Mál nr. 4/2008

6.6.2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

  

í málinu nr. 4/2008

 

Uppsagnarfrestur. Fjárhæð og hækkun húsaleigu.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 13. mars 2008, beindi A hdl., f.h. B ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 14. apríl 2008, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 6. júní 2008.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða ótímabundinn leigusamning um húsnæði að X nr. 12 í R sem upphaflega var gerður árið 1984. Ágreiningur er um uppsagnarfrest, fjárhæð húsaleigu og hækkun hennar.

 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að uppsagnarfrestur sé sex mánuðir.
2. Að leiga að fjárhæð 160.000 krónur fyrir 385 m² húsnæði að X nr. 12 sé ósanngjörn og óeðlileg í garð álitsbeiðanda.
3. Að leiga að fjárhæð 462.000 krónur fyrir 385 m² húsnæði að X nr. 12 sé sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.
4. Að leigusala hafi verið heimilt að hækka leiguna í 462.000 krónur frá og með 1. desember 2007. Til vara frá og með 1. febrúar 2008.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að forsaga málsins sé sú að 24. nóvember 1984 hafi D hf., leigusali, og E hf., leigutaki, gert með sér húsaleigusamning um atvinnuhúsnæði á jarðhæð að X nr. 12 í R. Um hafi verið að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. desember 1984 með sex mánaða uppsagnarfresti. Leigufjárhæð hafi verið 28.000 krónur. Með yfirlýsingu, dags. 29. júní 1985, hafi leigusamningurinn verið framseldur til F sem síðar stofnaði C ehf., þ.e. gagnaðili. Með afsali, dags. 7. september 2007, hafi D hf. selt húsnæðið til G ehf. Með afsali nokkrum dögum síðar, eða 19. september 2007, hafi það félag selt húsnæðið álitsbeiðanda. Óumdeilt hafi verið milli aðila að leigusamningurinn frá 1984 væri í gildi þeirra á milli og að leigufjárhæð hafi þá verið 160.000 krónur.

Með símskeyti, dags. 31. október 2007, hafi álitsbeiðandi sagt gagnaðila upp leigusamningnum með sex mánaða fyrirvara. Ástæðan hafi verið sú að gagnaðili hafi neitað að gera nýjan leigusamning um húsnæðið þar sem leigan hækkaði til samræmis við það sem eðlilegt og sanngjarnt gæti talist um sambærilegt húsnæði. Hinn 5. nóvember 2007 hafi álitsbeiðanda borist bréf frá gagnaðila þar sem sex mánaða uppsagnarfresti sé hafnað. Komi þar fram að gagnaðili muni rýma húsnæðið að leigutíma loknum sem hann telji vera 1. nóvember 2008.

Álitsbeiðandi bendir á að 1. desember 2007 hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila reikning fyrir húsaleigunni sem hann hafði hækkað í 462.000 krónur, eða 1.200 krónur á m² í stað rúmlega 415 krónur á m². Gagnaðili hafi ekki greitt leiguna í samræmi við hækkunina. Með bréfi, dags. 31. janúar 2008, hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila formlega um hækkun leigufjárhæðarinnar og vísað til þess að núverandi leiga væri í senn ósanngjörn fyrir sig og óeðlileg þar sem leiguverð fyrir sambærilegt húsnæði á sama svæði væri mun hærra, eða 1.000–1.300 krónur á m², samkvæmt mati löggilts leigumiðlara, dags. 12. desember 2007. Hinn 6. febrúar 2007 (á að vera 2008) hafi álitsbeiðanda borist bréf frá gagnaðila þar sem fram komi að gagnaðili byggi leigurétt sinn á munnlegum samningi við upphaflegan eiganda hússins og að samningurinn frá 1984 geti ekki átt við þar sem hann hafi verið gerður milli óskyldra aðila. Þá sé ekki unnt að hækka leigufjárhæðina einhliða.

Hvað varðar rökstuðning fyrir uppsagnarfresti, sbr. 1. kröfulið, segir álitsbeiðandi ljóst að vera C ehf. í húsnæðinu grundvallist á framsali á leigusamningi, dags. 24. nóvember 1984. Á þeim tíma sem liðinn sé frá því að F hafi fengið samninginn framseldan hafi bæði nýr eigandi eignast húsnæðið og F yfirfært leigusamninginn á einkahlutafélagið. Annar leigusamningur hafi aldrei verið gerður um þann eignarhluta sem C ehf. hafi rekið starfsemi sína í.

Álitsbeiðanda hafi verið kunnugt um að húsnæðið væri í útleigu þegar hann hafi keypt eignina. Álitsbeiðandi líti svo á að hann hafi keypt húsnæðið ásamt umræddum leigusamningi þar sem sex mánaða uppsagnarfrestur sé tilgreindur. Álitsbeiðandi líti á málið með þeim hætti að sami maður hafi ritað undir leigusamninginn og sé að baki C ehf., þ.e. F. Rekja megi veru C ehf. í húsnæðinu til leigusamningsins og því verði að telja að hann sé sá leigusamningur sem í gildi sé um húsnæðið og í honum komi fram að uppsagnarfrestur sé sex mánuðir. Gildi sá uppsagnarfrestur enda heimilt að semja um skemmri uppsagnarfrest þegar um atvinnuhúsnæði sé að ræða.

Hvað varði rökstuðning fyrir 2., 3. og 4. kröfulið bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili leiði rétt sinn af leigusamningi sem gerður hafi verið milli D hf. og E hf. 24. nóvember 1984. Í samningnum segi orðrétt: „Verði veruleg hækkun á fasteignagjöldum, eignaskatti eða komi til nýjar álögur á atvinnuhús af hálfu hins opinbera þá skal endurskoða upphæð húsaleigu. Ennfremur ef húsaleiga hækkar umfram viðmiðun Hagstofu Íslands á almennum markaði.“

Þá bendir álitsbeiðandi á að leigufjárhæðin fyrir umrætt húsnæði hafi verið 160.000 krónur á mánuði sem sé rúmlega 415 krónur á m². Telji álitsbeiðandi að sú fjárhæð sé í engu samræmi við raunveruleikann enda eigi leiga að vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja. Fyrirsvarsmaður gagnaðila hafi neitað að gangast til samninga við álitsbeiðanda um breytingar á leigufjárhæðinni. Af þeim sökum hafi álitsbeiðandi sagt upp samningnum við gagnaðila, auk þess sem hann hafi ákveðið að hækka leigufjárhæðina út leigutímann í alls 462.000 krónur sem sé 1.200 krónur á m².

Jafnframt bendir álitsbeiðandi á að í 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, komi fram að leigufjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja. Í greinargerð með frumvarpi því er varð að húsaleigulögum komi fram að mat á því hvenær leigufjárhæð teljist eðlileg og sanngjörn og hvenær ekki hljóti alltaf að fara eftir staðháttum og atvikum og ástandi á leigumarkaði á hverjum tíma. Meginviðmiðunin sé því markaðsleiga sambærilegs húsnæðis.

Þá sé ljóst að leigufjárhæð fyrir húsnæðið að X nr. 12 sé nú mjög lág og langt undir markaðsverði eða rúmar 419 krónur á m², enda grundvallist leigufjárhæðin á leigusamningi sem gerður hafi verið árið 1984. Á þeim tíma sem liðinn sé hafi verðlag breyst. Liggi ljóst fyrir að leigufjárhæð sú sem nú sé greidd af húsnæðinu sé óeðlilega lág miðað við staðsetningu og ástand húsnæðisins og langt undir markaðsverði sambærilegra eigna. Af þeim sökum verði að telja leigufjárhæðina bæði ósanngjarna og óeðlilega í garð álitsbeiðanda. Markaðsleiga sambærilegra eigna sé töluvert hærra og sé því leigan sem nú sé greidd langt undir markaðsverði. Halli því verulega á álitsbeiðanda.

Þessu til stuðnings hafi álitsbeiðandi fengið mat hjá löggiltum leigumiðlara, dags. 12. desember 2007. Samkvæmt því mati ætti fjárhæð leigunnar á hvern m² að vera 1.100 til 1.300 krónur. Til viðmiðunar megi benda á að leigufjárhæð fyrir 2. hæðina í sama húsi sé 1.233 krónur á m². Því sé 1.200 krónur á m² sanngjörn og eðlileg leiga í garð beggja aðila. Sé gagnaðili ekki sammála því beri honum að sýna fram á hver sé sanngjörn og eðlileg leiga í garð beggja fyrir húsnæðið.

Ætlun álitsbeiðanda með hækkun leigufjárhæðarinnar sé með engu móti sú að fá gagnaðila til að rýma húsnæðið fyrr en að virtum réttum uppsagnarfresti. Hins vegar eigi álitsbeiðandi rétt á því að fá sanngjarnt og eðlilegt leiguverð fyrir húsnæðið. Það verð sem gagnaðili greiði sé algjörlega úr öllu samræmi við það sem gangi og gerist á leigumarkaðnum og þurfi ekki að leita lengra en til leigusamninga í sama húsi. Verði því að telja að leiga að fjárhæð 160.000 krónur eða rúmar 415 krónur á m² sé ósanngjörn og óeðlileg í garð álitsbeiðanda og að leiga að fjárhæð 462.000 krónur eða 1.200 krónur á m² sé sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila og því hafi álitsbeiðanda verið heimilt að lækka leiguna í þá fjárhæð.

 

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi haft umrætt húsnæði á leigu frá D hf. frá stofnun C ehf. árið 1990. Frá árinu 1985 og til stofnunar C ehf. hafi leigjandi verið F sem þá hafi verið í rekstri stórra flutningabifreiða. Með samþykki D hf. hafi gagnaðili orðið leigjandi X nr. 12, fasteignar D hf., á þeim tíma. Enginn skriflegur samningur hafi verið gerður milli D hf. og C ehf. og ekki hafi verið krafist tryggingar á leigugreiðslum, sbr. 4. og 10. gr. laga nr. 36/1994, en þar segi að vanræki aðilar að gera skriflegan samning teljist þeir hafa gert ótímabundinn samning og að lög nr. 36/1994 gildi í samskiptum aðila.

Gagnaðili bendir á að hann hafi staðið skil á umsömdum leigugreiðslum allan leigutímann á grundvelli munnlegs samnings.

Í greinargerðinni kemur jafnframt fram að eigendaskipti hafi orðið á fasteigninni X nr. 12 í R í september 2007. Þá þegar hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila og óskað eftir endurskoðun húsaleigu. Kröfur álitsbeiðanda hafi verið með þeim hætti að ekki hafi náðst saman með aðilum um nýjan leigusamning og hafi álitsbeiðandi því sagt upp leigusamningnum með skeyti, dags. 1. nóvember 2007, og talið að uppsagnarfrestur væri sex mánuðir. Þessu hafi gagnaðili mótmælt, sbr. bréf dags. 5. nóvember 2007.

Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að í álitsbeiðni hafi komið fram að um ótímabundinn húsaleigusamning væri að ræða milli aðila. Samkvæmt ótímabundnum leigusamningum segir fyrir um í 3. tölul. 56. gr. laganna að uppsagnarfrestur sé eitt ár að liðnum tíu árum frá upphafi leigutíma. Gagnaðili hafi haft fasteignina á leigu í nærri átján ár.

Bendir gagnaðili á að réttur álitsbeiðanda verði ekki leiddur af leigusamningi milli D hf. eða E hf. eða tímabundnu framsali leigusamnings til F.

Tekur gagnaðili fram að hann sé sjálfstæð lögpersóna og hafi D hf. verið í lófa lagið að gera við það félag skriflegan leigusamning eins og húsaleigulög mæli fyrir um.

Gagnaðili bendir á að þreföldun á fjárhæð húsaleigu á uppsagnartíma sé ekki byggð á gildandi samningi aðila og því harðlega mótmælt sem ólögmætri þvingun í garð gagnaðila. Slík túlkun á greiðsluskyldu í uppsagnarfresti eigi ekkert skylt við sanngirni eða eðlilega leiðréttingu á greiðslum til álitsbeiðanda, enda hafi hann gripið til uppsagnar þar sem samningar hafi ekki náðst.

Jafnframt kemur fram í greinargerð gagnaðila að álitsbeiðandi hafi 19. september 2007 tekið við fasteigninni X nr. 12 með þeim leigusamningi sem henni fylgdi og hafi honum verið kunnugt um leigufjárhæð er hann hafi keypt fasteignina og hljóti því að hafa haft í huga núverandi leigugreiðslur og að uppsagnartími væri eitt ár á ótímabundnum samningum sem væru þetta gamlir. Ekki hafi verið lögð fram gögn varðandi kaup hans á fasteigninni sem bendi til þess að leigugreiðslur hafi verið ósanngjarnar eða þær breytingar hafi orðið á fasteignamarkaði sem þýði þreföldun á húsaleigu.

Að mati gagnaðila sé hér ekki ágreiningur um leigusamning heldur lok hans. Gagnaðili hafi fallist á uppsögn leigusamningsins með þeim fyrirvara sem leiði af bréfi hans, dags. 5. nóvember 2007, um ótímabundna leigusamninga. Gagnaðili velti því fyrir sér hvort álitsbeiðandi geti krafist einhliða hækkunar umsaminnar leigu á uppsagnartíma og hvort hann geti borið fyrir sig samning milli óskyldra aðila.

Gagnaðili eigi ekki að þurfa að þola einhliða kröfugerð álitsbeiðanda í máli þessu þar sem samningur liggi fyrir, honum hafi verið rift og samningstími sé að renna út. Álitsbeiðanda sé því ekki heimilt að hækka einhliða umsamdar leigugreiðslur umfram það sem vísitala segi til um. Samkvæmt 37. gr. húsaleigulaga sé ekki kveðið á um hækkun leigugreiðslna á uppsagnartíma og verði því einungis byggt á gildandi samningi.

Að lokum kemur fram í greinargerð gagnaðila að álit H leigumiðlara sé ekki bindandi fyrir gagnaðila þegar af þeirri ástæðu að hann hafi komið fram fyrir hönd álitsbeiðanda. Samkvæmt öllu framansögðu telji gagnaðili að hann eigi að hafa afnot hins leigða út uppsagnartímanna, að leigan taki vísitölubreytingum og að lögskiptum aðila verði lokið 1. nóvember 2008.

 

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir einn ótímabundinn húsaleigusamningur, dags. 24. nóvember 1984, milli D hf. sem leigusala og E hf. sem leigutaka.

Á þeim tíma sem liðinn er frá því að leigusamningurinn var gerður hafa orðið eigendaskipti að hinu leigða húsnæði þar sem D hf. seldi G ehf. húsnæðið sem síðan seldi það til B ehf., þ.e. álitsbeiðanda. Sala leiguhúsnæðis er ekki háð samþykki leigjanda enda tekur hinn nýi eigandi við réttindum þeim og skyldum gagnvart leigjanda samkvæmt lögum og leigusamningi eins og segir í 42. gr. húsaleigulaga. Hins vegar er leigutaka óheimilt skv. 44. gr. laganna að framselja leigurétt sinn án samþykkis leigusala nema í tilvikum sem nánar eru tiltekin í lögunum. Í málinu liggur fyrir að leiguréttur leigutaka var framseldur með yfirlýsingu, dags. 29. júní 1985, F sem síðan stofnaði C ehf., þ.e. gagnaðila, en það félag var stofnað árið 1990. Engin skrifleg gögn liggja fyrir í málinu um þetta framsal leiguréttar en gagnaðili hefur greitt leigu af húsnæðinu sem slíkur alla tíð. Verður að telja að samþykki leigusala hafi verið fyrir hendi við framsal leiguréttar til gagnaðila á sínum tíma enda eiga undanþáguákvæði húsaleigulaga ekki við. Það er því álit kærunefndar leggja beri leigusamninginn frá 1984 til grundvallar um túlkun réttinda og skyldna aðila í máli þessu. Í samningnum er kveðið á um sex mánaða uppsagnarfrest.

Samkvæmt 3. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á atvinnuhúsnæði sex mánuðir fyrstu fimm ár leigutímans, en níu mánuðir næstu fimm ár og síðan eitt ár eftir tíu ára leigutíma. Það er álit kærunefndar að ekki beri að túlka sex mánaða uppsagnarfrest samningsins víðtækar en leiðir af lögunum. Þannig var uppsagnarfresturinn eitt ár af beggja hálfu eftir tíu ára leigutíma. Samkvæmt því ber að hafna kröfu álitsbeiðanda um að uppsagnarfresturinn teljist sex mánuðir.

Um fjárhæð húsaleigu er fjallað í 37. og 38. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 37. gr. laganna er aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í þeim tilvikum sem leigufjárhæð er ákvörðuð miðað við fermetrafjölda hins leigða þá skal skv. 38. gr. laganna tilgreina í leigusamningi á hvaða stærð útreikningur þess byggist. Sé það eigi gert og aðila greinir á skal til grundvallar leggja þær forsendur og þá aðferð sem venjulegust er. Getur sá aðili, sem telur á rétt sinn hallað, krafist endurútreiknings á stærðinni og leiðréttingar á leigugjaldinu sem af því leiðir.

Í 2. gr. leigusamnings aðila er hinu leigða lýst svo að um sé að ræða vinnusal 250 m², tvö skrifstofuherbergi, kaffistofu, snyrtiaðstöðu og geymsluloft. Í 4. gr. samningsins segir að fjárhæð leigunnar sé 28.000 krónur og að hækkun húsaleigu fylgi viðmiðun Hagstofu Íslands um húsnæðiskostnað atvinnuhúsnæðis október 1984. Þá kemur fram í 13. gr. leigusamningsins að verði um verulega hækkun á fasteignagjöldum, eignaskatti eða komi til nýjar álögur á atvinnuhús af hálfu hins opinbera þá endurskoða upphæð húsaleigu. Enn fremur ef húsaleiga hækkar umfram viðmiðun Hagstofu Íslands á almennum markaði.

Álitsbeiðandi ber sönnunarbyrðina fyrir því að húsaleiga gagnaðila hafi hækkað á tímabilinu umfram viðmið Hagstofu Íslands á almennum markaði eins og kveðið er á um í samningi aðila. Það hefur honum ekki tekist. Því var einhliða hækkun álitsbeiðanda á leigunni óheimil og ber að hafna kröfu hans þar að lútandi.

      

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að uppsagnarfestur á leigusamningi aðila sé eitt ár og að einhliða hækkun álitsbeiðanda á húsleigu umfram vísitöluhækkun hafi verið óheimil.

  

Reykjavík 6. júní 2008

 

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson