Eldri įlit kęrunefndar hśsaleigumįla
Mįl nr. 2/2009
ĮLIT
KĘRUNEFNDAR HŚSALEIGUMĮLA
ķ mįlinu nr. 2/2009
Riftun tķmabundins leigusamnings. Greišsla hśsaleigu.
I. Mįlsmešferš kęrunefndar
Meš bréfi, dags. 13. janśar 2009, beindi A, hér eftir nefnd įlitsbeišandi, til nefndarinnar erindi vegna įgreinings viš B ehf., hér eftir nefnt gagnašili.
Gagnašila var gefinn kostur į aš koma į framfęri viš nefndina sjónarmišum sķnum og kröfum ķ samręmi viš įkvęši 3. mgr. 85. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk įlitsbeišni voru greinargerš gagnašila, dags. 29. janśar 2009, og athugasemdir įlitsbeišenda, dags. 2. febrśar 2009, lagšar fyrir nefndina.
Mįliš var tekiš til śrlausnar į fundi nefndarinnar föstudaginn 17. aprķl 2009.
II. Helstu mįlsatvik og įgreiningsefni
Meš leigusamningi, dags. 21. maķ 2008, tók įlitsbeišandi į leigu ķbśš aš X nr. 9 ķ eigu gagnašila. Um var aš ręša tķmabundinn leigusamning frį 1. jśnķ 2008 til 31. maķ 2009. Įgreiningur er um riftun leigusamningsins.
Kęrunefnd telur kröfu įlitsbeišanda vera:
- Aš višurkennt verši aš įlitsbeišanda hafi veriš heimilt aš rifta leigusamningnum.
- Aš įlitsbeišanda beri ekki aš greiša fyrir hśsaleigu ķ nóvember 2008.
Ķ įlitsbeišni er mešal annars greint frį žvķ aš įlitsbeišandi hafi 1. jśnķ 2008 tekiš į leigu ķbśš hjį gagnašila. Žegar hśsaleigusamningur hafi veriš geršur hafi įlitsbeišandi veriš krafinn um fyrirframgreišslu ef hann vildi ótķmabundinn samning. Įlitsbeišandi hafi ekki tališ sig hafa efni į žvķ aš greiša fyrirfram og hafi žį veriš tjįš aš žį gęti hann einungis fengiš tķmabundinn leigusamning sem gilda įtti til 31. maķ 2009. Ekki hafi įlitsbeišanda veriš greint frį žvķ hvaša munur vęri į žessu tvennu. Įlitsbeišandi og maki hans eigi fjögur börn. Fljótlega eftir aš žau fluttu ķ blokkina hafi komiš ķ ljós aš žar var töluvert ónęši af völdum annarra ķbśa. Flestir leigjendur gagnašila séu erlendir starfsmenn. Ašeins ein önnur fjölskylda hafi veriš ķ blokkinni og hafi fljótlega flutt burt žašan vegna ónęšis, en fólk ķ nįgrenninu hafi einnig oršiš vart viš lętin og hįvašann. Įlitsbeišandi hafi kvartaš ķtrekaš undan žessu en aldrei skriflega, enda ķ stöšugu sambandi viš gagnašila auk umsjónarkonu hśssins. Ķ įgśst hafi veriš óvenjulega mikiš um partķstand og lęti ķ hśsinu, menn hafi komiš fullir heim ķ hópum meš söng og hįreysti, hįlftómar bjórdósir į göngunum, ęla og annar óžrifnašur. Įlitsbeišandi hafi kvartaš undan žessu įrangurslaust viš umsjónarkonu.
Ķ framhaldi af žessu hafi įlitsbeišandi reynt aš fį leigt einbżlishśs sem sé ķ eigu gagnašila en ekki fengiš žar sem hśsaleiga hafi veriš mjög hį. Einnig hafi įlitsbeišandi bošiš gagnašila makaskipti į žvķ hśsi og fasteign sem įlitsbeišandi og maki hennar eiga ķ öšru sveitarfélagi. Žvķ hafi heldur ekki veriš tekiš. Allan žann tķma sem žessar umręšur hafi stašiš yfir hafi veriš ljóst aš įlitsbeišandi hafi veriš aš leita aš öšru hśsnęši vegna žess ónęšis sem hann og fjölskylda hans hafi oršiš fyrir ķ blokkinni. Žar kom aš įlitsbeišandi tjįši umsjónarkonu hśssins aš hśn yrši aš finna višunandi hśsnęši fyrir fjölskyldu sķna. Žį hafi įlitsbeišanda veriš bent į skilyrši tķmabundins hśsaleigusamnings og aš hann yrši aš greiša leigu til 31. maķ 2009, en frį žvķ yrši ekki vikiš. Įlitsbeišandi hafi žį snśiš sér til gagnašila sem jafnframt hafi tjįš henni aš ekki yrši vikiš frį skilyršum hśsaleigusamningsins. Įlitsbeišandi hafi žį ekki séš annan kost en aš rifta samningnum og gerši žaš bréflega og ķ tölvupósti 25. nóvember 2008. Įlitsbeišanda hafi veriš tjįš aš sś riftun yrši ekki tekin til greina. Um mįnašamótin nóvember/desember hafi įlitsbeišandi og fjölskylda hans flutt śr umręddu hśsnęši ķ hśs sem žau fengu leigt aš Z. Sķšan žį hafi įlitsbeišandi fengiš reglulega rukkun um leigu og nś sķšast tilkynningu um aš gagnašili muni ganga aš tryggingarbréfi ķ bankanum.
Įlitsbeišandi telur aš hann hafi skilmerkilega kvartaš yfir ónęši og lįtum įsamt vanžrifum į sameign hśssins og telur sig jafnframt vera ķ fullum rétti til aš rifta hśsaleigusamningnum enda hafi gagnašili ekki stašiš viš aš lįta žrķfa sameignina eša taka fyrir partķstand og ólęti ķ hśsinu. Įlitsbeišandi og maki hans hafi ķtrekaš reynt aš fį śr žessu bętt og töldu sig ekki žurfa aš kvarta skriflega enda hafi žeim veriš sagt ķ hvert sinn sem žeir kvörtušu aš nś yrši breyting į. Žeir hafi ekki kvatt lögreglu til vegna lįtanna žar sem įlitsbeišandi hafi oft veriš ein meš börnin ķ ķbśšinni og ekki viljaš hętta į óvinsęldir mešal annarra leigjenda. Taldi įlitsbeišandi aš af žvķ gęti stafaš hętta fyrir sig og börnin.
Riftun hśsaleigusamningsins hafi veriš öržrifarįš sem gripiš hafi veriš til žegar śtséš žótti aš bętt yrši śr kvörtunum žeirra. Einnig var séš fram į mikil ólęti yfir hįtķširnar og aš ķ nįinni framtķš myndi partķstand hinna leigjendanna frekar versna en batna enda įminningar gagnašila ekki oršiš til žess aš hinir leigjendurnir bęttu rįš sitt.
Įlitsbeišandi fer einnig fram į aš hśsaleiga fyrir nóvember sem sé enn ógreidd verši lįtin nišur falla vegna žess ónęšis og kostnašar sem žau hafi oršiš fyrir sem leigjendur ķ hśsinu.
Ķ greinargerš gagnašila kemur mešal annars fram aš gagnašili sé fasteignafélag sem sérhęfi sig ķ byggingu og śtleigu leiguķbśša. Félagiš hafi veriš ķ žessum rekstri frį įrinu 2003, en eigendur žess hafi stašiš ķ rekstri leiguķbśša og ķ śtleigu į verslunar- og lagerhśsnęši ķ mun lengri tķma eša samfleytt ķ um 20 įr.
Greinir gagnašili frį žvķ aš hśsfélagiš aš X nr. 9 sé meš tvo starfsmenn ķ vinnu viš žrif og umsjón. Žrif į sameign į vegum hśsfélaga ķ hśsum gagnašila sé meš žeim hętti aš žau lįti fara fram alžrif einu sinni ķ viku og sķšan komiš aftur öšru sinni ķ vikunni og fariš yfir inngang og hugsanlega ašra hluti ef žörf krefji.
Bendir gagnašili į aš allir eigendur ķbśša og leigjendur hafi sķma umsjónarmanns og segja mį aš varla megi detta saumnįl įn žess aš gagnašili hafi fyrir žvķ vitneskju. Žjónusta sé góš aš flestra mati.
Greinir gagnašili frį žvķ aš stundum komi fyrir aš ekkert vandamįl sé til stašar heldur sé um hreinan uppspuna aš ręša eins og upp hafi komiš nś ķ žessum mįnuši aš leigjandi ķ ķbśš M7-0101 hafi kvartaš undan miklum hįvaša um leiš og žess hafi veriš krafist aš leiga yrši lękkuš žar sem fréttir hefšu borist af žvķ aš einhver annar ašili hefši getaš leigt einhverja ašra ķbśš einhvers stašar annars stašar į lęgra verši. Gagnašili hafi tekiš venjulega į athugasemd um hįvaša og hengt upp įbendingu. Fyrir vikiš hafi gagnašili fengiš yfir sig reišistorm annarra leigjenda og hśseigenda ķ hśsinu, en komiš hafi ķ ljós aš ekkert partķ hafi veriš haldiš og žvķ engar forsendur fyrir žessari kvörtun.
Žį kemur fram ķ greinargerš aš įlitsbeišandi hafi leigt fjögurra herbergja ķbśš ķ X nr. 9 frį og meš 1. jśnķ 2008 ķ eitt įr. Įlitsbeišandi skyldi leggja fram bankatryggingu frį R-banka aš fjįrhęš 410.000 krónur. Įkvöršun um lengd samnings, eitt įr, hafi veriš įlitsbeišanda, en ekki skilyrši gagnašila eins og ranglega komi fram ķ įlitsbeišni.
Samskipti viš įlitsbeišanda hafi af hįlfu gagnašila ķ byrjun mest žau aš gjaldkeri hafši hringt til aš įminna um greišslu eftir eindaga sem sé 7. hvers mįnašar, en įlitsbeišandi hafi veriš lķtillega sein meš jślķgreišslu og byrjaš svo aš safna upp vanskilum frį įgśst.
Sķšan hafi gagnašili eignast Y nr. 5 sem sé eldra einbżlishśs ķ góšu įstandi. Gagnašili hafi frétt aš óskaš vęri eftir skiptum į žvķ og annarri eign. Komiš hafi ķ ljós aš įlitsbeišandi hafi viljaš skipta į hśsi ķ öšru sveitarfélagi og Y nr. 5, en gagnašili ekki tališ žaš įlitlegan kost fyrir sig. Žį hafi gagnašili bošiš įlitsbeišanda aš flytja sig ķ sams konar ķbśš ķ öšru hśsi óski hann žess, en žaš hafi įlitsbeišandi ekki viljaš.
Greinir gagnašili frį žvķ aš mikil samskipti hafi veriš milli ašila um leigu eša kaup į hśsinu. Įlitsbeišandi hafi veriš ķ vanskilum meš leigu svo gagnašili hafi viljaš aš įlitsbeišandi vęri ķ skilum meš samning įšur en hann flytti ef hann vildi žaš. Gagnašili hafi veriš tilbśinn til aš enda žann samning um ķbśš M9-0403 ef įlitsbeišandi gerši viš félagiš annan samning um Y nr. 5, aš öšru leyti hafi žaš ekki komiš til tals. Žaš hafi veriš ljóst aš įlitsbeišandi hafi viljaš fį stęrra hśsnęši fyrir minni pening.
Žrįtt fyrir aš gagnašili hafi bent įlitsbeišanda į žaš aš honum bęri aš standa viš žennan tķmabundna samning hafi hann einfaldlega fariš śt um mįnašamótin nóvember/desember. Gagnašili hafi fyrst frétt af žvķ aš žaš vęri flutningabķll fyrir utan, sķšan hafi komiš tölvupóstur žar sem įlitsbeišandi sagšist rifta samningi og sķšan įbyrgšarbréf meš lyklum aš ķbśšinni. Žetta hafi komiš gagnašila alveg ķ opna skjöldu. Įstęšur sem įlitsbeišandi tiltaki fyrir riftun séu tilbśningur einn.
Gagnašili hafnar alfariš einhliša riftun įlitsbeišanda og einnig öllum mįlatilbśnaši hans. Įlitsbeišandi hafi veriš įminntur um sannsögli nokkrum sinnum og forsendur žęr žó ósannar séu hafi ķ sjįlfu sér ekki veriš forsenda fyrir einhliša riftun samnings.
Vekur gagnašili aš lokum mešal annars athygli į eftirfarandi: Įlitsbeišandi hafi ašeins kvartaš einu sinni, en ekki mörgum sinnum, og hafi žį žegar veriš bošiš aš flytja sig til ķ ašra nįkvęmlega eins ķbśš ķ X nr. 7 eša X nr. 11. Gagnašila hafi hvorki veriš rétt né skylt aš gera žaš, en gerši samt žar sem félagiš hafši sams konar ķbśš órįšstafašri. Žessu tilboši hafi įlitsbeišandi hafnaš. Meš žeirri höfnun sé algerlega ljóst aš ašrar įstęšur liggi aš baki en eitt partķ. Gagnašili hafnar žvķ sameign sé illa žrifin og tekur fram aš žrif į sameign sé ķ höndum hśsfélagsins X nr. 9, ekki gagnašila. Įlitsbeišandi hafi aldrei kvartaš viš umsjónarmann, hvorki einu sinni né oftar, og samskipti hans hafi ašeins veriš viš undirritun samnings og hins vegar ķ lok nóvember žegar įlitsbeišandi hafi spurt um uppsagnarfrest. Įlitsbeišandi fari žvķ meš ósannindi. Įlitsbeišanda hafi ekki veriš naušugur einn kostur aš flytja, žaš hafi hann įkvešiš alfariš sjįlfur.
Gagnašili gerir kröfu um aš stašiš verši viš samning, en geti komiš til móts viš įlitsbeišanda ef hann komi meš nżjan leigjanda aš hśsnęšinu, falli žį frį kröfu vegna leigusamnings frį žeim tķma sem nżr leigjandi hefur bśsetu sķna. Žaš tilboš standi enn.
Gagnašili hafi nś haft samband viš lögregluna og spurst fyrir um hvort eitthvert śtkall hefši įtt sér staš ķ X nr. 9. Lögregluvaršstjóri hafi tjįš gagnašila aš svo hefši ekki veriš og fólk žar eins og žaš sé aš jafnaši annars stašar.
Gagnašili hefur lagt fram kröfu į hendur R-banka um greišslu tryggingar og mun fylgja žvķ eftir. Einnig hafi gagnašili tekiš įkvöršun um aš senda samning ašila ķ lögfręšiinnheimtu og verši žaš žį ķ fyrsta skipti sem slķkt sé gert hjį félaginu.
Ķ athugasemdum įlitsbeišanda mótmęlir hann flestu žvķ sem fram kemur ķ greinargerš gagnašila og rekur ķtarlega ķ athugasemdunum, en ekki žykir įstęša til aš śtlista enn frekar. Af hįlfu įlitsbeišanda kemur mešal annars fram aš įstęša žess aš įlitsbeišandi hafi ekki leitaš til lögreglu sé sś aš ķbśar ķ blokkinni hafi oft veriš verktakar sem bjuggu žar ķ stuttan tķma og stöšug umskipti. Žaš hafi veriš til lķtils aš kvarta yfir fólki sem jafnvel yrši fariš ķ burt eftir helgina. Einnig hafi įlitsbeišandi óttast óvild ķbśanna ef hann kallaši lögreglu til og žar sem įlitsbeišandi hafi išulega veriš einn meš börnin.
Žį vķsar įlitsbeišandi mešal annars til 11. og 62. gr. hśsaleigulaga mįli sķnu til stušnings.
III. Forsendur
Samningur ašila um leiguhśsnęšiš var tķmabundinn frį 1. jśnķ 2008 til 31. maķ 2009. Tķmabundnum leigusamningi lżkur į umsömdum degi įn sérstakrar uppsagnar eša tilkynningar af hįlfu ašila, sbr. 1. mgr. 58. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994. Slķkum samningi veršur ekki slitiš meš uppsögn į umsömdum leigutķma įn samkomulags ašila eša tilgreiningar ķ leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. hśsaleigulaga.
Įlitsbeišandi byggir į žvķ aš hann hafi rift leigusamningnum vegna ónęšis af völdum nįgranna sinna sem og vegna óžrifnašar ķ hśsinu en hann hafi įrangurslaust kvartaš undan žessu viš umsjónarmann gagnašila.
Gagnašili ber aftur į móti aš hann sérhęfi sig ķ byggingu og śtleigu ķbśša og séu tveir starfsmenn ķ vinnu viš žrif og umsjón. Žvķ sé žjónusta viš leigutaka góš og skjótt brugšist viš athugasemdum. Mįlatilbśnaši įlitsbeišanda sé žvķ alfariš hafnaš og bent į aš ašeins einu sinni hafi veriš kvartaš af hans hįlfu undan hįvaša en žaš hafi veriš į sama tķma og krafa kom fram hjį honum um lękkun leigunnar. Gagnašili įréttar sérstaklega aš įlitsbeišanda hafi veriš bošin sams konar ķbśš ķ öšru hśsi gagnašila en žvķ hafi hann hafnaš.
Eins og mįl žetta liggur fyrir er įgreiningur um stašreyndir. Nišurstaša mįlsins veltur žvķ į sönnun į fullyršingum ašila sem hér hefur veriš rakiš ķ helstu atrišum. Ekki er gert rįš fyrir munnlegri sönnunarfęrslu fyrir nefndinni ķ 85. gr. laga nr. 36/1994, en kęrunefnd tekur afstöšu til mįlsins į grundvelli framlagšra gagna.
Žaš er įlit kęrunefndar aš įlitsbeišanda hafi ekki tekist aš sżna fram į aš gagnašili hafi valdiš honum slķkum óžęgindum aš afnotum eša heimilisfriši įlitsbeišanda hafi veriš raskaš žannig aš hann hafi mįtt rifta leigusamningi. Samkvęmt žvķ ber aš hafna kröfu įlitsbeišanda um aš hann hafi mįtt rifta leigusamningi ašila af žeim sökum.
IV. Nišurstaša
Žaš er įlit kęrunefndar aš įlitsbeišanda hafi ekki veriš heimilt aš rifta leigusamningnum og žvķ beri honum aš greiša hśsaleigu fyrir nóvember 2008.
Reykjavķk 17. aprķl 2009
Valtżr Siguršsson
Benedikt Bogason
Žórir Karl Jónasson
