ķbśšarrżmiš hafi ašgang aš og vęri hśn aflögš yrši rżmiš veršlaust og ónżtanlegt ķ einu vetfangi. Ķ sjįlfu sér breyti engu meš hvaša hętti rżmiš sé skrįš žvķ sį sem nżti žaš sé ekkert öšruvķsi en ašrir, ž.e. viškomandi žurfi aš geta brugšiš sér į snyrtingu žegar svo beri undir. Enn fremur bendir įlitsbeišandi į bréf gagnašila, dags. 20. maķ 2008, žar sem eftirfarandi komi mešal annars fram: „Aš lauslega athugušu mįli sér stjórnin enga įstęšu til aš višhalda vatnssalerni ķ sameign hśssins, enda hvorki kvöš né skyldu til slķks aš ręša. Mun stjórnin vęntanlega leggja til viš nęsta hśsfund sem haldinn veršur mjög brįšlega, aš žessi hluti sameignar verši aflagšur meš öllu.“ Meš žessu sé gagnašili aš segja hvaša įkvöršun hśsfundur muni vęntanlega taka į nęsta fundi ķ žessu viškvęma mįli, lķkt og įlitsbeišandi hafi ekki einu sinni atkvęšisrétt ķ mįlinu.
Nišurstaša II. kröfulišar
Fyrir liggur ķ mįlinu aš ķ kjallara hśssins er snyrting ķ sameign. Er óumdeilt aš įstand hennar sé bįgboriš og žarfnist višhalds.
Ein af meginskyldum hśsfélags er aš sjį um sameiginleg mįlefni hśsfélagsins milli funda og sį um framkvęmd višhalds og rekstur sameignarinnar, sbr. 69. gr. laganna. Uppfylli stjórn hśsfélagsins eša hśsfundur ekki žęr skyldur geta eigendur gripiš til śrręša samkvęmt lögunum til aš lįta framkvęma naušsynlegar višgeršir į sameign į kostnaš allra ef hśn liggur undir skemmdum vegna vanrękslu į višhaldi aš įkvešnum skilyršum uppfylltum, sbr. 37. gr.
Fyrir liggur aš įlitsbeišandi hefur boriš kröfu sķna um śrbętur undir hśsfund og jafnframt bošist til aš kosta alfariš lagfęringar į snyrtingunni įn žess aš um žaš hafi veriš tekin įkvöršun į hśsfundi.
Umrędd snyrting ķ sameign hśssins er samkvęmt teikningum. Veršur hśn žvķ ekki lögš nišur nema meš samžykki allra eigenda hśssins en um žetta atriši viršist gęta nokkurs misskilnings af hįlfu gagnašila sem hefur bent į žann möguleika sem svar viš kröfu įlitsbeišanda. Aš mati kęrunefndar er žvķ ljóst aš taka ber žennan kröfuliš įlitsbeišanda til greina.
III. Mismunun
Ķ įlitsbeišni kemur fram aš aškoma aš ķbśšarrżmi ķ kjallara sé meš verulega öšrum og lakari hętti en annarra eignarhluta. Telur įlitsbeišandi aš endurbętur ķ stigagangi sem geršar hafi veriš fyrir nokkrum įrum, annars stašar en ķ kjallara, feli ķ sér verulega mismunun milli eignarhluta. Hafi eigandi kjallararżmis bęši fyrr og nś hugsanlega oršiš fyrir einhvers konar misbeitingu af hįlfu meirihlutans og eiginlega veriš neyddur ķ skjóli laga um fjöleignarhśs til aš fjįrmagna meinta mismunun. Į sķšasta ašalfundi hafi veriš sett ķ forgang aš laga leka sem olli skemmdum į ķbśš į efstu hęš. Bendir įlitsbeišandi į aš ķ sameiginlegri salernisašstöšu ķ kjallara sé jafnframt leki sem gęti reynst hęttulegur, en ekki hafi veriš talin įstęša aš sinna žvķ mįli.
Gagnašili hafnar žvķ alfariš aš um nokkra mismunun sé aš ręša milli eignarhluta įlitsbeišanda og annarra matshluta ķ hśsinu. Į sķnum tķma žegar rįšist hafi veriš ķ endurbętur į stigagangi hśssins voru žęr endurbętur unnar frį dyrum sem liggja inn į geymslugang hśssins og upp śr. Mešal annars vegna įstands snyrtingar hafi ekki veriš unnt aš ljśka framkvęmdum fyrir innan dyr į geymslugangi, en žar sé fyrirhugaš aš leggja dśk į gólf. Žvķ sé öllum vangaveltum įlitsbeišanda um hugsanlega mismunun mótmęlt.
Ķ athugasemdum sķnum bendir įlitsbeišandi į aš ólķkt sé ašgengi til vistarvera į efri hęšum og til kjallara. Stigagangur upp į efri hęšir sé nżlega teppalagšur og mįlašur, en frį anddyri og nišur ašeins žaš sem sjįist meš góšu móti. Žegar lengra komi hafi sżnilega engu veriš viš haldiš įrum saman ķ sameigninni eins og glöggt megi sjį. Telur įlitsbeišandi aš ķ žessu tilfelli eigi viš a.m.k. 52. gr. fjöleignarhśsalaga žar sem fjallaš er um vanrękslu į višhaldi sameignar.
Nišurstaša III. kröfulišar
Hlutverk kęrunefndar er aš leysa śr įgreiningi eigenda fjöleignarhśsa um tślkun į įkvęšum laga um fjöleignarhśs, nr. 26/1994. Žaš įgreiningsefni sem hér um ręšir lżtur aš mati į žvķ hvort mismunun hafi įtt sér staš milli matshluta hśssins varšandi višhald. Śr slķkum įgreiningi veršur aš leysa fyrir dómi žar sem fram fer hefšbundin sönnunarfęrsla, svo sem meš matsskżrslum dómkvaddra matsmanna og ašila- og vitnaskżrslum sem gętu varpaš frekara ljósi į žennan įgreining. Ljóst er aš slķkt mat er ekki į verksviši kęrunefndar. Ber aš vķsa žessum kröfuliš frį nefndinni.
IV. Gluggar
Tekur įlitsbeišandi fram aš gluggar ķ kjallara séu żmist ónżtir eša lélegir. Žeir séu mešal annars fśnir, gler sums stašar oršiš laust og um žaš bil aš detta śr. Ķ eignarhluta įlitsbeišanda séu til aš mynda tveir gluggar sem séu sżnilega upprunalegir og meš einföldu gleri sem samręmist engan veginn nśtķmakröfum. Į ašalfundinum hafi įlitsbeišandi lagt til aš skipt yrši um gler og hśssjóšur greiši sinn hluta ķ žvķ, en engin įkvöršun hafi veriš tekin um žennan liš frekar en annan sem sneri aš mįlum hans. Įlitsbeišandi hafi žvķ lįtiš smķša nżja glugga og hyggst setja žį ķ į eigin kostnaš til brįšabirgša.
Gagnašili tekur fram hvaš varši glugga ķ rżmi įlitsbeišanda aš engin fagleg śttekt liggi fyrir į įstandi žeirra. Engu aš sķšur bendir gagnašili į aš skv. 5. tölul. 5. gr. fjöleignarhśsalaga teljist sį hluti gluggaumbśnašar sem sé inni ķ séreign, svo og gler ķ gluggum, til séreignar. Allur kostnašur af višhaldi glugga sé žvķ séreignakostnašur, sbr. 50. gr. laganna. Verši af fyrirhugušum framkvęmdum viš glugga rżmisins muni kostnašur hśsfélagsins žvķ samkvęmt fyrri nišurstöšum nefndarinnar einskoršast viš lista og frįgang į gluggum utan glers.
Nišurstaša IV. kröfulišar
Kęrunefnd hefur ķ fjölmörgum įlitum fjallaš um kostnaš vegna višhalds glugga en įgreiningslaust er aš skv. 3. tölul. 8. gr. fjöleignarhśsalaga telst allur ytri gluggaumbśnašur, bęši į séreignarhlutum og sameign falla undir sameign, en skv. 5. tölul. 5. gr. laganna telst sį hluti gluggaumbśnašar sem er inni ķ séreign, svo og gler ķ gluggum og huršum, vera séreign. Hefur kęrunefnd gengiš śt frį žvķ aš skipting kostnašar mišist viš gler. Žį er ljóst aš greini ašila į um įstand glugganna ber įlitsbeišanda aš afla sér sönnunar žar um, svo sem meš matsgerš og greiša žann kostnaš sem hann getur sķšan fengiš endurgreiddan hjį gagnašila verši nišurstaša hennar honum hlišholl. Į žessum grunni veršur fallist į kröfu įlitsbeišanda varšandi žennan kröfuliš.
V. Bętur
Samkvęmt įętlunum įlitsbeišanda hefur ekki annaš stašiš til en aš hefja śtleigu hśsnęšisins 1. aprķl į žessu įri. Fyrir žann tķma hafi įlitsbeišandi veriš kominn meš leigjanda aš öšru herberginu og nokkrar fyrirspurnir varšandi hitt. Vegna framkominna athugasemda taldi įlitsbeišandi sér tępast stętt į öšru en aš fresta žeim hluta framkvęmdanna sem viš komu įgreiningsatrišum žar til lausn hefši fundist. En réttmęta lausn telji įlitsbeišandi aš hefši mįtt finna strax ef lesiš hefši veriš rétt śr lögum um fjöleignarhśs sem meira aš segja lįgu fyrir į įšurnefndum fundum. Ķ žessu sambandi bendir įlitsbeišandi į aš markašsverš herbergjanna til śtleigu eins og hann hafši hugsaš sér śtfęrslu žeirra sé um 95.000 krónur į mįnuši, en til dęmis drįttarvextir į kaupverši įsamt žegar geršum endurbótum séu um helmingi hęrri ef sś reikningsašferš sé višhöfš. Įlitsbeišandi hafi nś žegar oršiš fyrir verulegu fjįrhagstjóni vegna vanrękslu į višhaldi sameignar og vķsar ķ žvķ sambandi til aš mynda ķ 52. gr. laganna varšandi skašabótaįbyrgš hśsfélags.
Gagnašili bendir į aš įlitsbeišandi hafi óskaš eftir žvķ aš kęrunefndin lįti ķ ljós įlit sitt į žvķ hvort ešlilegt og sanngjarnt sé aš myndast hafi bótaskylda gagnvart sér. Mišaš viš žaš hvernig įlitsbeišandi ber žetta atriši undir nefndina er žaš įlit gagnašila aš žaš sé ekki į verksviši nefndarinnar aš gefa žaš įlit sem hér sé fariš fram į. Žvķ beri aš vķsa žessum liš įlitsbeišninnar frį nefndinni.
Varšandi hugsanlega bótakröfu įlitsbeišanda aš öšru leyti bendir gagnašili į aš hvorki stjórn hśsfélagsins né einstakir stjórnarmenn hennar geti į nokkurn hįtt boriš įbyrgš į meintum töpušum vonartekjum įlitsbeišanda af eigninni.
VI. Bótaskylda einstakra stjórnarmanna gagnvart hśsfélagi
Žótt įlitsbeišandi sitji į vissan hįtt beggja vegna boršs žvķ hann sé vissulega jafnframt ašili aš hśsfélaginu sem hann eigi žó ķ deilum viš, hugsar hann engu aš sķšur til hagsmuna žess sem sums stašar fara óumdeilanlega saman viš sķna. Svo viršist sem fįir einstaklingar, mešal annars ķ frįfarandi stjórn, hafi haft forgöngu um aš setja įlitsbeišanda fótinn fyrir dyrnar varšandi mįl sķn.
Gagnašili vķsar til sķšasta lišar ķ įlitsbeišni žar sem įlitsbeišandi óskar svara um žaš hvort hęgt sé aš sękja bętur til einstakra stjórnarmanna eša gera žį fjįrhagslega įbyrga gagnvart hśsfélagi. Gagnašili telur aš umrędd fyrirspurn įlitsbeišanda sé mjög almennt oršuš og viršist ekki beinast aš neinu sérstöku deiluefni öšru en žvķ aš įlitsbeišandi hafi ekki fengiš vilja sķnum framgengt. Aš mati gagnašila sé žessi lišur žvķ ekki tękur til umfjöllunar af hįlfu nefndarinnar og beri aš vķsa honum frį.
Ķ athugasemdum sķnum vķsar įlitsbeišandi til 57. gr. laganna um hlutverk, tilgang og valdsviš hśsfélags, en hann telur aš mjög hafi veriš fariš į svig viš žessa mįlsgrein. Beiti stjórnarmašur, eša -menn, sér beinlķnis gegn žvķ aš naušsynlegt višhald fari fram og aš veršgildi eigna haldist ekki eins og honum hafi sżnst vera raunin į telur įlitsbeišandi ekki óešlilegt aš sś spurning vakni hvort viškomandi geti veriš bótaskyldur gagnvart hśsfélagi sé nišurstašan sś aš gagnašili hafi fyrir žeirra tilverknaš brotiš į honum. Jafnframt telur įlitsbeišandi aš hér geti veriš um aš ręša vķsvitandi brot į 37., 38., 52., 57., og hugsanlega einnig 71. gr. laganna.
Nišurstaša V. og VI. kröfuliša
Samkvęmt 80. gr. laga nr. 26/1994 er hlutverk kęrunefndar fjöleignarhśsamįla aš veita lögfręšilegt įlit um įgreiningsatriši er rķsa varšandi tślkun į lögum um fjöleignarhśs. Metur kęrunefnd hverju sinni hvort mįlsatvik teljist nęgjanlega upplżst til aš unnt sé aš gefa įlit um įgreiningsefniš, til dęmis hvort skašabótaskylda samkvęmt įkvęšum laga nr. 26/1994 sé fyrir hendi.
Um skašabótaskyldu hśsfélags vegna tjóns į séreign gildir 52. gr. laga nr. 26/1994. Žar kemur mešal annars fram aš hśsfélag beri įbyrgš į sakargrundvelli vegna mistaka viš mešferš og višhald sameignar. Aš auki gilda almennar reglur skašabótaréttar um skašabótaskyldu hśsfélags, svo sem skilyrši um sannanlegt tjón og skyldu eiganda séreignar til aš takmarka tjón sitt o.fl.
Aš mati kęrunefndar eru engar forsendur ķ gögnum mįls žessa til žess aš taka afstöšu til bótakrafna įlitsbeišanda. Kjósi hann aš lįta reyna į rétt sinn ķ žessu sambandi er óhjįkvęmilegt aš slķkt gerist fyrir dómi meš tilheyrandi sönnunarfęrslu o.s.frv. Kröfum žessum er žvķ vķsaš frį kęrunefnd.
IV. Nišurstaša
Žaš er įlit kęrunefndar aš įlitsbeišanda sé heimilt aš loka dyraopi įn samžykkis mešeigenda. Enn fremur aš hśsfélaginu beri aš koma hreinlętisašstöšu ķ sameign ķ višunandi horf og greiša hlut ķ kostnaši viš endurnżjun glugga ķ séreign įlitsbeišanda. Öšrum kröfum įlitsbeišanda er vķsaš frį.
Reykjavķk, 23. október 2008
Valtżr Siguršsson
Karl Axelsson
Pįlmi R. Pįlmason
