Mál nr. 9/2008

24.7.2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

 

í málinu nr. 9/2008

 

Endurgreiðsla tryggingarfjár. Dráttarvextir. Endurgreiðsla húsaleigu.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. júní 2008, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. júní 2008, og athugasemdir álitsbeiðenda, ódags. en mótt. 2. júlí 2008, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 24. júlí 2008.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 29. mars 2007, tóku álitsbeiðendur á leigu íbúð að X nr. 17 í R í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning. Ágreiningur er um tryggingarfé, dráttarvexti og endurgreiðslu húsaleigu.

 

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:

1. Að álitsbeiðendur fái endurgreitt tryggingarféð og framreiknað frá 1. apríl 2007 til dagsins í dag miðað við vísitölu neysluverðs.
2. Að álitsbeiðendur fái dráttarvexti frá 2. júní 2008 til greiðsludags.
3. Að álitsbeiðendur fái endurgreiðslu á fjórum leigudögum að fjárhæð 14.720 krónur fyrir maí.

 

Álitsbeiðendur greina frá því að gagnaðili haldi eftir tryggingarfé að fjárhæð 200.000 krónur á þeim forsendum að hann þurfi að gera við skemmdir vegna nagla og skrúfugata á veggjum eftir myndir og þess háttar og vegna brests á einföldu gleri á svalahurð. Auk þess hafi hann talað um samningsrof vegna þess að álitsbeiðendur hafi flutt út úr íbúðinni áður en uppsagnarfresti lauk.

Álitsbeiðendur mótmæla því að naglar og skrúfugöt teljist til skemmda þar sem þeir hafi spurt gagnaðila áður en leiga hófst l. apríl 2007 hvort í lagi væri að hengja upp myndir og setja upp gardínustangir. Gagnaðili hafi kveðið það í lagi sín vegna og ekki gert neina athugasemd við það þegar álitsbeiðendur hafi spurt hvort hann vildi að þeir löguðu það. Hann kvaðst myndi sjá um það sjálfur þótt álitsbeiðendur hafi boðist til að taka nagla og fylla upp í göt.

Jafnframt mótmæla álitsbeiðendur því að brestur í gleri á svalahurð teljist til skemmda af þeirra völdum. Húsið sé gamalt og einfalt gler sé í svalahurð. Í frostinu í vetur hafi hurðin undið upp á sig og við það komið brestur í glerið. Álitsbeiðendur hafi látið gagnaðila vita af þessu og sýnt honum brestina þegar hann kom að ganga frá samningslokum í lok apríl 2008. Hann hafi engar athugasemdir gert.

Varðandi samningsrof vísa álitsbeiðendur því algjörlega á bug. Gagnaðili hafi sent álitsbeiðendum tölvupóst í kringum mánaðamótin febrúar/mars þess efnis að hann vilji hækka grunnleiguna úr 105.000 krónum í 130.000 krónur og áfram bundin vísitölu neysluverðs. Álitsbeiðendur hafi sent svar 4. mars 2008 þess efnis að þeir mótmæltu hækkuninni. Gagnaðili hafi ekki orðið við því og sagt því leigunni upp frá og með l. apríl 2008 af skiljanlegum ástæðum þar sem hann vildi fá hærri leigu en álitsbeiðendur hafi ekki verið tilbúnir að ganga að því.

Álitsbeiðendur hafi fengið aðra íbúð frá 1. maí 2008 og tjáð gagnaðila það. Hafi þeir spurt gagnaðila hvort mögulegt væri að rifta samningnum vegna þess. Gagnaðili hafi enga athugasemd gert við það en sett þá kröfu að álitsbeiðendur greiði leigu út maí 2008. Það hafi orðið að samkomulagi. Gagnaðili hafi, eftir að leigutakar fluttu úr íbúðinni, ítrekað komið inn í íbúðina án þess að hafa samband við álitsbeiðendur fyrst. Þann 29. maí 2008, eftir að leigusalar höfðu klárað að þrífa, hafi gagnaðili komið og hafið framkvæmdir þótt hann hefði ekki lögformlegan umráðarétt yfir íbúðinni fyrr en l. júní. Þess vegna hafi álitsbeiðendur ákveðið að krefjast endurgreiðslu á sem nemur þremur leigudögum miðað við greiðsluseðil l. maí 2008 að fjárhæð 114.159 krónur eða 14.730 krónur þar sem gagnaðili hafi gengið á þeirra rétt og hafið framkvæmdir áður en formlega var flutt út.

 

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann krefjist þess aðallega að mál þetta verði fellt niður í ljósi þess að hann hafi gengið frá greiðslu eftirstöðva tryggingarfjár. Einnig gerir gagnaðili gagnkröfu um að álitsbeiðendur greiði vangoldna leigu fyrir leigutímabilið júní 2008. Verði ekki fallist að öllu á kröfur gagnaðila er til vara óskað eftir því að kærunefnd komist að niðurstöðu sem byggist á gögnum málsins og forsögu.

Upphaf ágreinings aðila hafi verið hófstillt og rökstudd hækkun á grunnleigu. Álitsbeiðendur hafi sjálfir viðurkennt að leigan hafi verið sérstaklega hagstæð, en hækkunin hafi verið 17.492 krónur en ekki 25.000 krónur.

Gagnaðili telur að kostnaðurinn sem dreginn hafi verið frá tryggingarfénu sé talinn eðlilegur og hófstilltur, enda hafi verkið verið unnið af hans hálfu og aðeins rukkað fyrir keypt efni, þ.e. málningu og pensla. Vegna skila á íbúðinni tekur gagnaðili fram að sparslað hafði verið upp í göt í stofu vegna gardínukappa sem álitsbeiðendur hafi sett upp og hafi það verið mjög illa gert og mála þurfti yfir alla íbúðina og hafi gagnaðili gert það sjálfur en fari fram á að fá efniskostnað greiddan.

Gagnaðili hafi þurft að skipta um sílender því álitsbeiðendur hafi ekki enn skilað lyklum að húsnæðinu. Þá bendir hann á að í ljósi þess að gagnaðili óski skjótrar lausnar þessa máls sé hann reiðubúinn að fella niður þann frádráttarlið varðandi glerísetningu, með þeim fyrirvara að fallist verði á aðalkröfu hans um niðurfellingu þessa máls.

Útreikningar gagnaðila eru eftirfarandi: Höfuðstóll að fjárhæð 200.000 krónur, uppreiknaður til vísitölu í júní 2008 alls 224.860 krónur, málningarkostnaður 15.617 krónur, sílender 7.550 krónur, rúða í svalahurð 1.855 krónur, reikningur vegna hitaveitu 7.264 krónur, heildarfrádráttur 32.286 krónur. Mismunur er 192.574 krónur en greiddar 10. júní voru 191.536 krónur og séu því eftirstöðvar 938 krónur. Annað verði ekki séð en að kostnaður hafi verið hófstilltur og nauðsynlegur til þess að koma húsnæðinu aftur í leigu og því megi telja að sú endurgreiðsla sem átti sér stað þann 10. júní 2008 hafi verið réttmæt.

Álitsbeiðendur hafi hengt upp myndir á veggi og borað göt. Gagnaðili hafi orðið þess áskynja að einnig hafði hoggist í gluggakarma og gluggalista og höfðu álitsbeiðendur blettað í með lakki sem hafi ekki verið sama efnis hvað varðaði glansstig og litatón og það lakk sem síðast hafði verið notað. Ekki hafi verið teknar myndir af þessu. Ljóst er að gagnaðili sé ekki að reyna að bera því við að naglar í vegg falli undir skemmdir sem bæta þurfi með skaðabótum heldur falli þessi frádráttarliður undir það að skila húsnæði í sama ástandi.

Aftur á móti teljist óhjákvæmilega til spjalla á íbúðinni, skemmd á svalahurð enda teljist brotin rúða ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar. Álitsbeiðendur hafi borið því við að vetrarfrostið hafi leitt til þess að hurðin yndi upp á sig og því hafi glerið sprungið. Í niðurlagi 63. gr. húsaleigulaga komi skýrlega fram að ætli leigutaki að bera við einhverri þeirri afsökun að honum sé ekki um að kenna skuli hann færa sönnur fyrir máli sínu. Mótmælir gagnaðili því fullyrðingu álitsbeiðenda um hvernig þetta hafi átt sér stað. Í ljósi þess að leigutaki hafi ekki skilað lyklum að húsnæðinu hafi gagnaðili neyðst til að skipta um sílender.

Gagnaðili krefst þess að álitsbeiðendur greiði húsaleigu fyrir júnímánuð að fjárhæð 118.051 króna nema nýir leigjendur tækju við húsnæðinu. Þá hafi verið nauðsynlegt að fara inn í húsnæðið gagngert til þess að koma því í leigjanlegt horf. Álitsbeiðendur hafi farið fram á að fá að flytja út um 20. maí og hætta þá að greiða leigu þar sem þeir höfðu fundið íbúð. Því neitaði gagnaðili alfarið og sagði að þeir yrðu að greiða út maí en hann myndi skrá íbúðina strax á Leigulistann og ef leigjandi myndi fást fyrir þann tíma sem samningurinn rynni út yrðu þeir lausir. Einnig hafi gagnaðili tjáð álitsbeiðendum að hann væri að fara erlendis 1.–12. maí og gæti ekki gengið frá neinum leigusamningi á þeim tíma. Buðust þá álitsbeiðendur til að sýna íbúðina þann tíma og var símanúmer þeirra gefið upp hjá Leigulistanum. Ekki hafi náðst að leigja út íbúðina fyrr en frá 1. júlí.

Varðandi tryggingarfé bendir gagnaðili á að greiddar hafi verið inn á reikning annars álitsbeiðenda 191.536 krónur þann 10. júní og honum sent bréf varðandi þá kröfu álitsbeiðenda um endurgreiðslu á þremur dögum vegna inngöngu gagnaðila í húsnæðið eftir brottför þeirra þá hafi gagnaðili talið sig vera að vinna í þágu álitsbeiðenda við það að koma íbúðinni í leiguhæft ástand svo fljótt sem auðið var, enda samkomulag aðila á milli að öllum væri fyrir bestu að íbúðin yrði leigð út á ný hið fyrsta. Af því leiði að gagnaðili hafi verið í góðri trú um að hann væri að vinna álitsbeiðendum greiða. Kröfu álitsbeiðenda um dráttarvexti hafnar gagnaðili með öllu.

 

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að aldrei hafi komið til tals af hálfu gagnaðila að álitsbeiðendur skyldu greiða fyrir júní 2008 þótt enginn leigjandi væri kominn á þeim tíma, heldur hafi eingöngu verið sagt að greiða skyldi til mánaðamótanna maí/júní 2008. Álitsbeiðendur hafna því kröfu gagnaðila um greiðslu fyrir júní 2008.

Álitsbeiðendur telja að gagnaðili hafi ákveðið upp á sitt einsdæmi að fara út í málningarvinnu á húsnæðinu. Hann hafi aldrei gefið álitsbeiðendum færi á því að fara yfir hlutina með sér og hafi aldrei kallað til hlutlausan matsmann eins og lög geri ráð fyrir og hann hefði getað gert. Samkvæmt tölvupósti, sem álitsbeiðendur hafi sent gagnaðila 28. maí 2008, hafi álitsbeiðendur óskað eftir því að vera viðstaddir þegar slíkt yrði gert. Þá hafi álitsbeiðendur boðist til að ganga sjálfir frá öllum naglaförum og þar sem borað hafði verið fyrir gardínustöngum. Gagnaðili hafi afþakkað allt slíkt og sagst myndi sjá um það sjálfur og hafi aldrei talað um neinar bætur fyrir það. Ástæða þess að álitsbeiðendur hafi boðið að þriggja daga endurgreiðslan skyldi falla niður hafi eingöngu verið með þá von að liðka til fyrir lausn þessa máls svo hægt væri að ljúka því sem fyrst. Álitsbeiðendur hafi séð útreikninga þar sem sýnt sé fram á framreiknað tryggingarfé ásamt þeim frádrætti sem gagnaðili telji sig eiga rétt á. Efast álitsbeiðendur ekki um að þeir útreikningar standist en mótmæla eftir sem áður kostnaði sem gagnaðili krefji álitsbeiðendur um.

  

Í athugasemdum gagnaðila bendir hann á að aðilum beri ekki saman um málsatvik. Álitsbeiðendur hafi spurt hvort þeir kæmust hjá því að greiða leigu út maí, en þeirri spurningu hafi gagnaðili neitað. Þá kemur fram í athugasemdum gagnaðila að ekki sé að sjá að húsaleigulög geri afdráttarlausa kröfu um úttekt í lok leigutímabils, sbr. 1. mgr. 71. gr. laganna. Gagnaðila hafi ekki þótt þörf á að stofna til kostnaðar sem fylgir úttekt og ekki hafi álitsbeiðendur heldur farið fram á það.

Gagnaðili ítrekar þá staðreynd að hann hafi fallist á frávik frá skriflegum samningi aðila sem kveði á um sex mánaða uppsagnarfrest álitsbeiðendum til hagsbóta. Það sé því ljóst að gagnaðili hafi verið meira en reiðubúinn til að liðka fyrir málum. Sú fullyrðing álitsbeiðenda um að þeir séu að liðka fyrir málum með því að greiða allan maímánuð þegar samkomulag aðila um að víkja frá umsömdum uppsagnarfresti hljóði upp á að nýir leigjendur finnist og þá fyrst séu álitsbeiðendur lausir mála sé hæpin.

Að öðru leyti ítrekar gagnaðili fyrri kröfur sínar og vísar til greinargerðar sinnar.

 

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir að gagnaðili sagði upp ótímabundnum leigusamningi aðila frá og með 1. apríl 2008 en uppsagnarfrestur var sex mánuðir. Álitsbeiðendur telja að samkomulag hafi orðið um að leigusamningi lyki 1. júní það ár. Fyrir liggja mörg tölvubréf sem gengu milli aðila. Bera þau með sér að samkomulag hafi orðið um að álitsbeiðendur útveguðu sér annað húsnæði og afhentu íbúðina sem fyrst eftir uppsögn leigusamningsins og væru því óbundnir af sex mánaða uppsagnarfresti, enda fengi gagnaðili aðra leigjendur. Fluttu álitsbeiðendur úr íbúðinni í maí og telja að samkomulag hafi orðið um að þeir greiddu húsaleigu fyrir þann mánuð. Gagnaðili telur á hinn bóginn að samkomulagið hafi verið um að þeir greiddu leigu fyrir júnímánuð ef leigjandi fengist ekki fyrr.

Ómótmælt er að gagnaðili fór inn í íbúðina 29. maí 2008 til að lagfæra nagla- og skrúfugöt auk þess að mála. Telur gagnaðili að það verið gert með samkomulagi við álitsbeiðendur og að þetta hafi verið til að unnt væri að koma íbúðinni í leigu á ný sem fyrst. Gagnaðili skilaði tryggingarfé til álitsbeiðenda uppreiknað miðað við vísitölu júnímánaðar 2008. Frá fjárhæðinni var dregin málningarkostnaður 15.617 krónur, sílender 7.550 krónur, rúða í svalahurð 1.855 krónur, reikningur vegna hitaveitu 7.264 krónur. Leiga fyrir júnímánuð mun hafa verið 118.051 króna.

Að virtum göngum málsins þykja álitsbeiðendur ekki hafa leitt í ljós að gagnaðili hafi leyst þá undan leigusamningi fyrr en frá og með 1. júlí 2008. Af því leiðir að gagnaðili á kröfu um leigu fyrir júnímánuð það ár. Í þessu tilliti breytir engu þótt gagnaðili hafi farið inn í íbúðina í því skyni að koma henni í leiguhæft ástand enda höfðu álitsbeiðendur þá þegar rýmt íbúðina. Jafnframt var það álitsbeiðendum til hagsbóta að íbúðin kæmist sem fyrst í leigu.   

Í 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kemur fram að leigjandi skuli skila húsnæðinu í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ágreiningur er um skilin þar sem gagnaðili ber að álitsbeiðendur hafi hengt upp myndir á veggi og borað göt sem hann hafi þurft að lagfæra. Álitsbeiðendur bera á hinn bóginn að gagnaðili hafi veitt leyfi fyrir slíku og boðist til að lagfæra þetta sjálfur.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi borið að gera álitsbeiðendum viðvart um að hann sætti sig ekki við ástand íbúðarinnar eftir afhendingu hennar og gefa þeim kost á að koma að athugasemdum og eftir atvikum að sjá um lagfæringu. Ágreiningur um þetta efni hefði getað leitt til þess að úttekt hefði þurft að fara fram á grundvelli 71. gr. laganna. Þetta var ekki gert og ber því að fallast á með álitsbeiðendum að gagnaðila hafi verið óheimilt að draga frá tryggingarfé vegna málningarvinnu að upphæð 15.627 krónur.

Gagnaðili telur að hann hafi þurft að skipta um sílender í úthurð þar sem álitsbeiðendur hafi aldrei skilað lyklum. Ber að fallast á þann kostnaðarlið enda liggur ekki fyrir að álitsbeiðendur hafi skilað lyklum áður en nýr leigjandi tók við íbúðinni. Í málinu verður ekkert ráðið um orsakir þess að rúða brotnaði í svalahurð. Verður því ekki fallist á þennan frádráttarlið. Þá hefur hitaveitureikningi á leigutíma álitsbeiðenda ekki verið hnekkt og verður sá liður því tekinn til greina. Gagnaðili hefur fallist á kröfu um að tryggingarfé verði verðbætt miðað við vísitölu og þarf því ekki að fjalla um það atriði.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum beri að greiða leigu fyrir júnímánuð 2008 svo og kostnað við að skipta um sílender og reikning hitaveitu.

 

Reykjavík 24. júlí 2008

 

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson