Mál nr. 1/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 1/2009

Riftun tímabundins samnings: Greiðslur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. janúar 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. janúar 2009, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 18. janúar 2009, athugasemdir gagnaðila, dags. 20. janúar 2009, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 29. janúar 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 19. febrúar 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 21. desember 2008, tók gagnaðili á leigu íbúð að X nr. 25 í eigu álitsbeiðanda. Um var að ræða tímabundinn leigusamning sem gilti frá 1. janúar 2009 til 1. janúar 2010. Ágreiningur er um greiðslu vegna riftunar samnings.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðili greiði þriggja mánaða uppsagnarfrest.

Í álitsbeiðni kemur fram gagnaðili hafi ekki greitt umsamda fyrirframgreidda húsaleigu. Jafnframt að gagnaðili vilji rifta leigusamningi fyrirvaralaust án þess að greiða nokkra leigu.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um greiðslu samkvæmt lögum um umsaminn tímabundinn leigusamning. Aðilar hafi gert samning sem gagnaðili hafi farið með í þinglýsingu.

Greinir álitsbeiðandi frá því að hann hafi afhent lykil að húsnæðinu 31. desember sl.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að 31. desember sl. hafi álitsbeiðandi afhent lykil að húsnæðinu. Aðfaranótt 1. janúar hafi gagnaðili skoðað íbúðina ásamt þremur aðilum. Íbúðin hafi ekki verið í því ástandi sem reglur segi til um. Raftengi á baði hafi ekki verið frágengið eins og álitsbeiðandi hafi fullyrt í bréfi til kærunefndar húsaleigumála. Íbúðin hafi verið óþrifin, veggir kámugir, ásamt gluggum og gardínum og öll almenn þrif ófullnægjandi.

Þá kemur fram í greinargerð að aðilar hafi hist í íbúðinni 2. janúar ásamt þriðja aðila og þar hafi gagnaðili tilkynnt að ekki verði tekið við íbúðinni í þessu ástandi. Álitsbeiðandi hafi þá tilkynnt að hann væri á leið út úr bænum og væri ekki að fara í þrif þann dag. Þann 4. janúar hafi gagnaðili haft samband við álitsbeiðanda og tilkynnt að óskað væri eftir að leigusamningi yrði rift. Jafnframt að lykill að íbúðinni sé í póstkassa í X. Þá hafi álitsbeiðandi orðið mjög ógnandi og haft í hótunum. Vísar gagnaðili til læknisvottorðs, en sjúkdómur hans hafi farið versnandi og komi hann ekki til með að geta staðið við greiðslur vegna alvarlegra veikinda. Þann 4. janúar hafi leiguhúsnæði ekki verið tilbúið til afhendingar og þá hafi forsendur leigusamnings verið brostnar. Óski gagnaðili því eindregið eftir að leigusamningi verði rift vegna aðstæðna sinna. Tekur gagnaðili að lokum fram að vitni séu að þessu ferli, bæði úttektin á húsnæðinu og símtölum aðila.

Í athugasemdum álitsbeiðanda ítrekar hann það sem áður er komið fram og greinir frá því að raftengi á baði sé í lagi og hafi verið frágengið. Íbúðin hafi ekki verið óþrifin, á veggjum hafi mátt sjá fingraför svo og á gluggum og ryk á gluggatjöldum.

Álitsbeiðandi hafi séð til þess að íbúðin yrði þrifin. Hann hafi sjálfur farið yfir íbúðina 3. janúar og hringt í gagnaðila til að tilkynna það að íbúðin væri tilbúin og því ekkert í fyrirstöðu að flytja inn 4. janúar. Í því símtali hafi gagnaðili tilkynnt að hann vilji rifta leigusamningnum og ekki flytja inn. Því neiti álitsbeiðandi og tali um að gagnaðili skuldi þá þegar umsamda fyrirframgreidda leigu og býður gagnaðila þriggja mánaða uppsagnarfrest vegna veikinda. Því hafi gagnaðili tekið illa og vilji losa sig undan öllum skuldbindingum. Álitsbeiðandi hafi þá nefnt innheimtuaðgerðir og gagnaðili hafi haldið því þá strax fram að álitbeiðandi standi í hótunum. Álitsbeiðandi hafi þá lýst því yfir að hann sé ekki að standa í hótunum, einungis að hann ætli sér að hafa samband við lögfræðinga og stofnanir til að leita réttar síns í málinu.

Í athugasemdum gagnaðila kemur meðal annars hann því á framfæri að hann telji álitsbeiðanda ekki fara með rétt mál. Álitsbeiðandi segist hafa hringt 3. janúar og sagt að íbúðin hafi verið tilbúin til afhendingar. Hið rétta sé að álitsbeiðandi hafi ekki hringt fyrr en 7. janúar og hafi þá verið með beinar hótanir sem hafi ekki tengst innheimtuaðgerðum. Á þessum tíma hafi verið liðnir sjö dagar af leigutíma og aldrei hafi gagnaðila verið tilkynnt að íbúðin væri tilbúin til afhendingar. Þarna sé strax búið að brjóta samninginn.

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda ítrekar hann fyrri athugasemdir sínar og tekur fram að hann hafi haft samband við gagnaðila í síma að kvöldi 3. janúar. Jafnframt að það sé enginn fótur fyrir því að hann hafi verið með hótanir.

III. Forsendur

Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leiguhúsnæði, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga framkvæmir byggingarfulltrúi úttektina að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Í málinu liggur ekki fyrir úttektarlýsing.

Þrátt fyrir að í máli þessu liggi fyrir tímabundinn húsaleigusamningur er ljóst að álitsbeiðandi hefur gefið gagnaðila kost á að losna undan samningnum með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Gagnaðili neitar því hins vegar og ber því fyrir sig að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf.

Kærunefnd bendir á að hvorki liggi fyrir úttektarlýsing af hálfu byggingarfulltrúa né skriflegar áskoranir af hálfu gagnaðila til álitsbeiðanda um að bæta úr þeim annmörkum sem gagnaðili taldi vera á húsnæðinu. Virðist einnig nokkuð á reiki hjá gagnaðila hvort hann ber fyrir sig ástand íbúðarinnar eða erfiðleika á að standa við leigugreiðslu samkvæmt samningnum.

Í ljósi þess að ekki komi fram í gögnum málsins hvort álitsbeiðandi hefur fengið nýja leigjendur í húsnæðið og þess að gagnaðili þurfi ekki að uppfylla lagaskyldur húsaleigusamningsins sem hann undirritaði, telur kærunefnd að gagnaðila beri að greiða þriggja mánaða uppsagnarfrest.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða þriggja mánaða uppsagnarfrest vegna húsnæðisins að X nr. 25.

Reykjavík, 19. febrúar 2009

Valtýr Sigurðsson