Mál nr. 7/2007

10.5.2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

   

í málinu nr. 7/2007

 

Lögmæti leigusamnings. Endurgreiðsla tryggingarfjár.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. mars 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. mars 2007, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. apríl 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 10. maí 2007.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 5. febrúar 2007, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð á vegum gagnaðila að X nr. 8 í Z. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 5. febrúar 2007 til 31. janúar 2008.

 

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

1. Að leigusamningur aðila frá 5. febrúar 2007 teljist ekki í gildi.
2. Að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 180.000 krónur.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að þegar leigusamningurinn var undirritaður hafi álitsbeiðandi greitt leigu fyrir febrúar að fjárhæð 77.000 krónur og tryggingu sem samsvaraði tveggja mánaða leigu að fjárhæð 180.000 krónur eða samtals 257.000 krónur. Þá hafi þegar verið búið að votta samninginn. Einnig hafi álitsbeiðanda verið tjáð að gagnaðili ætti eftir að koma með gardínustangir og ýmislegt dót inn á baðherbergið og sagst ætla að gera það í sömu viku. Því næst hafi álitsbeiðandi fengið tvö sett af lyklum.

Álitsbeiðandi hafi flutt inn í íbúðina sama dag og byrjað á að skrúfa alla ofna í botn því mjög kalt hafi verið í henni. Álitsbeiðandi hafi ekki gist í íbúðinni þá né næstu nætur vegna kulda og þess að engar gardínustangir voru fyrir gluggum. Álitsbeiðandi hafi beðið út vikuna eftir gardínustöngunum en þær hafi aldrei komið og því hafi hún keypt sjálf gardínur og látið setja þær upp. Hinn 12. febrúar 2007 hafi álitsbeiðandi hringt í Hitaveitu Y til að kanna hvort eitthvað væri að flæðinu inn í íbúðina og fengið þau svör að væntanlega væri lágmarkshiti að fara inn í íbúðina vegna þess að húsið væri ennþá í byggingu og borguðu þá byggingarverktakarnir oft aðeins fyrir lágmarkshita á meðan þeir væru að klára húsin.

Þegar álitsbeiðandi hafi ætlað að þinglýsa leigusamningnum hafi hún fengið þau svör á skrifstofu sýslumanns að það væri ekki hægt þar sem gagnaðili væri ekki eigandi að íbúðinni heldur byggingafyrirtækið C ehf. Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að ná í gagnaðila en án árangurs. Móðir álitsbeiðanda hafi sent gagnaðila sms-skilaboð og beðið hann um að hafa samband sem hann hafi gert. Hún hafi þá sagt gagnaðila að álitsbeiðandi væri búin að ákveða að bakka út með leiguna á íbúðinni og vildi losna undan samningnum vegna þessara ástæðna. Einnig hafi álitsbeiðandi ekki getað verið í íbúðinni í rúma viku vegna kulda og enn vantaði gardínustangir. Gagnaðili hafi tekið uppsögnina gilda og sagst ætla að fara í það að finna nýja leigjendur og losa álitsbeiðanda undan samningnum sem allra fyrst eða þegar nýir leigjendur fyndust. Því næst hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila tölvupóst þar sem hún tók fram ástæður uppsagnarinnar. Í kjölfar nokkurra tölvupóstssamskipta aðila hafi álitsbeiðandi leitað ráða fyrst hjá bróður sínum sem ræddi við gagnaðila. Gagnaðili hafi sagt honum að reynt yrði að finna leigjendur í íbúðina sem allra fyrst og þegar það tækist myndi gagnaðili endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð. Því næst hafi bróðir álitsbeiðanda hringt í byggingaverktakann til að fá það staðfest hvort það væri rétt að ekkert væri að ofnunum. Byggingaverktakinn hafi viðurkennt í því símtali að hafa farið inn í íbúð álitsbeiðanda um morguninn og kannað ástandið á ofnunum og að það væri ekkert að þeim og hefði aldrei verið. Álitsbeiðanda hafi brugðið við að heyra að gagnaðili hefði sent byggingaverktakann inn í íbúðina í leyfisleysi. Þannig hafi álitsbeiðandi komist að því að það væru fleiri lyklar í gangi að íbúðinni en bara þessi tvö sett sem gagnaðili hafði látið hana fá. Því næst hafi álitsbeiðandi komið við í íbúðinni og þá hafi mætt henni veggur af þungu lofti og hita enda ofnarnir sjóðandi heitir.

Álitsbeiðandi hafi þann 14. febrúar 2007 sent gagnaðila tölvupóst og tilkynnt honum að búið væri að tæma íbúðina og hún væri laus. Álitsbeiðandi hafi beðið gagnaðila að vera í sambandi við sig til að fá lyklana að íbúðinni. Einnig hafi álitsbeiðandi látið gagnaðila vita af því að önnur festingin á vaskinum inni í þvottahúsi hefði losnað frá vegna þess að mennirnir sem báru þvottavélina hennar inn í íbúðina hefðu rekið hana í vaskinn með fyrirgreindum afleiðingum. Álitsbeiðandi hafi sagt gagnaðila að þetta væri ein skrúfa sem hægt væri að bora í aftur og að hún hefði reynt að fá einhvern til að gera við þetta fyrir sig en ekki fundið neinn. Álitsbeiðandi hafi ekkert svar fengið við þeim tölvupósti. Aldrei hafi gagnaðili haft samband og aldrei hafi gagnaðili beðið um lyklana.

Einn daginn hafi vinkona álitsbeiðanda hringt í gagnaðila eftir að hafa séð íbúðina auglýsta lausa til leigu og viljað fá upplýsingar um hana. Gagnaðili hafi boðið henni að koma að skoða íbúðina. Það hafi staðfest grun álitsbeiðanda að aðrir lyklar væru í gangi að henni. Hinn 28. febrúar hafi álitsbeiðandi hitt lögfræðing sem hafi boðist til að taka málið að sér. Daginn eftir hafi lögfræðingurinn skrifað gagnaðila bréf fyrir hennar hönd þar sem hann gerði kröfu á tryggingarféð að fjárhæð 180.000 krónur og 75% af leigunni fyrir febrúarmánuð. Gagnaðili hafi í svari 8. mars neitað greiðslu en gert kröfu á álitsbeiðanda að greiða 15.000 krónur fyrir skemmdir á festingu á vaski og 20.000 krónur fyrir kostnaði við að reyna að finna nýja leigjendur í íbúðina. Með bréfinu fylgdi kaupsamningur og skriflegt umboð frá C ehf. um að gagnaðili mætti leigja íbúðina út, dagsett og vottað 1. febrúar 2007. Þann 9. mars hafi lögfræðingurinn hringt í gagnaðila og reynt að semja við gagnaðila um að borga að minnsta kosti trygginguna til baka en gagnaðili neitað því. Þá hafi lögfræðingurinn sent álitsbeiðanda tölvupóst þar sem hann ráðlagði henni að það besta í stöðunni væri að reyna að semja við gagnaðila um að borga helminginn af tryggingarfénu til baka eða 90.000 krónur og láta málið niður falla þar sem gagnaðili hafi haft umboð til að leigja íbúðina út og því hafi leigusamningurinn ekki verið ólöglegur. Álitsbeiðandi telji það ekki haldbært að taka umboð gilt sem hafi ekki verið til fyrr en mánuði seinna. Álitsbeiðandi hafi sterkan grun um það að það sé dagsett aftur í tímann og færir fyrir því ýmis rök. Álitsbeiðandi hafi afþakkað tillögu lögfræðingsins um að reyna að semja við gagnaðila. Lögfræðingurinn hafi sagt sér að hann treysti sér ekki með þetta mál fyrir dóm og telji það vera of kostnaðarsamt fyrir álitsbeiðanda.

Gagnaðili hafnar kröfum álitsbeiðanda og telur sig ekki á neinn hátt hafa brotið á álitsbeiðanda.

Hvað varði atvik málsins þykir gagnaðila rétt að neðangreint komi fram en að öðru leyti mótmælir gagnaðili aðdróttunum og rangfærslum í málavaxtalýsingu sem koma fram í erindi álitsbeiðanda sem röngum og ósönnum. Hinn 5. febrúar 2007 hafi álitsbeiðandi skrifað undir leigusamning um að leigja þriggja herberja íbúð að X nr. 8 í Z af gagnaðila. Leigusamningurinn hafi verið til eins árs.

Gagnaðili hafi verið í fullum rétti til að leigja út húsnæðið og vísar því til stuðnings til kauptilboðs um umrædda eign auk undirritaðrar heimildar frá þinglýstum eiganda, hvorutveggja sem álitsbeiðandi hafi áður sent nefndinni. Þinglýstur eigandi hafi ekki undirritað samþykki á leigusamninginn sjálfan en úr því hefði getað verið bætt ef eftir því hefði verið leitað.

Hinn 12. febrúar hafi gagnaðila borist kvörtun frá álitsbeiðanda um kulda í íbúðinni, engin skilaboð hafi verið á talhólfi gagnaðila né hafði borist nein kvörtun með öðrum hætti fyrr. Daginn eftir hafi verið brugðist við kvörtuninni. Haft hafi verið samband við byggingaraðila íbúðarinnar og hann beðinn að athuga hvað ylli kuldanum og lagfæra það. Hinn 14. febrúar hafi álitsbeiðandi yfirgefið íbúðina og hafi með því vanefnt samninginn. Það sé ljóst að álitsbeiðandi hafi verið bundin af þeim samningi sem hún hafði gert og að hún hafði engar riftunarheimildir af þeim sem taldar séu í 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Gagnaðili hafi í framhaldi af vanefndum álitsbeiðanda auglýst íbúðina til leigu til að lágmarka tjón sitt sem skylt sé skv. 62. gr. áðurnefndra laga. Auk þess sem að ofan sé rakið er til frekari rökstuðnings vísað til bréfs gagnaðila til lögmanns álitsbeiðanda, dags. 6. mars 2007, sem kærunefndinni hefur þegar borist.

Nýir leigjendur hafi fengist frá og með 1. apríl 2007 og hafi álitsbeiðanda verið sent bréf þar sem henni sé boðið að ljúka málinu í samræmi við kröfur þær sem tilgreindar voru í áðurnefndu bréfi gagnaðila til lögmanns álitsbeiðanda.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að henni hafi þann 28. mars 2007 borist bréf gagnaðila þar sem henni sé boðið að láta málið niður falla ef hún samþykki tilboð þeirra um endurgreiðslu upp á 55.000 krónur innan 14 daga. Í bréfinu sé tekið fram að gagnaðili muni taka 90.000 krónur af tryggingarfénu upp í leigu fyrir marsmánuð, 15.000 krónur fyrir skemmdum á vaski og 20.000 krónur fyrir að auglýsa íbúðina og finna nýja leigjendur. Álitsbeiðandi hafi byggt þetta mál á því að leigusamningurinn hafi ekki verið löglegur eins og áður hafi komið fram. Þá mótmælir álitsbeiðandi þeim kostnaði sem gagnaðili setji upp fyrir festingu á vaski og vegna auglýsinga á íbúðinni. Sé raunin sú að henni beri að greiða þennan kostnað muni hún gera það. Hvað varði rimlagardínurnar sem álitsbeiðandi hafi sett upp sé hún tilbúin að skilja þær eftir fái hún tryggingarféð til baka, ellegar vilji hún fá að taka þær niður.

 

III. Forsendur

Um riftun leigusamninga er fjallað í XII. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 1. mgr. 17. gr. laganna. Geri leigusali ekki innan eins mánaðar ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af því hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis byggingarfulltrúa, sbr. XIV. kafla laganna. Hafi leigusali ekki sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því hún barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Gagnaðili kveðst ekki hafa fengið kvartanir frá álitsbeiðanda um kulda í íbúðinni fyrr en 12. febrúar sl. og þá þegar brugðist við þeim aðfinnslum. Þessu hefur ekki verið hnekkt af hálfu álitsbeiðanda. Að því virtu var álitsbeiðanda óheimilt að rifta leigusamningi aðila. Þá liggja ekki fyrir neinar þær aðrar vanefndir sem gátu veitt álitsbeiðanda rétt til að rifta fyrirvaralaust leigumálunum.

Í málinu liggur fyrir að gagnaðili gerði nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta svo sem honum bar, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Fékk gagnaðili nýjan leigutaka að húsnæðinu frá og með 1. apríl 2007 og ber að taka fullt tillit til þess í uppgjöri aðila. Samkvæmt 4. tölul. 40. gr. húsaleigulaga er leigusala heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu á vangoldinni leigu. Álitsbeiðandi hefur ekki samþykkt kostnað gagnaðila vegna viðgerðar og auglýsingakostnaðar samtals að fjárhæð 35.000 krónur. Gagnaðili getur því ekki án undangengins dóms fengið þann kostnað greiddan af tryggingarfé álitsbeiðanda. Samkvæmt þessu ber að hafna kröfum álitsbeiðanda.

 

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að húsaleigusamningur aðila hafi verið í gildi til 1. apríl 2007.

Gagnaðila er heimilt að taka af tryggingarfé sem samsvarar húsaleigu til þess tíma.

Jafnframt þarf gagnaðili ekki að skila 35.000 krónum af tryggingarfénu fyrr en að gengnum dómi um bótakröfu gagnaðila.

 

 

Reykjavík 10. maí 2007

 

 

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson