Mál nr. 18/2007

28.11.2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

   

í málinu nr. 18/2007

 

Afsláttur af húsaleigu. Skaðabætur. Endurgreiðsla tryggingafjár.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. október 2007, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ekkert svar barst frá gagnaðila við erindi kærunefndar, dags. 19. október 2007, né heldur við bréfi nefndarinnar, dags. 8. nóvember 2007, þar sem veittur var viðbótarfrestur, en ella myndi nefndin taka málið til úrlausnar á grundvelli fyrirliggjandi gagna. Hins vegar hringdi móðir gagnaðila 14. nóvember 2007 þar sem hún upplýsti að gagnaðili væri erlendis fram að páskum. Gagnaðili sé með lögfræðing en útburður sé væntanlegur og hún muni ekki svara þessum bréfum. Starfsmaður nefndarinnar gerði móður gagnaðila það skýrt að nefndin myndi taka málið til álita á grundvelli þeirra gagna sem álitsbeiðandi lagði fram.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 28. nóvember 2007.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Í málinu liggur ekki fyrir undirritaður húsaleigusamningur en álitsbeiðandi kveðst hafa búið í íbúð gagnaðila frá 11. nóvember 2006. Ágreiningur er um afslátt af húsaleigu, skaðabætur, endurgreiðslu tryggingarfjár og gildi munnlegs samnings.

 

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

1. Að gagnaðili veiti 50% afslátt af allri húsaleigu allt þar til 13. september 2007.
2. Að gagnaðili veiti 25% afslátt af húsaleigu þar til bætt hefur verið úr öllum göllum íbúðarinnar.
3. Að álitsbeiðandi fái skaðabætur sem skulu koma í stað húsaleigubóta að fjárhæð 12.500 krónur fyrir hvern mánuð.
4. Að munnlegt samkomulag um leigu húsnæðisins gildi til 1. apríl 2008.
5. Að álitsbeiðandi fái endurgreidda 75.000 króna tryggingu.

 

Í álitsbeiðni kemur fram álitsbeiðandi hafi búið í húsnæðinu síðan 11. nóvember 2006. Þá hafi álitsbeiðandi óskað eftir að fá undirritaðan húsaleigusamning sem gagnaðili hafi kveðist ætla að koma með helgina á eftir sem hann hafi ekki gert. Síðan þá hafi álitsbeiðandi beðið gagnaðila og umboðsmann, þ.e. móður gagnaðila, um húsaleigusamning að minnsta kosti einu sinni í mánuði og hafa þeir báðir beðið álitsbeiðanda að vera í íbúðinni á tilteknum tíma þegar þeir hafi ætlað að koma. Það hafi þeir hins vegar ekki gert né hafi verið hægt að ná í þá með öðrum hætti.

Eftir að álitsbeiðandi flutti inn hafi hann komist að því að blöndunartæki á baði voru biluð og tilkynnti hann um það til gagnaðila. Gagnaðili hafi lofað að koma með pípulagningamann með sér í sömu atrennu og hann ætlaði að koma með húsaleigusamning. Hvorki sást til gagnaðila né pípulagningarmanns. Þá séu fleiri hlutir bilaðir í íbúðinni sem álitsbeiðandi hafi látið gagnaðila vita af í fyllingu tímans. Klósettið hafi verið laust og bilað, sturta og vaskur á baði stífluðust reglulega, þótt álitsbeiðandi hafi sett oft stífluhreinsi í bæði niðurföll. Af öllum rafmagnsinnstungum í stofu virki aðeins ein. Allir auka ljósalampar, sjónvarp, hljómtæki, tölva og annar búnaður þurfi að tengjast þessari innstungu eða rafmagnsúttaki kæliskáps með framlengingarsnúrum meðfram veggjum eða yfir gólf. Auk þessa sé ofn í stofu/eldhúsi bilaður. Það hafi tekið gagnaðila tíu mánuði að koma á vettvang eftir óteljandi beiðnir þar um og kíkja á þessi atriði. Þá hafi gagnaðili eingöngu látið laga blöndunartæki vasks inni á baði en það hafi ekki verið pípulagningamaður sem gerði það heldur kunningi gagnaðila. Sjálfur hefði álitsbeiðandi frekar fengið fagmann og dregið frá kostnaðinn af leigu ef gagnaðili hefði ekki stöðugt lofað álitsbeiðanda að hann væri að fara að koma með pípulagningamann. Eftir þetta hafi komið í ljós ónýtt og líklega hættulegt ljósastæði á baði er álitsbeiðandi hugðist bæta við ljósaperu þar sem hann hafi haldið að önnur tveggja pera væri ónýt. Í ljós hafi komið að aðeins ein ljósapera hangir á gömlum morknuðum vírnum. Gagnaðili hafi kosið að snerta ekki á lausu perastæðinu því ekki sé ljóst hvort perastæðið þolir raskið án þess að detta í sundur eða stærri pera án þess að kvikni í.

Greinir álitsbeiðandi frá því að eftir átta mánaða búsetu að X nr. 19 hafi ekki verið búið að laga neina þá hluti sem voru að íbúðinni og hann ekki enn kominn með húsaleigusamning. Þá hafi álitsbeiðandi ráðfært sig við lögfræðing um hvað geri skyldi. Benti hann álitsbeiðenda á að senda gagnaðila skriflega áskorun og tilkynna að hann myndi ekki greiða leigu fyrr en búið væri að laga íbúðina og hann kominn með húsaleigusamning. Þetta hafi álitsbeiðandi gert. Degi síðar hafi umboðsmaður gagnaðila hringt og sagt að þar sem álitsbeiðandi sé ekki með húsaleigusamning hafi hann því engin réttindi, þar afleiðandi eigi álitsbeiðandi að vera kominn út úr íbúðinni eftir viku. Álitsbeiðandi hafi tjáð umboðsmanni gagnaðila að munnlegur samningur sé í gildi. Umboðsmaður hafi sagt álitsbeiðanda ekki hafa neinar sannanir fyrir því. Álitsbeiðandi sé hins vegar með kvittanir fyrir greiðslum og vitni að öllum samskiptum sínum við gagnaðila og umboðsmann hans. Degi síðar hafi gagnaðili hringt og sagt að hann myndi fara inn í íbúðina þegar álitsbeiðandi væri ekki heima og flytja hann út. Þá hafi álitsbeiðandi ákveðið að skipta um læsingu á hurð íbúðarinnar. Nokkrum dögum seinna var álitsbeiðandi heima með kunningja sínum og brá sér frá í augnablik en kunningi hans var eftir í íbúðinni. Á meðan álitsbeiðandi var úti hafi gagnaðili, umboðsmaður og fyrrnefndur kunningi gagnaðila komið og spurt um álitsbeiðanda. Kunningi álitsbeiðanda hafi sagt þeim að hann hafi brugðið sér frá. Þeir hafi sagt honum að þeir myndu bíða eftir álitsbeiðanda inni í íbúðinni og vaðið inn. Hann hafi ekki gefið þeim leyfi til að koma inn enda hafi þeir ekki spurt um það né hafði hann heimild til að veita það. Þegar álitsbeiðandi kom heim hafi þremenningarnir hótað honum aftur að þau kæmu hingað og flyttu hann út þegar álitsbeiðandi væri ekki heima. Álitsbeiðandi vísaði þeim á dyr. Síðan þá hef álitsbeiðandi haft á sér andvara og ekki getað opnað fyrir fólki sem hafi komið ótilkynnt án þess að sannreyna með einhverjum hætti hver væri við dyrnar. Eftir þetta hafi umboðsmaður gagnaðila reynt að komast hingað inn með þeim lyklum þegar álitsbeiðandi hefur ekki verið heima. Umboðsmaður hafi ítrekað mætt og knúið á dyr án þess að láta álitsbeiðanda vita með fyrirvara. Einnig hafi umboðsmaður að eigin sögn farið á vinnustað álitsbeiðanda, talað við yfirmann hans og grennslast fyrir um atvinnumál og einkalíf. Álitsbeiðandi hafi þurft að búa við þennan ótta frá heimsókn þeirra þremenninga, þ.e. að þeir efni hótanir sínar. Álitsbeiðandi hafi stöðugt átt von á þeim möguleika þegar hann komi heim frá vinnu að hafa verið borinn út og eiga ekki í nein hús að venda. Gagnaðili og umboðsmaður hennar hafi lagt það í vana sinn að láta álitsbeiðanda ekki vita með neinum fyrirvara hvenær þeir hygðust koma við, eins og segir í húsaleigulögum að gera skuli, en knúðu þess í stað dyra þegar þeim þótti henta.

Einnig tekur álitsbeiðandi fram að gagnaðili og umboðsmaður hans hafi lagt það í vana sinn að biðja álitsbeiðanda að vera heima á ákveðnum tíma til að ganga frá, til dæmis húsaleigusamningnum og koma með pípara, en ekki látið sjá sig og ekki svarað síma. Álitsbeiðandi starfi við sölumennsku, fær greitt samkvæmt afköstum og því hafi hann tapað peningum með því að fara frá vinnu og bíða eftir þeim þegar þeir hafi ekki látið sjá sig. Nú hafi álitsbeiðandi einnig fengið uppsagnarbréf frá gagnaðila. Hann hafi fengið það í september síðastliðnum þar sem gagnaðili krafðist þess að álitsbeiðandi verði fluttur út 1. janúar 2008. Álitsbeiðandi hafi svarað því til að uppsagnarfresturinn væri sex mánuðir og að hann ætti ekki að vera fluttur út fyrr en í apríl 2008. Því hafi gagnaðili ekki svarað. Einnig hafi álitsbeiðandi fengið ábyrgðarbréf frá lögfræðing gagnaðila með kröfu um greiðslu á vangoldinni húsaleigu og (ólöglegri) kröfu um rýmingu íbúðar innan nokkurra daga, þ.e. 24. september 2007. Álitsbeiðandi tekur fram að hann hafi gögn til staðfestingar samskipta eða að með honum hafi verið vitni að öllum samskiptum hans við gagnaðila, umboðsmann hans og kunningja hans.

 

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigusamningur vera skriflegur. Vanræki aðilar að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra, sbr. 10. gr. laganna.

Samkvæmt því sem fram kemur í álitsbeiðni tók álitsbeiðandi íbúð gagnaðila á leigu frá 11. nóvember 2006 en skriflegur leigusamningur var aldrei gerður þrátt fyrir ítrekaðar óskir gagnaðila þar um. Telst leigusamningur aðila því ótímabundinn og er uppsagnarfestur hans sex mánuðir skv. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili sagði samningnum upp í september síðastliðnum eftir því sem fram kemur í álitsbeiðni. Ber álitsbeiðanda því að rýma íbúðina 1. apríl 2008, þ.e. sex mánuðum frá fyrsta degi næsta mánaðar eftir að uppsögn var send, sbr. 57. gr. laganna, enda greiði hann leigu í samræmi við ákvæði samningsins. Ber því að taka þá kröfu álitsbeiðanda til greina.

Álitsbeiðandi kveður íbúðina ekki hafa verið í því ástandi sem ætla mátti við upphaf leigusamnings og gerði hann gagnaðila viðvart um þá annmarka. Í 16. gr. húsaleigulaga segir að kjósi leigjandi að bera fyrir sig galla á hinu leigða skuli hann gera það skriflega innan eins mánaðar frá afhendingu. Það var hins vegar fyrst átta mánuðum eftir að hann flutti í íbúðina sem hann sendi gagnaðila skriflegar athugasemdir sínar eftir því sem fram kemur í álitsbeiðni. Gagnaðili hefur lagfært eitt þessara atriða, þ.e. blöndunartæki vasks á baði.

Í 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga kemur fram að sinni leigusali ekki kröfum leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða sé leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum eða krefja leigusala um kostnaðinn sérstaklega. Leigjanda ber þó, áður en vinna hefst, að leita álits byggingarfulltrúa á nauðsyn hennar og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu. Í lagaákvæðinu er kveðið á með skýrum hætti hvernig fara eigi með kröfur um úrbætur á hinu leigða. Eins og málið liggur fyrir eru ekki forsendur til að taka til greina kröfur álitsbeiðanda um afslátt af húsleigu eins og hann fer fram á, þ.e. 50% og 25% til vara. Þá er ekki unnt að taka til greina kröfur álitsbeiðanda um skaðabætur vegna húsaleigubóta þar sem ekki hefur verið sýnt fram á í málinu að hann eigi rétt á slíkum bótum.

Krafa álitsbeiðanda um endurgreiðslu 75.000 króna tryggingu kemur ekki til álita nú þar sem samningi aðila er ekki lokið.

Það athugast að eingöngu liggja fyrir einhliða fullyrðingar álitsbeiðenda, enda hefur gagnaðili ekki látið málið til sín taka fyrir nefndinni. Þótt þessar fullyrðingar fari ekki í bága við skrifleg gögn málsins er hugsanlegt að niðurstaðan yrði á annan veg ef sjónarmið og andmæli gagnaðila hefðu komið fram. Ber að virða álitsgerðina í því ljósi.

    

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að leigusamningi ljúki 1. apríl 2008.

 

Reykjavík 28. nóvember 2007

 

Valtýr Sigurðsson