Mál nr. 15/2002

Álit frá 12. júlí 2002

12.7.2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 15/2002

Eignarhald: Forstofa, þvottahús. Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. mars 2002, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

     Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar þann 26. mars 2002. Á fundinum var samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

     Greinargerð gagnaðila, dags. 31. mars 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dag 23. maí 2002 og samþykkti nefndin að leita eftir frekari upplýsingum frá álitsbeiðanda m.a. afsölum. Beiðni þessi var ítrekuð símleiðis. Engin viðbrögð höfðu borist nefndinni frá álitsbeiðanda vegna bréfs hennar og var málið tekið til úrlausnar þann 12. júlí 2002.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 34. Húsið er tvíbýlishús á tveimur hæðum byggt árið 1954 og er eignarhluti efri hæðar 53% en neðri hæðar 47%. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar en gagnaðili neðri hæðar. Ágreiningur er um aðgang að þvottahúsi og eignarhald á geymslu.

     Kröfur álitsbeiðanda eru eftirfarandi:

     1. Að álitsbeiðandi eigi afnot af sameiginlegu þvottahúsi

     2. Að álitsbeiðandi eigi aðgang að sameiginlegri forstofu til að nýta geymslupláss

sitt þar.

     3. Að álitsbeiðanda verði heimilað að gera sameiginlegan inngang að þvottahúsi á utanverðu húsinu.

     Í álitsbeiðni kemur fram að vorið 2001 hafi gagnaðili samþykkt beiðni álitsbeiðanda um að byggja stiga upp á efri hæð, að utan, til að gera sérinngang. Hins vegar hafi gagnaðili, þegar sérinngangurinn var tekinn í notkun, eignað sér upprunalegan inngang og forstofu sem sé í sameign eigenda ásamt geymsluplássi er hafi verið undir stiga upp á aðra hæð sem hafi verið rifinn. Segir álitsbeiðandi stigann og geymslu undir honum séreign sína. Þar hafi gagnaðili komið fyrir fataskáp og neiti hann álitsbeiðanda um afnot af geymsluplássi sínu.

      Í álitsbeiðni kemur enn fremur fram að fyrir inngang að sameiginlegu þvottahúsi hafi verið byggður bílskúr sem sé í séreign gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi haft aðgang að þvottahúsinu í gegn um hurð á bílskúrnum sem sé um 50 x150 sm á stærð.

     Í greinargerð gagnaðila kemur fram að innan við sameiginlegan inngang hafi verið forstofa 1,3 m breið og álíka löng. Á vinstri hönd hafi verið þröngur stigi með snúningi upp á efri hæð og undir stiganum lítið holrúm, þríhyrningur um 45 sm hár, 35 sm með gólfi og 85 sm á dýpt.

     Gagnaðili fellst í greinargerð á að forstofan auk kyndiklefa séu í sameign aðila. Gagnaðili segir að þegar hitaveita hafi verið tekin inn í húsið hafi veggur milli þvottahúss á fyrstu hæð og kyndiklefa verið fjarlægður. Bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi haft lykil að bílskúr gagnaðila til að komast inn í kyndiklefann og nálgast hitaveituinntak sitt. Hins vegar telur gagnaðili það koma skýrt fram í afsali af efri hæð að gert sé ráð fyrir þvottavél í baðherbergi. Þetta telur gagnaðili benda til þess að efri hæðin eigi ekki afnot af þvottahúsi neðri hæðar.

     Gagnaðili tekur að lokum fram í greinargerð að hann hafni algerlega kröfum álitsbeiðanda um að fá að byggja sérinngang í þvottahús og kyndiklefa á fyrstu hæð.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga.

     Samkvæmt 6. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna.

     Hvað varðar fyrsta kröfulið álitsbeiðanda hefur kærunefnd óskað eftir frekari upplýsingum um eignarheimildir að þvottahúsi og kyndiklefa á fyrstu hæð. Engin viðbrögð hafa borist nefndinni og telur nefndin sér af þeim sökum, ófært að gefa álit sitt á umræddum kröfulið álitsbeiðanda. Er fyrsta kröfulið álitsbeiðanda því vísað frá kærunefnd.

     Í málinu er óumdeilt að forstofa inn af áður sameiginlegum inngangi íbúðanna er í sameign. Einnig er óumdeilt að stigi upp á aðra hæð var rifinn og þar af leiðandi er geymsla undir honum ekki lengur til. Í afsali, dags. 16. des. 1981, er kveðið á um það að geymsluskot undir stiga í sameiginlegri forstofu sé séreign efri hæðar. Hins vegar er ekkert tekið fram um eignarhald á stiganum sjálfum. Aðilar gerðu með sér samkomulag um að rífa stiga í forstofu. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að fjallað sé um geymslurými undir stiga er tilheyrði álitsbeiðanda og er nú ekki lengur fyrir hendi. Kærunefnd telur í ljósi meginreglu 6. og 8. gr. laga nr. 26/1994 og eðli málsins samkvæmt teljist forstofan öll í sameign.

     Allt ytra byrði húss, þ.á m. útveggir, þak og gaflar, fellur undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 39. gr. laga nr. 16/1994 eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan. Um ákvörðunartöku varðandi framkvæmdir á sameign gildir 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, en þar kemur fram í 1. mgr. að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu verði ekki í hana ráðist án samþykkis allra eigenda.

     Ekki er gert ráð fyrir inngangi í þvottahús framan við bílskúr á samþykktum teikningum og er því um að ræða breytingu á útliti hússins. Telur kærunefnd að ekki verið í þá breytingu ráðist án samþykkis allra eigenda hússins skv. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að forstofa á fyrstu hæð sé í sameign.

     Það er álit kærunefndar að samþykki gagnaðila þurfi til að setja sérinngang á þvottahús.

Reykjavík, 12. júlí 2002

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur. G. Þórarinsson

Karl Axelsson