Kęrunefnd hśsaleigumįla
Mįl nr. 5/2009
ĮLIT
KĘRUNEFNDAR HŚSALEIGUMĮLA
ķ mįlinu nr. 5/2009
Skil į leiguhśsnęši: Endurgreišsla. Vanefndir leigusala vegna leigulękkunar.
I. Mįlsmešferš kęrunefndar
Meš bréfi, dags. 17. febrśar 2009, beindi A, hér eftir nefnd įlitsbeišandi, til nefndarinnar erindi vegna įgreinings viš B, hér eftir nefndur gagnašili.
Gagnašila var gefinn kostur į aš koma į framfęri viš nefndina sjónarmišum sķnum og kröfum ķ samręmi viš įkvęši 3. mgr. 85. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk įlitsbeišni voru greinargerš gagnašila, dags. 5. mars 2009, ódagsettar athugasemdir įlitsbeišenda, mótt. 16. mars 2009, og athugasemdir gagnašila, dags. 23. mars 2009, lagšar fyrir nefndina.
Mįliš var tekiš til śrlausnar į fundi nefndarinnar föstudaginn 29. maķ 2009.
II. Helstu mįlsatvik og įgreiningsefni
Meš leigusamningi, dags. 5. desember 2008, tók įlitsbeišandi į leigu ķbśš aš X nr. 4 ķ eigu gagnašila. Um var aš ręša tķmabundinn leigusamning fyrstu sex mįnušina og aš lokum žeim reynslutķma skyldi samningurinn breytast ķ ótķmabundinn leigusamning nema leigusali myndi įkveša annaš.
Įgreiningur er um kostnaš vegna skila į ķbśšinni og um leigulękkun.
Kęrunefnd telur kröfur įlitsbeišanda vera:
- Aš kostnašur viš skil į ķbśš verši lękkašur.
- Aš įlitsbeišandi hljóti sömu leigulękkun og ašrir leigjendur ķ hśsinu.
Ķ įlitsbeišni kemur fram aš ķ febrśar 2007 hafi įlitsbeišandi tekiš į leigu umrędda žriggja herberga ķbśš aš X nr. 4 af C ķ eigu D. Žį hafi leigan veriš 98.771 kr. og mišast viš vķsitölu neysluveršs. Įlitsbeišandi hafi lagt fram tryggingarfé aš fjįrhęš 296.313 kr. sem lagt hafi veriš inn į reikning sem bera skyldi vexti.
Įlitsbeišandi bendir į aš vegna įstandsins ķ landinu hafi leigan sķfellt fariš hękkandi. Įlitsbeišandi hafi haft samband viš D og spurst fyrir hvort hśn mętti fęra sig yfir ķ minni ķbśš og hver kostnašurinn yrši viš žaš. Įlitsbeišanda hafa veriš tilkynnt aš žaš vęri engin tveggja herbergja ķbśš laus ķ hśsinu en haft yrši samband žegar slķk ķbśš losnaši. Varšandi kostnašinn var įlitsbeišanda sagt aš žaš yrši komist aš einhverri nišurstöšu meš verš į skilum į gömlu ķbśšinni sem kęmi vel śt fyrir bįša ašila. Žį hafi įlitsbeišandi spurst fyrir um uppsagnarfrest og var tjįš aš hann vęri žrķr mįnušir.
Voriš 2008 hafi įlitsbeišandi fengiš bréf um aš gagnašili vęri bśinn aš kaupa C og hafi įlitsbeišandi haldiš aš umsókn sķn um minni ķbśš fęri į borš til žeirra. Leigan hafi žį veriš komin upp ķ rśmlega 150.000 kr. en įlitsbeišandi hafi ekki haft efni į žvķ. Ķ nóvember 2008 hafi losnaš ķbśš į sömu hęš og hafši žvķ įlitsbeišandi samband viš gagnašila og óskaši eftir aš fį žį ķbśš sem gekk eftir. Įlitsbeišandi hafi jafnframt spurst fyrir um kostnašinn viš flutninginn og fengiš žau svör aš žaš yrši mįlaš en engar upplżsingar um fjįrhęš. Gagnašili hafi haldiš aš tryggingarféš myndi brśa biliš og aš žaš yrši afgangur.
Žann 6. desember 2008 hafi įlitsbeišandi fengiš afhenta lyklana aš nżju ķbśšinni. Žann 15. desember hafi įlitsbeišandi skilaš gömlu ķbśšinni og žį hafi veriš gerš śttekt į ķbśšinni af manni į vegum gagnašila sem įlitsbeišandi hafi haldiš aš byggingarfulltrśi yrši aš gera. Įlitsbeišandi hafi žrifiš ķbśšina mjög vel. Ķ śttektinni į ķbśšinni hafi mašurinn haft į orši aš ķbśšin vęri mjög fķn, en hafi žó gert einhverjar athugasemdir. Įlitsbeišandi hafi fengiš aš vita žaš aš tryggingarféš vęri komiš upp ķ 355.000 kr. en aš vķsu ekki fengiš neitt yfirlit yfir žaš ķ hendurnar. Vegna nżju ķbśšarinnar hafi įlitsbeišandi įtt aš greiša tryggingu upp į 218.000 kr. og tryggingarvķxil upp į tvo mįnuši. Įlitsbeišandi hafi tališ aš mismunurinn myndi brśa skilagjaldiš eša žaš sem žyrfti aš gera og gott betur en žaš. Įlitsbeišandi hafi greitt fulla leigu ķ desember į gömlu ķbśšinni.
Frį žvķ aš įlitsbeišandi fékk nżju ķbśšina afhenta hafi henni legiš į aš fį aš vita hver kostnašurinn yrši og hafi hringt stöšugt ķ gagnašila til aš reyna aš fį einhverjar upplżsingar. Įlitsbeišanda hafi įvallt veriš tilkynnt aš fjįrhęšin vęri ekki komin en į sama tķma hafi įlitsbeišandi veriš bešin um aš skrifa undir leigusamning į nżju ķbśšinni sem hśn gerši, enda ekki vitaš betur, og žaš hafi veriš tķmabundinn leigusamningur ķ sex mįnuši. Gagnašili hafi sagt aš hringt yrši ķ įlitsbeišanda žegar žaš vęri komiš į hreint hver kostnašurinn yrši į skilum į gömlu ķbśšinni.
Sķšan hafi gagnašili hringt og tilkynnt aš įlitsbeišandi skuldi sér rśmlega 5.000 kr. til aš nį fullu tryggingarfé. Žį hafi mismunurinn į tryggingunni og mismunurinn į leigunni ekki brśaš kostnašinn viš skilin. Įlitsbeišandi hafi žvķ žurft aš borga leigu į nżju ķbśšinni frį 6. desember sem hann hafi fengiš afhenta žann dag og leigu į gömlu ķbśšinni til 15. desember sem įlitsbeišanda minni aš hafi veriš um 30.000 kr. Įlitsbeišandi hafi aš vķsu ekki fengiš neitt yfirlit yfir žaš svo hśn veit ekki alveg hver upphęšin sé. Įlitsbeišandi hafi fengiš reikninginn ķ hendurnar fyrir hinni ķbśšinni og hafi žurft aš greiša 11.400 kr. ķ śttekt, 89.000 kr. ķ mįlun, 19.920 kr. ķ žrif eftir mįlun, 9.960 kr. ķ bónvinnu, 500 kr. ķ ljósaperur og 900 kr. ķ innihuršalykla sem hafi ekki veriš ķ ķbśšinni žegar hann leigši hana. Samtals 131.680 kr.
Įlitsbeišanda hafi vitanlega veriš brugšiš žvķ hśn hefši aldrei skipt um ķbśš hefši hśn vitaš hver kostnašurinn yrši. Įlitsbeišandi hefši frekar sagt upp ķbśšinni og reynt aš finna sér ódżrari ķbśš.
Eftir višręšur ašila hafi įlitsbeišandi įkvešiš aš hśn vildi ekki eiga lengur višskipti viš gagnašila og bešiš um aš fį aš fara śr nżju ķbśšinni. Gagnašili hafi tilkynnt įlitsbeišanda aš hśn yrši aš vera ķ sex mįnuši, ž.e. uppsagnarfrestinn, en baš įlitsbeišanda aš hringja ķ sig eftir einhverja daga og žį vęri bśiš aš skoša žetta. Žegar įlitsbeišandi hafi haft samband hafi gagnašili sagt įlitsbeišanda aš hśn žyrfti aš vera śt maķmįnuš en jafnframt aš žaš sé veriš aš fara aš lękka leiguna og įlitsbeišandi fįi aš vita um žaš innan skamms. Ķ žessu samtali hafi įlitsbeišandi bent gagnašila į žaš aš žaš sé mjög mikill raki ķ ķbśšinni og aš hśn hafi įhyggjur af žvķ aš raftęki sķn myndu skemmast viš žetta, žaš sé sķfellt móša į gluggunum og ólķft inni ķ ķbśšinni.
Rśmlega tveimur vikum eftir žetta samtal hafi įlitsbeišandi fengiš bréf um žaš aš leigan myndi lękka į ķbśšunum ķ blokkinni en ekki hjį įlitsbeišanda žar sem hśn vęri bśin aš segja upp ķbśšinni. Žaš kalli įlitsbeišandi mismunun og sé engan veginn rétt.
Ķ greinargerš gagnašila kemur fram aš ķ jślķ 2008 hafi hann keypt leigufélagiš C og tekiš yfir allar skyldur žess meš žaš ķ huga aš sameina leigufélögin.
Hvaš varšar skyldur viš flutning į ķbśš og kostnaš vegna žessa og vegna flutnings milli ķbśša žį hafi įlitsbeišandi ķ nóvember 2008, žegar hśn kom til aš undirrita višaukasamning vegna lękkunar į hśsaleigu, spurt hvort hśn geti fengiš minni ķbśš og aš įlitsbeišandi hafi veriš bśin aš nefna žaš įšur viš starfsfólk C. Vel hafi veriš tekiš ķ erindiš en engar upplżsingar um slķkt samkomulag eša loforš hafi fylgt meš gögnum hennar frį fyrri eiganda um kostnaš og ķ ljósi žess aš nżir eigendur og ašrir starfsmenn hafi veriš komnir aš félaginu hefši veriš ešlilegt aš įlitsbeišandi spyršist fyrir um žaš aftur.
Ķ nóvember hafi įlitsbeišandi fengiš žau svör aš hśn geti fengiš aš flytja sig į milli ķ minni ķbśš įn hefšbundins uppsagnarfrests. Jafnframt hafi įlitsbeišandi fengiš aš vita aš mismunurinn į tryggingarfé muni aš öllum lķkindum brśa kostnašinn sem sé um andvirši eins mįnašar leigu. Žetta sé žó įvallt ašeins breytileg tala eftir skilum og įstandi ķbśšar. Žetta gangi sķšan eftir žar sem mismunur į tryggingarfé sé 138.778 kr. en kostnašurinn viš skilinn 131.680 kr. sem er žvķ lęgra en įętlaš hafi veriš.
Meš žvķ aš leyfa įlitsbeišanda aš fara į milli strax verši gagnašili sannarlega fyrir tjóni žar sem leigan hafi lękkaš en samkvęmt samningi hefši įlitsbeišandi įtt aš vera śt sex mįnuši nema nżr leigjandi hefši fengist. Gagnašili taki žvķ įhęttu į žvķ aš vera meš tóma žriggja herbergja ķ staš tveggja herbergja. Ętla megi aš įvinningur įlitsbeišanda af žvķ sé aš minnsta kosti um 100.000 kr., mišaš viš lękkaš leiguverš ķ nóvember, samkvęmt śtreikningum gagnašila.
Įlitsbeišandi hafi žvķ sagt upp ķbśš nr. 404 žann 5. desember meš įętlaša afhendingu 15. desember. Ķbśšinni hafi sķšan veriš skilaš 12. desember og greiddi įlitsbeišandi leigu ašeins til og meš 12. en ekki til 15. desember eins og įlitsbeišandi haldi fram. Sama dag, ž.e. 5. desember, hafi įlitsbeišandi skrifaš undir nżjan samning fyrir ķbśš nr. 402 og fengiš afhenta lykla samdęgurs. Gagnašili kannist ekki viš aš įlitsbeišandi hafi fengiš žį ķ póstkassann žann 6. desember eins og įlitsbeišandi haldi fram enda hafi žaš veriš laugardagur. Hins vegar hafi lyklarnir veriš afhentir ķ póstkassa samkvęmt ósk įlitsbeišanda fyrir lok vinnudags. Žaš hafi veriš įlitsbeišanda mikiš kappsmįl aš fį ķbśšina fyrir helgi til aš hefja flutning, en veriš var aš ljśka standsetningu žennan dag. Formleg skil į fyrri ķbśš įsamt śttekt hafi svo įtt sér staš 12. desember.
Bendir gagnašili į aš įlitsbeišandi gęti žvķ flutt sig meš aušveldum hętti milli ķbśša. Óhjįkvęmilega greiši įlitsbeišandi žvķ leigu af tveimur ķbśšum ķ sjö daga og mögulega hefši hśn getaš tekiš sér styttri tķma til aš flytja, til dęmis skilaš ķbśšinni į mįnudeginum 8. desember og notaš helgina til aš flytja. Tryggingarféš hafi flust į milli og taki miš aš nżjum skilmįlum um tryggingu, ž.e. andvirši tveggja mįnaša ķ peningum (219.040 kr.) og andvirši tveggja ķ formi tryggingarvķxils sem įlitsbeišandi hafi ekki enn skilaš. Ekki hafi veriš talin įstęša aš halda stķft ķ hefšbundiš verklag um aš ganga aš fullu frį tryggingu žar sem įlitsbeišandi vęri aš fara į milli og saga hennar hjį félaginu vęri ķ lagi. Kostnašur įlitsbeišanda žessa aukadaga sé 14.473 kr.
Įlitsbeišandi hafi hins vegar žvķ mišur ekki fengiš formlegt uppgjör, annaš en munnlegt, en śr žvķ hafi nś veriš bętt og sent įlitsbeišanda ķ pósti. Skżrist žaš aš hluta til af žvķ aš įlitsbeišandi hafi ekki greitt umręddan mismun, rśmar 7.000 kr., en reiknaš hafi veriš meš aš įlitsbeišandi kęmi til aš ganga frį mįlinu og fengi žį uppgjöriš um leiš eins og venja sé, en ešli mįlsins samkvęmt sé flękjustigiš ķviš meira žegar svona breyting sé ķ gangi og bķša žurfi eftir reikningi išnašarmanna sem og jólafrķi. Viš nįkvęmari yfirferš į uppgjörinu hafi gagnašili hins vegar séš villu žar sem mišaš hafi veriš viš janśarvķsitölu og sé žaš leišrétt til samręmis viš samning, mišaš viš vķsitölu neysluveršs ķ desember og sé mismunurinn žį 7.375 kr. en ekki 4.964 kr. eins įlitsbeišanda hafši veriš kynnt. Bśiš sé aš kynna fyrir įlitsbeišanda ašrar lykilfjįrhęšir ķ uppgjöri sķmleišis og kostnašaruppgjöriš vegna skilanna skošaš meš henni į skrifstofu gagnašila.
Ķ samtali ašila ķ janśar, žegar įlitsbeišandi kom til aš spyrja śt ķ śttektina og lżsti óįnęgju sinni meš kostnašinn, sé ekki rétt fariš meš. Ķ samningi įlitsbeišanda komi skżrt fram hvaš verši gert og hvernig žvķ skuli hįttaš. Leigjendum sé ekki bošiš aš mįla ķbśšir en sé ķbśš óašfinnanleg viš skil er hśn ekki mįluš aftur og ķbśi žvķ ekki rukkašur fyrir žaš sem ekki sé gert. Gagnašili hafi śtskżrt hins vegar fyrir įlitsbeišanda aš žaš vęri slęm reynsla af žvķ žegar ķbśar mįlušu sjįlfir enda hvatinn til aš vanda verkiš sjaldnast mikill. Ķ leigusamningi sé skżrt tekiš į kostnaši viš flutning og sé śttektin 12. desember samžykkt af įlitsbeišanda sem hafi afrit af henni. Įlitsbeišandi hafi ekki gert neinar athugasemdir viš śttektina, hvorki efnislegar né hver framkvęmdi hana.
Žrįtt fyrir aš ķ 69. gr. hśsaleigulaga sé fjallaš um śttekt byggingarfulltrśa žį leyfir gagnašili sér aš fullyrša aš žaš žekkist varla aš hann framkvęmi śttektina hjį leigufélögum ķ landinu. Śttekt hjį leigufélögum sé yfirleitt framkvęmd af višurkenndum skošunarmönnum fasteigna sem séu annašhvort launamenn eša sjįlfstęšir verktakar. Lykilatrišiš hér er aš leigjandi sé višstaddur, hafi andmęlarétt, įriti śttekt til marks um samžykki sitt og śttektin sé framkvęmd af hęfum einstaklingi meš žekkingu į verkefninu.
Heildarkostnašur viš ķbśaskiptin sé ešlilegur aš mati gagnašila. Greitt sé fyrir lögbošna śttekt 11.400 kr., mįlningu 89.000 kr., žrif 19.920 kr., bónun gólfa kr. 9.960, auk 1.400 kr. fyrir perur og lykla en skżrt sé tekiš į žessum atrišum ķ 14. gr. leigusamnings.
Eftir móttöku ķbśšar nr. 402 hafi įlitsbeišandi ekki gert neinar athugasemdir um žrif eša įstand hennar innan žess frest sem tilgreindur er ķ 16. gr. hśsaleigulaga. Hefšu athugasemdir borist hefši veriš tekiš strax į žeim enda greiši gagnašili žrišja ašila fyrir žrif og hefši hann veriš krafinn um śrbętur. Ef slķkt gerist sé įvallt brugšist viš eša ķbśa bošnar bętur ķ stašinn, eftir skošun. Gagnašili gefi žvķ lķtiš fyrir žaš aš ķbśšin hafi almennt veriš illa žrifin og įlitsbeišandi hafi žurft aš žrķfa mikiš. Žį hafi einnig veriš fariš ķ višhaldsheimsókn til hennar 15. desember įn žess aš sett hafi veriš śt į önnur atriši en žau sem var gert viš.
Athugasemdir hafi hins vegar veriš geršar, žó aš athugasemdafresti lišnum, um raka ķ ķbśšinni og žvķ haldiš fram aš skśffur ķ eldhśsi hefšu veriš óhreinar. Nįkvęm dagsetning žessa fundar finnist ekki en ętla megi aš hann hafi įtt sér staš um mišjan janśar auk žess sem kostnašaruppgjör eldri ķbśšar sé dagsett 9. janśar 2009 og hafi legiš fyrir į žessum fundi.
Įlitsbeišandi hafi komiš athugasemdunum sķnum į framfęri žegar hśn kom til aš sękja uppgjöriš, einungis kostnašaryfirlitiš en annaš hafi enn veriš munnlegt og į minnismišum aš svo stöddu enda höfšu skiptin fariš vel fram og ekki legiš į mįlinu. Enginn formlegur fundur hafi veriš bókašur og žvķ ekki rétt fariš meš aš fram hafi fariš sérstakur fundur meš framkvęmdastjóra. Viš žetta tękifęri hafi framkvęmdastjóri gagnašila hins vegar komiš ķ afgreišsluna įsamt starfsmanni sķnum, žar sem įlitsbeišandi og maki tjįšu óįnęgju sķna meš kostnašinn og um leiš fór fram umręša um leiguverš og žau sagst geta fengiš ašra ódżrari ķbśš og spuršu śt ķ hver uppsagnarfrestur vęri. Hvarflar aš gagnašila aš veriš sé aš reyna aš finna aš mįlum til žess eins aš losna undan samningi. Mįlin hafi veriš rędd, forsendur fyrir kostnaši, lögin, samningurinn og fleira žessu tengt.
Gagnašili taki įvallt athugasemdum um raka ķ hśsnęši alvarlega og viš žetta tękifęri fari einnig fram yfirveguš umręša um raka og loftun ķ ķbśšarhśsnęši.
Gagnašili telur sig žvķ hafa brugšist viš hratt og örugglega viš athugasemdum sem bornar hafi veriš fram og bošiš lausn sem sķšan hafi ekki veriš žegin, žrįtt fyrir tvęr tilraunir. Žaš sé ķ samręmi viš 17. gr. hśsaleigulaga. Žį hafi ekki borist frekari kvartanir śt af raka eins og įšur segir.
Gagnašili bendir į varšandi uppsagnarfrest aš į umręddum fundi hafi įlitsbeišandi einnig lżst yfir óįnęgju sinni varšandi frestinn sem hśn taldi aš hafi įtt aš vera žrķr mįnušir. Žessu til stašfestingar hafi įlitsbeišandi sagst eiga leigusamning sem stašfesti žaš og hafi henni veriš bošiš aš koma meš hann, og ef svo vęri žį héldi žaš. Įlitsbeišandi hafi ekki geta framvķsaš žessum samningi enda telur gagnašili aš hann sé ekki til.
Ķ samningi įlitsbeišanda, dags. 2. febrśar 2007, sé ekkert getiš um žriggja mįnaša uppsagnarfrest heldur fari hann eftir 56. gr. hśsaleigulaga. Hins vegar var žaš svo lengi vel aš ķbśar hafi getaš reiknaš meš aš losna fyrr en eftir sex mįnuši enda mikil eftirspurn og barist um ķbśšir hjį félögunum. Algengt hafi veriš aš fólk gęti losnaš um leiš og nżr leigjandi fengist. Gagnašili hafi bošiš įlitsbeišanda žaš og hafi ķbśšin veriš auglżst sem slķk, ž.e. aš hśn sé laus fljótlega. Rangt sé fariš meš aš gagnašili hafi jįtaš žvķ aš hśn hefši žriggja mįnaša uppsagnarfrest enda standi ekkert slķkt ķ samningi įlitsbeišanda. Breytingin į eignarhaldi félagsins hafi engin įhrif į réttindi eša skyldur leigutaka eša leigusala.
Ķ umręddri heimsókn įlitsbeišanda og maka hafi žeim veriš tjįš aš gagnašila žętti žaš mišur aš žau skyldu upplifa žessi ķbśšaskipti svona neikvętt, hins vegar fylgdu ķbśšaskiptum įvallt einhver kostnašur, beinn og óbeinn. Įlitsbeišanda hafi veriš bošiš aš flytja strax sem hefši sparaš įlitsbeišanda peninga. Til višbótar hafi įlitsbeišanda veriš bošiš aš sleppa viš śttektarkostnaš žegar hśn fęri śr nśverandi ķbśš, 11.400 kr. Einnig gęti įlitsbeišandi haft įhrif į aš įstand ķbśšar vęri gott viš skil en gagnašili gęti engu lofaš og žaš vęri ķ raun śttekt višurkennds skošunarmanns fasteigna sem skęri śr um žaš hvort til dęmis mįlningarvinna vęri ķ lagi.
Į umręddum fundi ķ janśar hafi įlitsbeišandi spurt einnig śt ķ uppsagnarfrest og hafi gagnašili tjįš henni aš ķ raun vęri enginn breyting į žvķ hjį įlitsbeišanda. Hśn hefši veriš meš sex mįnaša frest og ķ nżjum samningi séu fyrstu sex mįnuširnir tķmabundnir, sķšan breytist samningurinn sjįlfkrafa ķ ótķmabundinn samning. Samkvęmt samningi séu žessir sex mįnušir byrjašir aš telja, ž.e. frį undirritun hans, 5. desember 2008, og séu žvķ lok hans žann 5. jśnķ 2009. Uppsögn žvķ ķ raun óžörf en ešlilegt aš tilkynna meš einhverjum fyrirvara um žaš hvort leigjandi ętli aš vera įfram eša ekki.
Einhverjum dögum eftir framangreindan fund hafi įlitsbeišandi hringt og spurt aftur śt ķ uppsagnarfrestinn žar sem hśn ętli aš segja upp samningnum. Gagnašili hafi sagst ętla aš skoša mįliš til aš setja sig betur inn ķ žaš. Gagnašili telji hins vegar aš um einhvern misskilning sé aš ręša og hugsanlega hafi įlitsbeišandi ekki įttaš sig į aš mįnuširnir sex vęru žegar farnir aš telja nišur. Gagnašili hafi sķšan tjįš įlitsbeišanda aš hann myndi miša uppsögn/lok samnings nś aš žvķ aš fyrri ķbśš hefši veriš sagt upp meš sex mįnaša fyrirvara, ž.e. veriš sagt upp ķ nóvember og žvķ gętu žau veriš laus ķ lok maķ 2009 ķ sķšasta lagi nema ef ķbśšin leigšist śt fyrr, óski įlitsbeišandi žess. Meš žessu móti sé įlitsbeišanda sleppt viš fimm daga ķ jśnķ.
Varšandi lękkun į leiguverši sem įlitsbeišandi hafi ekki fengiš hafi gagnašili ķ samtali sķnu viš įlitsbeišanda, žegar hśn hafi óskaš eftir žvķ aš losna fyrr undan tķmabundnum samningi, tjįš henni aš gagnašili vęri aftur aš endurskoša leiguna til lękkunar (sem vęri žį ķ annaš sinn) en śtfęrslan į žvķ lęgi ekki aš fullu fyrir en žvķ myndi fylgja einhver breyting į samningnum. Į žessum tķma hafi formleg uppsögn ekki borist og įbending gagnašila til įlitsbeišanda žvķ óbeint sś hvort hśn myndi endurskoša įkvöršun sķna ef veršiš lękkaši.
Žegar įkvešiš hafi veriš aš lękka leigu enn frekar og ganga į framlag leigugjaldsins til višhalds hafi veriš įkvešiš aš lękkunin myndi einungis ganga til žeirra sem ekki hefšu sagt upp leigunni. Allir ķbśar, lķka žeir sem žegar höfšu sagt upp, hafi fengiš eins bréf. Leigjendum sem žegar höfšu sagt upp hafi veriš gefinn kostur į aš draga uppsögn sķna til baka og njóta žį seinni lękkunarinnar en ef ķbśš yrši sagt upp į įrinu žį myndi leiguveršiš fara ķ fyrra horf śt uppsagnartķmann en ekki afturvirkt. Fleiri įkvęši hafi veriš ķ višaukanum viš leigusamning og fólki žvķ ķ sjįlfsvald sett til dęmis hvort žaš vildi borga hęrra og hafa įbyrgš į tękjum sem fylgja ķbśšum.
Gagnašili lķtur ekki svo į aš honum beri aš lękka leiguverš į öllum ķbśum skilyršislaust. Félagiš sé frjįlst og óhįš og samiš sé um leigu į hverri ķbśš fyrir sig į hverjum tķma žrįtt fyrir aš leigan sé almennt sś sama ķ sams konar ķbśš. Fyrri lękkunin ķ nóvember 2008 hafi nįš til allra leigjenda įn skilyrša tengdri uppsögn. Febrśarlękkunin hafi hins vegar veriš meš skilyršum tengdri uppsögn. Leikur einn hefši veriš aš lękka einungis verš į nżjum samningum. Lękkunin feli einnig ķ sér žann hvata aš segja ekki upp hśsnęšinu. Gagnašili lķti žvķ svo į aš žaš sé allt aš vinna og engu aš tapa fyrir leigutakann.
Gagnašili telur aš žetta mįl snśist fyrst og fremst um žaš aš skorast undan samningi meš fyrirslįtt um kostnaš og galla žegar undirliggjandi įstęša sé sś aš įlitsbeišanda hafi bošist ķbśš į hagstęšari kjörum. Meš erindi sķnu til kęrunefndar lķti gagnašili žannig į aš įlitsbeišandi hafi hafnaš öllum tilbošum gagnašila til aš liška fyrir ķ mįlinu og ganga lengra en sér ber.
Ķ athugasemdum įlitsbeišanda mótmęlir hśn žvķ aš hafa fengiš lyklana afhenta 5. desember. Hiš rétta sé aš hśn hafi fengiš lyklana afhenta 6. desember, ekki ķ póstkassann heldur hafi mašurinn komiš sem var aš vinna ķ ķbśšinni meš lyklana til įlitsbeišanda į laugardeginum, en maki įlitsbeišanda hafi tekiš viš lyklunum.
Ķ sambandi viš uppgjöriš hafi gagnašili sagt aš įlitsbeišandi vęri ekki bśin aš greiša umręddan mismun, sem sé alveg rétt, en ķ samtali įlitsbeišanda viš starfsmann gagnašila hafi įlitsbeišandi haldiš aš rętt hafi veriš um aš bęta žessu į nęsta reikning, ž.e. fyrir janśarmįnuš. Žį hafi įlitsbeišandi ekki séš neitt um žetta og hafi ekki haft hugmynd um žaš aš hśn ętti aš koma nišur eftir aš greiša žetta. Ķ vikunni sem leiš hafi įlitsbeišandi fengiš bréf um žaš hver mismunurinn vęri og aš hśn ętti aš leggja hann inn į reikning gagnašila.
Įlitsbeišandi hafi ekki haft hugmynd um žaš aš byggingarfulltrśi ętti aš taka śttekt į ķbśšinni žegar žaš var gert žess og vegna hafi hśn ekki sett neitt śt į žaš, en finnist samt eitthvaš lošiš viš žaš aš starfsmašur į vegum gagnašila geri śttekt į ķbśšinni og sé žannig ekki hlutlaus ašili.
Gagnašili hafi sagt aš honum finnist heildarkostnašurinn viš ķbśaskiptin ešlilegur, en įlitsbeišandi undrist af hverju žaš hafi ekki veriš tilkynnt fyrir breytingarnar hver kostnašurinn yrši. Hefši įlitsbeišandi vitaš aš kostnašurinn fęri yfir 100.000 kr. hefši hśn aldrei skipt um ķbśš.
Į žessum umrędda fundi ķ janśar hafi įlitsbeišandi sagt aš hśn hefši aldrei fariš ķ ašra ķbśš hefši hśn vitaš hver kostnašurinn yrši. Žį hafi framkvęmdastjórinn bent į aš įlitsbeišandi hefši hvort sem er žurft aš vera uppsagnarfrestinn ķ gömlu ķbśšinni sem var sex mįnušir en įlitsbeišandi haldi žvķ fram aš žaš hafi veriš žrķr mįnušir. Gagnašili hafi bešiš įlitsbeišanda um aš koma meš leigusamning upp į žrjį mįnuši sem įlitsbeišandi hafi ekki gert žvķ hśn hafi engan žannig samning ķ höndunum. Įlitsbeišandi hafi fariš ķ vikunni sem leiš į skrifstofu D og spurt hve langur uppsagnarfrestur hafi veriš į ķbśšunum og var žį upplżst aš hann vęri žrķr mįnušir. Žar sem įlitsbeišanda hafi įšur veriš sagt žetta haldi hśn fast ķ žaš aš uppsagnarfresturinn hafi veriš žrķr mįnušir.
Įlitsbeišandi skilur ekki af hverju gagnašili hafši tilkynnt aš leigan vęri aš lękka ef hśn myndi ekki lękka. Įlitsbeišanda hafi žótt óskemmtilegt aš sjį ķbśšina auglżsta į 93.000 kr. en greiši sjįlf 113.000 kr. į mįnuši.
Įlitsbeišandi kvešur žaš rangt sem gagnašili haldi fram aš hśn sé aš skorast undan samningi. Įlitsbeišandi telji illa fariš meš sig peningalega séš viš žessi ķbśšaskipti og eftir aš įlitsbeišandi hafi fengiš žessa reikninga og reynt aš tala viš gagnašila hafi įlitsbeišandi fariš aš leita sér aš öšrum staš til aš bśa į.
Ķ athugasemdum gagnašila ķtrekar hann fyrri sjónarmiš og bendir mešal annars į aš ljóst sé aš ašilar séu ekki į einu mįli um hvaš fram hafi fariš ķ samskiptum og augljóst aš um einhvern misskilning sé aš ręša sem gagnašili harmi. Įlitsbeišandi hafi greinilega ekki gert sér grein fyrir kostnaši viš flutning žrįtt fyrir aš hafa veriš upplżst um žaš bęši ķ samningi og samtali og séu vęntingar hennar aš mati gagnašila óraunhęfar.
Įlitsbeišandi hafi stašfest ķ įlitsbeišni aš kostnašur viš aš fara milli brśist aš öllum lķkindum meš mismuninum milli tryggingarfjįr ķbśša. Į fyrri ķbśš sé tryggingarféš andvirši žriggja mįnaša hśsaleigu en į nżrri ķbśš andvirši tveggja mįnaša. Mismunurinn sé žvķ um einn mįnušur. Įlitsbeišandi hafi žvķ veriš upplżst um kostnašinn.
III. Forsendur
Ķ mįlinu liggja fyrir tveir hśsaleigusamningar. Ķ žeim fyrri, dags. 2. febrśar 2007, um leigu į žriggja herbergja ķbśš aš X nr. 4 segir aš ķ upphafi sé um aš ręša tķmabundinn samning ķ sex mįnuši frį 10. febrśar 2007 meš framlengingarmöguleika. Aš žeim tķma lišnum breytist leigusamningurinn ķ ótķmabundinn leigusamning nema leigusali įkveši annaš, mešal annars ķ ljósi fenginnar reynslu af skilvķsi og umgengni leigjanda. Ķ žessum samningi kemur fram aš umsamin upphafsleiga sé 98.771 kr. į mįnuši. Um skil į hśsnęšinu er fjallaš ķ 13. og 14. gr. leigusamningsins.
Ķ sķšari hśsaleigusamningi um tveggja herbergja ķbśš ķ sama hśsi, dags. 5. desember 2008, eru sömu įkvęši um leigutķmann en sagt aš leigutķminn hefjist 5. desember 2008.
Ķ bįšum samningunum kemur fram aš leigjandi skuli skila hśsnęšinu ķ hendur leigusala ķ sambęrilegu įstandi og žaš var ķ viš upphaf leigutķmans, žó aš teknu tilliti til žess sem telja mį aš leiši af venjulegri og forsvaranlegri notkun. Jafnframt segir žar sem fjallaš er nįnar um skilin aš leigjandi skuli skila ķbśšinni tandurhreinni aš leigutķma loknum ķ sama įstandi og hann tók viš henni. Žį skuli fara fram śttekt įšur en ķbśš er skilaš. Tekiš er fram aš leigjandi greiši kostnaš samkvęmt veršskrį yfir skilaśttekt, sķlenderskipti, žrif eftir mįlningarvinnu og bón. Žį er tilgreint aš undantekningarlaust verši ķbśšin og geymsla mįluš af fagmönnum į kostnaš leigutaka. Loks eru ķtarleg įkvęši um hvernig žrķfa skuli ķbśšina.
Ķ 19. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994, segir aš leigusali skuli aš jafnaši halda hinu leigša hśsnęši ķ leiguhęfu įstandi, mešal annars meš žvķ aš lįta mįla hśsnęšiš. Įlitsbeišandi tók ķbśšina į leigu ķ febrśar 2007 og skilaši henni til leigusala um mišjan desember 2008. Ekkert hefur komiš fram um aš mįla hafi žurft ķbśšina vegna atriša sem įlitsbeišanda verši um kennt. Aš įliti kęrunefndar var gagnašila žvķ ekki heimilt, gegn ófrįvķkjanlegu įkvęši hśsaleigulaga, aš krefja įlitsbeišanda um kostnaš vegna mįlningar aš fjįrhęš 89.000 kr., enda veršur ekki samiš um aš leigjandi taki į sig rķkari skyldur og öšlist minni réttindi en lögin męla fyrir um, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna.
Samkvęmt 69. gr. hśsaleigulaga skal byggingarfulltrśi, hśsnęšisnefnd eša starfsmašur hennar framkvęma śttekt leiguhśsnęšis ķ upphafi eša viš lok leigutķma. Śttekt ķ samręmi viš žetta fór ekki fram heldur fékk gagnašili skošunarmann į sķnum vegum til aš gera śttektina. Aš žvķ gęttu aš įlitsbeišandi var višstödd śttektina, undirritaši hana og hreyfši ekki andmęlum veršur śttektin lögš til grundvallar um įstand hins leigša. Ķ sundurlišun kostnašar vegna skila į ķbśšinni er śttektargjald sagt 11.400 kr. Žar sem ekki kemur annaš fram en aš hér sé um heildargjald aš ręša ber meš vķsan til 70. gr. laganna aš skipta žeim kostnaši aš jöfnu milli ašila. Ber įlitsbeišanda žvķ ašeins aš greiša 5.700 kr. vegna žessa lišar.
Įlitsbeišandi gerir kröfu um lękkun hśsaleigu į žeirri forsendu aš leiga hafi lękkaš hjį öllum öšrum leigutökum ķ hśsinu nema hjį henni žar sem hśn hafi sagt hśsnęšinu upp. Gagnašili įkvaš einhliša aš lękka leigu hjį leigutökum til aš koma til móts viš lękkun almennt į hśsaleigu. Var gagnašila frjįlst aš koma žannig til móts viš leigjendur meš žessu móti og um leiš hvetja žį til įframhaldandi višskipta viš gagnašila. Hins vegar bar honum engin skylda į grundvelli hśsaleigulaga aš lįta slķkt einnig nį til leigusamnings įlitsbeišanda sem var aš ljśka meš uppsögn af hennar hįlfu. Er žvķ žeirri kröfu įlitsbeišanda hafnaš.
IV. Nišurstaša
Žaš er įlit kęrunefndar aš lękka beri kostnaš vegna śttektar vegna mįlningar 89.000 kr. og vegna śttektargjalds 5.700 kr. Öšrum kröfum įlitsbeišanda er hafnaš.
Reykjavķk, 29. maķ 2009
Valtżr Siguršsson
Benedikt Bogason
Žórir Karl Jónasson
