Eldri įlit kęrunefndar hśsaleigumįla
Mįl nr. 9/2007
ĮLIT
KĘRUNEFNDAR HŚSALEIGUMĮLA
ķ mįlinu nr. 9/2007
Fjįrhęš hśsaleigu.
I. Mįlsmešferš kęrunefndar
Meš bréfi, dags. 8. maķ 2007, beindu A og B, hér eftir nefnd įlitsbeišendur, til nefndarinnar erindi vegna įgreinings viš C, hér eftir nefndur gagnašili.
Gagnašila var gefinn kostur į aš koma į framfęri viš nefndina sjónarmišum sķnum og kröfum ķ samręmi viš įkvęši 3. mgr. 85. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk įlitsbeišni voru greinargerš gagnašila, dags. 15. maķ 2007, athugasemdir įlitsbeišenda, dags. 23. maķ 2007, athugasemdir gagnašila, dags. 30. maķ 2007, višbótarathugasemdir įlitsbeišenda, dags. 6. jśnķ 2007, og višbótarathugasemdir gagnašila, dags. 10. jśnķ 2007, lagšar fyrir nefndina. Mįliš var tekiš til śrlausnar į fundi nefndarinnar žrišjudaginn 3. jślķ 2007.
II. Helstu mįlsatvik og įgreiningsefni
Meš leigusamningi, dags. 28. įgśst 2006, tóku įlitsbeišendur į leigu ķbśš aš X nr. 2 sem er ķ eigu gagnašila. Hiš leigša er fjögurra herbergja ķbśš į 1. hęš hśssins. Um var aš ręša tķmabundinn leigusamning frį 1. september 2006 til 31. jślķ 2007. Įgreiningur er um fjįrhęš hśsaleigu.
Kęrunefnd telur kröfu įlitsbeišenda vera:
Aš žeim sé heimilt aš greiša lęgri leigufjįrhęš en getiš er um ķ leigusamningi.
Ķ įlitsbeišni kemur fram aš įlitsbeišendur hafi tekiš į leigu umrędda ķbśš. Ķ leigusamningi hafi ķbśšin veriš sögš um 140 fm, en samkvęmt skrįm Fasteignamats rķkisins sé hśn 122 fm. Hins vegar sé rżmi innan ķbśšarinnar, žar sem stigi liggi nišur į nešri hęš, sem gagnašili noti sem geymslu og nżtist įlitsbeišendum ekki neitt. Žaš svęši sem įlitsbeišendur hafi til umrįša sé žvķ ekki nema 110 fm. Samkvęmt hśsaleigusamningi greiši įlitsbeišendur 140.000 krónur mįnašarlega ķ hśsaleigu, en žar sem žau hafi ašeins 110 fm til umrįša hafi įlitsbeišendur ašeins greitt 110.000 krónur mįnašarlega. Įlitsbeišendur hafi bešiš eftir višbrögšum frį umbošsmanni leigusala sem hafi haft samband og krafist žess aš žau greiši hśsaleigu samkvęmt samningnum, ž.e. 140.000 krónur. Hann hafi bošiš įlitsbeišendum aš greiša žaš sem hann taldi žau skulda meš mįnašarlegum afborgunum žar til leigusamningurinn rynni śt.
Įlitsbeišendur fara fram į kęrunefnd gefi įlit sitt į žvķ hvort žeim beri aš greiša hśsaleigu samkvęmt hśsaleigusamningi žrįtt fyrir aš hśsnęšiš sé 30 fm minna en fram komi į samningnum. Stęrš ķbśšarinnar hafi veriš ranglega tilgreind ķ leigusamningnum og sé žvķ um brot į honum aš ręša af hįlfu leigusala. Af žeim sökum telji įlitsbeišendur sig ekki skuldbundna til aš greiša hęrri hśsaleigu en 110.000 krónur į mįnuši sem sé ķ samręmi viš žann fermetrafjölda sem žau hafi til umrįša. Fallist nefndin į erindi įlitsbeišenda fari žau žess į leit aš sś leigufjįrhęš sem nefndin telji hęfa gildi žį frį žeim tķma er samningurinn hafi veriš geršur eša frį 1. september 2006. Til vara geri įlitsbeišendur žį kröfu aš kęrunefndin gefi įlit sitt į žvķ hvort leigufjįrhęš skuli miša viš skrįša stęrš ķbśšarinnar eša 122 fm.
Ķ athugasemdum gagnašila kemur fram aš hinn 1. september 2006 hafi hann leigt įlitsbeišendum umrętt hśsnęši. Žaš hafi veriš afhent žann 30. įgśst 2006. Leigutķmi sé til 31. jślķ 2007. Hśsiš sé leigt meš fullum bśnaši, hśsgögnum og tękjum, ž.m.t. ķsskįp og žvottavél. Hiti og rafmagn sé sömuleišis innifališ ķ leigu. Samkvęmt Fasteignamati rķkisins sé allt hśsiš, efri og nešri hęš, 209,6 fm, köld geymsla undir bķlskśrsplötu sé 41,3 fm en lóšin sé 639,0 fm. Nešri hęšin sé einnig ķ leigu og samkvęmt nįkvęmri męlingu sem gerš hafi veriš sķšastlišiš sumar sé žaš svęši 61,6 fm. Samkvęmt žessu ętti efri hęšin aš vera um 148 fm. Viš lauslega könnun ķ įgśst į stęrš efri hęšar hafi ekki žótt įstęša til aš efast um žessar stęršir. Ķ samningi standi ca 140 fm. Leigjendur hafi fullan ašgang aš lóš og geymslu.
Gagnašili tekur fram aš stęršartölur skipti ekki meginmįli. Leigan sem samiš var um hafi veriš 140.000 krónur į mįnuši og var höfš mjög lįg. Įstęša žess hafi einkum veriš sś aš tryggja sér góša leigjendur. Hśsiš sé meš öllum eigum gagnašila og žvķ skipti miklu aš leigjendur séu traustir. Ekki sé įgreiningur um aš svo sé žó žetta mįl hafi komiš upp. Leiguverš sé ekki tengt fermetrafjölda og ekki komi til greina aš leiga sé lęgri en um hafi veriš samiš.
Leigjendur hafi skošaš hśsiš ķtrekaš og sętt sig viš žaš įn athugasemda. Gagnašili hafi tekiš fram viš afhendingu aš yrši um žaš aš ręša aš laus tęki sem kynnu aš bila žį myndu įlitsbeišendur śtvega sér nż tęki sem yrši žį žeirra eign. Ķsskįpur og žvottavél sé komin til įra sinna svo dęmi sé tekiš. Leigugreišslur hafa veriš meš žessum hętti aš viš undirritun samnings voru žrķr mįnušir greiddir, ž.e. september, október og nóvember, alls 420.000 krónur. Sķšan voru greiddar 100.000 krónur fyrir desember, 140.000 fyrir janśar og febrśar, 110.000 krónur fyrir mars, aprķl og maķ. Žegar grennslast hafi veriš fyrir um įstęšu leigugreišslu fyrir desember hafi leigjendur gefiš žį įstęšu aš ķsskįpur hefši gefiš upp öndina. Žessu hafi veriš andmęlt ķ samręmi viš žaš sem įšur greini en įn įrangurs. Žegar greišslan fyrir mars hafi borist var sömuleišis leitaš skżringa og žį hafi žvķ veriš boriš viš aš hśsiš sé of lķtiš, en įlitsbeišendur hafši žį haft hśsiš į leigu ķ hįlft įr. Umbošsmašur gagnašila hafi ķtrekaš rętt mįliš viš įlitsbeišendur en įn įrangurs. Įlitsbeišendum hafi ķtrekaš veriš bent į aš ekki hafi komiš til įlita aš leigja undir umsömdu leiguverši.
Ķ athugasemdum įlitsbeišenda kemur fram aš žegar žau hafi séš ķbśšina auglżsta hjį Leigulistanum sem 140 fm aš stęrš og aš leigan vęri 140.000 krónur į mįnuši. Žess vegna hafi įlitsbeišendur skošaš ķbśšina og tekiš hana į leigu, annars hefšu žau ekki haft fyrir žvķ aš skoša hana. Žaš hafi žvķ veriš fyrir žęr villandi upplżsingar sem leigusali hafi gefiš aš žau hafi tekiš ķbśšina į leigu.
Greina įlitsbeišendur frį žvķ aš žau hafi ašeins skošaš ķbśšina einu sinni og ķ skamman tķma. Žeim hafi fundist ķbśšin aš vķsu virka minni en hśn hafi veriš sögš vera, en benda į aš viš skošunina hafi stigagangur nišur į nęstu hęš veriš opinn og žvķ virst stęrri. Įlitsbeišendur hafi žvķ įkvešiš aš taka ķbśšina į leigu og greitt žrjį mįnuši fyrirfram. Žegar įlitsbeišendur hafi flutt inn ķ ķbśšina hafi hins vegar veriš bśiš aš loka stigaganginum og setja žar dót til geymslu. Įlitsbeišendur hafi ķ sjįlfu sér ekkert haft viš žaš aš athuga. Eins sé śtigeymsla sem fylgi ķbśšinni algerlega ónothęf, žar sé ekki hęgt aš geyma neitt vegna raka.
Įlitsbeišendi hafi tjįš gagnašila aš žeim žętti ķbśšin of lķtil og ķtrekaš sent honum tölvupóst og óskaš eftir višbrögšum. Gagnašili hafi engu svaraš og ķ desember 2006 hafi įlitbeišendur greitt lęgri leigu. Sķšan hafi žau greitt fulla leigu ķ janśar og febrśar en sķšan lękkaš aftur greišslur og greitt 110.000 krónur į mįnuši sķšan. Įlitsbeišendur hafi sżnt umbošsmanni gagnašila ķbśšina og sagt honum aš hśn vęri of lķtil. Įlitsbeišendur hafi sżnt honum lista meš męlingum sķnum į stęrš herbergjanna. Žį hafi žau óskaš eftir žvķ viš hann aš leigan yrši lękkuš og aš žau hafi veriš tilbśin aš semja um žaš. Umbošsmašur gagnašila hafi ętlaš aš segja gagnašila frį žvķ en engin višbrögš hafi komiš frį honum. Žvķ hafi įlitsbeišendur įkvešiš aš lękka leiguna. Žį loks hafi višbrögš komiš frį gagnašila og var žį krafist aš įlitsbeišendur greiddi fulla leigu.
Ķ athugasemdum gagnašila kemur fram aš žvķ mišur verši ekki af öšru rįšiš en įlitsbeišendur séu aš leita allra rįša til aš komast hjį aš greiša umsamda leigu. Hafi veriš mistök aš segja žeim ekki upp žegar desembergreišsla aš fjįrhęš 100.000 krónur ķ staš 140.000 króna hafi įtt sér staš.
Gagnašili bendir į nokkrar rangfęrslur ķ athugasemdum įlitsbeišenda sem séu žęr aš efri hęš hśsnęšisins sé nįkvęmlega eins og um hafi veriš samiš, ž.e. nešri hluti stigagangs nišur į nešri hęš sé lokašur annars opinn og gluggar žar veiti birtu inn į hęšina. Žetta hafi įlitsbeišendum veriš ljóst viš undirritun samnings. Žį hafi įlitsbeišendur skošaš śtigeymslu og sé žeim frjįls til afnota ef žau vilji en komi leigusamningi annars ekki viš. Žį hafi įlitsbeišendur skošaš hśsnęšiš oftar en einu sinni. Einnig hafi gagnašila ašeins einu sinni borist tölvupóstur frį įlitsbeišendum hinn 29. september 2006 en ekki varšandi žetta mįl. Gagnašili hafi ķtrekaš sent įlitsbeišendum póst en ekkert svar borist. Gagnašili hafi sent afrit til umbošsmanns sķns sem hafi prentaš śt og komiš til žeirra ef vera kynni aš netfangiš sé óvirkt. Žį hafi įlitsbeišendur gefiš žį skżringu į leigugreišslu fyrir desember aš fjįrhęš 100.000 krónur aš ķsskįpur hafši bilaš. Žaš sé ekki fyrr en eftir aš leigugreišsla fyrir marsmįnuš aš fjįrhęš 110.000 krónur barst aš įlitsbeišendur beri žvķ viš aš hśsnęšiš sé of lķtiš, en žį hafi žau leigt ķ hįlft įr.
Aš lokum kemur fram ķ athugasemdum gagnašila aš hann fari enn į nż fram į aš stašiš verši viš umsamda leigugreišslu. Leiga žessi teljist mjög hófleg og hafi gagnašili sżnt įlitsbeišendum mikla žolinmęši og sanngirni ķ hvķvetna.
Ķ višbótarathugasemdum įlitsbeišenda ķtreka žau athugasemdir sķnar sem įšur hafa komiš fram og mótmęla žvķ jafnframt aš žótt nešri hęšin sé 61 fm žżši žaš ekki aš sś efri sé 140 fm. Žį sé einmitt hęgt aš segja aš žar sem efri hęšin sé 110 fm žį sé nešri hęšin 91 fm og žį bęri leigjanda nešri hęšarinnar aš borga ķ samręmi viš žaš. Bęši leigjendur efri og nešri hęšar geti notaš śtigeymsluna og garšinn žannig aš žaš sé ekki hęgt aš skrifa aukakostnašinn į einn ašila.
Aš lokum greina įlitsbeišendur frį žvķ aš žau séu tilbśin aš nį sįttum og borga samkvęmt skrįšum fermetrafjölda meš śtveggjum, ž.e. 123.000 krónur į mįnuši. Žau myndu aš sjįlfsögšu greiša mismuninn strax eftir aš sęttir nęšust. Žetta telji įlitsbeišendur sanngjarnt tilboš og óska eftir samžykki nefndarinnar.
Ķ višbótarathugasemdum gagnašila kemur fram aš žaš standi óhaggaš af sinni hįlfu aš honum hafi engin bréf borist frį įlitsbeišendum um žetta mįl. Žį dregur gagnašili męlingar ķ efa og ķtrekar aš įlitsbeišendur standi viš umsamda leigu.
III. Forsendur
Ķ leigusamningi milli ašila, dags. 22. įgśst 2006, er hśsnęšinu lżst svo aš žaš sé fjögurra herbergja og fullbśiš hśsgögnum, alls um 140 fm. Žį kemur fram ķ leigusamningi aš leigan skuli haldast óbreytt į leigutķmabilinu. Įlitsbeišendur halda žvķ fram aš hiš leigša sé talsvert minna en um getur ķ samningnum, eša um 110 fermetrar. Telja žau umsamda leigufjįrhęš 140.000 krónur eiga aš lękka sem nemur muni į fermetrastęrš og aš žeim beri žvķ aš greiša 110.000 krónur. Hvorugur ašili hefur stutt fullyršingar sķnar um fermetrafjölda meš gögnum.
Um fjįrhęš hśsaleigu er fjallaš ķ 37. og 38. gr. hśsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvęmt 37. gr. laganna er ašilum frjįlst aš semja um fjįrhęš hśsaleigu og žį meš hvaša hętti hśn skuli breytast į leigutķmanum. Leigufjįrhęšin skal žó jafnan vera sanngjörn og ešlileg ķ garš beggja ašila. Ķ žeim tilvikum sem leigufjįrhęš er įkvöršuš mišaš viš fermetrafjölda hins leigša žį skal skv. 38. gr. laganna tilgreina ķ leigusamningi į hvaša stęrš śtreikningur žess byggist. Sé žaš eigi gert og ašila greinir į skal til grundvallar leggja žęr forsendur og žį ašferš sem venjulegust er. Getur sį ašili, sem telur į rétt sinn hallaš, krafist endurśtreiknings į stęršinni og leišréttingar į leigugjaldinu sem af žvķ leišir.
Óumdeilt er aš įlitsbeišendur skošušu hiš leigša aš minnsta kosti einu sinni įšur en ritaš var undir leigusamninginn. Af leigusamningnum veršur ekki rįšiš aš fjįrhęš leigu hafi veriš įkvöršuš meš hlišsjón af fermetrafjölda hins leigša heldur į grundvelli skošunar į žvķ og mati į ķbśšinni og žvķ sem henni fylgdi. Kęrunefnd telur žvķ aš gegn mótmęlum gagnašila hafi įlitsbeišendum ekki tekist aš sżna fram į bein tengsl milli fermetrafjölda hins leigša og fjįrhęšar hśsaleigu, sbr. 38. gr. hśsaleigulaga nr. 36/1994. Aš mati kęrunefndar fellur fjįrhęšin ekki utan žess sem ešlilegt telst, sbr. 34. gr. laga nr. 36/1994. Žaš er žvķ įlit kęrunefndar aš hafna beri kröfu įlitsbeišenda.
IV. Nišurstaša
Žaš er įlit kęrunefndar įlitsbeišendum beri aš greiša fulla leigu samkvęmt leigusamningi į umsömdum leigutķma.
Reykjavķk 3. jślķ 2007
Valtżr Siguršsson
Benedikt Bogason
Žórir Karl Jónasson
