Mál nr. 5/1997

22.9.1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 5/1997

Ákvæði leigusamnings: Ástand húsnæðis: Tryggingarvíxill.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 4. júní 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 59, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að Y nr. 1, hér eftir nefndur gagnaðili, um ástand leiguhúsnæðis og uppgjör á leigugreiðslu.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 9. júní sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. laga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 26. maí 1997, sem barst kærunefnd 1. júlí sl. var lögð fram á fundi nefndarinnar 24. september og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 3. maí 1996, tók álitsbeiðandi á leigu af gagnaðila 185 m² húsnæði að Z nr. 5. Um tímabundinn leigusamning var að ræða frá 1. maí 1996 til 1. maí 1997. Til tryggingar fyrir réttum efndum á leigusamningi afhenti álitsbeiðandi gagnaðila tryggingarvíxil að upphæð kr. 195.000. Gagnaðili hefur gert kröfu um greiðslu tryggingarvíxilsins vegna meintrar vangoldinnar húsaleigu fyrir janúar, febrúar og mars 1997. Álitsbeiðandi telur sig hins vegar hafa greitt húsaleiguna.

Krafa álitsbeiðanda er:

Rök álitsbeiðanda fyrir því að skuld hans við gagnaðila hafi verið greidd eru þessi:

1. Gert hafi verið munnlegt samkomulag um að gagnaðili sæi um að teppi yrði fjarlægt af íbúð (sic) og parkett eða dúkur settur í staðinn. Þetta hafi ekki verið efnt.

2. Fljótlega eftir að álitsbeiðandi tók við húsnæðinu hafi komið í ljós mikið loftleysi. Munnlegt samkomulag hafi verið gert við gagnaðila um að ráða á þessu bót með því að bæta við opnanlegum glugga á íbúðarhluta húsnæðisins og setja loftristar á innra rými. Við þetta samkomulag hafi ekki verið staðið og því hafi álitsbeiðandi borað tvö loftgöt á innra rými.

3. Í rými við innkeyrsludyr hafi verið einn ótengdur ofn. Gagnaðili hafi ætlað að láta tengja ofninn sem ekki hafi verið gert. Rými þetta hafi því verið ónothæft vegna kulda og raka er hausta tók.

4. Í ljós hafi komið að álitsbeiðandi hafi greitt rafmagn og hita fyrir hluta hússins umfram hið leigða húsnæði.

5. Í 13.-lið leigusamnings sé fjallað um léttan millivegg sem álitsbeiðanda hafi verið heimilt að setja upp enda yrði hann fjarlægður að leigutíma loknum. Munnlegt samkomulag hafi hins vegar verið gert um að álitsbeiðandi reisti annars konar millivegg með 2 hurðum enda kæmi á móti niðurfelling á mánaðarleigu. Þessi veggur hafi að beiðni gagnaðila verið látinn standa að leigutíma loknum. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki fengið kvittun fyrir mánaðarleigu vegna veggjarins.

6. Í ljós hafi komið leki í húsnæðinu og hafi hlotist skemmdir af honum. Gagnaðili hafi lofað að lagfæra lekann og bæta skemmdirnar að einhverjum hluta með niðurfellingu á leigu, sem næði einum mánuði (kr. 65.000) en niðurfellingin hafi hins vegar orðið kr. 20.000. Gagnaðili hafi aldrei lagfært lekann og því hafi 2 herbergi verið ónothæf af þeim sökum.

Álitsbeiðandi kveðst hafa flutt úr húsnæðinu 5. apríl en greitt leigu fyrir janúarmánuð 1997. Álitsbeiðandi telur að hann hafi greitt sem svarar leigu fyrir febrúarmánuð með milliveggnum. Hvað varðar greiðslu fyrir mars þá telur hann ósanngjarnt að greiða húsaleigu fyrir þann mánuð vegna ýmissa vanefnda gagnaðila.

Í bréfi gagnaðila koma fram eftirtalin sjónarmið varðandi kröfuliði álitsbeiðanda.

Liður 1. Gagnaðili telur að gólfefni séu háð starfseminni í húsinu. Sú regla hafi gilt að leigjandi útvegaði sjálfur gólfefni. Parketlögn hafi aldrei verið inni í dæminu.

Liður 2. Gagnaðili kveður álitsbeiðanda aldrei hafa kvartað undan loftræstingu. Álitsbeiðandi hafi borað göt á nokkra veggi þar á meðal útveggi og ekki lokað þeim aftur. Hætta sé á leka um þau og ljóst að leigusali verði að standa straum af þeim kostnaði.

Liður 3. Af bréfi gagnaðila verður ekki séð að þeim lið sé mótmælt sérstaklega.

Liður 4. Gagnaðili fullyrðir að álitsbeiðandi hafi fengið afslátt af húsaleigu þar sem annar notandi hafi verið á sama hita- og rafmagnsmæli. Hins vegar eigi álitsbeiðandi ógreidda hita- og rafmagnsreikninga vegna veru sinnar í húsnæðinu og standi lokun fyrir dyrum á hita og rafmagni.

Liður 5. Gagnaðili kveður álitsbeiðanda hafi verið leyft að setja upp millivegg með þeim fyrirvara að hann yrði fjarlægður gagnaðila að kostnaðarlausu. Við það hafi ekki verið staðið.

Gagnaðili telur að umræddur tryggingarvíxill standi fyrir ógreiddri húsaleigu svo og væntanlegum kostnaði. Fjárhæðin nægi hins vegar ekki til greiðslu leiguskuldar álitsbeiðanda og því hafi hann hafnað að afhenda víxilinn.

III. Forsendur.

Leigusamningur aðila, dags. 3. maí 1996, liggur frammi í málinu. Samningurinn er um atvinnuhúsnæði sem greinist "í fremra og aftara pláss." Í samningnum er tekið fram að leigutaki megi ekki gera breytingar á húsnæðinu "nema í samræmi við leigusala." Varðandi greiðslu rekstrarkostnaðar kemur fram frávik frá meginreglu í stöðluðu eyðublaði samningsins en þar segir að leigutaki sjái um að "greiða hita og rafmagn fyrir 78 m² rými sem er á sömu mælum (Z nr. 3a). Leigutaki greiðir hita og rafmagn af húsnæðinu samkv. sérmælum."

Í sérákvæði leigusamningsins er tekið fram að leigutaka sé heimilt að setja upp léttan millivegg í innra húsnæðinu enda sé hann fjarlægður á kostnað leigusala (sic) við lok leigutíma. Þá segir: "Teppi eru á forrýminu og er leigutaka heimilt að skipta um þau enda komi sambærileg teppi í staðinn. "

Samkvæmt 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi innan mánaðar frá afhendingu húsnæðis gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum og segja til um hverra úrbóta sé krafist, ef hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu. Af gögnum málsins verður ekki séð að álitsbeiðandi hafi haft uppi slíkar skriflegar aðfinnslur.

Í málinu er óumdeilt að álitsbeiðandi flutti úr húsnæðinu áður en samningsbundnum leigutíma lauk og án þess að greiða húsaleigu út leigutímann. Ber hann því einkum við að gerður hafi verið munnlegur samningur við gagnaðila um lagfæringar á hinu leigða og önnur þau atriði sem greind eru hér að framan. Þessu hefur gagnaðili mótmælt. Í málinu er því ágreiningur milli aðila um staðreyndir. Ákvæði leigusamnings eru hins vegar skýr um þau atriði sem um er deilt eins og rakið hefur verið hér að framan. Þar til álitsbeiðanda hefur tekist sönnun þess, s.s. með aðila- og vitnaleiðslum fyrir dómi, að gagnaðili hafi samþykkt frávik frá leigusamningi hvað þessi atriði varðar er honum óheimilt að skuldajafna meintum vanefndum gagnaðila á móti húsaleiguskuld sinni við hann. Umræddur tryggingarvíxill var settur í samræmi við 39. gr. laga nr. 36/1994 m.a. til að tryggja skilvísa leigugreiðslu og hefur gagnaðili gert kröfu um greiðslu hans. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda um afhendingu tryggingarvíxilsins.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé ekki skylt að afhenda honum tryggingarvíxil að upphæð kr. 195.000.

Reykjavík, 22. september 1997.