Mál nr. 4/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 4/2009

Tímabundinn leigusamningur: Uppsögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. febrúar 2009, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. febrúar 2009, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. mars 2009, og athugasemdir gagnaðila, dags. 12. mars 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. apríl 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 1. september 2008, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 33a, þá í eigu C, nú í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. september 2008 til 1. september 2009.

Ágreiningur er um uppsögn tímabundins leigusamnings.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

Að uppsögn álitsbeiðanda hafi verið heimil frá 1. desember 2008 og að álitsbeiðandi sé laus undan samningi frá og með 28. febrúar 2009.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur aðila snúi að rétti álitsbeiðanda til að segja upp tímabundnum samningi vegna samnings við fyrri eiganda húsnæðisins og vegna röskunar á heimilisfriði af völdum gagnaðila og að uppsögn gildi frá l. desember 2008 í þrjá mánuði. Álitsbeiðandi sé þannig laus undan samningi og skili íbúð 28. febrúar 2009.

Á samningstímanum hafi orðið eigendaskipti á leiguhúsnæðinu. Tilgreint hafi verið í samningi að íbúðin væri til sölu og seldist hún á leigutíma sé uppsagnartími einn mánuður. Í munnlegu samkomulagi sem gert hafi verið milli álitsbeiðanda og fyrri eiganda, og síðar staðfest með tölvupósti, hafi komið fram að uppsagnartími væri þrír mánuðir þrátt fyrir ákvæði um tímabundinn samning.

Sökum fjárhagserfiðleika álitsbeiðanda hafi hann haft samband við gagnaðila vegna uppsagnar á samningi. Álitsbeiðandi hafi spurt gagnaðila hvort hann gæti hugsað sér að lækka leigu vegna þessa erfiðleika hans, en hann neitað því. Því hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila að hann muni þar með segja upp leigusamningi frá og með l. desember og hafi spurt hvort hann vildi það skriflega sem hann vildi.

Í desember hafi gagnaðili komið með leigusamning til álitsbeiðanda og sagt að ekki sé mögulegt að segja upp leigusamningi. Gagnaðili hafi bent á að ákvæði í samningi varðandi eins mánaðar uppsagnarfrest ætti eingöngu við sig.

Í janúar hafi hafist framkvæmdir í húsinu, meðal annars í leiguhúsnæðinu en álitsbeiðandi hafi hvorki verið spurð né gefið leyfi fyrir að nokkur mætti fara inn í íbúðina. Hins vegar hafi álitsbeiðandi gefið leyfi fyrir þessum framkvæmdum því þarna var byrjað á verkefni og samkvæmt iðnaðarmanni hafi þeim átt að vera lokið seinni part næsta dags. Annar smiður hafi sagt að setja ætti ofn á baðherbergi álitsbeiðanda vegna mikils kulda þar sem hann hafi fyrr kvartað yfir við gagnaðila.

Síðar í sama mánuði hafi álitsbeiðandi komið heim og þá hafi iðnarmenn verið inni í íbúðinni, þar á meðal gagnaðili. Ekki hafi verið lokið við verkið og ofn virki ekki. Gagnaðili hafi sagt að skipta ætti um eldhúskrana og pússa upp borð. Stigi og fleiri verkfæri lágu á gólfi. Gólf hafi verið útsporuð. Í lok janúar hafði útidyrahurð á íbúð álitsbeiðanda verið tekin af og plast strekkt yfir og heftað. Álitsbeiðandi hafi þá bankað upp á á 2. hæð, gagnaðili taki á móti honum og tilkynnt að hann hafi búist við álitsbeiðanda seinna og það eigi að setja tréverk fyrir glugga á hurðinni til að minnka líkur á innbroti. Þetta komi hins vegar í veg fyrir birtu inni í íbúðinni. Álitsbeiðandi segi gagnaðila að greinilegt sé að vaðið hafi verið inn á skóm, skítugt gólfið og skóför. Gagnaðili kveði hurðina væntanlega, að vandræði séu með heitavatnstengi og því sé ekki komin tenging á baðherbergisofn. Enn sé ekki búið að ganga frá gati á veggi sem þýði að álitsbeiðandi megi eiga von á smiðum o.fl. næstu daga. Þá hafi niðurbrotnir veggir legið við inngang á húsi ásamt öðru drasli.

Í byrjun febrúar hafi loks verið lokið við að loka gati fyrir ofan eldhúsvask. Mikið af sandi og öðrum skít hafi verið inni í eldhússkápum þar fyrir neðan sem og á borðbúnaði. Síðar hafi verið skipt um krana á eldhúsvaski sem geri það að verkum að nánast sé ómögulegt að vaska upp þar sem stúturinn nái svo nálægt brúninni. Álitsbeiðandi hafði samband við gagnaðila sem hafi sagt að samband verði haft við iðnarmenn eftir helgi.

Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að síðastliðið sumar hafi gagnaðili keypt íbúð á 2. hæð hússins að X nr. 33a. Gagnaðili hafi ætlað að breyta henni töluvert að innan og til þess hafi hann þurft leyfi hins eigenda fasteignarinnar sem hafi átt 1. hæð hússins. Síðar hafi gagnaðili ákveðið að kaupa neðri hæðina sem er umrætt leiguhúsnæði.

Greinir gagnaðili frá því að fyrri eigandi hafi fengið gagnaðila til þess, í nærveru álitsbeiðanda, að lofa því að segja honum ekki upp leigusamningnum. Strax eftir að gagnaðili hafði keypt íbúðina hafi hann spurt álitsbeiðanda hvort það væri eitthvað sem þyrfti lagfæringar við. Álitsbeiðandi hafi talið upp ýmis atriði sem öllum hafi verið kippt í liðinn, þ.e. smálagfæringar á tveimur gluggum, settar í tvær hurðir sem vantaði og lagfært hitastillingakerfi á ofna, en í því sambandi hafi verið settur ofn í baðherbergi, skipt á ofni í stofu og settur nýr í staðinn fyrir þann gamla.

Áður en farið var í þessar framkvæmdir hafi álitsbeiðandi samþykkt að gagnaðili og iðnaðarmenn færu inn í íbúðina, án þess að biðja um leyfi í hvert sinn. Hvorki gagnaðili né iðnaðarmennirnir hafi þess vegna farið inn í íbúðina í leyfisleysi.

Álitsbeiðandi hafi sagt að gagnaðili hafi sennilega ekki haft ástæðu til að vera inni í íbúðinni þegar iðnaðarmennirnir hafi verið að vinna þar. Gagnaðili hafi haft ástæðu, hann hafi verið handlangari þeirra. Gagnaðili hafi aldrei farið inn í íbúðina á skónum né séð iðnaðarmennina í skóm þar inni.

Gagnaðili játar því að hann hafi verið hissa að sjá álitsbeiðanda heima um miðjan dag því hann hafi sagt smiðnum um morguninn að hann kæmi ekki heim fyrr en síðdegis. Því hafi verið reiknað með að hurðin yrði komin á sinn stað áður en álitsbeiðandi kæmi heim. Hurðin hafi svo verið komin í rétt eftir að álitsbeiðandi kom heim. Ástæðan fyrir því að gagnaðili hafi látið setja í viðarplötur í staðinn fyrir glerið hafi verið af öryggisástæðum. Með svo stóra glugga í útidyrum sé meiri hætta á innbrotum en ella.

Gagnaðili mótmælir því að niðurbrotnir veggir við húsið hafi hindrað aðgang að dyrum íbúðanna, þeir hafi verið þarna í sólarhring áður en vörubíll kom til þess að flytja þá burt. Gámur hafi verið allan tímann fyrir aftan húsið og þangað hafi allt annað drasl verið borið.

Gagnaðili mótmælir því að sandur og skítur hafi verið eldhússkápum og kveður það orðum ofaukið.

Gagnaðili viðurkennir að hafa látið skipta um krana á eldhúsvaski sem álitsbeiðandi telji vera of nálægt. Þegar gagnaðili hafi litið á kranasveifina daginn eftir mældi hann 8 cm frá vatnsbununni að brúninni og hafi píparanum þótt það í góðu lagi. Gagnaðili hafi samt látið píparann fara eina ferðina enn til að kaupa styttri kranasveif til að þóknast álitsbeiðanda.

Eftir framangreindar lagfæringar sé íbúð álitsbeiðanda í miklu betra ástandi en þegar hann tók hana á leigu.

Í athugasemdum álitsbeiðanda bendir hann meðal annars á að gagnaðili hafi ekki gert neinar athugasemdir varðandi munnlegan og staðfestan samning álitsbeiðanda við fyrri eiganda um þriggja mánaða uppsagnarfrest. Álitsbeiðandi haldi því staðfastlega fram kröfu sinni um rétt sinn til að segja upp íbúðinni frá 1. desember.

Varðandi það að gagnaðili hafi spurt álitsbeiðanda um leyfi að fara inn í íbúðina þá hafði álitsbeiðandi ekki gefið leyfi til þess og slíkt hafði aldrei borið á góma. Hins vegar hafði gagnaðili sagt álitsbeiðanda nokkru áður að farið yrði í framkvæmdir. Eftir standi að gagnaðili hleypti iðnaðarmanni í íbúð álitsbeiðanda án leyfis og líklega verið þar sjálfur.

Álitsbeiðanda finnist það hart, þótt gagnaðila sé „umhugað“ um öryggi álitsbeiðanda, að tekinn sé gluggi úr útidyrahurð og negldur timburfleki fyrir án þess að það sé borið undir sig. Álitsbeiðandi sjái til dæmis ekki út þegar einhver hringir dyrabjöllu eða bankar.

Hvað varði „niðurbrotna veggi“, pappafleka og fleira drasl, þá hafi þeir verið í sólarhring og ollu álitsbeiðanda og börnum hans sem eru rétt rúmlega 100 cm á hæð óþægindum við að komast inn í íbúðina.

Auk þeirra mála sem bæst hafi við nefnir álitsbeiðandi að nú í mars hafi ofn í stofu verið tekinn og nýir settir í staðinn, en þá hafi álitsbeiðandi neyðst til að vera að heiman þann dag til rúmlega 17.30 þar sem hann hafi ekki getað hugsað sér að hafa börnin í kringum þann óþrifnað og umstang sem því fylgdi. Stórt gat hafi verið skilið eftir á gólfi undir ofni sem náði niður í þvottahús og það hafi ekki verið lagað fyrr en álitsbeiðandi hafi náð sambandi við gagnaðila og beðið um að það yrði gert, enda mikill dragsúgur og kuldi hafi myndast. Auk þess sé ljótt gat í vegg og enn ómálað þar sem breytingar hafi verið gerðar á hinum ofninum, en þar sofi álitsbeiðandi í stofunni. Gagnaðili hafi látið vita af þessum „viðgerðum“ með því að setja miða inn um bréfalúgu þar sem tilkynnt hafi verið að þessar viðgerðir yrðu gerðar.

Í athugasemdum gagnaðila kemur meðal annars fram að það sé rétt að hann hafi ekki gert neinar athugasemdir varðandi munnlegan og staðfestan samning álitsbeiðanda sem hann segist hafa gert við fyrri eiganda og leigusala, einfaldlega vegna þess að gagnaðila komi ekki við hvað hafði farið þeirra á milli. Það sem skipti gagnaðila máli sé sá skriflegi og þinglýsti leigusamningur sem gagnaðili hafi yfirtekið við kaup á íbúðinni.

Gagnaðili ítrekar það að hann og iðnaðarmenn hafi farið inn í íbúðina til að framkvæma það sem álitsbeiðandi hafði óskað eftir með leyfi hans.

Eftir að álitsbeiðandi hafði látið setja viðarplötur í glugga á útihurðinni hafi álitsbeiðandi farið fram á það að sett yrði gægjugat á hurðina. Gagnaðili hafi sagt að það væri sjálfsagt og yrði gert eftir að útihurðin yrði máluð, en það hafi ekki verið gert vegna veðurs.

Gagnaðili hafi keypt gamlar hurðir sem smiðirnir hafi sett í á föstudegi en gagnaðili skilið eftir miða til álitsbeiðanda þar sem hann hafi skrifað að hurðirnar væru hreinar, en ljótar, og að gagnaðili gæti málað hurðirnar daginn eftir eða á sunnudeginum, eða einhvern tíma seinna, álitsbeiðandi skyldi bara láta sig vita hvernig hann vildi hafa það. Gagnaðili hafi svo ætlað að mála útihurðina um leið og hann málaði innihurðirnar. Hingað til hafi álitsbeiðandi ekki haft samband við gagnaðila um að hann málaði það sem hann hafi ætlað að gera.

Þá hafi álitsbeiðandi þrisvar sinnum farið þess á leit við gagnaðili að hann lækkaði leiguna og þrisvar sinnum hafi gagnaðili neitað því. Nú geri álitsbeiðandi hvað hann geti til að láta það líta þannig út, að þrátt fyrir að þessi tímabundni leigusamningur gefi honum ekki rétt til þess að segja upp leigunni, að sökum þess að „allt sé ómögulegt“ við leiguna þá hafi álitsbeiðandi rétt til þess að rifta samningnum. Gagnaðili muni hvorki rifta þessum samningi né fallast á að álitsbeiðandi geri það.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir tímabundinn húsaleigusamningur milli fyrri eiganda íbúðarinnar og álitsbeiðanda frá 1. september 2008 til 1. september 2009. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.

Álitsbeiðandi telur sig hafa haft heimild til að segja samningnum upp með þriggja mánaða fyrirvara frá 1. desember 2008 vegna röskunar á heimilisfriði af völdum gagnaðila og því sé hann ekki bundinn af leigusamningnum frá og með 28. febrúar 2009.

Samkvæmt 41. gr. húsaleigulaga á leigusali rétt á aðgangi að hinu leigða húsnæði með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda þannig að hvorki fari í bága við hagsmuni hans né leigjanda til að láta framkvæma úrbætur á hinu leigða og til eftirlits með ástandi þess og meðferð. Leigusala er þó aldrei heimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi eða umboðsmaður hans er ekki viðstaddur nema að fengnu samþykki leigjanda.

Ágreiningur er með aðilum um hvort samþykki hafi legið fyrir eða ekki áður en leigusali fór inn í leiguhúsnæðið til að láta framkvæma þar úrbætur. Niðurstaða málsins veltur hvað þetta varðar að verulegu leyti á sönnun á fullyrðingum aðila sem hér verður ekki rakið frekar. Ekki er gert ráð fyrir munnlegri sönnunarfærslu fyrir kærunefnd í 85. gr. laga nr. 36/1994, en nefndin tekur afstöðu til málsins á grundvelli framlagðra gagna.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi ekki tekist að sýna fram á að gagnaðili hafi valdið honum slíkum óþægindum að afnotum eða heimilisfriði álitsbeiðanda hafi verið raskað þannig að hann hafi mátt rifta leigusamningi. Samkvæmt því ber að hafna kröfu álitsbeiðanda um að hann hafi mátt segja leigusamningi upp með þriggja mánaða fyrirvara af þeim sökum.

Í leigusamningi er eftirfarandi ákvæði: „Íbúð er á sölu og ef hún selst á leigutíma er uppsagnartími mánuður og gerir leigutaki sér grein fyrir því.“ Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga er heimilt að semja sig frá tímabundnum leigusamningi á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir.

Álitsbeiðandi byggir kröfugerð sína ekki á framangreindu ákvæði, enda hefur fyrirmælum þess um form uppsagnar ekki verið fylgt. Samkvæmt þessu sem hér hefur verið rakið ber að hafna kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi ekki verið heimil uppsögn leigusamnings aðila.

Reykjavík 17. apríl 2009

Valtýr Sigurðsson