Mál nr. 6/1995

28.6.1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

 

Mál nr. 6/1995

 

Réttur leigjenda til endurgreiðslu tryggingarfjár.

 

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 2. maí 1995, vísuðu A og B til nefndarinnar ágreiningi milli þeirra sem leigjenda annars vegar og C sem leigusala hins vegar vegna leigusamnings um jarðhæð fasteignarinnar nr. 9 við X.

Kærunefnd tók mál þetta fyrir á fundi 24. maí 1995 og ákvað að senda það gagnaðila til að gefa honum kost á að tjá sig og koma sjónarmiðum sínum og kröfum á framfæri, sbr. 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þann 9. júní 1995 barst nefndinni greinargerð gagnaðila, dags. 7. sama mánaðar. Á fundi nefndarinnar 28. júní 1995 var fjallað frekar um málið og það tekið til úrlausnar.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 1. september 1994, tóku álitsbeiðendur á leigu af gagnaðila jarðhæð fasteignarinnar að X nr. 9. Í samningnum kemur fram, að húsnæðið sé ca 50 m², stofa með barborði, sem skilur að eldhúskrók, geymsluskot þar inn af, svefnherbergi, lítið herbergi (ca 5 m²) og snyrting með aðstöðu fyrir þvottavél. Leigutími var frá 1. september 1994 til 31. maí 1995 og fjárhæð leigu kr. 40.000,- á mánuði. Umsamin upphæð tryggingafjár var kr. 86.000,- og inntu álitsbeiðendur það af hendi með tveimur víxlum, hvorum að fjárhæð kr. 22.000,-, og peningum, kr. 42.000,-.

Milli aðila reis ágreiningur um framkvæmd leigusamnings og vildu álitsbeiðendur losna undan skyldum sínum við gagnaðila. Auglýstu þeir íbúðina til leigu í febrúarmánuði 1995 og af því tilefni óskuðu tvær stúlkur eftir að taka eignina á leigu. Í kjölfar þessa rýmdu álitsbeiðendur íbúðina í lok þess mánaðar, en umræddar stúlkur fluttu hins vegar í aðra íbúð í sama húsi.

Álitsbeiðendur hafa krafist endurgreiðslu tryggingafjár og að áðurgreindum víxlum verði skilað, en þessum kröfum hefur gagnaðili alfarið hafnað. Óskað er álits kærunefndar um þá synjun gagnaðila.

 

III. Sjónarmið álitsbeiðenda.

Álitsbeiðendur hafa greint svo frá, að þegar þeir fluttu í íbúðina 1. september 1994 hafi viðskilnaður fyrri leigjenda verið slæmur. Jafnframt hafi ekki fylgt aðgangur að þvottavél, þrátt fyrir yfirlýsingar gagnaðila, og hitakerfi íbúðarinnar hafi verið áfátt. Þá hafi gagnaðili farið inn í íbúðina, þegar álitsbeiðendur voru að heiman, samkvæmt frásögn nágranna.

Í framhaldi af ráðleggingum Leigjendasamtakanna hafi álitsbeiðendur neitað að undirrita leigusamning, en það hafi þeir þó gert í nóvember 1994 til að lægja öldurnar, auk þess sem skriflegur samningur sé forsenda húsaleigubóta. Þegar álitsbeiðendur hafi viljað losna undan leigusamningi við gagnaðila, hafi þeir að hans ráði auglýst íbúðina lausa til leigu. Viðbrögð við auglýsingu hafi verið mikil og þann 27. febrúar 1995 hafi tvær stúlkur skoðað íbúðina. Hafi verið fastmælum bundið, að þær flyttu inn 1. næsta mánaðar. Kveða álitsbeiðendur gagnaðila hafa gert leigusamning við umræddar stúlkur og á þeim samningi hafi annar af vottum verið piltur að nafni D, sem búsettur var hjá álitsbeiðendum. Skömmu síðar hafi gagnaðili tjáð álitsbeiðendum, að íbúðin væri auð, þar sem stúlkurnar hafi fyrir tilviljun séð inn í næstu íbúð og litist betur á hana. Þetta hafi komið flatt upp á álitsbeiðendur, sem hafi, auk þess að útvega gagnaðila leigjendur, látið leigusala hafa lista yfir þá, sem svöruðu auglýsingunni, til að auðvelda honum að leigja út þá íbúð, sem álitsbeiðendur höfðu ekki haft áleigu.

Álitsbeiðendur kveða gagnaðila hafa tjáð þeim, að tryggingar myndu ganga upp í leigu, þar sem íbúð sú, sem þeir hefðu haft á leigu, stæði auð. Af þessum sökum hafi álitsbeiðendur haft samband við áðurgreindar stúlkur, sem skýrðu svo frá, að þegar þær komu til að fá lykla að íbúðinni hafi gagnaðili sýnt þeim hina íbúðina og boðið hana til leigu. Þeim hafi litist betur á þá íbúð og ákveðið að taka hana á leigu. Því hafi nýr leigusamningur verið gerður.

Af hálfu álitsbeiðenda er á því byggt, að komist hafi á samkomulag um riftun leigusamnings og að samningurinn hafi fallið niður með því að gagnaðili gerði samning við síðari leigjendur fyrir milligöngu þeirra. Þar með hafi álitsbeiðendur verið lausir allra mála og átt rétt á að fá tryggingar gerðar upp.

Álitsbeiðendur halda því fram, að þeim hafi verið heimilt að rifta leigusamningi um íbúðina vegna ýmissa vanefnda leigusala. Það hafi þeir hins vegar ekki gert, enda talið samningsleiðina farsælli. Á hinn bóginn hafi engar forsendur verið fyrir hendi, til að gagnaðila væri unnt að rifta samningi, sbr. 61. gr. laga nr. 36/1994. Því hafi honum ekki verið heimilt á grundvelli 62. gr. laganna að halda tryggingum eftir og ráðstafa þeim til greiðslu á leigu. Álitsbeiðendur hafi ekki bakað honum neitt tjón, þar sem aðrir leigjendur komu í þeirra stað. Sú staðreynd, að gagnaðili bauð síðari leigjendum aðra íbúð, fái ekki breytt samkomulagi við álitsbeiðendur um riftun leigusamningsins. Jafnframt sé þýðingarlaust, hver hafi átt frumkvæði að því, að leigjendur fengu aðra íbúð en til stóð í upphafi.

 

IV. Sjónarmið gagnaðila.

Gagnaðili heldur því fram, að álitsbeiðendur hafi ekki gert athugasemdir um viðskilnað fyrri leigjenda, eftir að þeir fluttu í íbúð þá, sem þeir tóku á leigu með samningi, dags. 1. september 1994. Sá samningur hafi verið gerður á staðlað form félagsmálaráðuneytisins og þar komi berlega fram, að á snyrtingu íbúðarinnar sé aðstaða fyrir þvottavél. Hins vegar sé ekki vikið að því, að þvottavél fylgi íbúðinni, og slíkt fyrirheit hafi ekki verið gefið. Þá er því andmælt, að hitakerfi íbúðarinnar hafi verið áfátt. Á hinn bóginn kunni að vera, að gagnaðili hafi í upphafi leigutíma hleypt sér inn í íbúðina til að bæta við húsgögnum að ósk álitsbeiðenda og til að sinna kvörtun um bilaðan ofn.

Af hálfu gagnaðila er því mótmælt, að fallist hafi verið á riftun leigusamnings. Kveður gagnaðili, að annar álitsbeiðanda hafi í febrúar 1995 tilkynnt honum, að íbúðin hefði verið auglýst laus til leigu. Gagnaðili mótmælir því alfarið, að hann hafi áður gefið til kynna, að álitsbeiðendur gætu losnað undan leigusamningi með því að finna aðra leigjendur, enda sé þeim ekki rétt að leigja íbúðina út. Í kjölfar þessa hafi stúlka sett sig í samband við gagnaðila og lýst yfir áhuga á því að taka íbúðina á leigu ásamt vinkonu sinni. Gerð hafi verið drög að leigusamningi, en gagnaðili tekið fram, að samningurinn tæki ekki gildi nema greidd yrði húsaleiga og trygging lögð fram, en það hafi ekki verið gert. Stúlkurnar hafi hins vegar séð aðra íbúð í húsinu og leigt hana, en sú íbúð sé ekki í eigu gagnaðila. Síðar hafi þær krafist þess, að samningsdrögin yrðu eyðilögð.

 

V. Forsendur.

Álitsbeiðendur hafa gert athugasemdir við ástand hins leigða húsnæðis, þegar þeir fengu það afhent í september 1994. Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi innan mánaðar frá afhendingu húsnæðis gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum og segja til um hverra úrbóta sé krafist, ef hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu. Af gögnum þeim, sem liggja fyrir kærunefndinni, verður ekki séð, að álitsbeiðendur hafi haft uppi slíkar skriflegar aðfinnslur. Jafnframt verður ekki talið, að ástand hins leigða húsnæðis við afhendingu hafi þýðingu varðandi rétt álitsbeiðanda til tryggingafjár, en álit þetta lýtur að þeim rétti, svo sem málið hefur verið lagt fyrir nefndina.

Leigusamningur álitsbeiðenda við gagnaðila var óuppsegjanlegur og tímabundinn til 31. maí 1995. Álitsbeiðendur gátu því ekki losnað undan skyldum sínum og sett nýja leigjendur í sinn stað án samþykkis gagnaðila. Slíkt samþykki yrði talið felast í gerð leigusamnings við aðra leigjendur fyrir milligöngu álitsbeiðenda, en þeir bera sönnunarbyrði fyrir því, að komist hafi á nýr leigusamningur. Af þeim gögnum sem liggja fyrir nefndinni þykir það ekki sannað, en gæti mögulega komið fram með sönnunarfærslu við rekstur dómsmáls. Samkvæmt þessu var gagnaðila heimilt að ráðstafa tryggingafé til greiðslu leigu fyrir þann tíma, sem íbúðin stóð auð, eftir að álitsbeiðendur höfðu rýmt eignina í lok febrúar 1995, en fyrir liggur að gagnaðili hafði uppi slíkan áskilnað gagnvart álitsbeiðendum án ástæðulauss dráttar. Þetta er þó háð því, að gagnaðili hafi takmarkað tjón sitt eftir því sem frekast var unnt.

 

VI. Niðurstaða.

Eins og mál þetta liggur fyrir er það álit kærunefndar, að gagnaðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingafé til greiðslu leigu, eftir að álitsbeiðendur höfðu rýmt íbúðina í lok febrúar 1995, enda hafi hann takmarkað tjón sitt eftir því sem frekast var unnt.

 

 

Reykjavík, 28. júní 1995.

 

 

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason