Mál nr. 2/2008

6.6.2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

 

í málinu nr. 2/2008

 

Riftun tímabundins leigusamnings. Endurgreiðsla leigufjár.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með ódagsettu erindi, mótt. 22. febrúar 2008, beindi A, f.h. B, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, f.h. D ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ekkert svar barst frá gagnaðila við erindi kærunefndar, dags. 25. febrúar 2008. Þá var gagnaðila sent bréf, dags. 13. mars 2008, og viðbrögð við því bárust með símtali 9. apríl 2008. Gagnaðila hafði þá nýlega borist bréf kærunefndar þar sem tilgreint hafði verið rangt heimilisfang hans. Gagnaðili óskaði því eftir viðbótarfrestur sem var veittur til 6. maí 2008, en nefndinni hefur ekki borist greinargerð gagnaðila, þrátt fyrir það. Starfsmaður nefndarinnar hringdi í gagnaðila 19. maí en fékk ekkert svar.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 6. júní 2008.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 24. ágúst 2008, tók álitsbeiðandi og móðir hans á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X nr. 51a í R. Um var að ræða tímabundinn leigusamning sem gilti frá 24. ágúst 2007 til 31. ágúst 2008. Ágreiningur er um riftun leigusamnings og endurgreiðslu leigufjár.

 

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

1. Að samþykkt sé að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum.
2. Að gagnaðili endurgreiði allar leigugreiðslur frá upphafi þar sem húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að móðir álitsbeiðanda hafi tekið á leigu húsnæði fyrir hönd hans. Álitsbeiðandi hafi verið til sjós en var þá væntanlegur til lands og þegar móðir álitsbeiðanda hafi verið í bænum var þetta eina húsnæðið sem hafi staðið til boða. Við skoðun hennar á húsnæðinu hafi hún séð að það hafi verið langt í frá tilbúið. Um sé að ræða gamalt verslunarhúsnæði án eldhúss, baðherbergis eða rennandi vatns. Gagnaðili hafi lofað að vera búinn að setja inn salerni og vask og standsetja íbúðina áður en álitsbeiðandi kæmi í land. Hafi móðir álitsbeiðanda fengið að flytja búslóð hans í óuppgert íbúðarrýmið.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að leigusali hafi farið fram á að móðir álitsbeiðanda legði fram tryggingarvíxil sem tryggingu til bráðabirgða, en að álitsbeiðandi skyldi sjá fyrir bankatryggingu þegar hann kæmi. Það hafi móðir álitsbeiðanda samþykkt þó með þeim fyrirvara að víxillinn félli úr gildi þegar gagnaðili fengi bankatrygginguna.

Greinir móðir álitsbeiðanda frá því að þegar álitsbeiðandi kom í land hafði gagnaðili ekkert verið búinn að gera fyrir íbúðarrýmið. Álitsbeiðandi hafi árangurlaust ítrekað það við gagnaðila og því hafi álitsbeiðandi yfirgefið íbúðina um miðjan septembermánuð án þess að greiða húsaleigu fyrir þann mánuð. Álitsbeiðandi hafi viljað rifta leigusamningi en gagnaðili kvað álitsbeiðanda vera bundinn til þess að greiða leigu allt árið þótt hann flytti út. Þá hafi móðir álitsbeiðanda rætt við gagnaðila og hann hafi kveðið við að samningurinn væri bindandi, en hún hafi haldið að hann staðlaður þar sem hún hafði tekið fram í upphafi að álitsbeiðandi flytti innan skamms, jafnvel út á land. Þótti móður álitsbeiðanda þetta ósvífni að fara svona á bak við þau en gagnaðili hafi svarað því til að honum væri sama þótt álitsbeiðandi flytti því gagnaðili ætli sér að selja víxilinn og innheimta bankatrygginguna. Þannig fengi hann sex mánuði greidda. Í framhaldi af þessu hafi álitsbeiðandi haft samband við félagsþjónstu sveitarfélagsins og það hafi orðið til þess að tveir fulltrúar hennar fóru á staðinn og sögðu húsnæðið óíbúðarhæft.

Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að í ljós hafi komið að gagnaðili hafi einungis getað leyst út bankatrygginguna vegna ákvæðisins um víxilinn í leigusamningnum. Gagnaðili hafi fengið þriggja mánaða leigu greidda út. Einnig hafi gagnaðili skipt um lyklaskrá svo álitsbeiðandi hefur ekki haft neinn aðgang að þessari svonefndu stúdíóíbúð síðan um miðjan september.

 

III. Forsendur

Samningur aðila var tímabundinn leigusamningur frá 24. ágúst 2007 til 31. ágúst 2008. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leiguhúsnæði, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjanda hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga framkvæmir byggingarfulltrúi úttektina að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Í málinu liggur ekki fyrir úttektarlýsing. Hins vegar liggur fyrir í málinu bréf frá félagsþjónustu sveitarfélagsins, dags. 20. febrúar 2008. Í bréfinu kemur fram að álitsbeiðandi hafi leitað til félagsþjónustunnar í september 2007 vegna vandræða með umrædda íbúð. Í vettvangsferð starfsmanna félagsþjónustunnar hafi komið í ljós að ekkert rennandi vatn hafi verið í íbúðinni né heldur salerni. Það hafi staðið á miðju gólfi og ekki hafi verið búið að tengja það. Eldhúsið hafi verið óklárað, engin eldavél og svo virðist sem eina tækið sem hafi verið virkt sé ísskápurinn. Íbúðin hafi klárlega verið ófullnægjandi og ekki hægt að bjóða nokkrum upp á að búa við slíkar aðstæður og rukka leigu að fjárhæð 95.000 krónur fyrir það.

Kærunefnd telur að bréf félagsþjónustu sveitarfélagsins, dags. 20. febrúar 2008, renni fullnægjandi stoðum undir fullyrðingar álitsbeiðanda þess efnis að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf og ekki hafi verið staðið við af hálfu gagnaðila að gera þær lagfæringar sem þurfa þótti. Ber því að taka kröfu álitsbeiðanda til greina.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum og ber gagnaðila að endurgreiða honum alla leigufjárhæðina.

 

Reykjavík 6. júní 2008

 

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson