Eldri įlit kęrunefndar hśsaleigumįla
Mįl nr. 5/2001
Į L I T
K Ę R U N E F N D A R H Ś S A L E I G U M Į L A
Mįl nr. 5/2001
Leigufjįrhęš.
I. Mįlsmešferš kęrunefndar
Meš bréfi, dags. 28. maķ 2001, beindi A, hér eftir nefnd įlitsbeišandi, til nefndarinnar erindi vegna įgreinings viš B, hér eftir nefnt gagnašili.
Gagnašila var gefinn kostur į aš koma į framfęri viš nefndina sjónarmišum sķnum og kröfum ķ samręmi viš įkvęši 3. mgr. 85. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994.
Greinargerš gagnašila, dags. 15. įgśst 2001, var lögš fram į fundi nefndarinnar 17. september 2001. Į fundi nefndarinnar 17. október 2001 var samžykkt aš óska eftir frekari upplżsingum frį įlitsbeišanda. Į fundi nefndarinnar 13. desember 2001 voru lagšar fram upplżsingar įlitsbeišanda og mįliš tekiš til śrlausnar.
II. Helstu mįlsatvik og įgreiningsefni
Meš leigusamningi, dags. 6. október 1982, tók C, nś įlitsbeišandi, į leigu ķbśšarhśsnęši aš X nr. 11, žį ķ eigu D, nś ķ eigu gagnašila. Um var aš ręša tķmabundinn leigusamning frį 1. desember 1981 til 30. september 1998. Viš leigusamninginn hafa veriš geršir tveir višaukar. Sį fyrri frį 5. september 1989 žar sem m.a. var samiš um višbótarleiguhśsnęši og hękkun hśsaleigunnar og sį sķšari frį 29. aprķl 1993 žar sem m.a. var samiš um višbótarleiguhśsnęši, hękkun hśsaleigunnar, gjalddaga leigunnar 1. jślķ įr hvert og lok leigutķmans 31. desember 2003. Bęši ķ upphaflega leigusamningnum og ķ višaukunum er įkvęši žess efnis aš hśsaleigan skuli hękka ķ samręmi viš hękkun vķsitölu hśsnęšiskostnašar. Meš lögum nr. 168/1998 var kvešiš į um afnįm laga nr. 62/1984 um hśsaleigu sem fylgir breytingum į vķsitölu hśsnęšiskostnašar. Ķ hśsinu eru samtals 25 ķbśšir sem įlitsbeišandi framleigir til skjólstęšinga sinna. Įgreiningur er um žaš hvaša vķsitöluvišmiš skuli višhafa eftir afnįm vķsitölu hśsnęšiskostnašar.
Krafa įlitsbeišanda er:
Aš višurkennt verši aš įlitsbeišanda hafi veriš heimilt aš miša leigugreišslur viš vķsitölu neysluveršs.
Ķ įlitsbeišni kemur fram aš lögin nr. 168/1998 hafi haft žaš ķ för meš sér aš frį og meš 1. aprķl 1999 hafi įkvęši leigusamningsins um aš hśsaleigan skyldi fylgja breytingum į vķsitölu hśsnęšiskostnašar oršiš óvirk. Į gjalddaga leigunnar ķ jślķ 1999 hafi įlitsbeišandi mišaš leigugreišslur viš vķsitölu hśsnęšiskostnašar til 1. aprķl žaš įr en eftir žaš viš vķsitölu neysluveršs. Ķ greinargerš meš frumvarpi žvķ sem varš aš lögum nr. 168/1998 sé m.a. vikiš aš žvķ aš skapast geti óvissa nema sérstaklega sé um žaš samiš hvaš taki viš. Žį sé žess getiš aš samningsfrelsi rķki um hśsaleigu og žvķ ešlilegast aš ašilar aš hśsaleigusamningi taki til endurskošunar verštryggingarįkvęši samnings sķns įn žess aš žeim séu ķ lögum settar sérstakar skoršur žar aš lśtandi. Einnig komi fram aš ekki sé vitaš ķ hvaša męli hśsaleigusamningar kveši į um tengingu leigu viš "veršbótahękkun hśsaleigu", en vķst sé aš ķ allmörgum samningum sé hśsaleiga tengd öšrum veršmęli, sérstaklega byggingar- eša neysluveršsvķsitölu.
Žį bendir įlitsbeišandi į aš helstu röksemdir hans um aš nota eigi vķsitölu neysluveršs viš śtreikning leigufjįrhęšar séu žau aš vķsitala neysluveršs sé notuš samkvęmt samžykkt félagsmįlarįšs um įramótin 1998 žegar vķsitala hśsnęšiskostnašar var lögš nišur.
Ķ greinargerš gagnašila kemur fram aš leigan sé greidd einu sinni į įri og sé gjalddagi hennar 1. jślķ įr hvert fyrir yfirstandandi įr og sé žvķ leiga fyrir fyrri įrshelminginn greidd eftir į en fyrirfram fyrir sķšari sex mįnušina. Ķ upphafi hafi veriš samiš um aš leigan skyldi fylgja žįgildandi vķsitölu hśsnęšiskostnašar en žegar hśn var felld nišur hafi ašilar veriš sammįla um aš leigan skyldi žašan ķ frį fylgja mešallaunabreytingum įrsfjóršungslega samkvęmt lögum nr. 62/1984. Hafi leigusamningurinn veriš framkvęmdur ķ sįtt og samlyndi ķ samręmi viš žaš allar götur til jślķ 1999.
Gagnašili telur aš binda eigi hśsaleiguna viš launavķsitölu frį og meš aprķlmįnuši 1999 ķ staš fyrri višmišunar viš mešallaun samkvęmt lögum nr. 62/1984, sem hafi veriš numin śr gildi 1. aprķl 1999 meš lögum nr. 168/1998 og žvķ hafi įlitbeišanda veriš óheimilt aš įkvarša einhliša aš miša hśsaleiguna viš vķsitölu neysluveršs eftir téšan dag eins og hann hafi gert ķ trįssi viš vilja og mótmęli gagnašila.
Gagnašili bendir į aš ķ gildi sé langtķmaleigusamningur į milli ašila. Ķ upphafi hafi leigan veriš mišuš viš svonefnda vķsitölu hśsnęšiskostnašar, sem var sögš męla fjįrmagns- og reksturskostnaš fasteigna frį einum tķma til annars og hafi hśn veriš birt įrsfjóršungslega, ž.e. 1. janśar, 1. aprķl, 1. jślķ og 1. október įr hvert. Žessi vķstala hafi fyrst veriš birt 1968 og eftir žvķ sem nęst veršur komist og sagnir herma hafi hśn einhvern veginn veriš fundin śt śr framfęrsluvķsitölunni, ž.e. hafi veriš hśsnęšisžįttur hennar. Um vķsitöluna giltu hvorki lög né skrįšar reglur og hafi reikningsforsendur hennar veriš um margt į huldu. Žessi vķsitala hafi veriš tvķžętt, annar vegar fyrir ķbśšarhśsnęši og hins vegar fyrir atvinnuhśsnęši. Voriš 1983 hafi veriš sett brįšabirgšarlög um afnįm vķsitölu hśsnęšiskostnašar, ž.e. lög nr. 43/1983, sem voru stašfest meš lögum nr. 62/1984. Meš žessum lögum hafi veriš horfiš frį žvķ aš miša leigu og breytingar į henni viš kostnaš af žvķ aš eiga og reka hśsnęši, sem sé aš bestu manna yfirsżn raunahęfasta, sanngjarnasta og skynsamlegasta fyrirkomulagiš. Ķ stašinn hafi veriš farin sś leiš aš lįta hśsaleigu fylgja hlutfallslegum breytingum mešallauna samkvęmt įrsfjóršungslegum tilkynningum Hagstofu Ķslands. Aš baki hafi einkum legiš sjónarmiš af félagslegum og framfęrslulegum toga og leigjendavernd, ž.e. aš hśsaleiga héldist ķ hendur viš launažróun. Žessi višmišun samkvęmt lögum nr. 62/1984 hafi mikiš veriš notuš ķ leiguvišskiptum, bęši ķ samningum um ķbśšar- og atvinnuhśsnęši. En einnig hafi annars konar višmiš og vķsitölur veriš notašar, svo sem byggingarvķsitala og lįnskjaravķsitala, enda frjįlst aš miša leigu viš hvaša vķsitölu sem er enda gildi samningsfrelsiš óskoraš. Svo fór aš margir ruglušust ķ rķminu og héldu aš žessi mešallaunavišmišun samkvęmt lögunum frį 1984 vęri vķsitala hśsnęšiskostnašar og fóru aš kalla hana žvķ nafni, žó sś višmišun hafi ekkert haft meš hśsnęšiskostnaš aš gera. Aš baki henni hafi bśiš vilji til aš hamla gegn žvķ aš hśsaleiga hękkaši meira en laun og aš hśsaleiga yrši konstant hlutfall af launum. Žaš hafi svo gerst hęgt og hljótt aš lög nr. 62/1984 hafi veriš afnumin meš lögum nr. 168/1998 mišaš viš 1. aprķl 1999. Žaš hafi veriš gert įn žess aš tekin vęri afstaša til gildandi samninga į grundvelli žeirra, sem margir voru til margra įra. Hafi žetta veriš meinlegur annmarki į lögunum sem dregiš hafi dilk į eftir sér og valdiš óvissu og kurr ķ hśsaleiguvišskiptum, einkum fyrri hluta įrs 1999. Helstu rökin fyrir afnįmi laga nr. 62/1984 hafi veriš žau, eins og fram komi ķ frumvarpi žvķ sem varš aš lögum nr. 168/1998, aš lögin vęru veršbólguhvetjandi, śrelt og hefšu lokiš hlutverki sķnu, enda rķki samningsfrelsi um hśsaleigu og um žaš hvort og žį hvernig hśn skuli breytast į leigutķmanum, sbr. 37. gr. hśsaleigulaga. Var viš žaš mišaš aš ašilar leigusamninga, sem hefšu aš geyma įkvęši um mešallaunavišmišun hśsaleigu, myndu įgreiningslaust taka verštrygginguna til endurskošunar og semja um hvaš tęki viš. Hins vegar segir ekkert um žaš ķ lögunum eša frumvarpinu hvernig skuli meš fara ef ašilar nį ekki samkomulagi. Žaš sé eins og lagasmišunum hafi lįšst aš taka meš ķ reikninginn aš mönnum sé ekki įvallt skapaš aš nį samkomulagi.
Žaš sé óumdeilt ķ mįlinu aš įgreiningur žessa mįls snśist um hvaša vķsitölu sé rétt aš nota žar sem samkomulag hafi ekki nįšst um žaš. Įlitsbeišandi hafi įkvešiš einhliša og įn nokkurs samrįšs viš gagnašila aš miša leiguna viš vķsitölu neysluveršs og greiša leiguna į žeim grundvelli. Gagnašili hafi hins vegar frį öndveršu mótmęlt žvķ og tališ rétt, sanngjarnt og ešlilegt aš verštrygging leigunnar mišist viš launavķsitöluna. Hann hafi hagaš skuldbindingum sķnum og rįšstöfunum ķ trausti žess aš leigan myndi fylgja launažróun. Hafi hann byggt į žvķ sem forsendu aš svo myndi verša til loka leigutķmans og telur sig hafa haft skżlausan rétt til žess gagnvart višsemjanda sķnum. Įlitsbeišandi hafi frįleitt haft lögvarinn eša samningsbundinn rétt til aš raska žessari forsendu eins og hann hafi gert meš žvķ aš velja einhliša ašra vķsitöluvišmišun og skammta leiguna ķ samręmi viš hana.
Gagnašili telur frįleitt aš leigjandi geti įkvešiš einhliša og aš eigin gešžótta aš miša leiguna viš vķsitölu neysluveršs ķ staš mešallaunavišmišunar enda sé um aš tefla atriši sem fyrst og fremst varši žį samningsforsendu gagnašila aš leigan haldi veršgildi sķnu. Gagnašili bendir į aš hin afnumda vķsitala hafi byggst į launaforsendum og žess vegna sé nęrtękast og ešlilegast aš byggja ķ staš hennar į žeirri vķsitölu, sem hafi lķkastar forsendur og grundvöll en žaš sé einmitt launavķsitalan. Hér sé um langtķmaleigu ķ oršsins fyllstu merkingu aš ręša en žaš sé einmitt ķ slķkum samningum sem vķsitölubinding og verštrygging hśsaleigu hafi mesta žżšingu śt frį hagsmunum og forsendum leigusala. Žegar leigusamningar séu til margra įra svo ekki sé talaš um įratugi sé žaš jafnan grundvallarforsenda leigusala fyrir löngum leigutķma aš veršgildi hśsaleigunnar haldist og sé vķsitölubinding hśsaleigu til žess ętluš. Į žessari eyri gangi kaupin yfirleitt žannig fyrir sig aš žaš sé leigusalinn sem įkveši eša geri žaš aš skilyrši aš vķstöluįkvęši sé sett ķ leigusamning til aš vernda og tryggja fjįrhagslega leiguhagsmuni sķna og hann įkveši žį jafnframt hvaša vķsitala skuli til grundvallar lögš. Hömlur og takmarkanir ķ žvķ efni myndu einfaldlega hafa ķ för meš sér styttri leigutķma og leiša til minni festu og öryggi ķ leiguvišskiptum, engum til góšs. Um žaš séu mörg dęmi śr fortķšinni. Sama sé aš segja ef leigjendum vęri jįtašur réttur til aš įkvarša einhliša, gegn vilja og mótmęlum leigusala, vķsitöluvišmišun leigunnar meš žeim hętti sem įlitsbeišandi hafi gert. Žaš yrši slęmt fordęmi ef jįtaš yrši aš leigjandi megi į leigutķmanum einhliša rįšskast žannig meš atriši og samningsforsendur sem varši fyrst og fremst hagsmuni leigusala. Almennt hafi veriš litiš svo į ķ framkvęmd og hafi ekki oršiš tilefni deilna nema ķ žessu mįli, aš žaš sé leigusali sem eigi a.m.k. fyrsta vališ um žaš hvaša vķsitala skuli leysa "hśsaleiguvķsitöluna" af hólmi. Skuli žaš enn og aftur įréttaš aš verštrygging og vķsitölubinding leigu sé fyrst og fremst tilkomin vegna forsendna og hagsmuna leigusala og žess vegna eigi og hljóti vilji hans aš vega žyngra en leigjanda ķ žessu efni. Aš miša viš launavķsitöluna žżši aš leigan fylgi įfram launabreytingum hafi žvķ ķ för meš sér minnsta röskun į samningsforsendum og skyldum ašila. Eftir afnįm laga nr. 62/1984 hafi almennt veriš tališ aš leigjandi verši aš una viš vķsitöluval leigusala nema hann hafi getaš fęrt fram veigamikil rök fyrir žvķ aš vališ sé bersżnilega rangt og einhver önnur vķstala eigi eftir atvikum betur viš. Žaš hafi įlitsbeišandi ekki gert. Hann hafi ekki séš įstęšu til aš rökstyšja meintan rétt sinn til aš įkvarša einhliša aš leigan skuli fylgja vķsitölu neysluveršs en ekki launavķsitölunni. Įlitsbeišandi hafi žó į einhverju stigi mįlsins bent į aš žegar hann vęri leigusali, sem hann mikiš oftar sé, hafi hann vališ og įkvešiš aš miša frekar viš vķsitölu neysluveršs en launavķsitöluna. Annars hafi įlitsbeišandi eingöngu stašhęft og endurtekiš aš rétturinn og vķsitöluvölin sé hans, hvort sem hann sé leigusali eša leigjandi og verši gagnašili eins og ašrir višsemjendur hans aš sęta žvķ.
Žį bendir gagnašili į aš žaš sé reynsla R, aš almenn sįtt hafi veriš ķ leiguvišskiptum eftir 1. aprķl 1999 um aš byggja į launavķsitölunni ķ staš žeirrar gömlu. Ķ žaš minnsta megi fullyrša aš ef leigusali vildi launavķsitöluna hafi eitthvaš mjög mikiš og sérstakt žurft aš fęra fram til svo önnur vķsitala yrši ofan į og frekar valin. R hafi haft afskipti af mörgum mįlum vegna žessa, einkum į fyrra helmingi įrsins 1999. Öll mįlin leystust meš samkomulagi og žį langoftast meš žvķ aš launavķsitalan var valin. Žaš séu hins vegar engin önnur dęmi žekkt en žetta um aš leigjandi telji sig eiga einhliša sjįlfdęmi ķ žessu efni. Žaš skal įréttaš aš S og stofnanir hennar og fyrirtęki sem leigja śt hśsnęši hafa tališ sig sem leigusala hafa skżlausan įkvöršunarrétt um hvaša vķsitala skuli gilda eftir 1. aprķl 1999. Skjóti žaš óneitanlega skökku viš aš įlitsbeišandi skuli vefengja rétt annarra leigusala til hins sama. Krafa gagnašila og žau rök og sjónarmiš sem hśn er reist į og reifuš eru hér aš framan, séu hins vegar ķ fullu samręmi viš meginreglur leiguréttar og samninga- og kröfuréttar um framkvęmd, tślkun og fyllingu samninga og forsendur samningsašila og žżšingu žeirra. Meš vķsan til alls framanritašs telur gagnašili aš hann eigi ótvķręša og lögvarša kröfu į žvķ aš leigan fylgi launavķsitölu en ekki vķsitölu neysluveršs eftir 1. aprķl 1999.
III. Forsendur
Samkvęmt 37. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994, er ašilum frjįlst aš semja um fjįrhęš hśsaleigu og hvort og žį meš hvaša hętti hśn skuli breytast į leigutķmanum. Leigufjįrhęšin skal žó jafnan vera sanngjörn og ešlileg ķ garš beggja ašila.
Ķ mįlinu liggur fyrir aš ašilar hafa gert langtķmaleigusamning um hśsnęšiš og įtti hśsaleigan aš hękka ķ samręmi viš hękkun vķsitölu hśsnęšiskostnašar. Meš lögum nr. 168/1998 voru lög um hśsaleigu sem fylgir breytingum vķsitölu hśsnęšiskostnašar nr. 62/1984 felld śr gildi 1. aprķl 1999. Ķ athugasemdum meš frumvarpi žvķ sem varš aš lögum nr. 168/1998 kemur fram aš gert sé rįš fyrir žvķ aš leigusalar og leigjendur sem hafa samiš um žaš aš leiga skuli breytast samkvęmt tilkynningu Hagstofu Ķslands um veršbótahękkun hśsaleigu komi sér saman um hvort og žį hvernig leigufjįrhęš breytist frį og meš 2. įrsfjóršungi 1999. Engar leišbeiningar er aš finna ķ lögunum meš hvaša hętti slķkt samkomulag skuli gert og hvernig skuli meš fara ef ašilar nį ekki samkomulagi. Žį segir ķ athugasemdunum aš lögin nr. 62/1984 um hśsaleigu sem fylgir breytingu vķsitölu hśsnęšiskostnašar, hafi upphaflega veriš gefin śt sem brįšabirgšalög nr. 48/1983. Tilgangurinn meš setningu brįšabirgšalaganna hafi veriš aš koma ķ veg fyrir aš óešlilega mikil hękkun į svonefndri vķsitölu hśsnęšiskostnašar ylli samsvarandi hękkun į hśsaleigu ķ žeirri miklu veršbólgu sem žį var rķkjandi. Var tališ ešlilegt aš hśsaleiga samkvęmt leigusamningum skyldi fylgja hlutfallslegum breytingum mešallauna į nęstlišnum žremur mįnušum og breytast eins og veriš hafši įrsfjóršungslega frį byrjun mįnašanna jślķ, október, janśar og aprķl. Brįšabirgšalögin nr. 48/1983 voru stašfest óbreytt meš lögum nr. 62/1984. Žį segir enn fremur ķ athugasemdum meš frumvarpi žvķ sem varš aš lögum nr. 168/1998 aš setning brįšabirgšalaganna hafi fališ ķ sér višbrögš viš žeirri miklu veršbólguöldu sem reis voriš 1983. Lagasetningin stušlaši augljóslega aš žvķ aš bęgja frį brįšum vanda viš įkaflega óstöšugt veršlag į žessum tķma. Jafnframt hafa įkvęši laganna, sem lutu aš tengingu leigu viš laun, vafalaust eytt óvissu um breytingar leigu og skapaš festu um leigu ķbśšarhśsnęšis og gerš leigusamninga. Žį segir aš Hagstofa Ķslands įlķti aš lög nr. 62/1984 séu aš öllu leyti śrelt žvķ samningsfrelsi rķki nś um hśsaleigu svo og um žaš hvort og žį hvernig hśn skuli breytast į leigutķmanum. Lögin feli hins vegar ķ sér hvatningu til verštryggingar og jafnframt til tengingar viš einn tiltekinn męlikvarša, mešallaun, sem nś verši aš telja aš henti illa til žessa. Ętla megi aš sś tenging hśsaleigu viš laun sem lögin kveša į um sé veršbólguhvetjandi auk žess sem lögin samrżmist ekki gildandi tilhögun verštryggingar yfirleitt og žvķ žyki rétt aš leggja til aš žau falli śr gildi.
Kęrunefnd telur einsżnt, mišaš viš žessi lögskżringargögn og tilgang laganna, aš vilji löggjafans hafi stašiš til žess aš hverfa frį launavišmišun hśsaleigusamninga. Hins vegar bendir kęrunefnd į aš umsamin vķsitala mįlsašila hvķldi į veršlagsbreytingum sem mišušu viš laun. Žegar hennar naut ekki lengur viš var leigusala heimilt, ķ samręmi viš almennar reglur kröfuréttar, aš velja nżja veršmišun ef viš val hennar vęri gętt sanngirni gagnvart leigjanda. Sś vķsitala sem gagnašili kaus aš miša viš er einnig byggš į launavišmišunum og ekki ósanngjörn ķ garš įlitsbeišanda. Meš hlišsjón af žvķ fellst kęrunefnd į žau sjónarmiš gagnašila aš honum hafi veriš heimilt aš miša leigugreišslur viš launavķsitölu.
IV. Nišurstaša
Žaš er įlit kęrunefndar aš hafna beri kröfu įlitsbeišanda.
Reykjavķk 13. desember 2001
Valtżr Siguršsson
Lśšvķk Kaaber
Benedikt Bogason
