Mál nr. 13/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 13/2008

Endurgreiðsla tryggingafjár. Endurgreiðsla vegna húsaleigubóta.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með ódagsettu bréfi, mótt. 16. desember 2008, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 4. janúar 2009, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 19. febrúar 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með ódagsettum leigusamningi tóku álitsbeiðendur á leigu íbúð að X nr. 76 í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning til tveggja ára. Ágreiningur er um endurgreiðslu leigufjár og endurgreiðslu í tengslum við húsaleigubætur.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:

1. Að gagnaðili endurgreiði þá leigufjárhæð sem hafi verið lofað, þ.e. 165.000 kr.
2. Að gagnaðili greiði álitsbeiðendum 15.000 kr. fyrir hvern mánuð sem þeir greiddu leigu vegna þess þeir urðu af húsaleigubótum.      

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi leigt íbúð gagnaðila á 150.000 kr. á mánuði auk 15.000 kr. aukalega svo gagnaðili gæti staðið skil á því sem honum bæri að greiða í skatt af leigutekjunum. Þessa fjárhæð hafi gagnaðili farið fram á eftir að búið var að handsala íbúðinni. Greiðsla leigu hófst 1. ágúst 2008 og greiddu álitsbeiðendur þannig fyrir tvo mánuði, einn fram í tímann.

Fyrir mánaðamótin september/október hafi álitsbeiðendur látið maka álitsbeiðanda vita að þeir væru í kröggum og þyrftu að segja upp húsnæðinu. Seinna hafi þeim boðist ódýrara húsnæði og því haft samband við gagnaðila og kynnt honum málavexti. Gagnaðili hafi samþykkt það og jafnframt að sú leigufjárhæð sem hafi verið greidd fyrirfram, þ.e. 165.000 kr., yrði endurgreidd um mánaðamótin október/nóvember. Álitsbeiðendur hafi skilað íbúðinni um þau mánaðamót. Þann 10. nóvember hafði engin endurgreiðsla borist álitsbeiðendum og höfðu þeir þá samband við gagnaðila sem neitað að endurgreiða nema það sem út af stæði ef og þegar hann fengi nýja leigjendur.

Álitsbeiðendur taka fram að síðasta sumar hafi verið gerður leigusamningur sem aldrei hafi verið þinglýst því gagnaðili hafi dregið að ljúka honum. Gagnaðili hafi borið því við að það hafi verið vegna þess að álitsbeiðendur höfðu ekki gengið frá bankatryggingu, en viðskiptabanki álitsbeiðenda hafi tjáð þeim að gengið yrði frá því um leið og samningurinn fengi eitthvert númer við þinglýsingu. Þar af leiðandi hafi álitsbeiðendur orðið af húsaleigubótum í þrjá mánuði. Benda þeir á að þeir hafi á sínum tíma tjáð gagnaðila að samningurinn yrði að fara í þinglýsingu svo tryggingin gæti gengið í gegn en ekkert hafi gerst. Þá telja álitsbeiðendur það ekki vera samkvæmt lögum að fara fram á fyrirframgreidda leigu og tryggingu.

Álitsbeiðendur hafi í lok nóvember athugað í húsnæðinu hvort þeim hafi borist póstur og hitt þar fyrir leigjendur sem kváðust hafa verið þar í tvær eða þrjár vikur.

Í greinargerð gagnaðila segir hann að í maí 2008 hafi verið ákveðið að álitbeiðendur fengju íbúð gagnaðila til leigu. Leigusamningur hafi átt að taka gildi 1. ágúst 2008 og standa til 1. ágúst 2010. Leigusamningur hljóði svo að greiddar séu 150.000 kr. í leigu og í munnlegu samkomulagi strax í maí hafi verið ákveðið að álitsbeiðendur tækju aukalega 15.000 kr. af þeim skatti sem þurfi að greiða af leigutekjum íbúðarinnar. Við afhendingu íbúðar hafi átt að borga einn mánuð í leigu auk síðasta mánuð leigunnar sem dragist svo af þegar leigutíma yrði lokið. Þá hafi álitsbeiðendur átt að skila inn bankaábyrgð fyrir tveggja mánaða leigu. Þar með yrði tryggingin að jafnvirði þriggja mánaða leigu eins og löglegt sé að viti gagnaðila.

Álitsbeiðendur hafi greitt við afhendingu fyrsta og síðasta mánuð en þótt ítrekaðar beiðnir hafi verið gerðar hafi bankaábyrgðin aldrei komið. Af þeim sökum hafi samningnum ekki verið þinglýst þar sem gögn hafi vantað upp á. Ekki hafi staðið á gagnaðila að þinglýsa samningi enda hafi hann beðið ítrekað um þá tryggingu sem lofað hafði verið.

Þann 18. október sl. hafi verið haft samband við gagnaðila og honum tilkynnt að annaðhvort ætti hann að lækka leigu þeirra niður í 120.000 eða þeir myndu flytja annað. Gagnaðili hafi sagst ekki ætla að lækka leiguna sem um hafði verið samið.

Álitsbeiðendur hafi skilað lyklum að íbúðinni 5. nóvember eftir að ítrekað hafi verið beðið um að þeir yrðu afhentir.

Þá bendir gagnaðili á að íbúðinni hafi aldrei verið sagt upp á löglegan hátt. Í dag sé íbúðin í leigu, 50.000 kr. lægri á mánuði þannig að skaði gagnaðila af samningsbroti álitsbeiðenda sé 300.000 kr. auk málningarkostnaðar.

Gagnaðili telur álitsbeiðendur hafa brotið húsaleigusamning þann sem gerður hafi verið og undirritaður. Gagnaðili hafi kosið að leigja íbúðina frekar út sem fyrst heldur en að halda þeim á samningnum og láta greiða þann sex mánaða uppsagnarfrest sem sé á tveggja ára samningum. Þetta samningsbrot þeirra hafi bæði valdið gagnaðila fjárhagslegum skaða.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir tímabundinn húsaleigusamningur sem er undirritaður af öðrum álitsbeiðanda og gagnaðila, vottaður af tveimur aðilum. Samningurinn er ekki dagsettur en tilgreindur er upphafstími leigutíma og lok hans. Í samningnum kemur fram að fjárhæð leigunnar sé 150.000 kr. á mánuði og að samið sé um fyrirframgreiðslu, samtals að fjárhæð 300.000 kr. fyrir tvo mánuði. Ákvæði er í samningnum um að leigan skuli vera óbreytt út leigutímann

Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.

Fyrir liggur að leigusamningi var ekki sagt upp með löglegum hætti, en álitsbeiðendur fóru út úr íbúðinni um mánaðamótin október/nóvember sl. Álitsbeiðendur halda því fram að íbúðin hafi verið leigð út að nýju í nóvember og hefur gagnaðili ekki hrakið það. Hann hefur hins vegar haldið því fram að íbúðin hafi verið leigð út fyrir 50.000 kr. lægri leigu á mánuði og telur sig hafa orðið fyrir tjóni að fjárhæð 300.000 kr. af þeim sökum. Er því ljóst að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um endurgreiðslu á fyrirframgreiddri mánaðarleigu.

Fyrir liggur að álitsbeiðendur gengu ekki frá bankatryggingu sem þeim bar að gera samkvæmt samningnum. Fengu þeir því aldrei afhentan leigusamning til að unnt væri að þinglýsa honum. Verður gagnaðila því ekki um kennt að álitsbeiðendur hafi orðið fyrir tjóni af þeim sökum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um endurgreidda fyrirframgreiðslu að fjárhæð 165.000 kr.

Hafna ber kröfu álitsbeiðenda um að gagnaðila beri að greiða þeim 15.000 kr. fyrir hvern mánuð sem þeir greiddu leigu vegna þess að þeir urðu af húsaleigubótum.

Reykjavík, 19. febrúar 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson