Mál nr. 53/2008

17.4.2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

  

í málinu nr. 53/2008

 

Samþykki einfalds meirihluta: Breytingar á séreign.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. desember 2008, beindi A hdl., f.h. B ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hrl., f.h. gagnaðila, dags. 4. janúar 2009, athugasemdir A hdl., f.h. álitsbeiðanda, dags. 19. janúar 2009, og athugasemdir D hrl., f.h. gagnaðila, dags. 30. janúar 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. apríl 2009.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða tvíbýlishúsið X nr. 65, byggt árið 1931. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar 0201 á annarri hæð, kjallara og riss (62,5%) en gagnaðili er eigandi íbúðar 0101 á fyrstu hæð (37,5%). Ágreiningur er um breytingar á séreign álitsbeiðanda.

 

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að álitsbeiðanda sé heimilt að ráðast í breytingar á íbúð 0201 samkvæmt teikningum, dags. 27. júní 2007, á grundvelli samþykkis einfalds meirihluta eigenda miðað við eignarhlutföll.
2. Að viðurkennt verði að heimilt sé að gera breytingar á skorsteini hússins samkvæmt teikningum, dags. júní 2007, á grundvelli einfalds meirihluta eigenda miðað við eignarhlutföll.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að snemma árs 2004 hafi E, fyrri eigandi fasteignarinnar, keypt eignarhluta 0201. Hann hafi haft í hyggju að ráðast í framkvæmdir á fasteigninni sem hafi meðal annars falið í sér að fjarlægja gamlan skorstein úr íbúð af annarri hæð. Einnig að rífa stiga milli íbúða, aðgreina íbúðirnar frekar og gera sérinngang í hvora íbúð. Hann hafi látið gera nýjar teikningar af húsinu, dagsettar í mars 2004, sem fengust ekki samþykktar vegna andstöðu gagnaðila.

Þrátt fyrir það hafi E ráðið til verksins verktakafyrirtækið S ehf. og látið fjarlægja skorstein, stiga og fleira. Verklag verktakans hafi hins vegar verið ófullnægjandi og valdið tjóni á sameigninni. Þar sem tilskilin byggingarleyfi skorti hafi byggingarfulltrúinn í R sett verkbann á framkvæmdirnar. Staðan hafi verið þessi þegar álitsbeiðandi hafi komið að málum og keypt fasteignina af fyrri eiganda haustið 2004.

Álitsbeiðandi hafi ákveðið að vinna ekki frekar eftir teikningunum heldur koma íbúðinni í sem upprunalegast ástand í samræmi við eldri teikningar. Álitsbeiðandi hafi endurbyggt stiga milli eignarhluta, lagfært sameign, sett upp dyrasíma og loftræstikerfi fyrir baðherbergi í eignarhluta sínum. Hins vegar hafi álitsbeiðandi ekki ráðist í endurbyggingu skorsteins, en hafi þó styrkt burðarþol hússins í samræmi við tillögur og burðarþolsteikningar T tæknifræðings sem hafði gert burðarþolsteikningar fyrir fyrri eiganda. Álitsbeiðandi hafi sömuleiðis látið gera nýjar teikningar af eignarhlutum sínum, dagsettar í júní 2007, sem taki mið af eldri teikningum hússins, með þeim undantekningum þó að ekki sé gert ráð fyrir skorsteini á þaki hússins eða í eignarhluta álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi sótt um samþykki á umræddum teikningum og um byggingarleyfi en ekki fengið en gagnaðili hafi neitað að samþykkja teikningarnar.

Gagnaðili hafi haldið því fram að álitsbeiðandi væri ábyrgur fyrir því tjóni sem S ehf. olli við framkvæmdir fyrir fyrri eiganda. Meðal þess tjóns sem gagnaðili telji sig hafa orðið fyrir sé að leiðslur fyrir dyrabjöllu og sjónvarp hafi farið í sundur auk þess sem loftræsting fyrir salerni í eigu gagnaðila hafi skemmst. Telji álitsbeiðandi þetta óviðkomandi samþykki teikninganna og hvort honum sé heimilt að breyta eignarhluta sínum og fjarlægja stromp af þaki hússins. Sömuleiðis hafi álitsbeiðandi bætt það tjón sem hafi orðið á sameign, sett dyrasíma, lagt nýjar leiðslur fyrir sjónvarp og sett upp loftræstikerfi. Þá hafi gagnaðili fengið allt sitt tjón og tjón á sameign bætt frá tryggingarfélagi S ehf.

Eftir standi það ágreiningsefni aðila að gagnaðili haldi því fram að burðarþol þaks hússins hafi verið skert með því að fjarlægja skorstein úr eignarhluta álitsbeiðanda. Þessu hafi álitsbeiðandi hafnað og vísar til þess að fyrir liggi burðarþolsteikning tæknifræðingsins sem álitsbeiðandi hafi farið eftir við breytingar á eignarhlutanum. Gagnaðili hafi hins vegar aflað matsgerðar dómkvaddra matsmanna, dags. 22. maí 2007, sem hafi komist að þeirri niðurstöðu að gera þyrfti ráðstafanir á rishæð hússins til að auka burðarþol en að öðru leyti væri burðarþol fullnægjandi. Skorsteinn hússins hafi sömuleiðis verið fjarlægður af þaki þess, gati þar sem hann hafi staðið verið lokað og klædd með pappa yfir. Álitsbeiðandi eigi í sínum fórum þakskífur sem teknar hafi verið annars staðar af þakinu og geti því klætt opið þannig að ekki sjáist hvar það hafi verið.

Ágreiningur aðila hafi varað um nokkuð skeið og hafi byggingarfulltrúinn í R meðal annars blandað sér í málið til að freista þess að leysa það. Þau afskipti hafi komið til vegna umsóknar álitsbeiðanda um byggingarleyfi sem áður var gerð grein fyrir. Til lausnar á málinu hafi byggingarfulltrúinn lagt fram tillögu að samkomulagi milli aðila sem geri ráð fyrir að álitsbeiðandi inni af hendi tiltekna þætti á sinn kostnað gegn samþykki gagnaðila á umræddum teikningum. Ekki hafi náðst samkomulag um þá lausn vegna breytinga sem gagnaðili hafi viljað gera á samkomulagsdrögunum.

Varðandi breytingar á eignarhluta 0201 byggir álitsbeiðandi á því að breytingar á eignarhluta hans á annarri hæð og í risi teljist að langmestu leyti breytingar á séreign og séu gagnaðila því að mestu óviðkomandi. Hins vegar sé ljóst að burðarvirki hússins telst sameign skv. 2. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 og verði því að skoða þær breytingar sérstaklega. Hvað þann þátt varðar byggir álitsbeiðandi á því að í matsgerð dómkvaddra matsmanna sem gagnaðili hafi sjálfur aflað komi fram að breytingar á íbúðinni hafi engin áhrif á burðarvirki hússins, að undanskildum breytingum á veggjum í risi. Álitsbeiðandi hafnar því hins vegar að breyting á veggjum í risi hafi haft áhrif á burðarvirki hússins. Í fyrsta lagi bendir álitsbeiðandi á að hann hafi látið teikna risið og reikna burðarþol þaksins með tilliti til breytinganna og sé það niðurstaða hönnuðarins að burðarþol í risi sé fullnægjandi. Verði ekki fallist á að álitsbeiðandi hafi sýnt fram á að burðarþol þaksins sé raskað er álitsbeiðandi tilbúinn að fallast á niðurstöður þeirrar matsgerðar sem gagnaðili hafi aflað og framkvæma á eigin kostnað þær breytingar sem þar séu lagðar til.

Álitsbeiðandi telur jafnframt að líta verði til meginreglu 26. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að eigandi séreignar hafi einn ráðstöfunarrétt yfir séreign sinni og þar af leiðandi ákvörðunarvald, að öðru leyti en það vald sæti takmörkunum ákvæða laga nr. 26/1994. Öll frávik frá þessari reglu, til dæmis ákvæði 30. gr. laga nr. 26/1994, verði því að telja undantekningar sem skýra beri þröngri lögskýringu samkvæmt hefðbundnum lögskýringarsjónarmiðum.

Í ljósi þessa telur álitsbeiðandi ótvírætt að breytingar þær sem hann hafi sótt um samþykki fyrir teljist smávægilegar breytingar sem eingöngu útheimti samþykki einfalds meirihluta, sbr. ákvæði 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga.

Varðandi aðra þætti sem gagnaðili hafi sett fyrir sig, þ.e. loftræstingu og dyrasíma, telur álitsbeiðandi þá þætti því óviðkomandi hvort honum sé heimilt að breyta íbúð sinni með framangreindum hætti. Að því er taki til loftræstingar á baðherbergi í eignarhluta sé gert ráð fyrir loftræstingu á þeim teikningum sem álitsbeiðandi hafi óskað eftir samþykki á og rör vegna slíkrar loftræstingar lögð niður í eignarhluta gagnaðila. Sé aðgangur álitsbeiðanda að loftræstingu á baðherbergi því tryggður. Um kröfur gagnaðila um lagfæringar á dyrasíma tengjast breytingar á íbúð álitsbeiðanda ekki framkvæmdum við dyrasíma og sé því hér um tvö óskyld atriði að ræða, auk þess sem nýtt dyrasímakerfi hafi verið sett upp í húsinu í stað hefðbundinna dyrabjallna sem fyrir hafi verið.

 

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann krefst þess aðallega að máli þessu verði vísað frá kærunefndinni en til vara sé þess krafist að nefndin staðfesti að þær breytingar sem álitsbeiðandi og forveri hans í húsinu hafi ráðist í á sameign og burðarvirkjum hússins, án byggingar- og eða framkvæmdaleyfis, hafi verið óheimilar án samþykkis gagnaðila.

Bendir gagnaðili á að húsið standi við kyrrláta götu í nálægð miðbæjar R. Þar hafi gagnaðili í áratugi átt sérhæð, þ.e. 1. hæð, í húsinu og búið þar sjálfur á tímabili, en á síðari árum hafi dætur hans búið þar með sinni fjölskyldu, ein af annarri. Sambýlið við nágrannana á efri hæðinni hafi ávallt verið með miklum ágætum.

Árið 2004 hafi efri hæðin í húsinu verið seld E sem fljótlega eftir það hafi komið að máli við gagnaðila og viðrað hugmyndir um breytingar á séreignarhluta sínum og einnig um breytingar á sameign hússins, þ.m.t. á þaki. Gagnaðili hafi tekið vel í að skoða ýmsar tillögur sem komu frá E varðandi breytingar á innveggjum en tekið það skýrt fram að áður en hann tæki afstöðu til lokaútfærslu tillagna yrðu að liggja fyrir fullkomnar teikningar af fyrirhuguðum breytingum, burðarþolsútreikningar og að sjálfsögðu yrði, áður en framkvæmdir hæfust, að afla allra tilskilinna leyfa byggingaryfirvalda. Hvað varði niðurbrot skorsteins þá hafi E verið tjáð strax í upphafi að ekki yrði fallist á þá hugmynd nema fyrir lægi, auk burðarþolsútreiknings, samþykkt teikning af nýju loftræstikerfi fyrir baðherbergin á 1. hæð og loftnetstengingar íbúðarinnar, sem hvoru tveggja hafi verið í umræddum skorsteini. Það sé því rangt sem sagt sé álitsbeiðni og því mótmælt harðlega að gagnaðili hafi verið búinn að samþykkja það sem á eftir hafi komið en að honum hafi snúist hugur. Margsinnis sé búið að árétta þetta við álitsbeiðanda en hann láti sig hafa að fara vísvitandi með rangt mál í þessu efni fyrir kærunefnd.

Þann 12. mars 2004, er dóttir gagnaðila kom heim til sín að loknum vinnudegi, hafi aðkoman að húsinu verið skelfileg. Inn í húsið hafi komið einhverjir jötnar og brotið niður veggi á 2. (og 3.?) hæðinni og steyptan stiga milli þeirra hæða, svo og skorsteininn á húsinu. Veggir á 2. hæð hafi verið sagaðir í sundur og látnir falla í heilu lagi á gólfið, múrbrot úr skorsteini látin falla ofan á vatnslagnir sem hafi brotnað, heitavatnsrör verið söguð í sundur og vatn lekið í íbúð gagnaðila, stigi brotinn niður og brot úr honum látin falla niður á sameiginlegan bakdyrainngang á 1. hæð, loftræsting úr baðherbergi 1. hæðar söguð í sundur sem og loftnetstenging 1. hæðarinnar, múrbrotum fleygt fram af svölum bakdyramegin og fleira. Þetta hafi meðal annars leitt til þess að sprungur hafi myndast í veggjum og loftum og rakaskemmdir hafi orðið á 1. hæð, verulegur leki, skemmdir á gólfefnum, eyðilegging á innanstokksmunum, hurðum og skápum, auk þess sem ryk og múrbrot hafi borist í miklum mæli milli hæða. Ljósmyndir tali sínu máli en til sé nánari lýsing á skemmdunum og afleiðingum þessara „hamfara“, meðal annars í lögregluskýrslu sem gerð hafi verið á vettvangi og séu þau gögn handbær ef óskað sé eftir. Síðar hafi það ítrekað gerst að leki hafi orðið af framkvæmdum sem álitsbeiðandi hafi sjálfur staðið fyrir og sé það ástand viðvarandi enn í dag.

Án þess að rekja þá sögu alla hafi gagnaðili barist fyrir því frá því í mars 2004 að gerðar yrðu viðunandi lagfæringar á húsinu og hafi það gengið hægt. Hafi þó ekki skort á samstarfsvilja gagnaðila en hann hafi sett það sem ófrávíkjanlega kröfu fyrir því að samþykkja breytingar á sameign hússins að burðarþolssérfræðingur yrði fenginn til að kanna hvaða áhrif þær breytingar sem gerðar hafi verið í óleyfi á húsinu og þakinu hefðu á burðarþol hússins og þaksins. Þegar álitsbeiðandi, sem tók við íbúðinni og framkvæmdinni á haustdögum 2004, hafi komið sér endalaust undan þessari sjálfsögðu kröfu gagnaðila, og byggingaryfirvalda sem komin hafi verið að málinu, hafi gagnaðili ekki átt annan kost en að láta dómkveðja matsmenn til að fá úr því skorið hvernig væri nú háttað burðarþoli hússins og þaksins. Matsgerðin hafi þegar verið lögð fram í málinu og sé vísað til hennar um þörf fyrir lagfæringar á burðarvirki þaksins. Þrátt fyrir niðurstöðu matsmanna um nauðsyn þess að styrkja burðarvirki þaksins með þeim hætti sem þar sé lagt til hafi álitsbeiðandi enn ekki hafist handa við það, hvað þá annað sem úrbóta sé þörf á.

Gagnaðili telur rétt að vekja athygli á því að þegar skorsteinninn hafi verið fjarlægður hafi ekki verið gengið frá þakinu. Leki vatn alla leið niður á 1. hæð hússins. Leiða megi líkur að því að þetta ástand á þakinu valdi fúa í viðum þess, auk þeirra skemmda sem verði innanhúss.

Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að byggingaryfirvöld í R hafi látið þetta mál til sín taka. Þegar byggingaryfirvöldum hafi orðið ljóst að ráðist hafði verið í umfangsmikið niðurbrot á húsinu án samþykkis þeirra hafi frekari framkvæmdir verið stöðvaðar. Byggingaryfirvöld muni hafa beitt álitsbeiðanda dagsektum, sem sé gagnaðila óviðkomandi. Byggingarfulltrúi hafi einnig fundað með aðilum og umboðsmönnum þeirra. Á fundi sem haldinn var 27. júní 2008 hafi byggingarfulltrúi lagt fram minnisblað með tillögum um lausn þessa og lagt fyrir aðila að skila athugasemdum fyrir 15. júlí 2008. Gagnaðili hafi skilað inn athugasemdum sínum og drögum að samkomulagi þegar þann 9. júlí en ekkert hafi heyrst frá álitsbeiðanda eða þáverandi lögmanni hans, þrátt fyrir verulega eftirgangsmuni við lögmanninn. Rétt sé að geta þess að áður en umræddur fundur hafi verið haldinn hafði gagnaðili lagt fram á annan tug skriflegra tillagna til lausnar málinu án þess að í eitt einasta skipti hafi skriflegar tillögur borist til baka.

Enn hafi verið reynt að ná einhverri niðurstöðu í málið á fundi sem byggingarfulltrúi hafi boðað til 17. desember sl. Á þeim fundi hafi byggingarfulltrúi ítrekað þá afstöðu sína að hann myndi ekki ganga gegn niðurstöðu dómkvaddra matsmanna um það að endurbóta væri þörf á burðarvirki þaksins og að það yrði gert með þeim hætti sem dómkvaddir matsmenn myndu leggja til. Á þeim fundi hafi álitsbeiðandi leynt því að hann hefði þegar vísað málinu til kærunefndar fjöleignarhúsamála.

Rekja mætti málavexti í miklu lengra máli, en til að varpa nokkru ljósi á samskipti aðila leggur gagnaðili fram nokkur bréf og tölvupósta sem tengjast málinu og kunni að varða úrlausn þess. Sýni þau betur en annað við hvaða yfirgang gagnaðili hafi þurft að búa af hálfu álitsbeiðanda og forvera hans.

Þótt ekki henti gagnaðila beinlínis, þar sem mikilvægt sé fyrir hann að fá efnislega úrlausn á þeim vandamálum sem að honum steðja, þá verði ekki fram hjá því litið að álitsbeiðnin hafi ekki verið tekin með lögformlegum hætti í samræmi við 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001. Því sé óhjákvæmilegt að nefndin vísi málinu frá.

Eins og álitsbeiðandi hafi lagt mál þetta fyrir nefndina, virðist hann ganga út frá því að umræddar breytingar séu mjög smávægilegar og að allar séu þær einungis innan hans séreignar og því ekki þörf samþykkis annarra eigenda á grundvelli 3. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Á það verði engan veginn fallist, enda bendi öll gögn og staðreyndir til annars. Reyndar sé það svo að þær breytingar sem álitsbeiðandi hafi nú gert á annarri hæð hússins miði að því að færa hana nær því sem hún hafi upphaflega verið en þær margvíslegu tillögur/teikningar sem áður hafi verið lagðar fyrir gagnaðila hafi gert ráð fyrir að breyta ætti hæðinni mun meira. Þetta eigi þó ekki við um þriðju hæðina því með þeim breytingum sem á henni hafi verið gerðar hafi húsið verið gert að þríbýlishúsi, án heimildar yfirvalda og án samþykkis. Stóra málið sé hins vegar að álitsbeiðandi hafi gert stórfelldar breytingar á húsinu, meðal annars burðarvirkjum þess og útliti, allt án samþykkis gagnaðila (og byggingar­yfirvalda) og um það snúist málið aðallega. Auk þess hafi álitsbeiðandi sagað í sundur allar loftræstilagnir inn í bæði baðherbergin á 1. hæðinni og loftnetslagnir gagnaðila. Þetta feli í sér breytingar á séreign gagnaðila. Þær breytingar hafi álitsbeiðandi gert í heimildarleysi og geti ekki fallið innan 3. mgr. 30. gr. laganna, sbr. og 2. mgr. 27. gr. sömu laga.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segi: „Sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins.“ Það að taka niður skorsteininn í húsinu og allar lagnaleiðir sem í honum voru, sé veruleg breyting á sameign hússins. Það að fjarlægja skorsteininn hafi einnig veruleg áhrif á útlit hússins og götumyndina. Rétt sé að vekja athygli á að samkvæmt framlagðri teikningu sé ekki gert ráð fyrir að reisa skorsteininn aftur. Í framlögðum teikningum sé einnig talað um breytingar á þakgluggum sem einnig breyta útliti hússins. Það að fjarlæga veggi á þriðju hæð hússins og skemma þannig burðarvirki þaksins sé veruleg breyting á sameign hússins. Megi um þetta vísa til 1. og 2. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Það að breyta húsinu í þríbýlishús sé einnig veruleg breyting. Einnig hafi hljóðvist í húsinu gjörbreyst. Þá séu ótalin önnur atriði sem málið varði og rakin voru hér að framan.

Látið sé hjá líða að fjalla um álitaefnið á grundvelli skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997, eða byggingarreglugerðar, nr. 441/1998, með síðari breytingum. Af framangreindu leiði að þær framkvæmdir sem álitsbeiðandi og forveri hans hafi ráðist í hafi verið þeim óheimilar án samþykkis meðeiganda þeirra í húsinu skv. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og beri því að hafna kröfu álitsbeiðanda.

Áréttað sé að gagnaðili hafi aldrei lagst gegn því að álitsbeiðandi geri lagfæringar á séreign sinni, enda gæti hann réttra reglna við það og hagi framkvæmdum þannig að ekki raski búsetumöguleikum gagnaðila í húsinu.

 

Í athugasemdum álitsbeiðanda er þess krafist að frávísunarkröfu gagnaðila frá kærunefnd verði hafnað. Að öðru leyti gerir álitsbeiðandi sömu kröfur og í álitsbeiðni.

Álitsbeiðandi mótmælir jafnframt að viðvarandi leki sé inn í eignarhluta gagnaðila vegna framkvæmda álitsbeiðanda, enda liggi ekki fyrir neitt haldbært um slíkt. Það sé einnig rangt sem fram komi í greinargerð gagnaðila að samkvæmt teikningum af húsinu eigi að breyta húsinu úr tveimur í þrjá eignarhluta. Þvert á móti sé gert ráð fyrir því að önnur hæð og ris verði ein íbúð, eins og greinilega komi fram í álitsbeiðni. Þá hafi gagnaðili fært til upprunalegs horfs nánast alla þá veggi og innviði sem brotnir hafi verið niður, til dæmis stiga milli hæða, milliveggi, lagnir og fleira, þvert á lýsingar gagnaðila í greinargerð.

Eins og rakið hafi verið í álitsbeiðni sé á því byggt af hálfu álitsbeiðanda að 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 eigi ekki við í málinu og vísast að mestu til þeirrar umfjöllunar. Hins vegar telur álitsbeiðandi nauðsynlegt að fjalla um nokkra þætti í málatilbúnaði gagnaðila.

Því er í fyrsta lagi mótmælt að ekki séu lagaskilyrði samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 að taka mál þetta til úrlausnar fyrir nefndinni. Það sé rangt að ekki hafi verið haldnir húsfundir í húsinu, en álitsbeiðandi hafi boðað nokkra húsfundi með lögmætum hætti en gagnaðili ekki mætt á þá. Sömuleiðis liggi fyrir að eigendur hússins séu tveir og báðir aðilar þessa máls og því ótvírætt að ágreiningur sé milli aðila. Því sé með öllu ónauðsynlegt að taka málið fyrir á sérstökum húsfundi, samanber fyrri álit nefndarinnar um sambærileg atriði.

Í öðru lagi er því harðlega mótmælt að breytingar þær sem lagðar séu til á teikningum þeim sem álitsbeiðandi hafi lagt fyrir nefndina séu „stórfelldar breytingar á uppbyggingu hússins“ eins og haldið sé fram af hálfu gagnaðila. Þetta eigi sér ekki nokkra stoð í teikningunum og standist ekki frekari skoðun.

Álitsbeiðandi hafnar því að þakgluggum hafi verið breytt þannig að breyti útliti hússins. Hið rétta sé að um endurnýjun hafi verið að ræða sem sé fyllilega í samræmi við eldri teikningar. Þá sé því sömuleiðis mótmælt að breyting á skorsteini sé svo veruleg breyting á útliti hússins að útheimti samþykki allra eigenda. Um breytingar á burðarvirki vísast til umfjöllunar í álitsbeiðni.

Álitsbeiðandi telur loftnetslagnir og dyrasíma máli þessu óviðkomandi. Ljóst sé að álitsbeiðandi hafi á sinn kostnað lagt nýjar og betri lagnir í húsið, auk þess sem ákvarðanir um slíkt þurfi ekki samþykki allra skv. 1. mgr. 30. gr. laganna, sbr. 41. gr. Þá telji gagnaðili að þrátt fyrir að nokkrar lagnir hafi legið í skorsteini hússins þá sé fjarlæging hans úr eignarhluta álitsbeiðanda ekki veruleg breyting á sameign. Í því skipti mestu tvennt, annars vegar að upplýst sé í matsgerð dómkvaddra matsmanna að enginn burður hafi verið í skorsteininum og hins vegar liggi fyrir að gagnaðili hafi sjálfur fjarlægt skorstein með sambærilegum hætti úr sínum eignarhluta. Telur álitsbeiðandi ákvarðanir um umrædda breytingu og legu lagnanna eingöngu háðar meginreglunni um einfaldan meirihluta miðað við eignarhlutföll, sbr. D-lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994.

Þá ítrekar álitsbeiðandi að engin áform séu uppi um að breyta húsinu í þríbýlishús, eins og haldið sé fram í greinargerð, og sömuleiðis sé það rangt og með öllu ósannað að hljóðvist hafi breyst í húsinu.

 

Í athugasemdum gagnaðila bendir hann á að í málavaxtalýsingu álitsbeiðanda sé viðurkennt að framkvæmdir í húsinu hafi verið án samþykkis og samráðs gagnaðila. Af þeim hafi orðið verulegt tjón á húseigninni, bæði á sameign og eins á séreignarhluta gagnaðila.

Mótmælir gagnaðili því sem álitsbeiðandi haldi fram í viðbótargreinargerð sinni að hann geti, án samþykkis meðeiganda, fjarlægt skorstein úr „séreign sinni“. Í þessum skorsteini hafi verið lagnaleiðir að íbúð gagnaðila, bæði loftræsting að lokuðum rýmum og eins loftnets- og dyrasímalagnir, og séu það hrein ósannindi að búið sé að koma fyrir öðrum lögnum í stað þeirra sem hafi verið fjarlægðar. Um áhrif breytinga á burðarvirki hússins og þakvirkisins sé að öðru leyti vísað til matsgerðarinnar.

Að lokum þykir gagnaðila rétt að benda á útskrift úr þjóðskrá. Gagnaðili búi ekki í húsinu, eins og áður hafi komið fram, heldur nýti dóttir hans íbúðina með sínum sambýlismanni, eftir því sem vært sé í húsinu. Þau séu ekki með lögheimili að X nr. 65. Þar sé hins vegar, auk álitsbeiðanda, talinn til heimilis nafngreindur maður sem sé máli þessu að öðru leyti óviðkomandi. Hann búi ekki á fyrstu hæð hússins sem sé eign gagnaðila. Það sé einnig vitað að hann búi ekki á annarri hæð hússins sem sé eign álitsbeiðanda. Veltir gagnaðili því fyrir sér hvort hann búi í íbúð sem búið sé að innrétta í rishæð þessa tvíbýlishúss.

 

III. Forsendur

Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, segir að áður en kærunefnd tekur mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu húsfélags. Tilgangur þessa er að stuðla að því að aðilar leysi sjálfir ágreining sem upp kann að koma. Í máli þessu liggur fyrir að ágreiningur er um framkvæmdir sem fyrri eigandi eignarhluta álitsbeiðanda lét gera á húsinu árið 2004 án þess að hafa aflað samþykkis gagnaðila og hefur ágreiningurinn ekki verið leystur. Eins og hér stendur á fellst kærunefnd ekki á kröfu gagnaðila um að vísa eigi málinu frá kærunefnd og tekur það því til efnismeðferðar.

Ágreiningur aðila nú lýtur að því hvort álitsbeiðanda sé heimilt að ráðast í breytingar á séreign sinni samkvæmt teikningum sem hann hefur látið gera og á grundvelli samþykkis einfalds meirihluta eigenda miðað við eignarhlutföll. Tilgangurinn er að hans sögn að koma eignarhlutanum í sem næst upprunalegt horf. Á teikningunum sé þó ekki gert ráð fyrir endurbyggingu skorsteins hvorki á þaki né í eignarhluta álitsbeiðanda en burðarþol verði styrkt í samræmi við tillögur tæknifræðings. Gagnaðili hefur hins vegar aflað matsgerðar dómkvaddra matsmanna sem hafa gert tillögur um lagfæringar á burðarþoli þaksins.

Í 30. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki ef um verulega breytingu á sameign er að ræða, þar á meðal útliti hússins. Ágreiningslaust er að þær framkvæmdir sem ráðist var í á húsinu árið 2004 voru óheimilar án samþykkis allra eigenda hússins. Álitsbeiðandi telur hins vegar að þær breytingar sem hann hyggst nú ráðast í á grundvelli hinna nýju teikninga séu þess eðlis að samþykki einfalds meirihluta nægi.

Kærunefnd bendir á að skorsteinn á þaki hússins sé í fyrsta lagi í sameign og verði að teljast talsvert útlitsatriði. Í öðru lagi tengist skorsteinninn burðargetu og í þriðja lagi hafi loftræstilagnir í baðherbergi í eignarhluta gagnaðila og loftnetslagnir legið í skorsteininum þannig að sá hluti hans sem er í eignarhluta álitsbeiðanda hlýtur að teljast sameign. Kærunefnd telur að þessar breytingar falli ekki undir 3. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 sem smávægilegar breytingar sem einfaldur meirihluti miðað við eignarhluta geti samþykkt eins og álitsbeiðandi heldur fram. Er þá meðal annars til þess að líta að gagnaðili mótmælir því að álitsbeiðandi hafi komið lagnakerfi fyrir dyrasíma og sjónvarp auk loftræstikerfis í viðunandi horf. Hvernig ganga skuli frá þessu á annan veg en með endurbyggingu skorsteinsins eins og var veldur hins vegar ekki ágreiningi um túlkun á lögum um fjöleignarhús og því er ekki hlutverk kærunefndar að koma með tillögur í því efni.

Kjósi aðilar að semja um annað en að endurbyggja skorsteininn í upprunalegri mynd liggur fyrir niðurstaða dómkvaddra matsmanna um frágang á burðarvirki í þaki hússins sem kærunefnd telur að leggja verði til grundvallar enda hefur matinu ekki verið hnekkt með yfirmati. Kærunefnd hefur fallist á rúman rétt eigenda til hagnýtingar séreignar sinnar eins og sjá má af fjölda álitsgerða nefndarinnar þar sem á slíkt hefur reynt. Miðað við þessa niðurstöðu nefndarinnar er hins vegar ekki ástæða til að fjalla hér um aðrar breytingar á eignarhluta álitsbeiðanda.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að breyta skorsteini hússins frá því sem sýnt er á fyrri teikningum án samþykkis gagnaðila.

 

Reykjavík, 17. apríl 2009

 

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason