Mál nr. 9/2005

9.1.2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 9/2005

 

Endurgreiðsla fyrirframgreiddrar leigu.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. október 2005, mótteknu 26. október 2005, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, ódagsett, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 16. nóvember 2005 og athugasemdir gagnaðila, ódagsett, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. janúar 2006.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með munnlegum leigusamningi tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila. Samkvæmt samningnum, sem var ótímabundinn, skyldi leigutími hefjast 1. september 2005 og var umsaminn leiga 63.000 krónur á mánuði. Ágreiningur er um endurgreiðslu á leigufé 63.000 krónur vegna septembermánaðar.

 

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda leigufé að upphæð 63.000 krónur.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi þann 20. ágúst sl. greitt 63.000 krónur fyrirfram inn á reikning gagnaðila vegna leigu á íbúð gagnaðila. Þann 22. ágúst sl. tilkynnti álitsbeiðandi gagnaðila um drátt á flutningi sínum í íbúðina af persónulegum ástæðum. Óskaði álitsbeiðandi eftir endurgreiðslu leigunnar auk þess að fara fram á að gagnaðili auglýsti eftir nýjum leigjanda. Kveður álitsbeiðandi gagnaðila hafa lofað að endurgreiða leigufjárhæðina samdægurs auk þess sem hann hefði tjáð að auðvelt yrði að fá nýjan leigjanda. Gagnaðili hafi ekki endurgreitt leigufjárhæðina og telji sér það ekki skylt.

Álitsbeiðandi kvaðst hafa óskað eftir lykli að leiguhúsnæðinu þar sem hún hafði þegar greitt leiguna auk þess sem hún bauðst til deila skaðanum til helminga með gagnaðila en gagnaðili hafi hafnað því boði. Þegar systir álitsbeiðanda náði í lykilinn hafi hún orðið vör við umgang í hinu leigða húsnæði.

Álitsbeiðandi tekur fram að ekki hafi verið gerður skriflegur leigusamningur milli aðila sökum seinagangs gagnaðila þótt aðilar hafi rætt sín á milli að gagnaðili sendi álitsbeiðanda leigusamning. Auk þess telur álitsbeiðandi að gagnaðili hafi hvorki leitað eftir leigjanda í hennar stað né haft hug á að endurgreiða húsaleiguna.

Í greinagerð gagnaðila kemur fram að þann 20. júlí hafi hann auglýst eftir leigjanda með langtímaleigu í huga en þáverandi leigjandi hafði þegar sagt upp leigusamningi sínum frá 1. ágúst sl. Um mánaðarmótin júlí/ágúst hafi álitsbeiðandi óskað eftir að taka húsnæðið á leigu og sent systur sína til þess að taka út leiguhúsnæðið. Gagnaðili hafði samband við álitsbeiðanda 4.-5. ágúst sl. til að staðfesta leigu húsnæðisins auk þess sem fyrri leigjanda var gert að rýma íbúðina vegna leigusamnings við álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi haft samband við álitsbeiðanda helgina 13.-14. ágúst sl. og sagst senda leigusamning seinna í vikunni. Það boð hafi álitsbeiðandi afþakkað þar sem hún yrði á X helgina 20.-21. ágúst sl. og væri þá unnt að ganga formlega frá samningnum. Þann 20. ágúst sl. hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila og afboðað komu sína og sagst ætla greiða leigufjárhæðina inn á reikning gagnaðila. Þann 23. ágúst sl. hafi álitsbeiðandi tjáð gagnaðila um að hún gæti ekki vegna ófyrirsjáanlegra atvika tekið íbúðina á leigu. Gagnaðili hafi sagst munu endurgreiða húsaleiguna ef hann fengi leigjanda fyrir mánaðamót. Gagnaðili hafi auglýst eftir leigjanda 31. ágúst sl. en fyrr hafi ekki verið unnt að birta hana. Þann 2. september sl. hafi svo álitsbeiðandi boðist til að skipta leigunni þannig að gagnaðili tæki helming kostnaðar á sig. Gagnaðili hafi hins vegar bent á að hann hefði afhent lykill af húsnæðinu og neitað að skipta kostnaðinum með álitsbeiðanda. Hafi álitsbeiðandi tekið þessu illa og ekki skilað lyklum þrátt fyrir áskoranir þar um. Gagnaðili bendir á að hann hafi ítrekað reynt að ná sambandi við álitsbeiðanda en símtölum hans hafi ekki verið svarað.

Gagnaðili tekur fram að leiguhúsnæðið hafi verið auglýst í vikulegum auglýsingamiðli, D, þann 31. ágúst og 8. september sl. og eftir seinni auglýsinguna hafi gagnaðili fengið núverandi leigjanda. Umgangur sá sem álitsbeiðandi gat um í leiguhúsnæðinu hafi verið vegna þess að eiginkona gagnaðila var að taka til í sameiginlegri geymslu og sameiginlegu þvottahúsi. Núverandi leigjandi hafi flutt inn þann 1. október sl. eins og leigusamningur við hann gerir ráð fyrir.

Í athugasemdum sínum mótmælir álitsbeiðandi þeirri staðhæfingu gagnaðila að hann myndi endurgreiða leigufjárhæðina að því tilskyldu að hann fengi leigjanda í tíma. Hafi gagnaðili tjáð álitsbeiðanda að hann myndi endurgreiða leigufjárhæð í samræmi við þá daga sem nýr leigjandi væri í leiguhúsnæðinu. Hins vegar ítrekar álitsbeiðandi þá skoðun sína að gagnaðili hafi ekki auglýst eftir bestu getu eftir nýjum leigjanda og því hafi leiguhúsnæðið staðið lengur autt en ella. Bendir álitsbeiðandi á að auglýsing þann 8. september sl. hafi leitt til þess að núverandi leigjandi tók húsnæðið á leigu og því eigi álitsbeiðandi rétt á endurgreiðslu frá 8. september sl. til 1. nóvember sl. í samræmi við loforð gagnaðila.

Álitsbeiðandi tekur fram hún hafi ekki gefið loforð um að fara til X til að undirrita leigusamning, þvert á móti hafi álitsbeiðandi tjáð gagnaðila að hugsanlega ætti hún leið þar um. Álitsbeiðandi ítrekar að gagnaðili hafi ávallt dregið samningsgerð. Loks mótmælir álitsbeiðandi að gagnaðili hafi ítrekað reynt að ná símasambandi við sig.

Telur gagnaðili að honum beri ekki skylda til þess að endurgreiða álitsbeiðanda leigufjárhæð fyrir septembermánuð sl.

 

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir að leigusamningur aðila um húsnæðið var munnlegur. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 teljast aðilar sem vanrækt hafa að gera skriflegan leigusamning hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra.

Í gögnum málsins liggur fyrir að álitsbeiðandi samþykkti að leigja af gagnaðila húsnæðið en vegna ófyrirsjáanlegra aðstæðna álitsbeiðanda féll hún frá því. Tilkynnti álitsbeiðandi gagnaðila um þessar breytingar á sínum högum og óskaði eftir því að gagnaðili auglýsti eftir nýjum leigjanda.

Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga bar gagnaðila að gera þegar nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið að nýju og þannig takmarka tjón sitt. Gagnaðili auglýsti húsnæðið til leigu 31. ágúst sl. og 8 september sl. og tókst að fá leigjanda eftir birtingu seinni auglýsingarinnar. Telja verður að gagnaðili hafi þar með uppfyllt lagaskyldu sína til að takmarka tjón sitt. Nýr leigjandi tók við leiguhúsnæðinu 1. október sl. en fram til þess tíma hafði álitsbeiðandi lykil og umráð þess. Af þeim sökum telur kærunefnd að gagnaðila sé óskylt að endurgreiða húsaleigu septembermánaðar að upphæð 63.000 krónur.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óskylt að endurgreiða álitsbeiðanda húsaleigu fyrir september, 63.000 krónur.

 

 

Reykjavík 9. janúar 2006

 

 

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson