Mál nr. 3/2006

21.12.2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

  

í málinu nr. 3/2006

 

Bótaskylda leigusala.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með ódagsettu bréfi, mótteknu 4. október 2006, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C f.h. D ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 16. október 2006, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. desember 2006.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Ágreiningur er um hvort leigusala beri að greiða bætur vegna þess tjóns er álitsbeiðendur hafi orðið fyrir er gagnaðili tók við skyldum fyrri leigusala.

 

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðili sé bótaskyldur vegna tjóns er varð á húsbúnaði, húsgögnum, fatnaði og rafmagnstækjum er hann tók við réttindum og skyldum fyrri leigusala.

 

Álitsbeiðendur greina frá því að gagnaðili, D ehf., hafi yfirtekið réttindi og skyldur leigusamnings milli annars álitsbeiðanda og E ehf. í kjölfar kaupa á fasteignum. Gagnaðili hafi tekið rafmagn og hita af öllu húsinu og á endanum hafi hann rekið álitsbeiðendur út úr húsinu, læst hurðum og gluggum með álplötum og gefið álitsbeiðendum einn klukkutíma til að taka nauðsynjar sínar. Viku síðar hafi hann hleypt öðru fólki inn í íbúðina þar sem húsgögn og húsbúnaður álitsbeiðenda hafi verið. Ekki hafi samist um að fá húsgögn og húsbúnað afhent og teljist því gagnaðili ábyrgur fyrir öllu því tjóni sem álitsbeiðendur hafi orðið fyrir. Ásamt álitsbeiðendum bjó dóttir annars álitsbeiðanda þar og varð hún einnig fyrir tjóni. Þvottavél og fleira hafi verið tekið úr þvottahúsi og mikið af gagnlegu dóti úr geymslu hafi einnig verið tekið.

Gagnaðili hafi tilkynnt orkuveitu Y að húsið væri mannlaust og látið taka rafmagnið af. Álitsbeiðendur hafi því þurft að búa rafmagnslaus í húsinu í 14 vikur. Álitsbeiðendur fara fram á að gagnaðili greiði það tjón er varð á húsbúnaði, húsgögnum, fatnaði og rafmagnstækjum álitsbeiðenda og dóttur annars álitsbeiðanda.

Gagnaðili vísar í greinargerð sinni til ákvæða 13. gr. húsaleigusamningsins um uppsagnarákvæði en þar segi: „Gagnkvæmur uppsagnarfrestur beggja aðila þessa samnings eru þrír mánuðir miðað við mánaðarmót.“ Þá vísar gagnaðili til liða a–e í uppsagnarbréfi, dags. 31. mars 2006, til neðanmálsgreinar í bréfi, dags. 22. apríl 2006, sem sé ítrekun á fyrrnefndu uppsagnarbréfi, en þar segi: „Auk ofangreindra atriða í liðum a-e hér að ofan, hefur leigutaki nú um hríð leyft öðru fólki afnot af 1. hæð hússins.“ Þá bendir gagnaðili á að staðreyndir málsins séu þær að við kaup D ehf. á fasteigninni hafi umræddur húsaleigusamningur um 1. hæð hússins verið yfirtekinn. Yfirtökudagur hafi verið 1. febrúar 2006. Þá hafi leigutaki á tveimur efstu hæðum hússins verið að undirbúa rýmingu þeirra hæða og gagnaðili hafi fengið nýjan leigutaka að þeim. Þegar komið hafi að afhendingu til nýja leigutakans reyndust álitsbeiðendur hafa flutt sig upp á þær hæðir með hluta búslóðar sinnar og meinuðu gagnaðila að afhenda húsnæðið. Gagnaðili hafi tapað traustum leigutaka og orðið fyrir verulegu leigutekjutapi vega háttsemi álitsbeiðanda. Álitsbeiðendur hafi gefið þá skýringu að þau gætu ekki búið í 1. hæðinni sökum bilunar á skolplögn frá baði 2. hæðar. Sú hæð hafði þá staðið tóm um skeið þannig að engin notkun hafi verið á salerni þeirrar hæðar og því hafi gagnaðili tæplega talið að um gæti verið að ræða leka á lögn sem ekki væri í notkun. Kannski hafi einhvern tímann verið leki, þ.e. er íbúðin hafi verið í notkun, en gagnaðili hafi ekki haft neina vitneskju um það, hvorki frá fyrri eiganda hússins né álitsbeiðendum.

Álitsbeiðendur hafi neitað gagnaðila um aðgang að íbúðinni á 1. hæð til skoðunar á aðstæðum fyrr en hann kæmi með pípulagningameistara og skyldi gagnaðili láta þau vita með góðum fyrirvara hvenær hann kæmi. Gerðar hafi verið margítrekaðar árangurslausar tilraunir að ná í álitsbeiðendur á þeim tíma er pípulagningameistarinn gat komið enda hafi álitsbeiðendur verið búnir að endurleigja íbúðina til þekktra eiturlyfjaneytenda. Samkvæmt upplýsingum þeirra hafi álitsbeiðendur tekið af þeim leigu fyrir íbúðina. Sama upplýsti gestur álitsbeiðenda aðspurður um ástæðu veru sinnar á efstu hæð hússins. Það hafi hann gert í áheyrn gagnaðila og þriggja lögreglumanna er handtóku hann vegna þjófnaðar í nærliggjandi húsum. Fjölmargar lögregluskýrslur hljóti að vera til af afskiptum lögreglu af íbúum hússins, bæði álitsbeiðendum svo og fólkinu er þau hafi leigt 1. hæðina. Gagnaðili hafi fengið pípulagningafyrirtækið F ehf. til að koma á staðinn. Hafi starfsmenn þess fyrirtækis ekki fengið frið fyrir eiturlyfjaneytendunum á 1. hæðinni og hafi við svo búið horfið og neitað allri frekari vinnu á staðnum fyrr en búið væri að rýma íbúðina og hreinsa af sprautunálum.

Gagnaðili hafi komið nokkrum sinnum ásamt pípulagningameistara og öðrum starfsmönnum sínum til að athuga hvort leigjendur álitsbeiðenda, sem hann hafi þekkt af umfjöllum um eiturlyfjaneytendur í sjónvarpsþáttaröð G, hefðu haft sig á brott en svo hafi ekki verið. Þarna hafi þeir dvalið allar götur fram í ágústmánuð 2006, að undanskildum nokkrum dögum er þeir fóru í H svo sem sýnt var í einum sjónvarpsþáttanna. Dvöl þeirra á 1. hæðinni hafi verið á vegum álitsbeiðenda og hamlaði meðal annars aðkomu iðnaðarmanna til viðgerða. Gagnaðili hafi skýrt öðrum álitsbeiðanda frá vandkvæðum við að koma iðnaðarmönnum að. Reyndar hafi hann oftast verið áhorfandi að öllum tilraunum gagnaðila í þessa veru, því hann virtist alltaf vera heima við og fylgjast grannt með. Gagnaðili hafi sent álitsbeiðendum bréf, dags. 10. maí 2006, þar sem þolinmæði hans hafi verið á þrotum gagnvart hústökufólkinu og beðið fólkið um eftirfarandi: „Vinsamlegast losið X nr. 58 – efri hæðir og ris svo ekki komi til leiðinda.“ Gagnaðili hafi verið í sífelldu sambandi við fólkið um úrlausn þeirra mála. Hann hafi talað við félagsmálayfirvöld Y um húsnæðisúrræði fyrir álitsbeiðendur því honum hafi verið ljóst að þau voru peningalítil og sjúkir fíkniefnaneytendur. Á þetta hafi gagnaðili bent þeim í fyrrgreindu bréfi sínu.

Hinn 8. ágúst 2006 hafi gagnaðili gert leigusamning um allt húsið við I, f.h. J ehf., um leigu á öllu húsinu. Þetta sé löngu eftir að umsaminn þriggja mánaða uppsagnarfrestur hafi verið liðinn samkvæmt húsaleigusamningi álitsbeiðenda og rúmum fjórum mánuðum eftir að gagnaðili hafi sent fyrra uppsagnarbréfið. Gagnaðili hafi tilkynnt öðrum álitsbeiðanda þetta og gefið honum frest til að losa íbúðina sem hann sagðist myndu gera því hann væri búinn að fá aðra íbúð. Það hafi hann reyndar oft sagt áður. Engin frekari samskipti hafi gagnaðili haft við hann og I. Nýi leigutakinn hafi farið til þeirra og munu þau hafa samið um rýmingu og búslóðarviðskipti. Gagnaðila sé nú einnig kunnugt um að álitsbeiðendur hafi fengið nágranna sinn til að aðstoða sig við að flytja og geyma hluta búslóðarinnar. Meira sé gagnaðila ekki kunnugt um rýmingu eða afdrif búslóðar er þarna hafi verið að öðru leyti. Rétt sé þó að geta þess að lögreglan hafði sótti „góss“ nokkrum sinnum í húsið á þessum tíma. Gagnaðili myndi gjarnan vilja sjá reikninga og nótur fyrir því dóti sem talið er upp í lista álitsbeiðenda. Gagnaðili lýsir því yfir að hann hafi ekki tekið einn einasta hlut né neinn á hans vegum, og hefði aldrei haft geð í sér til að snerta einn einasta af þessum hlutum sem hann tilneyddur hafi séð er hann kom margoft nauðugur til þessa fólks til að freista þess að ná eigninni úr þeirra greipum. Fróðlegt væri að vita hví álitsbeiðendur hafi ekki kallað til lögreglu er þau hafi orðið þess áskynja að verið væri að „stela“ búslóð þeirra eins og þau haldi fram.

Hvað varði ávirðingar álitsbeiðenda um að gagnaðili hafi gengið um húsnæði þeirra í tíma og ótíma þá sé það ekki rétt. Hann hafi aðeins einu sinni komið óboðinn af þeirra hálfu á efri hæðirnar. Þá hafi það verið að kröfu og undir vernd og umsjón lögreglunnar er var að sækja góss þangað. Gagnaðili hafi áður verið búinn að lýsa vandkvæðum á að komast inn í þá einu íbúð er leigusamningur þeirra stóð um á 1. hæðinni. Að lokum vísar gagnaðili öllum ásökunum þeirra á sig á bug sem ósönnum. Þá áskilji gagnaðili sér allan rétt til að leiða fram vitni að atburðarás þeirri er hér sé lýst og leggja fram gögn máli sínu til stuðnings. Þá áskilji gagnaðili sér allan rétt til bóta vegna framferðis álitsbeiðenda og til greiðslu viðgerðarkostnaðar á húsinu eftir níðingslega umgengni þeirra um húsið. Þá sé áskilinn réttur til að krefja álitsbeiðendur um leigugreiðslur fyrir alla hluta hússins utan 2. hæðar allt hústökutímabilið, greiðslu hússjóðsgjalda og fyrir þann orkukostnað er á gagnaðila hafi fallið vegna vanskila álitsbeiðenda svo og greiðslu lögmannskostnaðar og annars kostnaðar er gagnaðili varð fyrir vegna þessa málareksturs.

 

III. Forsendur

Með samningi, dagsettum 1. ágúst 2005, tók álitsbeiðandi, A, á leigu ótímabundið íbúð á 1. hæð (jarðhæð) að X nr. 58. Leigusali var E ehf. byggingafélag. Fjárhæð leigu var 70.000 krónur á mánuði og greiddi álitsbeiðandi þriggja mánaða leigu fyrirfram.

Með bréfi, dagsettu 31. mars 2006, sagði gagnaðili, D ehf., leigusamningnum upp en það félag hafði þá eignast fasteignina og yfirtekið samninginn, og krafðist rýmingar húsnæðisins tafarlaust. Í bréfinu eru í fimm liðum tilgreindar ástæður riftunarinnar svo sem að álitsbeiðendur hafi ekki staðið skil á leigugreiðslum. Þá hafi leigutaki ásamt sambýlismanni sínum gerst „hústökumenn“ að 3. hæð hússins og risi og leyft nafngreindum manni að dvelja þar og geyma þar þýfi, samanber lögregluskýrslu. Því er borið við að leigutaki hafi valdið stórkostlegum skemmdum á eigninni og hindrað nýja leigjendur að komast í íbúðir sínar. Þá segir að leigutaki hafi ekki látið ná í sig til að gagnaðili gæti nýtt sér skilyrði 7. gr. leigusamningsins „um aðgang að húsnæðinu til eftirlits, viðgerðar og sýningar væntanlegum leigjendum/kaupendum“. Í niðurlagi bréfsins er tekið fram að það sé sent í ábyrðapósti 3. apríl 2006 þar sem ekki hafi náðst í leigutaka til að kvitta fyrir móttöku auk þess sem afrit þess hafi verið fest á hurð leigjanda.

Með bréfi dagsettu 22. apríl s.á. ítrekaði gagnaðili uppsögn leigusamningsins og vísar þá til fyrri atriða en tiltekur til viðbótar að leigutaki hafi nú um hríð leyft öðru fólki afnot af 1. hæð hússins. Álitsbeiðendur mótmæltu uppsögninni með ódagsettu bréfi og töldu allar ásakanir gagnaðila tilhæfulausar.

Með bréfi, dagsettu 10. maí sl., var álitsbeiðendum gert að losa efri hæð og ris hússins en húsið yrði að öðrum kosti rýmt. Álitsbeiðendur urðu ekki við þessum tilmælum og lét álitsbeiðandi upp á sitt eindæmi rýma húsið.

Álitsbeiðandi, A, hafði jarðhæð hússins á leigu samkvæmt leigusamningi. Svo sem rakið hefur verið fluttu álitsbeiðendur á efri hæð án samráðs við gagnaðila vegna ófullnægjandi viðhalds að því er þeir töldu. Leigusamningur tók ekki til þess húsnæðis og var álitsbeiðendum með öllu óheimilt upp á sitt eindæmi að taka það húsnæði undir sig. Gagnaðila var því heimilt að krefjast þess að það húsnæði yrði rýmt án tafar.

Í 13. gr. leigusamnings aðila segir að gagnkvæmur uppsagnarfrestur beggja aðila sé þrír mánuði þrátt fyrir ákvæði 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsalaga, nr. 36/1994, sem kveður á um minnst sex mánaða uppsagnarfrest á íbúð sé um ótímabundinn leigusamning að ræða. Í 2. gr. sömu laga segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis öðlist minni rétt en lögin mæla fyrr um nema ákvæði þeirra hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Slíkt ákvæði er ekki að finna í 56. gr. laganna.

Líta má svo á að gagnaðili hafi skriflega rift leigusamningi þann 31. mars sl. vegna ætlaðra vanefnda álitsbeiðenda sem lýstu sér í vangreiddri leigu og ófullnægjandi umgengni.

Af hálfu álitsbeiðanda hefur ásökunum um vanskil verið mótmælt og hafa þau lagt fram greiðslukvittanir dagsettar í mars síðastliðnum því til sönnunar. Af gögnum málsins verður ekki séð að gagnaðili hafi beint greiðsluáskorun til álitsbeiðenda í samræmi við 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Þá eru fullyrðingar um önnur samningsbrot, svo sem mikla óreglu og framleigu húsnæðisins á 1. hæð, ósönnuð enda hefur hann ekki lagt fram nein gögn því til stuðnings, svo sem lögregluskýrslur. Var riftun gagnaðila á leigusamningi um jarðhæð því ólögmæt miðað við þau gögn sem fyrir liggja í málinu.

Gagnaðili hlutaðist til um það upp á sitt eindæmi að rýma húsnæðið. Sú athöfn var honum óheimil án atbeina viðeigandi yfirvalda og á það við um báðar hæðir hússins. Hafi álitsbeiðendur orðið fyrir sannanlegu tjóni af þessum sökum er gagnaðili skaðabótaskyldur auk þess sem hann ber ábyrgð á tjóni vegna ólögmætrar riftunar leigusamnings. Hafi gagnaðili hins vegar orðið fyrir tjóni á húsnæðinu af völdum álitsbeiðenda kemur það til frádráttar bótum.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðili sé bótaskyldur vegna hugsanlegs tjóns álitsbeiðenda vegna ólögmætrar riftunar á leigusamningi og rýmingar húsnæðisins.

 

 

Reykjavík 21. desember 2006

 

 

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson