Mál nr. 2/1997

7.3.1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú SA L E I G U M Á L A

Mál nr. 2/1997

Framleiga, uppsagnarfrestur leigjanda.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 24. janúar 1997, beindi A, til heimilisað X nr. 2, e.h., hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili, um túlkun leigusamnings aðilanna.

Erindið var móttekið 27. sama mánaðar. Ákveðið var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 24. febrúar, var lögð fram á fundi kærunefndar 7. mars, þar sem nefndin fjallaði um málið og tók það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Þann 1. nóvember 1991 var gerður ótímabundinn leigusamningur milli R sem leigusala og gagnaðila sem leigjandaum leigu á húsnæðinu að X nr. 2. Á grundvelli þessa samnings framleigði álitsbeiðandi húsnæðið af gagnaðila, atvinnuveitanda sínum, en leigunni var sagt upp og henni gert að rýma húsnæðið fyrir 1. mars 1997.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á 1.árs uppsagnarfresti.

Álitsbeiðandi kveðst hafa haft húsnæðið á leigu í rúmlega sjö ár. Aldrei hafi verið gerður við hana skriflegur leigusamningur, þrátt fyrir beiðni hennar þar um,og hún hafi heldur ekki fengið að sjá leigusamning gagnaðila við leigusala fyrr en í desember 1996. Henni hafi ekki verið gerð grein fyrir sérákvæði um 3ja mánaða uppsagnarfrest í þeim samningi þegar hún hafi tekið húsnæðið á leigu. Þann 4. desember 1996 hafi henni verið sagt upp leigunni munnlega frá og með 1. mars 1997.

Af hálfu gagnaðila er greint frá því að húsnæðið hafi verið tekið á leigu af R til leigu fyrir starfsfólk gagnaðila. Hafi gagnaðili greitt leiguna en síðan dregið hana af launum álitsbeiðanda. R hafi sagt húsnæðinu upp fyrir 1. desember 1996 frá og með 1. mars 1997. Álitsbeiðanda hafi verið tilkynnt um þetta nokkrum dögum síðar. Því er mótmælt að álitsbeiðandi hafi óskað eftir skriflegum samningi, enda hafi henni verið fullkunnugt um hvernig málum var háttað. Hafi henni m.a. verið sýndur leigusamningur gagnaðila við R fyrir mörgum árum. Álitsbeiðandi sé nú flutt úr húsnæðinu og verði því skilað á umsömdum tíma.

III. Forsendur.

Í málinu liggur fyrir sá sameiginlegi skilningur beggja aðila að álitsbeiðandi hafi framleigt húsnæðið afgagnaðila. Það telst framleiga leiguhúsnæðis þegar upphaflegur leigjandi (framleigusali) framselur, gegn endurgjaldi, leiguréttindi sín, að öllu leyti eða hluta, til þriðja aðila, framleigjanda, sem síðan nýtur leiguréttar í skjóli framleigusalans. Gagnaðili fór þannig með rétt og svaraði til skyldna samkvæmt leigusamningi sínum við eiganda húsnæðisins, þ.e. R. Í sérákvæði samningsins segir svo: "Þar sem húsnæðið er ætlað til íbúðar fyrirstöðvarstjóra eða starfsmann, ber leigutaka að rýma húsnæðið með 3ja mánaða fyrirvara ef leigusali þarf á því að halda til eigin nota."

Þetta ákvæði nýtti stofnunin sér eftir því sem fyrirliggur í málinu. R og gagnaðili hafa þannig gert með sér samkomulag um að rýma húsnæðið 1. mars. Þar sem álitsbeiðandi sem framleigjandi hefur engan sjálfstæðan rétt á hendur R á grundvelli leigusamnings stofnunarinnar við gagnaðila verður hún að hlíta þessu samkomulagi.

Samningur álitsbeiðanda við gagnaðila um framleigu húsnæðisins var munnlegur. Hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda þá öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra, sbr. 10. gr. húsaleigulaga.

Þegar álitsbeiðanda var sagt upp húsnæðinu hafði hún haft það á leigu í rúm sjö ár. Af því leiðir að hún hafði öðlast rétt til eins árs uppsagnarfrests samkvæmt leigusamningi við gagnaðila, sbr. 2. tl. 56. gr.húsaleigulaga. Gagnaðili fyrir sitt leyti gat hins vegar ekki staðið við þá skyldu og hefur álitsbeiðandi vikið úr húsnæðinu. Af þessu tilefni gæti álitsbeiðandi átt rétt til skaðabóta á hendur gagnaðila, enda sýni hún fram á tjón sitt.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi öðlast rétt til eins árs uppsagnarfrests á grundvelli samnings síns við gagnaðila. Þar sem gagnaðili gat ekki fullnægt þeirri skyldu sinni getur það leitt til bótaábyrgðar hans.

Reykjavík, 7. mars 1997.

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Ólafur Sigurgeirsson