Eldri įlit kęrunefndar hśsaleigumįla
Mįl nr. 17/2007
ĮLIT
KĘRUNEFNDAR HŚSALEIGUMĮLA
ķ mįlinu nr. 17/2007
Endurgreišsla tryggingarfjįr.
I. Mįlsmešferš kęrunefndar
Meš bréfi, dags. 18. september 2007, beindu A og B, hér eftir nefndir įlitsbeišendur, til nefndarinnar erindi vegna įgreinings viš C ehf., hér eftir nefnd gagnašili.
Gagnašila var gefinn kostur į aš koma į framfęri viš nefndina sjónarmišum sķnum og kröfum ķ samręmi viš įkvęši 3. mgr. 85. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk įlitsbeišni voru greinargerš gagnašila, dags. 26. október 2007, og athugasemdir įlitsbeišenda, dags. 6. nóvember 2007, lagšar fyrir nefndina. Mįliš var tekiš til śrlausnar į fundi nefndarinnar mišvikudaginn 28. nóvember 2007.
II. Helstu mįlsatvik og įgreiningsefni
Meš leigusamningi, dags. 1. maķ 2007, tóku įlitsbeišendur į leigu ķbśš ķ eigu gagnašila aš X nr. 3 ķ S. Um var aš ręša tķmabundinn leigusamning fyrir tķmabiliš 1. maķ 2007 til 30. aprķl 2008. Įgreiningur er um endurgreišslu tryggingar aš fjįrhęš 235.000 krónur.
Kęrunefnd telur kröfu įlitsbeišenda vera:
Aš gagnašili endurgreiši įlitsbeišendum tryggingu aš fjįrhęš 235.000 krónur.
Ķ įlitsbeišni kemur fram aš mįnašarleiga vegna hśsnęšisins hafi veriš 75.000 krónur sem fylgja skyldi vķsitölu. Ķ leigusamningi hafi veriš gert rįš fyrir aš greitt vęri tryggingargjald sem samsvaraši žriggja mįnaša leigu. Fjįrhęš ķ samningi hafi hljóšaš upp į 235.000 krónur sem sé 10.000 krónum hęrra en žriggja mįnaša leiga. Žessi fjįrhęš hafi veriš greidd 2. maķ 2007 įsamt fyrirframgreišslu fyrir maķmįnuš, alls 310.000 krónur. Gagnašili hafi bešiš um aš greitt yrši inn į reikning sinn. Jafnframt hafi gagnašili óskaš eftir aš undirritašur yrši tryggingarvķxill upp į 300.000 krónur sem yrši ķ hans vörslu. Žaš hafi einnig veriš gert og hafi gagnašili sagt žetta vera formsatriši og aš hann myndi afhenda hann og endurgreiša tryggingargreišslu viš flutning śr ķbśš. Gagnašila sé óheimilt aš krefjast fyrirframgreišslu vegna žriggja mįnaša ķ formi tryggingar ef einnig sé skrifaš undir tryggingarvķxil.
Benda įlitsbeišendur į aš ķbśšin hafi veriš ryksuguš nįnast į hverjum degi vegna óžrifnašar sem stafaši af ófrįgengnum pķpulögnum ķ eldhśsi. Į bašherbergi og ķ eldhśsi hafi veriš silfurskottur sem reynt hafi veriš aš eitra fyrir nįnast daglega įn verulegs įrangurs. Ķ stofunni hafi lekiš śr loftinu. Žar sem įlitsbeišendur hafi veriš meš nżfętt barn og höfšu ķ hyggju aš stunda nįm meš haustinu hafi veriš tekin sś įkvöršun aš flytja ķ ódżrara hśsnęši.
Žį kemur fram ķ įlitsbeišni aš 3. įgśst 2007 hafi įlitsbeišendur haft į orši viš gagnašila aš žeir hefšu ķ hyggju aš skipta um hśsnęši. Gagnašili hafi ekki getaš rętt viš įlitsbeišendur um mįliš žį og hafi veriš įkvešiš aš ręša žetta frekar eftir helgina. Hinn 9. įgśst 2007 hafi gagnašili birst ķ ķbśšinni og spurt hvenęr įlitsbeišendur žeir vildu fara. Įlitsbeišendur kvįšust gera sér grein fyrir sex mįnaša uppsagnarfresti og hafi ekki ętlast til aš frį honum yrši vikiš. Gagnašili hafi spurt hvenęr įlitsbeišendur gętu veriš farin og žeir žį sagst geta gert žaš žegar hann vildi žar sem žetta vęri ķ hans höndum. Gagnašili hafi žį óskaš eftir į įlitsbeišendur tęmdu ķbśšina aš sex dögum lišnum žar sem žaš hentaši honum betur aš sżna ķbśšina žį. Įlitsbeišendur hafi oršiš viš žeirri ósk. Ķbśšin hafi veriš tęmd, gólf bónuš, gömul og illa farin eldavél hafi veriš žrifin eins og hęgt hafi veriš.
Hinn 27. įgśst 2007 hafi įlitsbeišendur hringt ķ gagnašila til aš ašgęta hvort hann ętlaši aš endurgreiša tryggingu og hafi hann žį sagt aš įlitsbeišendur žyrftu ekki aš hafa įhyggjur af žvķ. Gagnašili kvašst vera staddur erlendis og myndi ganga ķ žetta žegar hann kęmi heim nęstu mįnašamót. Įlitsbeišendur hafi hins vegar ekki nįš sambandi viš gagnašila fyrr en 11. september og žį hafi žį komiš fram aš ętlaši ekki aš endurgreiša tryggingargjaldiš sem myndi ganga upp ķ uppsagnarfrestinn. Žvķ hafi įlitsbeišendur mótmęlt enda hafi gagnašili sagst ętla aš endurgreiša gjaldiš og įlitsbeišendur hefšu losaš ķbśšina snemma aš ósk gagnašila. Sjįlfir hafi įlitsbeišendur rįšgert aš vera ķ ķbśšinni śt uppsagnarfrestinn. Gagnašili hafi enn fremur gefiš ķ skyn aš hann hefši eytt tveimur dögum įsamt öšrum viš žrif į ķbśšinni eftir brotthvarf įlitsbeišenda.
Ķ vikulokin hafi įlitsbeišendum borist bréf frį gagnašila žar sem tryggingarvķxillinn var endursendur og greint frį žvķ aš tryggingargjald verši ekki endurgreitt žar sem žaš gangi upp ķ žrif į ķbśš, uppsagnarfrest, auglżsingakostnaš viš aš fį nżja leigjendur og tķma hans viš aš sżna ķbśšina nżjum leigjendum.
Ķ greinargerš gagnašila vķsar hann til įkvęša ķ leigusamningi um aš leigusamningi verši ekki slitiš meš uppsögn į greiddum leigutķma. Žetta hafi įlitsbeišendum veriš fullljóst. Ķ byrjun įgśstmįnašar hafi įlitsbeišendur fariš fram į žaš aš slķta leigusamningi og lżst žvķ yfir aš žeir hygšust fljótlega flytja til R og vildu flytja śt śr ķbśšinni strax. Įlitbeišendum hafi veriš gerš grein fyrir žvķ aš žeir vęru bundnir leigusamningi til 30. aprķl 2008 og bęri aš greiša hśsaleigu fram til žess tķma. Gagnašili hafi spurt įlitsbeišendur sérstaklega śt ķ žaš hvernig žeim hafi lķkaš dvölin ķ ķbśšinni og hafi žeir sagt aš žeim hafi lķkaš hśn vel. Hvorki žį né įšur hafi įlitsbeišendur gert neinar athugasemdir viš įstand ķbśšarinnar, hvaš žį aš žar hafi veriš silfurskottur eša leki ķ stofu. Er žessu mótmęlt sem röngu og ósönnušu. Ķbśšin hafi veriš nżstandsett žegar įlitsbeišendur fluttu inn, nżmįluš, bašherbergi nżuppgert, nż gólfefni į gólfum og nżjar vatnslagnir.
Gagnašili bendir į aš įlitsbeišendur hafi greinilega fariš meš ósannindi žegar žeir gįfu gagnašila upp įstęšur žess aš žeir vildu slķta leigusamningi žvķ fljótlega hafi komiš ķ ljós aš žeir voru fluttir til Akureyrar en ekki til R. Žį hafi įlitsbeišendur ekkert minnst į žaš aš žeir ętlušu ķ nįm žį um haustiš né aš įstęša žeirra fyrir slitum leigusamnings vęri sparnašur. Įlitsbeišendur hafi boriš sig illa og ķtrekaš vanda sinn vegna farar til R. Gagnašili hafi fundiš til meš įlitsbeišendum og sagst vera reišubśinn aš samžykkja slit į leigusamningi mišaš viš žriggja mįnaša uppsagnarfrest frį og meš 1. september 2007 og aš fyrirframgreišslan dygši sem greišsla fyrir fyrrgreint tķmabil svo og óhagręšiš viš aš finna nżja leigjendur og auglżsa hśsnęšiš aftur til leigu auk kostnašar, en ašsetur gagnašila sé ķ Reykjavķk og talsveršir snśningar, tķmi og feršakostnašur felist ķ žvķ aš sżna ķbśšina mögulegum leigjendum. Ašspuršir hafi įlitsbeišendur sagst vilja rżma ķbśšina sem fyrst vegna utanfararinnar. Įlitsbeišendur hafi ekki gert neinar athugasemdir viš žetta tilboš gagnašila og samžykkt žaš. Hafi įlitsbeišendur virst žakklįtir fyrir žaš aš žurfa ekki aš greiša hśsaleigu śt leigutķmann. Samkomulag um žetta hafi veriš handsalaš, en gagnašili lżst žvķ yfir aš hann myndi senda įlitsbeišendum ķ pósti tryggingarvķxilinn sem afhentur hafi veriš sem trygging fyrir skemmdum į ķbśšinni og bśnaši hennar. Slķkur tryggingarvķxill teljist ekki ķgildi hśsaleigu ķ skilningi hśsaleigulaga og sé ekki heldur ķgildi tryggingarfjįr.
Žį kemur fram ķ greinargerš gagnašili aš įlitsbeišendur hafi tilkynnt gagnašila um mišjan įgśstmįnuš aš žau hefšu yfirgefiš ķbśšina og hśn vęri žrifin og frįgangur žeirra ķ samręmi viš venjur. Žegar ašgętt var hvort žetta hefši gengiš eftir og hvort vęri rétt hafi żmislegt komiš ķ ljós sem mišur hafši fariš ķ žrifum og frįgangi ķbśšarinnar. Vķsast um žetta til bréfs gagnašila til įlitsbeišenda, dags. 11. september 2007. Vitni séu fyrir hendi sem geti stašfest įstand ķbśšarinnar eftir aš įlitsbeišendur hafi yfirgefiš hana. Tekur gagnašili fram aš mešal annars hafi žurft aš taka nagla śr veggjum, spartla ķ žau og sķšan bletta. Žį hafi mjólkurslettur veriš vķša um gólf, en įlitsbeišendur voru meš kornabarn sem bersżnilega notaši pela. Augljóst hafi veriš aš gólf hafi ekki veriš skśruš eša žau žrifin aš öšru leyti. Er stašhęfingum įlitsbeišenda mótmęlt um žrif sķn į ķbśšinni žvķ hśn hafi ekki veriš žrifin.
Žį bendir gagnašili į aš hinn 1. nóvember hafi hśsaleigan hękkaš samkvęmt hśsaleigusamningi ķ 80.000 krónur auk hękkunar į neysluvķsitölu frį maķmįnuši. Žį hafi mįnuširnir september og október boriš vķsitöluhękkun į hśsaleigunni frį sama tķma. Žetta sé tekiš fram vegna žeirra 10.000 króna sem įlitsbeišendur bendi į aš sé hęrri en žriggja mįnaša fyrirframgreidd hśsaleiga. Žį įskilur gagnašili sér rétt til aš leggja fram reikning vegna žrifa og višgerša į ķbśšinni aš fjįrhęš 6.000 krónur ef žess verši krafist.
Gagnašili mótmęlir öllum kröfum įlitsbeišenda og telur žęr ósanngjarnar og óréttmętar. Žį mótmęlir gagnašili mįlavaxtalżsingu kęrenda og telur hana ranga ķ meginatrišum og aš hiš sama eigi viš um röksemdir og mįlsįstęšur žeirra. Gagnašili telur sig hafa komiš verulega til móts viš žarfir og óskir įlitsbeišenda langt umfram žaš sem honum bar. Žį hafi gagnašili tališ aš samningur hefši komist į um leiguuppgjör og aš ašilar vęru sįttir. Ekki hafi annaš veriš į įlitsbeišendum aš skilja žegar žessi mįl hafi veriš rędd og umsamin. Gagnašili hafi žvķ komiš įlitsbeišni žessi mjög į óvart. Žaš sem undri gagnašila mest séu žau margvķslegu ósannindi sem fram komi ķ mįlavaxtalżsingu og rökstušningi įlitsbeišenda. Žį er žvķ sérstaklega mótmęlt aš fyrirframgreišslan hafi veriš tryggingargjald eins og haldiš sé fram og aš grundvöllur sé fyrir hendi um endurgreišslu žeirra fjįrhęšar.
Ķ athugasemdum įlitsbeišenda kemur fram aš žeir vķsi rökum gagnašila um atburšarrįs og nżtingu tryggingarfjįr į bug, enda hafi žaš veriš aš beišni gagnašila aš įlitsbeišendur tęmdu ķbśšina į sex dögum žótt žeir hefšu ekki rįšgert aš hverfa frį leigusamningi varšandi sex mįnaša uppsagnarfrest. Gagnašili hafi žó sett žaš fram aš įlitsbeišendur myndu greiša hśsaleigu įsamt hita og rafmagni śt mįnušinn, žótt hann hafi ętlaš žeim aš fara um hann mišjan, og gefiš upp žį įstęšu aš sś greišsla bętti upp fyrir óžęgindi viš aš auglżsa og sżna ķbśšina nżjum leigjendum. Įlitsbeišendur hafi sęst į žaš. Falla žvķ rök gagnašila um aš trygging fari upp ķ óžęgindi viš aš auglżsa og sżna ķbśšina nżjum leigjendum nišur žar sem gagnašili hafi sęst į žaš aš full mįnašargreišsla myndi duga fyrir žessum óžęgindum.
III. Forsendur
Hśsaleigusamningur ašila er tķmabundinn og gildir frį 1. maķ 2007 til 30. aprķl 2008. Samkvęmt 1. mgr. 58. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994, lżkur tķmabundnum leigusamningi į umsömdum degi įn sérstakrar uppsagnar eša tilkynningar af hįlfu ašila. Leigjanda ber aš greiša hśsaleigu fyrir žann tķma sem hann hefur hśsnęši į leigu. Ķ mįlinu er įgreiningslaust aš įlitsbeišendur hafi greitt leigu fyrir hśsnęšiš žar til hann flutti śr žvķ um mišjan įgśst.
Samkvęmt žvķ sem fram kemur ķ įlitsbeišni tölušu var žaš 3. įgśst 2007 sem įlitsbeišendur lżstu žvķ yfir aš žeir hefšu ķ hyggju aš flytja śr hśsnęšinu. Fluttu žeir sķšan śt skömmu sķšar og fullyrša aš žaš hafi veriš gert samkvęmt samkomulagi ašila en hann hafi óskaš žess aš ķbśšin yrši rżmd nokkrum dögum eftir aš beišni žeirra koma fram. Žessu mótmęlir gagnašili og kvešst hafa gert įlitsbeišendum grein fyrir žvķ aš hann vęri reišubśinn aš samžykkja aš leigusamningi lyki mišaš viš žriggja mįnaša uppsagnarfest frį og meš 1. september. Myndi tryggingarfé sem hann hafši undir höndum nęgja til aš greiša leigu žaš tķmabil svo og kostnaš sem af žessari breytingu leiddi. Žetta hafi įlitsbeišendur samžykkt.
Aš įliti kęrunefndar bera įlitsbeišendur sönnunarbyrši fyrir žvķ aš gagnašili hafi samžykkti frekari breytingar en hann hefur višurkennt ķ mįlinu. Žaš hafa žeir ekki leitt ķ ljós og ber žvķ aš greiša hśsaleigu til loka nóvember 2007. Gagnašila bar žó aš takmarka tjón sitt og leita aš nżjum leigjendum įn tafar. Hafi žaš tekist ber aš draga žį leigu frį og skila įlitsbeišendum mismuninum. Upplżsingar um žetta liggja hins vegar ekki fyrir nefndinni og veršur žvķ ekki leyst frekar śr deilu ašila hér. Ašilar geta hins vegar boriš žetta atriši į nż undir nefndina gerist žess žörf.
Įlitsbeišandi kvešur ķbśšina ekki hafa veriš ķ žvķ įstandi sem ętla mįtti viš upphaf leigusamnings og telur žį annmarka upp ķ įlitsbeišni.
Ķ 16. gr. hśsaleigulaga segir aš kjósi leigjandi aš bera fyrir sig galla į hinu leigša skuli hann gera žaš skriflega innan eins mįnašar frį afhendingu. Gagnašili kvešst fyrst hafa heyrt af žessum göllum ķ įlitsbeišni og telur žvert į móti aš įlitsbeišendur hafi allt fram aš žvķ lżst įnęgju sinni meš ķbśšina.
Aš mati kęrunefndar teljast įlitsbeišendur ekki hafa boriš fyrir sig meinta galla meš žeim hętti sem hśsaleigulög gera rįš fyrir. Veršur žvķ žegar af žeirri įstęšu ekki tekiš tillit til žeirra viš uppgjör ašila.
Gagnašili hefur skilaš įlitsbeišendum tryggingarvķxli aš fjįrhęš 300.000 krónur sem hann fékk samkvęmt leigusamningi. Gagnašili getur nżtt 235.000 krónu tryggingarfé įlitsbeišenda til greišslu leigu til 1. desember 2007 aš frįdregnum žeim tekjum sem hann hefur haft af hśsnęšinu fram til žess tķma. Ber gagnašila aš standa įlitsbeišendum skil į tryggingarfé ķ samręmi viš žetta.
IV. Nišurstaša
Žaš er įlit kęrunefndar aš gagnašila sé heimilt aš halda eftir tryggingarfé įlitsbeišenda aš frįdregnum leigutekjum af hśsnęšinu til 1. desember 2007.
Reykjavķk 28. nóvember 2007
Valtżr Siguršsson
Benedikt Bogason
Žórir Karl Jónasson
