Mál nr. 43/2002

Álit frá 30. desember 2002

30.12.2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

 

í málinu nr. 43/2002

 

Skaðabótaskylda eigenda. Ákvarðanataka. Skipting kostnaðar. Hagnýting sameignar: Lóð, bílastæði. Greiðsla í hússjóð.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. júlí 2002, beindi A hdl. f.h. B, X nr. 34, í Y, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, X nr. 34, í Y, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar þann 27. ágúst 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 18. september 2002, ásamt frekari athugasemdum álitsbeiðanda dags, 13. október 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. desember 2002. Á fundi nefndarinnar 30. desember 2002 var málið tekið til úrlausnar.

 

II. Helstu málsatvik, ágreiningsefni og forsendur kærunefndar.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 34, Hafnafirði, sem er tvær hæðir og ris, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar og riss, eða 61,4% hússins en gagnaðilar eigendur neðri hæðar, eða 38,6% hússins. Á lóð hússins er skúr sem skiptist í bílskúr og tvær geymslur, alls 42,2 fermetrar, í eigu álitsbeiðanda, en rými í austurhorni hans, alls 27,2 fermetrar er í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um skaðabótaskyldu, ákvarðanatöku, skiptingu kostnaðar, hagnýtingu sameignar, bílastæði, greiðslu í hússjóð ofl.

Verður nú gerð grein fyrir hverjum kröfulið fyrir sig og forsendum og niðurstöðum kærunefndar.

 

1. Að gagnaðilar beri skaðabótaábyrgð á tjóni á skúrvegg.

Í álitsbeiðni kemur fram að á árinu 1998 hafi gagnaðilar unnið jarðvinnu við skúr á lóð hússins. Ekki hafi verið um sameiginlega framkvæmd að ræða. Við framkvæmdina hafi grafa, sem notuð hafi verið rekist á skúrinn með þeim afleiðingum að grind sem fest hafi verið við holstein undir klæðningu hafi losnað af vegnum og við það hafi komið gat á járnklæðningu. Gagnaðilar hafi ekki gert við umræddar skemmdir þrátt fyrir áskoranir álitsbeiðanda og loforð þeirra þar um. Veturinn 2001 hafi umrædd klæðning endalega losnað frá veggnum. Hafi álitsbeiðandi þá gert við skemmdirnar að hluta með aðstoð gagnaðila.

Heldur álitsbeiðandi því fram að honum hafi verð heimilt að gera við vegginn þrátt fyrir að formlegur húsfundur hafi verið haldinn um málið, m.a. á grundvelli ábyrgðarbréfs dags. 15. september 1998, þar sem hann hafi skorað á gagnaðila að lagfæra umræddar skemmdir og hafi ekki verið mótmælt af gagnaðila. Ennfremur hafi gagnaðili tekið þátt í viðgerðinni. Meginregla 39. gr. laga nr. 26/1994, eigi ekki við í þessu tilvik enda hafi gagnaðili komið að verkinu og ekki krafist að það yrði stöðvað.

Segir álitsbeiðandi kostnað vegna verksins vera efniskostnað og vinnulaun. Heldur álitsbeiðandi því ennfremur fram að þrátt fyrir að álitsbeiðandi hafi talið gagnaðila bera ábyrgð á umræddum kostnaði, hafi aðilar málsins gert samkomulag um að taka þátt í kostnaðinum. Hafi samkomulagið hljóðað svo að á móti vinnuframlagi álitsbeiðanda vegna viðgerðar á klæðningu skúrsins, hafi átt að koma vinnuframlag gagnaðila við viðgerð á rennum sbr. kröfulið 2. Gagnaðilar hafi hins vegar ekki virt umrætt samkomulag og teljir gagnaðilar því forsendur þess brostnar.

Í greinargerð gagnaðila er mótmælt fullyrðingum álitsbeiðanda að grafa hafi rekist þannig á vegginn að grind undir klæðningu hafi losnað og gat komið á klæðninguna. Halda gagnaðilar því fram að þeir hafi klætt skúrinn með fyrri eigendum hússins. Hafi þeir neyðst til þess að klippa gat í plötuna til að koma henni fyrir vegna þess að hraungrýti hafi verið fast upp að skúrnum. Þegar þeir hafi síðan fengið leyfi til að byggja bílskúr hafi gagnaðilar þurft að fjarlægja hraungrýtið og þá hafi gatið staðið eftir. Hafi gagnaðilar verið tilbúnir að laga gatið en áður en til þess hafi komið hafi álitsbeiðandi verið búinn að rífa niður klæðninguna og grind til að koma fyrir einangrun. Halda gagnaðilar því fram að álitsbeiðandi hafi ráðist í þessar framkvæmdir fyrir þær sakir að hann hafi ætlað sér að breyta skúrnum í íbúð fyrir dóttur sína, en til þess hafi verið nauðsynlegt að einangra umræddan bílskúr frekar.

Mótmæla gagnaðilar því að álitsbeiðandi hafi ráðist í umræddar framkvæmdir með samþykki þeirra og benda á að skv. 39. gr. laga nr. 26/1994, eigi allir eigendur óskorðaðan rétt til að koma að ákvarðanatöku varðandi sameign. Þrátt fyrir að gagnaðilar hafi aðstoðað álitsbeiðanda hafi það ekki falið í sér samþykki á framkvæmdunum.

Forsendur og niðurstaða.

Af gögnum málsins má ráða að aðila greinir í grundvallaratriðum á um atvik þess kröfuliðar sem hér um ræðir, bæði hvað varðar það hugsanlega tjón sem um er að ræða í málinu og þá atburðarrás er kann að hafa leitt til þess. Að mati kærunefndar snýst það álitaefni sem birtist í þessari kröfu álitsbeiðanda fyrst og fremst um sönnun um málsatvik. Í 80. gr. laga nr. 26/1994 og reglugerð nr. 881/2001 um kærunefnd fjöleignarhúsamála er ekki gert ráð fyrir hefðbundinni sönnunarfærslu svo sem matsgerðum, aðila- og vitnaleiðslum líkt og tíðkast fyrir almennum dómstólum. Er því hlutverk nefndarinnar einkum að túlka ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús á grundvelli staðreynda málsins eftir því sem unnt er með nokkurri vissu að segja til um þær. Að mati kærunefndar er slíkur staðreyndarágreiningur uppi í málinu að ekki er á færi nefndarinnar að skera úr ágreiningi aðila á grundvelli laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Er umræddum kröfulið því vísað frá kærunefnd.

 

2. Að gagnaðilum beri að greiða hlutdeild í kostnaði vegna bráðabirgðaviðgerðar á þaki.

Í álitsbeiðni kemur fram að þegar álitsbeiðandi hafi skipt um klæðningu á skúr, eins og áður hefur verið rakið, hafi hann tilkynnt gagnaðilum að nauðsynlegt væri að skipta einnig um þakkantinn þar sem hann væri ónýtur. Gagnaðilar hafi hins vegar hafnað því. Hafi álitsbeiðandi því fest þakkantinn til bráðabirgða en hann hafi síðar fokið í óveðri. Til að koma í veg frekara tjón hafi álitsbeiðandi kallað til viðgerðarmenn til að festa þakkantinn aftur. Hafi sú viðgerð falið í sér að áfellur, er fokið hafi af bílskúr og legið á víð og dreif um lóðina, hafi verið festar aftur á. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 37. gr. og A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð segjast gagnaðilar hafa verið búnir að samþykkja að festa niður umræddan þakkant en kvöld eitt þegar aðilar málsins hafi ætlað að vinna verkið hafi gagnaðili verið búinn að fá mann til verksins án samráðs við álitsbeiðendur.

Forsendur og niðurstaða

Samkvæmt 37. gr. laga nr. 26/1994, er eiganda heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélags. Skal hann, svo sem frekast er kostur, gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur og telst þá kostnaðurinn sameiginlegur.

Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Er tilgangur þess ákvæðis að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð, samanber 2. mgr. 40. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir eigendur.

Í málinu er óumdeilt að nauðsynlegt hafi verið að festa niður plötur á þakkanti. Í yfirlýsingu starfsmanns Blikksmiðju Gylfa ehf. sem annaðist bráðabyrðarviðgerð á umræddum þakkanti kemur fram að ef umrædd viðgerð hefði ekki farið fram; "hefði getað farið enn verr í næsta óveðri." Í ljósi þess að um tvíbýlishús er að ræða og þar af leiðandi auðvelt að taka umrædda ákvörðun á sameiginlegum húsfundi, auk þess að sú hætta sem á ferðum var að mati kærunefndar ekki svo yfirvofandi, er það mat kærunefndar að sú viðgerð sem hér um ræðir uppfylli ekki skilyrði 37. gr. laga nr. 26/1994 um að hún hafi ekki mátt þola bið. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Hins vegar telur kærunefnd rétt að benda á ákvæði 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994, um eftirásamþykki framkvæmda á sameign, sem áður hefur verið rakin.

 

3. Að ákvarðanir húsfundar 7. maí 2002 um viðgerð á þakrennum, endurnýjun á þakkanti, um að fá sérfróðan aðila til að meta ástand á ytra byrði hússins, hafi verið lögmætar.

A. Viðgerð á rennum og frárennsli.

Í álitsbeiðni segir að lagfæra þurfi brotnar rennur á skúr og ganga frá frárennsli af skúr í niðurfall og tengja rennur af þaki í niðurföll. Hafi málið verið á dagskrá húsfundar 7. maí 2002. Á húsfundinum hafi álitsbeiðandi samþykkt tilboð í vinnu við allrar aðrar rennur en þær sem innbyggðar séu á þakið en gagnaðili greitt atkvæði gegn því. Hafi gagnaðilar sagst tilbúnir að vinna sinn hluta að verkinu sjálfur eða allt verkið. Þeirri tilhögun hafnar álitsbeiðandi alfarið.

Telur álitsbeiðandi ákvörðun húsfundar hafa verið lögmæta. Um sé að ræða ákvörðun sem þurfi einfaldan meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur sbr. D-lið laga nr. 26/1994.

Benda gagnaðilar á að þeir hafi gengið frá rennum við húsið, grafið niður dren meðfram öllu húsinu. Að mati gagnaðila sé verkinu því lokið.

B. Endurnýjun á þakkanti.

Í álitsbeðni heldur álitsbeiðandi fram að þar sem eingöngu hafi farið fram bráðabirgðaviðgerð á þakkantinum, þurfi að setja nýjan þakkant á skúrinn enda sé þakkanturinn ónýtur. Sé þakkanturinn farinn að ryðga, kýtti sé farið að gefa sig og sum staðar vanti alveg þakkant á skúrinn, svo sem við gaflendann.

Segir álitsbeiðandi að á húsfundum 5. og 7. maí 2002 hafi málið verið á dagskrá og á síðarnefnda fundinum hafi álitsbeiðandi samþykkt tilboð í endurnýjun á þakkanti en gagnaðilar greitt atkvæði gegn því. Heldur álitsbeiðandi því fram að sú ákvörðun hafi verið lögmæt og bindandi fyrir gagnaðila og gagnaðila beri að greiða hlut sinn í kostnaðinum.

C. Ákvörðun um að fá sérfróðan aðila til að meta ástand ytra byrðis hússins.

Álitsbeiðandi heldur því fram að ástand ytra byrðis hússins sé mjög slæmt. Sprungur séu á víð og dreif og þurfi a.m.k. að klæða austur-hlið hússins. Á húsfundi 13. september 2001 hafi verið samþykkt að fresta steypuviðgerðum á gluggum, við hurðir og á tröppum til vorsins 2002. Á húsfundi 7. maí 2002 hafi málið verið til umræðu. Á fundinum hafi gagnaðilar samþykkt að fara í sprunguviðgerðir og sílabera húsið. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki talið slíkar aðgerðir nægjanlegar og því lagt til á fundinum að fenginn yrði sérfróður aðili til að meta ástand hússins áður en út í viðgerð yrði farið. Þessu hafi gagnaðilar mótmælt. Telur álitsbeiðandi að einungis þurfi einfaldan meirihluta til slíkrar ákvarðanatöku sem hér um ræðir og vísar máli sínu til stuðnings til d-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð mótmæla gagnaðilar fullyrðingum álitsbeiðanda um ástand hússins.

Forsendur og niðurstaða

Um ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum er fjallað í 41. gr. laga nr 26/1994. Samkvæmt D-lið 41. gr. nægir samþykki einfalds meirihluta til allra ákvarðana varðandi sameiginleg málefni að því tilskyldu að aukins meirihluta, samþykkis allra eða eftir atvinum samþykkis minni hluta eigenda sé ekki krafist, sbr. A, B og C-liði 41. gr.

Samkvæmt því nægir samþykki einfalds meirihluta húsfélags til að samþykkja nauðsynlegar viðhaldsframkvæmdir sem ekki ganga lengra eða eru verulega dýrari eða umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald, sbr. 9. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

Af fundargerð húsfundar dags. 7. maí 2002, sem undirrituð er af báðum aðilum, má sjá að álitsbeiðandi, sem er meirihlutaeigandi í húsinu, hafi samþykkt, gegn andmælum gagnaðila, tilboð í efni og viðgerð á þakrennum þeim er hér um ræðir. Að mati kærunefndar teljast umræddar framkvæmdir almennt viðhald sem fellur undir D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994, þar sem samþykki einfalds meirihluta nægir. Ákvörðun um viðgerð á þakrennum telst því hafa verið lögmæt og því bindandi fyrir gagnaðila.

Af gögnum málsins má ráða að endurnýjun á þakkanti hafi verið rædd á húsfundum þann 5. og 7. maí 2002. Kemur þar fram að gagnaðilar hafi ekki talið framkvæmdina nauðsynlega. Af fundargerð fundar 7. maí 2002 má sjá að lagt hafi verið fram "tilboð í þakkant." Einnig kemur þar fram að álitsbeiðandi hafi samþykkt umrætt tilboð en gagnaðili hafi verið á móti. Í ljósi þess að verið var að gera við þakrennur og með hliðsjón af ástandi hússins telur kærunefndar umræddar framkvæmdir falli undir D-lið 41. gr. 41. laga nr. 26/1994. Var ákvörðunin því lögmæt og bindandi fyrir gagnaðila.

Sú ákvörðun að fá sérfróðan aðila til að taka út ástand hússins sem samþykkt var á fundinum fellur einnig undir meginreglu D-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 og telst því lögmæt og bindandi fyrir gagnaðila.

 

4. Að gagnaðilum beri að ganga frá lóð við hlið bílskúrs.

Í álitsbeiðni segir að gagnaðilar hafi árið 1998 rutt fram grjóti á lóðinni við hlið skúrs til að undirbyggja bílskúr. Bílskúr þessi hafi hins vegar ekki verið byggður enda eigi gagnaðilar ekki bílskúrsrétt á þessum stað og hafi ekki fengið byggingarleyfi fyrir bílskúr. Við þessa framkvæmd hafi gagnaðilar brotið niður klett við hlið skúrsins og rutt grjóti þar fram. Telur álitsbeiðandi viðskilnað þeirra við lóð hússins ófullnægjandi og mikið lýti fyrir staðinn, en fjögur ár séu liðin frá framkvæmdunum. Gagnaðilar hafi hins vegar tjáð honum að þeir ætli sér að byggja bílskúr þarna. Það hafi gagnaðilar ekki gert og því beri þeim að ganga frá umræddum lóðarhluta.

Gagnaðilar benda á að þeir hafi ætlað sér að byggja bílskúr og hafi fengið lóðarstækkun og leyfi til að byggja bílskúr. Hafi bílskúr verið teiknaður en eftir sé að fá teikninguna samþykkta og einnig sé jarðvegurinn tilbúinn til framkvæmda. Ekkert drasl sem stafi frá gagnaðilum sé á þessu svæði en aftur á móti sé þar drasl álitsbeiðanda.

Forsendur og niðurstaða

Samkvæmt 8. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, sbr. 6. gr. laganna, telst öll lóð húss og mannvirki búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, í sameign, nema þinglýstar heimildir kveði á um annað. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna skulu allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum varðandi sameignina, bæði innan húss og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.

Eins og áður hefur verið rakið gildir sú meginregla gildir samkvæmt lögum nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 39. gr. laganna. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð, samanber 2. mgr. 40. gr. laganna. Þó er heimilt að samþykkja slíkar framkvæmdir eftirá sbr. 4. mgr. 40. gr.

Í 30. gr. laga nr. 26/1994, kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki. Sé um að ræða breytingar sem ekki geta talist verulegar nægir þó að 2/3 hlutar eigenda séu því meðmæltir.

Samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi, dags. 9. október 1990, er lóð hússins í sameign beggja eignarhluta þess í samræmi við eignarhlutföll. Í málinu er óumdeilt að ekki var gert ráð fyrir umræddum bílskúr á upphaflegum teikningum af húsinu auk þess sem sjá má af bréfi byggingarfulltrúans í Hafnafirði, dags. 8. apríl 2002, að aðeins hafi verið gefið út byggingarleyfi fyrir þeim bílskúr sem nú stendur á lóðinni. Bygging annars bílskúrs á lóðinni fæli í sér verulegt rask fyrir álitsbeiðanda. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að ráðast í umræddar framkvæmdir án samþykkis álitsbeiðanda, sbr. 30. gr. laga nr. 26/1994.

 

5. Að kostnaður við endurnýjun/viðgerð á loftneti sé sameiginlegur.

Í álitsbeiðni kemur fram að sjónvarpsloftnet á þaki hússins sé ónýtt. Sé það laust og að hluta til brotið. Þetta valdi því að skilyrði til móttöku sjónvarpssendinga hafi versnað til muna. Segir álitsbeiðandi að á húsfundi 7. maí 2002 hafi álitsbeiðandi samþykkt að láta kanna hvort loftnetið væri bilað. Því hafi gagnaðili hafnað. Telur álitsbeiðandi, með vísan til þess að loftnetið sé sameign allra eigenda hússins, að honum sé heimilt að kalla til viðgerðarmann. Komi í ljós við þá skoðun að loftnetið sé annað hvort bilað eða ónýtt beri að skipta kostnaðinum jafnt milli eigenda hússins, sbr. 4. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð kemur fram að gagnaðilar séu því ósammála að loftnetið sé bilað og séu engin vandkvæði á móttöku í þeirra viðtæki. Hins vegar telja gagnaðilar bilun vera í snúrum álitsbeiðanda.

Forsendur og niðurstaða

Samkvæmt 6. gr. laga nr. 26/1994 teljast öll kerfi tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar í sameign. Í 8. tl. 8. gr. laganna kemur síðan fram að undir sameign fjöleignarhúss falli allur búnaður án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem rafkerfi símakerfi sjónvarpsloftnet, útvarpsloftnet ofl.

Í 43. gr. laga nr. 26/1994, kemur fram að sameiginlegur kostnaður telst m.a. allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist sem snertir sameign þess, þ.m.t. sameiginlegan búnað þess og lagnir. Um skiptingu kostnaðar er fjallað í 45. gr. laga nr. 26/1994, en samkvæmt A-lið 1. mgr. 45. gr. er meginreglan að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir eignarhlutföllum í viðkomandi fjöleignarhúsi. Í B-lið 45. gr. er síðan sett fram sú undantekningarregla að kaupverð og viðhald dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta ofl. greiðist að jöfnu.

Í ljósi þess sem hér hefur verið rakið er það óumdeilt að sjónvarpsloftnet og sjónvarpslagnir hússins inn í viðkomandi íbúðir eru í sameign og kostnaður við viðhald og endurnýjun þess sameiginlegur sem greiðist að jöfnu. Eiga báðir aðilar rétt á því að þetta kerfi sé í lagi. Sé bilanir hins vegar að finna inn í séreignarrými ber viðkomandi eigandi kostnað vegna framkvæmda.

 

6. Að gagnaðilum sé óheimilt að leggja bifreið í innkeyrslu eða upp á gagnstétt að bílageymslu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi segir bílageymslu sína vera í skúrnum á lóð hússins. Við hlið innkeyrslunnar sé gangstétt sem gagnaðilar leggi oft uppá og valdi því að innkeyrsla að bílskúr teppist sem og aðgengi að tröppum upp að íbúð álitsbeiðanda. Telur álitsbeiðandi gagnaðilum þetta óheimilt og vísar máli sínu til stuðnings til 9. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðlar benda á að þeir samþykki að þeim sé óheimilt að leggja í lengri tíma í innkeyrslu álitsbeiðanda. Segja gagnaðilar að í þau fáu skipti sem þau hafi lagt í innkeyrsluna hafi það verið til að afferma bíl sinn eftir ferðalög eða stórinnkaup, en slík afferming hafi aðeins staðið í augnablik.

Forsendur og niðurstaða

Af gögnum málsins má ráða að skúr á lóð hússins er að hluta til nýttur sem bílskúr. Samkvæmt 9. tl. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Í því felst í þessu tilviki að öll aðkeyrslan, frá götu að bílskúrunum, telst sérnotaflötur bílskúrseigenda enda beri hann af honum allan kostnað, s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Er því gagnaðilum óheimilt að nýta innkeyrsluna sem bílastæði. Á hinn bóginn telur kærunefnd að gagnaðilar hafi eðli máls samkvæmt umferðar- og aðkomurétt um innkeyrsluna, svo sem við affermingu eða flutninga, enda sé fyllsta tillits gætt gagnvart álitsbeiðanda um aðkomu að bílskúr og bílastæði. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilum sé óheimilt að leggja bifreið sinni til lengri tíma í innkeyrslu álitsbeiðanda eða þannig að þeir torveldi aðkomu að bílskúr álitsbeiðanda.

 

7. Að gagnaðilum beri að fjarlægja rekka fyrir seglbretti á bakhlið hússins.

Í álitsbeiðni greinir að á húsfundi 13. september 2001 hafi álitsbeiðandi samþykkt að gagnaðili fengi að setja upp rekka fyrir seglbretti á bakhlið hússins. Álitsbeiðandi hafi þó óskað eftir því við gagnaðila að þeir sýndu honum nánari útfærslu áður en til slíkrar uppsetningar kæmi. Það hafi hins vegar ekki gengið eftir og telur álitsbeiðandi rekkann vera mun fyrirferðarmeiri og ná hærra upp á vegginn en um hafi verið talað og álitsbeiðandi veitt samþykki sitt fyrir. Segist álitsbeiðandi hafa, bæði með ábyrgðarbréfi, dags. 23. október 2001, sem og á húsfundi 7. maí 2002, skorað á gagnaðila að lækka rekkann en þeir hafi ekki verið tilbúnir til slíks.

Heldur álitsbeiðandi því fram að forsendur fyrir samþykki hans fyrir umræddum seglbrettarekka séu því brostnar og sé honum því heimilt að afturkalla heimild til gagnaðila að nýta sameign hússins með þessum hætti. Til vara krefst álitsbeiðandi þess að rekkinn verði lækkaður um helming.

Gagnaðilar benda á að umræddar grindur séu ryðfríar, snyrtilegar og alls ekki til lýta. Þar að auki sjáist þær ekki frá götu. Krefjast gagnaðilar þess á móti að tveir kofar í eigu álitsbeiðanda verði fjarlægðir af lóð hússins.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila mótmælir álitsbeiðandi þessum kröfum gagnaðila og heldur því fram að umræddir kofar séu annars vegar ævafornar húsatóftir sem til staðar hafi verið á lóð hússins og hins vegar "dúkkuhús" sem liggi inn á nærliggjandi lóð með samþykki lóðareigenda.

Forsendur og niðurstaða

Í málinu er óumdeilt að álitsbeiðandi hafi gefið samþykki sitt fyrir að setja mætti upp festingar fyrir seglbretti á bakhlið hússins. Ágreiningur aðila hér snýst því fyrst og fremst um innihald samþykkisins svo sem varðandi hæð og útlit festinganna. Hefur álitsbeiðandi ekki sýnt fram á að útfærsla þeirra hafi verið með öðrum hætti og feli í sér meira óhagræði en hann hafi mátt gera ráð fyrir þegar hann veitti samþykki sitt. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda.

 

8. Að gagnaðilum beri að greiða mánaðarlega í hússjóð frá 1. október 2002.

Álitsbeiðandi segir að á húsfundi 13. september 2001 hafi verið samþykkt að greiða í hússjóð og skyldi mánaðarlegt gjald vera 6000 krónur sem skiptist milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta. Hafi álitsbeiðandi greitt samkvæmt þessu samkomulagi frá október 2001, en gagnaðilar hafi ekki greitt sinn hluta. Telur álitsbeiðandi að gagnaðilar séu bundnir af umræddri ákvörðun húsfundar og vísar máli sínu til stuðnings til 1. mgr. 49. gr. laga nr. 26/1994, sbr. e-lið 41. gr. laga nr. 25/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þar sem gagnaðilar hafi ekki haft áhuga á að taka þátt í stórframkvæmdum með álitsbeiðanda, vegna samskiptaörðugleika, hafi vilji þeirra ekki staðið til þess að halda uppi hússjóði. Einnig hafi gagnaðilar hug á að flytja burt úr húsinu.

Forsendur og niðurstaða

Samkvæmt 49. gr. laga nr. 26/1994 skal stofna til hússjóðs til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum húsfélags, þegar þess er krafist af minnst ¼ hluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta. Skal aðalfundur húsfélags ákveða gjöld í sjóðinn á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld á því ári. Getur hússjóður bæði verið rekstrar og framkvæmdarsjóður eftir nánari reglum sem húsfundur setur.

Í 59. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að aðalfund húsfélags skuli halda ár hvert fyrir lok aprílmánaðar og að til hans skuli boða með minnst 8 og mest 20 daga fyrirvara með sannanlegum hætti. Samkvæmt 61. gr. er verkefni aðalfundar m.a. ákvörðun húsfélagsgjalda.

Af fundargerð húsfundar 13. september 2001 má sjá að samþykkt hafi verið að greiða samtals 6000 krónur á mánuði í hússjóð. Af fundargerðinni verður hins vegar ekki ráðið að umræður hafi farið fram um málið né hvernig atkvæði hafi verið greidd um tillögur þessa efnis. Ennfremur liggur fyrir í málinu að gagnaðilar hafi neitað að undirrita umrædda fundargerð. Af gögnum málsins sést að umræddur húsfundur var ekki aðalfundur húsfélags heldur almennur fundur. Telst því ákvörðun um stofnun hússjóðs ekki hafa verið tekin með lögmætum hætti.

 

9. Að gagnaðilum beri að fjarlægja óhreinindi og ryð af þaki og þakkanti og grunna og mála tvær umferðir.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 7. maí 2002 hafi verið samþykkt að eigendur hússins myndu sjálfir sjá um málningu þaks hússins og þakkants. Heldur álitsbeiðandi því fram að gagnaðili hafi málað beint á þakið og þakkantinn án þess að sinna viðurkenndum undirbúningsaðferðum. Segist álitsbeiðandi hafa aflað sér upplýsinga frá fagaðilum um hvernig slíkri málningarvinnu verði best háttað. Hafi álitsbeiðandi útbúið verklýsingu sem hann telji gagnaðila bera að fara eftir, enda sé um viðurkennda vinnuaðferð að ræða.

Í greinargerð gagnaðila segja þeir umræddu verki að mestu lokið og að málun seinni umferðar muni ljúka innan mánaðar.

Forsendur og niðurstaða

Í 80. gr. laga nr. 26/1994, kemur fram að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum geti þeir leitað til kærunefndar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.

Í fundargerð húsfundar 7. maí 2002 kemur fram að samþykkt hafi verið að aðilar máluðu þakið sjálfir. Hins vegar kemur ekki fram í fundargerð að verklýsing sú er álitsbeiðandi vísar til hafi legið fyrir á umræddum húsfundi eða samþykkt hafi verið tiltekið verklag sem gagnaðili væri bundin af við umræddar framkvæmdir. Að mati kærunefndar fellur það utan verksvið kærunefndar, sbr. 80. gr. laga nr. 26/1994, að skera úr um með hvaða hætti mála beri þak hússins. Það er því álit kærunefndar að vísa beri umræddum kærulið frá kærunefnd.

Kærunefnd bendir á að kjósi eigendur fjölbýlishúsa að annast framkvæmdir við hús sín sjálfir beri þeim að haga slíkri vinnu í samræmi við almennt viðurkenndar aðferðir sem tíðkist hjá fagmönnum í viðkomandi iðngrein þannig að tryggt sé að framkvæmdin komi að gagni og sé sem varanlegust.

 

10. Að kostnaður við umhirðu lóðar skiptist jafnt á milli eigenda.

Í álitsbeiðni greinir að á húsfundi 7. maí 2002 hafi álitsbeiðandi lagt fram skriflegt tilboð í umhirðu lóðar. Gagnaðilar hafi hafnað því og sagst tilbúnir til að samþykkja lægra munnlegt tilboð sem hann hefði frá mágkonu sinni. Álitsbeiðandi telur að um ákvörðun skv. D-lið 41. laga nr. 26/1994, sé að ræða og séu gagnaðilar bundnir af henni. Um skiptingu kostnaðar vísar álitsbeiðandi til 5. tl. B-liðar 45. gr. laganna.

Gagnaðilar benda á að verkið hafi verið unnið með aðstoð fagmanns samkvæmt lægra tilboðinu og sé hlutur álitsbeiðanda enn ógreiddur.

Forsendur og niðurstaða

Af fundargerð húsfundar 7. maí kemur ekki skýrlega fram að tilboði utanaðkomandi aðila í umhirðu lóðar hafi verið tekið. Þvert á móti kemur þar fram að eigendur hafi samþykkt að sjá sjálfir um umhirðu lóðar sumarið 2002 og gagnaðila hafi verið falið að setja upp setja á blað skiptingu á milli aðila á umhirðu lóðarinnar. Í ljósi þessa ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda um greiðslu kostnaðar vegna umhirðu lóðarinnar.

 

11. Að gagnaðilum beri að fjarlægja persónulega muni af lóð hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 7. maí 2002 hafi eigendur hússins samþykkt að þeir myndu fjarlægja alla sína persónulegu muni af lóð hússins fyrir lok júnímánaðar. Það hafi gagnaðilar hins vegar ekki gert. Telur álitsbeiðandi sér heimilt að fjarlægja alla persónulega muni gagnaðila af lóðinni enda hafi þeir ekki farið eftir ákvörðun húsfundar þess efnis.

Í greinargerð halda gagnaðilar því fram að þeir hafi þegar fjarlægt alla persónulega muni af lóð hússins.

Forsendur og niðurstaða

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur ennfremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Í fundargerð húsfundar 7. maí 2002 kemur fram að samþykkt hafi verið að aðilar málsins fjarlægðu persónulega muni af lóð hússins fyrir júnílok 2002. Í ljósi 36. gr. sbr. 4. mgr. 35. gr. laga nr. 26/1994, auk samþykktar húsfundar 7. maí 2002, er það álit kærunefndar að gagnaðila beri að fjarlægja persónulega muni af lóð hússins.

 

12. Að hálfu gagnaðila er þess krafist að álitsbeiðanda beri að greiða fyrir málningu á gólfi í geymslu gagnaðila.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar hafi gefið álitsbeiðanda leyfi til að brjóta upp gólf á geymslu þeirra fyrir skólplögn svo koma mætti klósetti fyrir í bílskúr hans. Telja gagnaðilar að í ljósi þess beri gagnaðila að borga vinnu við að koma umræddu gólfi í upprunalegt horf.

Í athugsemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi hafi fengið samþykki gagnaðila fyrir umræddum framkvæmdum. Engin málning hafi verið á gólfinu þar sem það hafi verið brotið upp, en hins vegar hafi mátt sjá málningu í hornum. Hafi múrari séð um verkið fyrir álitsbeiðanda og að verkinu loknu hafi gagnaðili aðspurður vera sáttur við verkið. Það sé fyrst vegna máls þessa sem hann hafi látið aðra skoðun í ljós. Hafi gagnaðila verið í lófa lagið að koma með athugasemdir fyrr, t.d. á húsfundum eða bréfleiðis. Telur álitsbeiðandi sig hafa skilið við gólfið í sama ástandi og fyrir framkvæmdir.

Forsendur og niðurstaða

Samkvæmt 51. gr. laga nr. 25/1994, er eigandi séreignar ábyrgur gagnvart örðum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eigum þeirra og starfar af vanrækslu á viðhaldi séreignar búnaði hennar og lögnum, mistökum við meðferð hennar og viðhald og bilun á búnaði séreignar og lögnum þótt eiganda verði ekki um það kennt.

Snýr ágreiningur aðila málsins m.a. að því í hvaða ástandi gólf geymslu gagnaðila hafi verið áður en ráðist var í framkvæmdir við skólplögn. Samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar er raunverulegt tjón eitt af frumskilyrðum skaðabótaábyrgðar. Af því leiðir að hafi álitsbeiðandi skilað gólfi í geymslu gagnaðila í verra ástandi en fyrir framkvæmdir ber hann skaðabótaábyrgð á því tjóni sem gagnaðili hefur sannanlega orðið fyrir. Að mati kærunefndar snýst úrlausn þessa kröfuliðar fyrst og fremstu um sönnun ástands gólfs í geymslu álitsbeiðanda fyrir umræddar framkvæmdir og þar með hvort gagnaðili hafi orðið fyrir tjóni, en kærunefnd telur sig ekki hafa forsendur til að meta slíkt út frá gögnum málsins. Er því þessum kröfulið vísað frá kærunefnd.

 

13. Af hálfu gagnaðila er þess krafist að álitsbeiðanda beri að bæta tjón á veggjum í geymslu gagnaðila.

Í greinargerð halda gagnaðilar því fram að við framkvæmdir álitsbeiðanda í bílskúr sínum hafi hann borað göt í veggi skúrsins, sem náð hafi í gegn um veggina og þar af leiðandi skilið eftir mörg göt á veggjum í geymslu gagnaðila. Telja gagnaðilar álitsbeiðanda skylt að greiða fyrir viðgerð á veggjum og málningu.

Bendir álitsbeiðandi á að hann hafi ítrekað boðist til að gera við þetta, m.a. á síðasta húsfundi. Hins vegar hafi gagnaðilar ekki viljað að álitsbeiðandi geri við umræddar skemmdir fyrr en þeir séu búnir að selja eignina. Segist álitsbeiðandi tilbúinn að lagfæra umræddar skemmdir er gagnaðilar gefi leyfi sitt til þess.

Forsendur og niðurstaða

Um verksvið kærunefndar fjöleignarhúsamála er fjallað í 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en þar kemur frama að greinin eigendur fjöleignarhúss á um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum geti þeir leitað til kærunefndar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Í málinu er óumdeilt að álitsbeiðandi beri skaðabótaábyrgð á skemmdum á vegg í geymslu gagnaðila. Að mati kærunefndar er því ekki uppi ágreiningur varðandi umrætt atriði og uppfyllir krafa gagnaðila því ekki skilyrði um málatilbúnað fyrir kærunefnd og er henni því vísað frá nefndinni.

 

14. Af hálfu gagnaðila er þess krafist að álitsbeiðanda beri að gera við sameiginlega sláttuvél.

Gagnaðilar segja sameiginlega sláttuvél hússins hafa verið í geymslu álitsbeiðenda í tólf ár. Hafi gagnaðilar nú talið að komið væri að álitsbeiðanda að annast geymslu sláttuvélarinnar. Hún liggi nú hins vegar undir skemmdum og beri gagnaðila að gera við sláttuvélina.

Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hann þessum fullyrðingum gagnaðila og segir samkomulag hafa verið í milli sín og gagnaðila að álitsbeiðandi geymdi stiga fyrir gagnaðila

Forsendur og niðurstaða

Eins og áður hefur verið rakið er verksvið kærunefndar fjöleignarhúsamála skv. 80. gr. laga nr. 26/1994, afmarkað við ágreining eigenda fjöleignarhúsa um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum. Samkvæmt 1. gr. lagnanna einskorðast gildissvið laga nr. 26/1994 við fjöleignarhús eins og það eru nánar skilgreint í ákvæðinu.

Sá kröfuliður er hér um ræðir lýtur að sláttuvél sem er í sameign eigenda fjöleignarhússins. Í ljósi þess sem hér hefur verið rakið, fellur umrætt ágreiningsefni utan verksviðs kærunefndar fjöleignarhúsamála og er kröfu gagnaðila því vísað frá kærunefnd.

 

15. Að hálfu gagnaðila er þess krafist að álitsbeiðanda sé óheimilt að fara inn í geymslu gagnaðila án þeirra samþykks.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar ætlist til þess að álitsbeiðandi "æði" ekki inn í geymslu þeirra án samþykkis.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er þessu mótmælt og heldur álitsbeiðandi því fram að hann hafi aldrei gert slíkt.

Forsendur og niðurstaða.

Hvað þennan kröfulið varðar telur kærunefnd rétt að benda á að samkvæmt 26. gr. laga nr. 26/1994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörunum einum sem greinir í lögum 26/1994, eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggist á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins.

Að öðru leyti er mati kærunefndar hér um að ræða almenn atriði er varða umgengnishætti og almenn samskipti eigenda fjöleignarhúss, sem ekki er hægt að leggja lögfræðilegt mat á. Er því þessum kröfulið vísað frá kærunefnd.

 

III. Niðurstaða

2. Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna bráðabirgðaþakviðgerða.

3. Það er álit kærunefndar að ákvarðanir húsfundar 7. maí 2002 um viðgerð á rennum, endurnýjun á þakkanti, að fá sérfróðan aðila til að meta ástand á ytra byrði hússins, hafi verið teknar með lögmætum hætti og séu bindandi fyrir gagnaðila.

4. Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að ráðast í byggingu bílskúrs á lóð.

5. Það er álit kærunefndar að kostnaður við endurnýjun/viðgerð á loftneti sé sameiginlegur.

6. Að gagnaðilum sé óheimilt að leggja bifreið í innkeyrslu eða upp á gagnstétt að bílageymslu álitsbeiðanda.

7. Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðilum beri að fjarlægja festingar fyrir seglbretti á bakhlið hússins.

8. Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda um að gagnaðilum beri að greiða í hússjóð.

10. Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda að gagnaðili sé bundinn af samþykki húsfundar 7. maí á tilboði í umhirðu lóðar og að gagnaðilum beri að greiða að jöfnu kostnað vegna þess.

11. Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að fjarlægja persónulega muni af lóð hússins.

 

 

Reykjavík, 30. desember 2002

 

 

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson