Mál nr. 8/1997

10.11.1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

 

Mál nr. 8/1997

 

Tímabundinn leigusamningur: Uppsögn.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 21. ágúst 1997, beindi A, f.h. B ehf., X nr. 30, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili, um lögmæti uppsagnar tímabundins leigusamnings.

Gagnaðila var gefinn kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð gagnaðila, dags. 4. september sl. auk fylgiskjala bárust nefndinni. Þá bárust nefndinni athugasemdir álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila. Á fundi kærunefndar 22. október sl. var málið tekið til úrlausnar.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 9. júlí 1996, tók álitsbeiðandi á leigu verslunarhúsnæði í eigu gagnaðila að Z nr. 1. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 1996 til 31. júlí 1999. Í samningnum kemur fram að álitsbeiðanda sé heimilt að hefja innréttingar á húsnæðinu án leigugreiðslu til 31. júlí 1996. Jafnframt að húsnæðið sé samtals 76.85 m² og er fjárhæð leigu ákveðin kr. 76.850 á mánuði, auk virðisaukaskatts. Í samningnum er ítarleg lýsing á ástandi húsnæðisins og þar segir einnig að leigjandi hafi aðgang að sameiginlegu snyrtiherbergi í annarri hæð. Leigusali leggi til tæki í snyrtiherbergið og sjái um uppsetningu þeirra. Leigjandi sjái um kostnað vegna innréttinga. Álitsbeiðandi telur sig hafa sagt upp samningnum í október 1996.

 

Kærunefnd telur að skilja beri erindi álitsbeiðanda þannig:

Að staðfest verði að leigusamningi aðila hafi verið löglega sagt upp og að álitsbeiðandi sé laus undan öllum skyldum gagnvart gagnaðila.

 

Í álitsbeiðni kemur fram álitsbeiðandi hafi samið um það munnlega við gagnaðila að hún fengi að leigja húsnæðið meðan hún væri að reyna fyrir sér í verslunarrekstri á Akureyri. Um tilraun hafi verið að ræða að hálfu álitsbeiðanda til áramóta 1996-1997. Gagnaðila hafi verið það ljóst í upphafi. Álitsbeiðandi hafi í október 1996 sagt samningnum upp munnlega. Ástæðan hafi verið sú að eigendaskipti urðu á versluninni þann 1. nóvember 1996, sbr. kaupsamning dags. 15. desember 1996. Gagnaðili hafi samþykkt það munnlega í október 1996 að hinn nýji eigandi D yfirtæki leigusamninginn, en færi út um vorið 1997. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi frá og með 1. desember 1996 sent D reikninga vegna húsaleigunnar.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi ekki efnt skyldur sínar samkvæmt samningnum. Í bréfi álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 18. apríl 1997, komi fram að D, sem yfirtók rekstur verslunarinnar ásamt hinu leigða húsnæði, hafi í upphafi verið mjög óánægð með húsnæðið vegna ýmissa vanefnda af hálfu leigusala. Einkum vegna þess að sameiginlegt snyrtiherbergi á annarri hæð hússins hafi aldrei verið sett upp og hvergi hafi verið hægt að komast í vatn. Einnig hafi vatn flætt inn í hið leigða húsnæði í vatnsveðrum og valdið tjóni á vörum verslunarinnar. Frágangur á þaki hafi verið ófullnægjandi þar sem hætta var á að snjór félli til jarðar beint ofan inngangi í hið leigða húsnæðis. Eldvarnarviðvörunarkerfi hafi aldrei verið frágengið og hljóti það að teljast ólöglegt. Aldrei hafi verið gengið frá lofti hins leigða húsnæðis að fullu. Til að byrja með hafi aðeins plast verið þar sem koma átti gler þannig að hiti hélst ekki í húsnæðinu og voru hitaveitureikningar óeðlilega háir. Gatinu hafi síðan verið lokað til bráðabirgða en útlit afar ósmekklegt.

Af hálfu gagnaðila er þess krafist að álitsbeiðanda verði gert að greiða þegar gjaldfallna og vangoldna leigu kr. 76.850 á mánuði auk virðisaukaskatts fyrir tímabilið 1. apríl 1997 til 30. september 1997. Þá er krafist viðurkenningar á því að álitsbeiðanda beri að greiða áfallandi leigu út samningstímann, þ.e. til 31. júlí 1999. Jafnframt er krafist vaxta af gjaldfallinni og áfallandi leigu á samningstímanum í samræmi við III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 sem og verðbótahækkunar húsaleigu, sbr. 8. gr. húsaleigusamningsins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi þegar eftir gerð leigusamningsins hafist handa við að innrétta húsnæðið eftir eigin höfði og hafið rekstur í húsnæðinu í lok júlí 1996. D hafi frá upphafi verið verslunarstjóri fyrir norðan, enda hafi eigandi B ehf., A, verið búsett í Reykjavík. Gagnaðili hafi í upphafi sent mánaðarlega reikninga á hendur álitsbeiðanda á X nr. 30. Í október 1996 hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila að hún hygðist aðskilja bókhaldslegan hluta fyrirtækis síns frá rekstri sínum í Kópavogi. Í framhaldi af því hafi reikningar vegna húsaleigunnar frá og með desember 1996 verið stílaðir á B ehf/D, og sendir norður. Gagnaðila hafi verið fullkunnugt um að B ehf. hafi haft tvær starfstöðvar aðra í Kópavogi og hina á Akureyri. Jafnframt að álitsbeiðandi væri eigandi þeirra beggja. Því til stuðnings bendir gagnaðili á að með bréfi álitsbeiðanda til gagnaðila í apríl sl. hafi borist nafnspjald þar sem báðar starfstöðvar félagsins séu tilgreindar undir nafni álitsbeiðanda og samkvæmt útprentun úr hlutafélagaskrá, dags. 29. ágúst 1997, komi fram að aðeins eitt félag á landinu ber heitið B ehf. Þar sé álitsbeiðandi tilgreind sem aðalmaður í stjórn og sú eina sem fari með prókúru félagsins en D sé þar hvergi getið. Gagnaðila hafi því hvorki verið tilkynnt né mátt vera kunnugt um neina eignabreytingu á fyrirtækinu. Í mars sl. hafi leiguhúsnæðið verið tæmt fyrirvaralaust og lykill að því verið sendur gagnaðila án frekari skýringa. Gagnaðili hafi frá þeim tíma reynt að takmarka tjón sitt með því að láta spyrjast út að húsnæðið væri til leigu en án árangurs.

Gagnaðili telur leigusamninginn enn í fullu gildi samkvæmt ákvæðum hans. Í 14. gr. samningsins komi fram að um lok leigusamnings, uppsögn o.fl. fari skv. ákvæðum XI. kafla húsaleigulaga. Fullyrðingar álitsbeiðanda að munnlega hafi verið samið um að hún fengi að leigja húsnæðið meðan hún væri að reyna fyrir sér í verslunarrekstri á Akureyri séu beinlínis rangar og í algjörri andstöðu við hið ótvíræða orðalag samningsins. Í 12. gr. samningsins komi fram að framsal á leigurétti fara eftir ákvæðum IX. kafla laganna. Álitsbeiðanda hafi verið óheimilt skv. 44. gr. laganna að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala. Gagnaðili hafi ekki með því að setja nafn og kennitölu D á reikningana sem stílaðir voru á B ehf samþykkt nýjan skuldara. Gagnaðili bendir á að riftun samningsins hafi auk þess aldrei farið fram, eins og álitsbeiðandi fullyrði í sumum bréfum sínum.

 

III. Forsendur.

Í málinu liggur fyrir tímabundinn húsaleigusamningur aðila frá 1. ágúst 1996 til 31. júlí 1999. Álitsbeiðandi telur sig nú lausa undan samningnum. Það byggir hún m.a. á því að í október 1996 hafi gagnaðili munnlega samþykkt uppsögn á samningnum. Þessari fullyrðingu hefur gagnaðili alfarið neitað. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að leigusamningi aðila hafi verið slitið með þeim hætti. Þá hefur sú fullyrðing álitsbeiðanda að í upphafi verið samið um skemmri leigutíma en samningurinn kveður á um enga stoð í leigusamningi eða öðrum gögnum málsins.

Samkvæmt leigusamningi aðila er vísað til almennra ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994 varðandi framsal leiguréttar og framleigu. Í 44. gr. laganna segir að leigjanda sé óheimilt að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala.

Álitsbeiðandi byggir á því að nýr leigutaki hafi komið í sinn stað með samþykki gagnaðila. Þessu hefur gagnaðili mótmælt. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að gagnaðili hafi fallist á aðilaskipti að leigusamningnum. Telur kærunefnd að slíkt samþykki verði ekki ráðið af því að gagnaðili sendi reikninga til D sem hafði verið verslunarstjóri álitsbeiðanda. Auk þess voru reikningar ávalt stílaðir á B ehf. sem er einkahlutafélag álitsbeiðanda.

Þá byggir álitsbeiðandi á því að ástand húsnæðisins hafi ekki verið í samræmi við leigusamninginn. Álitsbeiðandi gerði engar athugasemdir á leigutímanum um ástand hins leigða eða setti fram kröfur um úrbætur, sbr. 16. gr. laga nr. 36/1994. Verður því ekki fallist á það með álitsbeiðanda að hún sé laus undan samningnum af þessum sökum.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi sé bundin af leigusamningi aðila. Á hinn bóginn ber gagnaðila að takmarka tjón sitt eftir því sem honum er frekast unnt s.s. með því að auglýsa húsnæðið til leigu.

 

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi sé bundin af leigusamningi aðila, dags. 1. ágúst 1996.

 

 

Reykjavík, 10. nóvember 1997.

 

 

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason