Mál nr. 34/2009

30.3.2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

       

í málinu nr. 34/2009

 

Bætur: Tjón á séreign, tapaðar leigutekjur og hússjóðsgjöld.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 1. október, beindi Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir hdl., f.h. húsfélagsins X nr. 26, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð Guðmundar Ómars Hafsteinssonar hdl., f.h. gagnaðila, dags. 16. nóvember 2009, athugasemdir Guðfinnu Jóh. Guðmundsdóttur hdl., f.h. álitsbeiðanda, dags. 30. nóvember 2009, og athugasemdir Guðmundar Ómars Hafsteinssonar hdl., f.h. gagnaðila, dags. 8. desember 2009, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 30. mars 2010.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 26, alls 32 eignarhluta. Gagnaðili er eigandi íbúðar 0803 á efstu hæð. Ágreiningur er um bætur vegna tjóns á íbúð gagnaðila.

 

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að greiða gagnaðila bætur vegna tjóns á íbúðinni að fjárhæð 162.500 kr.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri hvorki að greiða gagnaðila bætur vegna tapaðra leigutekna né hússjóðsgjöld.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi haldið því fram að hann hafi í október 2008 tilkynnt álitsbeiðanda um umfangsmikinn leka í íbúð sinni. Hið rétta sé að í janúar 2008 hafi gjaldkeri húsfélagsins komist að því fyrir tilviljun að leki væri í íbúðinni þegar hann innheimti rafmagnsreikning hjá leigjendum íbúðarinnar. Leigjendurnir hafi sagt honum að lekið hafi inn frá þakinu í 1–2 daga og rakaskemmdir eftir lekann sjáist í lofti íbúðarinnar. Strax hafi verið boðað til húsfundar vegna málsins og hann haldinn 31. janúar 2008. Í ljós hafi komið lekavandamál víða í húsinu og því hafi verkfræðistofan Y verið fengin til að ástandsmeta húsið, finna orsök leka inn í húsið og leiðir til úrbóta. Þegar ástandsskýrsla og kostnaðaráætlun hafi legið fyrir útbjó Y útboðsgögn og leitaði tilboða í verkið. Um haustið þegar tilboð lá fyrir hafi þurft að panta glugga og bíða eftir þeim. Vegna veðurs hafi ekki verið unnt að ráðast í framkvæmdirnar samkvæmt ráðleggingum Y fyrr en um áramótin og framkvæmdir hafist strax eftir áramót. Álitsbeiðandi hafi því strax farið í málið og leitað sérfræðiráðgjafar hjá Y en um umfangsmiklar framkvæmdir hafi verið að ræða sem ekki eingöngu vörðuðu þessa einu íbúð. Álitsbeiðandi hafi því löngu hafið undirbúningi framkvæmdanna á þeim tíma sem gagnaðili haldi því fram að hann hafi tilkynnt álitsbeiðanda um lekann. Hefði álitsbeiðandi fyrst þá fengið upplýsingar um lekann sé ljóst að viðgerðir hefðu hafist mun síðar því álitsbeiðandi hafði lokið allri undirbúningsvinnu vegna framkvæmdanna á þeim tíma sem gagnaðili hafi sagt að hann hafi tilkynnt álitsbeiðanda um lekann. Verði af þeim ástæðum einum ekki ráðið að álitsbeiðandi hafi dregið málið eða ekki fengist til samvinnu.

Álitsbeiðandi hafi engar upplýsingar fengið um það frá gagnaðila að um leka væri að ræða eða að leigjendur hafi þurft frá að hverfa vegna ástandsins. Gagnaðili hafi hvorki haft samband við álitsbeiðanda vegna lekans né mætt á húsfundi um málið. Hins vegar hafi gagnaðili upplýst stjórnina um það í október 2008 að hann hefði sagt leigjandanum upp vegna vanskila og þjófnaðar á húsgögnum sem hafi fylgt íbúðinni. Álitsbeiðandi telji því að rétt hafi verið brugðist við vandanum án þess þó að gagnaðili hafi tilkynnt um hann eða haft neitt frumkvæði í málinu. Álitsbeiðandi tekur fram að ekki hafi verið um viðvarandi leka að ræða inn í íbúðina heldur hafi lekið inn um þak í 1–2 daga eftir mikla úrkomu og fannfergi og hafi verið um að ræða rakamyndun í lofti sem ekkert hafi lekið frá og íbúðin vel íbúðarhæf enda hafi leigjendur búið í íbúðinni í marga mánuði eftir þetta. Hafi meðal annars lekið inn í tvær aðrar íbúðir á sömu hæð en þar hafi lekinn verið meiri og náð niður á gólf.

Álitsbeiðandi hafi alltaf staðið í þeirri meiningu að hann bæri ábyrgð á þeim skemmdum sem orðið hefðu inni í íbúðunum þótt gagnaðili hafi ekki gert neina kröfu vegna þeirra. Álitsbeiðandi hafi haft samband við tryggingafélag hússins til að fá leiðbeiningar um það hvernig best væri að snúa sér og hafi þeim verið bent á tvær leiðir, þ.e. annaðhvort að álitsbeiðandi fengi aðila til að gera við skemmdirnar í íbúðunum eða fengi matsmann til að meta hvað kosti að lagfæra þær og myndi borga eigendum samkvæmt matinu og þeir sjá um að lagfæra þær. Álitsbeiðandi hafi ákveðið að fara seinni leiðina, haft samband við gagnaðila og tilkynnt honum að hann myndi fá matsmann til að meta hvað kostaði að lagfæra skemmdirnar og greiða honum bætur í samræmi við matið. Álitsbeiðandi hafi fengið B til að skoða íbúðina og samkvæmt mati hans hafi kostnaðurinn við að lagfæra skemmdirnar verið 162.500 kr. Gagnaðila hafi verið tilkynnt um fjárhæðina um leið og álitsbeiðandi hafi fengið upplýsingar um hana. Gagnaðili virðist hins vegar hafa farið í framkvæmdir áður en fjárhæðin samkvæmt matinu hafi legið fyrir. Álitsbeiðandi telur sig hafa brugðist rétt við með að fá matsmann til að meta tjónið og greiða eigandanum í samræmi við það enda hafi gagnaðila verið ljóst að þannig yrði að því staðið. Þessi ákvörðun hafi verið samþykkt eftir á á húsfundi 4. júní 2009.

Í mars 2009 hafi gagnaðili komið með reikning til gjaldkera húsfélagsins að fjárhæð 443.718 kr., þ.e. fyrir samtals 108 klukkustunda vinnu eða vinnu í tæpar þrjár vikur við að sparsla og mála loft í hluta íbúðarinnar. Gjaldkeri húsfélagsins hafi ítrekað að húsfélagið myndi greiða samkvæmt matinu 162.500 kr. og bent gagnaðila á að hann ætli að mótmæla reikningnum því það gæti ekki staðist að það hafi tekið tæpar þrjár vikur að sparsla og mála rakaskemmdir í lofti á hluta íbúðarinnar. Næst hafi álitsbeiðanda borist bréf, dags. 5. maí 2009, frá Húseigendafélaginu f.h. gagnaðila þar sem kröfur gagnaðila hafi fyrst verið settar fram og óskað eftir húsfundi um málið. Hinn 4. júní 2009 var haldinn húsfundur þar sem meðal annars hafi verið fjallað um þau atriði sem Húseigendafélagið hafi óskað eftir að yrði fjallað um. Á fundinum hafi gagnaðili lagt fram bréf, dagsett sama dag, frá lögmanni sínum. Í bréfinu komi fram að gagnaðili hafi látið gera við skemmdirnar fyrir 438.111 kr., þ.e. vinnukostnaður 400.000 kr. og efniskostnaður 38.117 kr. Athygli veki að fjárhæðin sé önnur en á reikningnum sem gagnaðili hafði komið til gjaldkera húsfélagsins í mars en hann hafi hljóðað upp á 443.718 kr. Í bréfinu hafi gagnaðili vísað til yfirlýsingar C, dags. 22. maí 2009, um að viðgerðin kosti meira. Álitsbeiðandi hafi aldrei séð þá yfirlýsingu þrátt fyrir ósk um það. Þá sé því haldið fram í bréfinu að B hafi sagt við gagnaðila í síma að íbúðin væri óíbúðarhæf. Í málinu liggi fyrir yfirlýsing frá B þar sem fram komi að það sé ekki rétt. Þá hafi verið gerð krafa um að álitsbeiðandi myndi greiða gagnaðila 800.000 kr. vegna tapaðra leigutekna, auk hússjóðsgjalda fyrir tímabilið október 2008 til 31. maí 2009. Á húsfundinum 4. júní 2009 hafi verið samþykkt tillaga álitsbeiðanda um að greiða gagnaðila bætur í samræmi við mat B að fjárhæð 162.500 kr. Jafnframt hafi kröfu gagnaðila um tapaðar leigutekjur verið hafnað.

Ágreiningslaust sé í málinu að álitsbeiðanda beri að greiða gagnaðila bætur vegna lekaskemmda í íbúðinni, ágreiningur sé einungis um fjárhæð bótanna. Á fyrrgreindum fundi hafi einnig verið samþykkt að greiða öðrum eigendum bætur í samræmi við mat B. Hafa verði í huga að gagnaðili hafði aldrei gert neinar kröfur á hendur húsfélaginu um bætur vegna lekaskemmda á íbúðinni heldur hafi það verið fyrst eftir að búið var að upplýsa hann um að húsfélagið myndi bæta honum skemmdirnar í samræmi við mat sem aflað yrði að hann hafi lagt fram töluvert hærri reikning vegna viðgerðanna sem hann hafi farið fram á að húsfélagið greiddi. Gagnaðila hefði verið í lófa lagið að gera kröfur á hendur húsfélaginu, annaðhvort að það lagfærði skemmdirnar og/eða greiddi honum bætur. Hefði því ekki verið sinnt átti gagnaðili að leggja fram kostnaðaráætlun vegna þeirra áður en hann réðst í framkvæmdirnar. Það hafi hann ekki gert. Þannig liggi fyrir að ákvörðun gagnaðila hafi því hvorki uppfyllt skilyrði 37. né 38. gr. laga nr. 26/1994.

Álitsbeiðandi byggir á því að hafna beri kröfu gagnaðila um bætur vegna tapaðra leigutekna fyrir tímabilið október 2008 til 31. maí 2009, auk hússjóðsgjalda. Engar sannanir liggi fyrir að gagnaðili hafi orðið fyrir tapi vegna missis leigutekna sem húsfélagið beri ábyrgð á. Gagnaðili hafi hvorki gert neinar slíkar kröfur fyrr en í bréfi, dags. 5. maí 2009, né varað húsfélagið við að leigjandinn ætlaði að fara út eða að hann áskildi sér rétt að gera kröfu á hendur húsfélaginu um tapaðar leigutekjur ef húsfélagið réðist ekki strax í viðgerðir. Samkvæmt 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þurfi leigjandi áður en hann riftir leigusamningi að uppfylla tilteknar formkröfur ella sé um ólögmæta riftun að ræða og sé leigjandi þá bótaskyldur gagnvart leigusala. Ekkert liggi fyrir um að þeim skilyrðum hafi verið fullnægt og að leigjandi íbúðarinnar hafi getað rift leigusamningnum. Gagnaðili hafi því ekki sýnt nein gögn sem styðji þessa fullyrðingu hans. Þá hafi álitsbeiðandi orðið var við að búið hafi verið í íbúðinni eftir að leigjendur hafi farið, meðal annars hafi gagnaðili búið þar sjálfur ásamt fleira fólki enda hafa kvartanir vegna ónæðis borist vegna búsetunnar eftir að leigjendur fluttu.

Álitsbeiðandi bendir á að í lögum um fjöleignarhús komi fram að húsfélag geti orðið bótaskylt vegna afleidds tjóns, til dæmis afnotamissis. Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að slíku sé ekki til að dreifa í máli þessu. Í því sambandi sé rétt á benda á tvö álit kærunefndar fjöleignarhúsamála. Í máli nr. 9/2004 hafi þurft að fara í viðgerðir á skólplögn undir íbúð í kjallara. Viðgerðin hafi hafst í seinni hluta júní og staðið fram í byrjun nóvember. Eigandinn hafi ekki getað búið í íbúðinni á meðan og gert kröfur um bætur vegna afnotamissis. Kærunefndin hafi tekið undir það að um umfangsmikla framkvæmd hafi verið að ræða og ekki verði annað ráðið en húsfélagið hafi stuðlað að eðlilegum framkvæmdarhraða. Hafi kærunefndin bent á að ósannað sé að eigandi íbúðarinnar hafi haft uppi mótmæli meðan á framkvæmdum stóð. Niðurstaða kærunefndar hafi verið sú að húsfélaginu bæri ekki að greiða bætur vegna afnotamissis. Í máli nr. 46/2002 hafi þurft að fara í viðgerðir, meðal annars vegna leka. Eigandinn hafi aflað sér mats um nauðsyn viðgerða og skorað á húsfélagið að fara í viðgerðir sem húsfélagið hafi ekki sinnt. Óbúandi hafi verið í íbúðinni í heilt ár. Niðurstaða kærunefndar hafi verið sú að húsfélaginu bæri að bæta eigandanum tjón vegna afnotamissis.

Með vísan til framangreindra álita telur álitsbeiðandi ljóst að hefði húsfélagið ekki farið í viðgerðir til að stöðva lekann, þrátt fyrir kröfur um það sem og aðvörun um að leigjandi myndi rifta samningi ef ekki yrði við því brugðist, þá bæri húsfélaginu að greiða bætur vegna tapaðra leigutekna. Hins vegar sé slíku ekki til að dreifa í máli þessu. Gagnaðili hafi hvorki sýnt fram á að hann hafi gert kröfur og þeim ekki verið sinnt né að leigjandinn hafi farið út af orsökum sem varði álitsbeiðanda og honum hafi verið kunnugt um það. Þvert á móti hafi álitsbeiðandi verið búinn með undirbúningsvinnu vegna framkvæmdanna á þeim tíma sem gagnaðili hafi sagt að hann hafi fyrst kvartað við húsfélagið um leka. Það hafi svo fyrst verið í maí 2009 sem krafa hafi verið gerð um tapaðar leigutekjur og síðan í júní að krafa hafi verið gerð um að hússjóðsgjöld falli niður.

 

Í greinargerð gagnaðila krefst hann þess að viðurkennt verði að álitsbeiðandi beri ábyrgð á tjóni gagnaðila vegna skemmda á íbúðinni og beri að bæta gagnaðila tjón sitt að fjárhæð 443.718 kr. að fullu. Til vara krefst gagnaðili þess að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að bæta gagnaðila allt tjón vegna leka inn í íbúð gagnaðila, þ.m.t. á veggjum og innréttingum, en kröfu álitsbeiðanda um að álitsbeiðanda verði eingöngu gert að bæta tjón á íbúðinni að fjárhæð 162.500 kr. verði vísað frá kærunefnd. Jafnframt krefst gagnaðili þess að viðurkennt verði að álitsbeiðandi beri bótaábyrgð á afleiddu tjóni gagnaðila, meðal annars vegna tapaðra leigutekna frá 1. október 2008 til dagsins í dag. Til vara krefst gagnaðili þess að viðurkennt verði að álitsbeiðandi beri bótaábyrgð á afleiddu tjóni gagnaðila, þ.m.t. töpuðum leigutekjum frá 1. október 2008 til 1. maí 2009.

Gagnaðili greinir frá því að í september 2008 hafi leigjendur upplýst hann um að verulegur leki væri orðinn í íbúð hans og gert athugasemdir við ástand íbúðarinnar. Gagnaðili hafi gert álitsbeiðanda þegar í stað viðvart um lekann og farið fram á úrbætur, en hann hafi talið ljóst að lekinn stafaði frá sameign hússins. Í sama mánuði hafi leigjendurnir rift leigusamningi um hana á þeim forsendum að íbúðin væri óíbúðarhæf. Fullyrðingum álitsbeiðanda um annað sé mótmælt sem fráleitum enda ósannaðar, en lýsing gagnaðila sé í samræmi við gögn málsins. Meðal annars hafi mikill leki verið úr loftum þannig að dropaði niður á gólf íbúðarinnar, auk þess sem verulegar skemmdir hafi orðið á loftum, veggjum og innréttingum. Þetta sé allt staðfest í yfirlýsingu C málarameistara, dags. 22. maí 2009.

Því mótmælir gagnaðili sérstaklega að í janúar 2008 hafi gjaldkeri hússins komist að því að leki væri í íbúðinni og húsfundur verið haldinn 31. janúar 2008. Væntanlega sé átt við að fundur hafi verið haldinn í janúar 2009, en þá hafi leigjendur gagnaðila flutt út úr íbúðinni. Hið rétta sé að gjaldkeri húsfélagsins hafi komist að lekanum í ágúst 2008 en ekki látið álitsbeiðanda vita af málinu.

Í kjölfar riftunar leigjenda íbúðarinnar hafi þeir flutt út úr íbúðinni og hafi gagnaðila verið ómögulegt að leigja íbúðina út síðan þar sem hún sé óíbúðarhæf. Það sé einnig staðfest í fyrrnefndri yfirlýsingu C.

Einn fulltrúi í stjórn húsfélagsins, D, hafi sent E, sem hafi annast umsýslu með íbúðinni fyrir hönd gagnaðila, smáskilaboð 23. mars 2009 og óskað eftir að hann útvegaði matsmann til að láta líta á íbúðina. Stuttu síðar hafi hann sent aftur smáskilaboð og tilkynnt að hann hafi þegar fengið matsmann í verkið. Þá hafi E haft samband við C málarameistara sem hafi gert ítarlega úttekt á íbúðinni. Hann hafi skilað áliti sínu eins og áður segi 22. maí 2009, en skoðun hafi farið fram 23. febrúar 2009 og munnleg skýrsla gefin. Matsmaður álitsbeiðanda, B, hafi staldrað við í íbúðinni og skilað áliti sínu 8. mars 2009. Gagnaðili hafi hins vegar ekki fengið að sjá það þrátt fyrir óskir þar um, heldur hafi gagnaðila verið sagt að láta gera við skemmdirnar og senda síðan reikninginn til stjórnarinnar.

Viðgerðir á orsök lekans hafi hins vegar dregist á langinn og húsnæðið fyrst verið í málningarhæfu ástandi í apríl 2009. Því hafi íbúðin verið í óbreyttu ástandi frá október 2008 til apríl 2009 með tilheyrandi aukningu skemmda. Í apríl 2009 hafi gagnaðili látið gera við íbúðina og sé óumdeilt að kostnaður álitsbeiðanda vegna viðgerðarinnar hafi verið 443.718 kr.

Þegar gagnaðili hafi sent álitsbeiðanda reikning vegna viðgerðanna hafi reikningum hins vegar verið hafnað á þeim grundvelli að mat B væri mun lægra eða að fjárhæð 162.500 kr. Þá þegar hafi gagnaðili hafnað því mati á þeim forsendum að það væri of lágt og ekki í samræmi við skemmdir á íbúðinni.

Eins og áður segi hafi verið gerðar ráðstafanir af hálfu álitsbeiðanda til þess að gera við leka á þakinu. Hins vegar hafi þær aðgerðir ekki borið fyllilegan árangur og enn leki inn í íbúðina.

Gagnaðili hafi fylgt kröfum sínum eftir með kröfubréfi Húseigendafélagsins, fyrir sína hönd, dags. 5. maí 2009, og bréfi lögmanns síns, dags. 4. júní 2009, sem lagt hafi verið fram á húsfundi sama dag. Álitsbeiðanda hafi verið svarað af gagnaðila með bréfi, dags. 1. október 2009.

Í 1. mgr. 52. gr. laga nr. 26/1994 sé að finna tilvísun til 51. gr. sömu laga varðandi það tjón sem ákvæðinu sé ætlað að bæta. Í 1. mgr. 51. gr. komi fram að bótaábyrgð nái til fjártjóns sem verði á eignum viðkomandi eiganda. Gagnaðili telji sannað í þessu máli að hann hafi orðið fyrir fjártjóni vegna leka sem hafi stafað frá sameign hússins sem sé í raun óumdeilt í málinu.

Gagnaðili hafnar hins vegar málatilbúnaði álitsbeiðanda að bætur vegna tjónsins séu bundnar við álitsgerð G eða 162.500 kr. og mótmælir sönnunargildi hennar. Umræddur matsmaður hafi ekki verið dómkvaddur til matsins heldur hafi álits hans verið aflað einhliða af álitsbeiðanda og án þess að gagnaðila væri gefinn kostur að koma að vali á matsmanni né gæta réttar síns varðandi matsspurningar eða aðra þætti matsins. Þá sé álitsgerð hans ófullnægjandi og virðist ekki taka til allra skemmda í íbúðinni. Ofan á þetta bætist að gagnaðili hafi hnekkt áliti B með álitsgerð C málarameistara, dags. 22. maí 2009, sem tiltaki mun fleiri skemmdir á húsnæðinu heldur en greinir í álitsgerð G.

Eftir standi að mati gagnaðila að fyrir liggi að verulegt fjártjón hafi orðið á íbúð hans. Óumdeilt sé í málinu að gagnaðili hafi látið gera við tjón á íbúð sinni fyrir 443.718 kr. Það sé því raunverulegt tjón gagnaðila og það tjón sem álitsbeiðanda beri að bæta honum. Því beri að fallast á kröfur gagnaðila í málinu um að viðurkennd verði bótaskylda álitsbeiðanda sem nemi þeirri fjárhæð.

Varakrafa gagnaðila byggist á því að fallist kærunefnd ekki á að gagnaðili hafi sannað tjón sitt hafi kærunefnd ekki forsendur til að skera úr ágreiningi aðila málsins um staðreyndir þar sem sönnunargögn séu misvísandi og ekki heimild til skýrslutöku af aðilum eða vitnum fyrir nefndinni. Af þessum sökum telur gagnaðili að nefndin geti eingöngu gefið álit sitt á lögfræðilegum þáttum, þ.e. bótaskyldu álitsbeiðanda og til umfangs hennar, þ.e. hvaða tjón sé bótaskylt.

Aðila máls þessa greinir verulega á um málsatvik. Gagnaðili hafnar því alfarið að hann hafi ekki gætt réttar síns gagnvart leigjendum, en ljóst hafi verið að íbúðin var óíbúðarhæf eins og sýnt hafi verið fram á með álitsgerð C, dags. 22. maí 2009. Því mati hafi ekki verið hnekkt af álitsbeiðanda. Bendi því gögn málsins öll til þess að verulegar skemmdir hafi orðið á íbúð gagnaðila. Þá sé óumdeilt að verulegur leki hafi verið inn í íbúðina frá áramótum 2008/2009 og ekki unnt að hefja framkvæmdir fyrr en í apríl 2009 þar sem utanhússframkvæmdum hafi ekki verið lokið fyrr. Sömuleiðis sé ljóst af álitsgerð C að við skoðun sem gerð hafi verið í febrúar 2009 hafi þegar komið fram verulegar skemmdir á húsnæðinu sem útilokað sé að orðið hafi á stuttum tíma. Styðji gögn málsins þær fullyrðingar gagnaðila að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf frá 1. október 2008.

Gagnaðili mótmælir þeim málatilbúnaði álitsbeiðanda að hann hafi ekki gætt réttar síns gagnvart álitsbeiðanda og skorað á álitsbeiðanda að gera úrbætur. Þvert á móti hafi gagnaðili og umboðsmaður hans F ítrekað skorað á álitsbeiðanda að ráða bót á lekanum og álitsbeiðanda hafi að fullu verið ljóst að íbúðin hafi staðið tóm á þeim forsendum að hún væri óíbúðarhæf.

 

Í athugasemdum aðila málsins eru málsatvik reifuð frekar sem kærunefnd telur ekki nauðsyn að útlista nánar hér og vísar til gagna málsins.

 

III. Forsendur

Um skaðabótaskyldu húsfélags vegna tjóns á séreign gildir 52. gr. laga nr. 26/1994. Þar kemur meðal annars fram að húsfélag beri ábyrgð á sakargrundvelli vegna fjártjóns gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum. Í 3. tölul. 1. mgr. 52. gr. er enn fremur sett fram hlutlæg bótaregla vegna bilana á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum. Að auki gilda almennar reglur skaðabótaréttar um skaðabótaskyldu húsfélags, svo sem skilyrði um sannanlegt tjón og skyldu eiganda séreignar til að takmarka tjón sitt.

Í málinu greinir aðila ekki á um að álitsbeiðanda beri að bæta gagnaðila það tjón sem varð á íbúð hans vegna sameignarinnar. Aðeins er deilt um kostnað og umfang.

Ákvörðun um fjárhæð bóta fer að reglum skaðabótaréttar og lýtur ekki sérstaklega reglum laga nr. 26/1994. Í ágreiningi þeim sem hér um ræðir er þörf á hefðbundinni sönnunarfærslu, svo sem með matsgjörð, aðila- og vitnaleiðslum, en slík sönnunarfærsla fer ekki fram fyrir nefndinni. Sé ágreiningur um staðreyndir verða aðilar máls að leita úrlausnar dómstóla. Það er því ekki á verksviði kærunefndar að leysa úr ágreiningi aðila, sbr. 1. mgr. 80. gr. laganna. Verður því að vísa máli þessu frá.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að vísa beri máli þessu frá.

 

Reykjavík, 30. mars 2010

 

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason