Eldri įlit kęrunefndar hśsaleigumįla
Mįl nr. 7/2009
ĮLIT
KĘRUNEFNDAR HŚSALEIGUMĮLA
ķ mįlinu nr. 7/2009
Tķmabundinn samningur: Riftun, efnahagsžrengingar, fjįrhagslegur skaši, nżir leigjendur.
I. Mįlsmešferš kęrunefndar
Meš ódagsettu bréfi, mótt. 16. mars 2009, beindi A, hér eftir nefnd įlitsbeišandi, til nefndarinnar erindi vegna įgreinings viš B, hér eftir nefnd gagnašili.
Gagnašila var gefinn kostur į aš koma į framfęri viš nefndina sjónarmišum sķnum og kröfum ķ samręmi viš įkvęši 3. mgr. 85. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk įlitsbeišni voru greinargerš gagnašila, dags. 30. mars 2009, athugasemdir įlitsbeišanda, dags. 5. aprķl 2009, athugsemdir gagnašila, dags. 20. aprķl 2009, og athugasemdir įlitsbeišanda, dags. 24. aprķl 2009, lagšar fyrir nefndina.
Mįliš var tekiš til śrlausnar į fundi nefndarinnar föstudaginn 29. maķ 2009.
II. Helstu mįlsatvik og įgreiningsefni
Meš leigusamningi, dags. 11. įgśst 2008, tók įlitsbeišandi į leigu ķbśš aš X nr. 36 ķ eigu gagnašila. Um var aš ręša tķmabundinn leigusamning frį 15. įgśst 2008 til 15. įgśst 2010. Įgreiningur er um uppsögn, fjįrhagslegan skaša og nżja leigjendur.
Kęrunefnd telur aš kröfur įlitsbeišanda séu:
- Aš uppsögn įlitsbeišanda į hinum tķmabundna hśsaleigusamningi verši tekin til greina meš tilliti til breyttra ašstęšna ķ žjóšfélaginu frį žvķ ķ įgśst 2008.
- Aš įlitsbeišandi beri ekki fjįrhagslegan skaša af undirritun leigusamningsins frekar en oršiš er.
- Aš gagnašili samžykki nżja leigjendur aš ķbśšinni frį og meš 1. maķ 2009.
Ķ įlitsbeišni kemur fram aš vegna žess įstands sem skapast hafi ķ efnahagsmįlum žjóšarinnar hafi įlitsbeišandi ekki lengur möguleika į aša greiša uppsetta hśsaleigu og hafi žvķ veriš knśin til aš rifta tķmabundnum hśsaleigusamningi sem gert var meš bréfi til gagnašila, dags. 29. janśar 2009.
Greinir įlitsbeišandi frį žvķ aš hśn sé hjśkrunarfręšingur, einstęš móšir meš žrjś börn, og launin hrökkvi ekki lengur til lķfsvišurvęris žar sem yfir- og aukavinnu sé tęplega aš fį eftir žį atburši sem oršiš hafi ķ september 2008. Gagnašili sé ekki sammįla aš ašstęšur ķ ķslensku žjóšfélagi sķšustu mįnuši séu nęg įstęša til aš fara fram į riftun hśsaleigusamningsins fyrr en umsamiš hafi veriš og vķsi til žess aš segja hefši mįtt samningnum upp af sérstökum įstęšum sem tilteknar hefšu žį veriš ķ samningnum. Yfirvofandi efnahagslegt hrun fjįrmįlastofnana landsins hafi almenningur ekki getaš vitaš um ķ įgśst 2008 žegar fyrrnefndur leigusamningur hafi veriš undirritašur ķ góšri trś.
Įlitsbeišandi telur žessa atburši einstaka og ašstęšur allar gjörbreyttar til hins verra og hefur žvķ reynt, meš višręšum viš gagnašila, aš fį leiguna lękkaša og aš leigufjįrhęš veršbętist ekki mįnašarlega śt frį byggingarvķsitölu, hvoru tveggja įn įrangurs. Įlitsbeišandi hefur žvķ sett auglżsingar ķ mišla til aš finna nżja leigjendur aš ķbśšinni. Nokkur fjöldi hafi komiš aš skoša ķbśšina og sżnt įhuga į aš leigja hana en öllum hafi veriš hafnaš af gagnašila.
Bendir įlitsbeišandi į aš hśn styšji aldraša móšur sķna, sem bżr erlendis, fjįrhagslega en žaš hafi reynst erfitt vegna gjaldeyris- og gengismįla.
Aš lokum kemur fram ķ įlitsbeišni aš įlitsbeišandi hafi ašgang aš góšri vinnu erlendis og hafi ķ hyggju aš flytja bśferlum į mešan įstand hér į landi sé ótryggt, en sé ķ raun haldiš ķ gķslingu vegna undirritunar hśsaleigusamningsins ķ įgśst 2008.
Ķ greinargerš gagnašila kemur fram aš umrędd ķbśš hafi veriš auglżst til leigu ķ jślķ 2008. Įsett leigufjįrhęš hafi veriš 160.000 kr. į mįnuši, bundin byggingarvķsitölu. Žetta hafi veriš ķ fyrsta sinn sem ķbśšin var leigš śt og lögš įhersla į langtķmaleigu. Fjöldi fólks hafi óskaš eftir aš fį ķbśšina leigša, enda var hśn öll nżuppgerš og ķ fyrsta flokks įstandi. Įlitsbeišandi hafi oršiš fyrir valinu sem leigjandi žar sem hśn hafi haft fasta og örugga vinnu, tališ leigufjįrhęš sanngjarna og aš hśn réši vel viš leigugreišslur. Greinir gagnašili frį žvķ aš ķbśšin hafi įtt aš leigjast frį 1. įgśst 2008, en žegar til kom hafi įlitsbeišandi ekki getaš losaš fyrri leigusamning sinn strax, og gagnašili hafši žį žegar tilkynnt öllum öšrum sem sóttust eftir ķbśšinni aš hśn vęri žegar leigš, žvķ hafi gagnašili fallist į aš leigan yrši frį mišjum įgśst ķ staš byrjun mįnašarins. Ķ samrįši viš įlitsbeišanda hafi veriš geršur tķmabundinn samningur til tveggja įra enda hafi įlitsbeišandi ekki haft įform um annaš en vera hér į landi til frambśšar og hugši ekki į ķbśšarkaup. Žaš hafi mešal annars veriš įstęša žess aš įlitsbeišandi hafi oršiš fyrir valinu sem leigjandi, žar sem gagnašili hafi ekki viljaš sóa tķma ķ ör leigjendaskipti samhliša žeim kostnaši og óžęgindum sem žvķ óhjįkvęmilega fylgi. Engin įkvęši hafi žvķ veriš sett um uppsögn į leigutķmabilinu, hvorki vegna flutninga erlendis né annars. Langtķmaleiga hafi einnig veriš talinn hagur įlitsbeišanda.
Gagnašili upplżsti aš ķ byrjun desember hafi įlitsbeišandi kvartaš um žį hękkun į leigu sem hafi oršiš vegna hękkunar į byggingarvķsitölu ķ kjölfar bankahrunsins og sagst hafa fundiš ódżrari ķbśš sem hśn vildi taka į leigu. Gagnašili hafi engan veginn getaš fallist į aš gengiš yrši frį geršum samningum eftir svo stuttan tķma en fallist į aš bķša tķmabundiš meš vķsitöluhękkun fyrir desember. Einnig hafi gagnašili bošist til aš draga aš rukka greišslu fyrir netnotkun ķbśšarinnar, en vegna fyrirséšrar mikillar „nišurhalningar“ af netinu į vegum sona įlitsbeišanda hafi gagnašili bošiš įlitsbeišanda aš hękka hįmarksnotkun af eigin neti og leyfa ašgang aš žvķ gegn žvķ aš įlitsbeišandi greiddi helming kostnašar, sem hafi veriš mun minna en ef įlitsbeišandi hefši sjįlf veriš ķ įskrift. Žessi kostnašur hafi enn ekki veriš rukkašur.
Ķ janśar hafi įlitsbeišandi aftur fariš fram į aš borga ekki vķsitöluhękkun og hafi įfram veriš fallist į žaš. Žótt beišnin hafi veriš gerš fyrir hvern mįnuš fyrir sig hafi gagnašili litiš svo į aš sennilega myndi hśn falla frį vķsitölubindingu leigunnar, en ekki viljaš binda sig til žess nema hvern mįnuš ķ senn žar sem žróun peningamįla hafi veriš og sé öll mjög óljós og įlitsbeišandi engan veginn ein um óljósa framtķš.
Žann 2. febrśar 2009 hafi gagnašili móttekiš uppsagnarbréf, dags. 29. janśar 2008 (sic), žar sem leigunni hafi veriš sagt upp meš žriggja mįnaša fyrirvara. Gagnašila hafi žį fundist brostin forsenda žess aš rukka ekki vķsitöluhękkun žar sem įlitsbeišandi virtist ekki ętla sér aš standa viš geršan samning žrįtt fyrir aš komiš hafi veriš til móts viš óskir hennar ķ öllum atrišum varšandi greišslutilhögun. Bankinn hafši žį sent rukkun um sömu leigugreišslu og įšur, įn vķsitöluhękkunar. Viš leišréttingu hafi bankinn sent gagnašila śtreikning į vķsitöluhękkun sem rukka ętti inn samkvęmt samningnum fyrir febrśar og mars, en gagnašili bešiš žį um aš hękkuninni yrši ekki beitt nema fyrir einn mįnuš ķ senn. Žetta hafi veriš gert įn žess aš įlitsbeišandi fęri fram į slķkt. Įlitsbeišandi hafi boriš brigšur į śtreikninga bankans og bešiš um sönnun į śtreikningum. Hśn hafi fengiš afhentan allan tölvupóst sem fariš hafi fram milli gagnašila og bankans. Žaš komi žvķ nokkuš į óvart aš ķ fylgigögnum žeim sem gagnašili fékk frį kęrunefnd fylgi ekki afrit af žessum tölvupósti sem sżni aš gagnašili hafi gert sér far um aš beita ekki samningi samkvęmt żtrustu kröfum. Žvķ sé sérkennileg sś fullyršing įlitsbeišanda aš enginn įrangur hafi veriš af višręšum viš gagnašila um aš leigufjįrhęš veršbęttist ekki samkvęmt vķsitölu žegar slķkt hafši veriš gert ķ u.ž.b. helming žess tķma sem leiga hafši veriš greidd.
Hvaš varši uppsögn tķmabundins leigusamnings feli samningurinn ķ sér skuldbindingar fyrir bįša ašila, sem hvorugur gęti hlaupiš undan. Gagnašili vęri hins vegar tilbśin aš falla frį samningnum ef įlitsbeišandi gęti śtvegaš ašra leigjendur ķ sinn staš, meš samžykki gagnašila į leigufjįrhęš og fólki. Įlitsbeišandi hafi fullyrt aš öllum sem hafi skošaš ķbśšina hafi veriš hafnaš af gagnašila. Fęstir hafi haft samband viš gagnašila, einungis fjórir til fimm ašilar eša hópar. Allir hafi gefiš upp aš lķklega vęri ķbśšin föl fyrir um 100–120.000 kr. samkvęmt upplżsingum įlitsbeišanda. Atvinnuašstęšur flestra hafi veriš žannig aš gagnašili taldi hępiš aš nokkur žeirra gęti stašiš undir leigugreišslum.
Af framansögšu sé ljóst aš žaš sé fyrst og fremst gagnašili sem komi til meš aš bera fjįrhagslegan skaša af riftun leigusamnings, en til žessa hafi įlitsbeišandi engan fjįrhagslegan skaša boriš vegna samningsins.
Ķ mars hafi tveir karlmenn viljaš skoša ķbśšina og tķmi veriš įkvešinn kl. 11.00 ķ samrįši viš įlitsbeišanda. Mennirnir hafi ekki mętt į umręddum tķma en par sem enginn hafi įtt von į kom klukkan rśmlega 11 og fékk aš hlaupa gegnum ķbśšina į nokkrum mķnśtum. Žau virtust hafa lķtinn įhuga enda nżbyrjuš aš kanna markašinn og hafi ętlaš aš sjį hvaš byšist best. Gagnašili hafi bešiš uppi og reynt žašan aš hafa sķmleišis samband viš žį sem höfšu tilkynnt komu sķna. Žeir hafi til žessa ekki svaraš sķmabošum. Korteri sķšar hafi gagnašili fariš nišur og bešiš um aš fį aš lķta į ķbśšina mešan bešiš vęri eftir sķmsvarinu, en gagnašili hafi aldrei komiš inn ķ ķbśšina sķšan hśn fór ķ leigu. Įlitsbeišandi hafi neitaš aš hleypa gagnašila inn, sagšist eiga eftir aš borša morgunverš og žurfa friš yfir helgina žar sem hśn hefši unniš til hįlf tólf kvöldiš įšur. Įlitsbeišandi gęti žvķ ekki sżnt gagnašila ķbśšina alla helgina en ętlašist til aš gagnašili fęri śr vinnu nęsta mįnudag til aš koma heim og skoša ķbśšina um mišjan dag, sem hentaši henni en gagnašila ómögulega vegna vinnu og funda žann dag.
Ķ lok mars hafi leiga sem greiša įtti 1. mars enn ekki veriš greidd og engin svör hafi fengist um hvort eša hvenęr leigan yrši greidd, né heldur hvort innįgreišsla yrši innt af hendi. Eins og kunnugt sé hafi bankinn, sem tryggja į leigugreišslur, fariš į hausinn og ekki nįšst ķ neinn žjónustufulltrśa sem hugmynd hafi um mįliš, enda bśiš aš segja flestum starfsmönnum žar upp.
Bendir gagnašili į aš įlitsbeišandi hafi sent kęrunefnd ógildan samning, dags. 11. įgśst 2008, sem bankinn hafi ekki viljaš višurkenna vegna oršalags um tryggingu bankans fyrir greišslum hennar og gagnašili žvķ oršiš aš breyta, réttur samningur fylgi žvķ meš greinargeršinni sem įlitsbeišandi hafi žinglżst 15. įgśst 2008 vegna hśsaleigubóta.
Hvort gagnašili kjósi aš leysa įlitsbeišanda frį samningnum og semja um styttri leigutķma en samningurinn segi til um aš uppfylltum įkvešnum skilyršum hljóti alfariš aš vera įkvöršun gagnašila. Gagnašili fari žess į leit aš kęrunefndin gefi yfirlżsingu um aš téšur hśsaleigusamningur frį 15. įgśst 2008 sé ķ fullu gildi til 15. įgśst 2010 og óuppsegjanlegur af hendi įlitsbeišanda til žess tķma.
Ķ athugasemdum įlitsbeišanda kemur mešal annars fram aš hśn sé sammįla žvķ aš uppsett leiguverš hafi ekki veriš óvenju hįtt mišaš viš almennt leiguverš į leigumarkaši įriš 2008, óvenjulegt sé aš žessi fjįrhęš sé bundin byggingarvķsitölu. Sś stašreynd og afleišingar hruns efnahagslķfs į Ķslandi sé kjarni žess įgreinings sem oršiš hafi um leigusamninginn. Hefšu žessir atburšir ekki įtt sér staš vęri enginn įgreiningur um réttmęti téšs leigusamnings. Į leigumišlunum fįist žęr upplżsingar aš ešlilegt vęri aš fermetrinn kosti 1.000 kr., ašeins meira ķ 101, en į móti komi aš ķbśšin sé ķ kjallara. Reikningur fyrir aprķl hafi ekki skilaš sér, vęntanlega žar sem bankinn sé farinn į hausinn.
Varšandi žį ašila sem gagnašili hafi vķsaš frį sé einungis hęgt aš taka undir meš gagnašila aš žvķ leyti aš ekki sé tękt aš leigja svona huggulega ķbśš į 50.000 kr. sem viršist vera eina tilbošiš sem gagnašili hafi fengiš. Žaš sem veki furšu įlitsbeišanda sé aš ekki skuli vera minnst į til dęmis starfsmann finnska sendirįšsins eša vķsindamann frį Svķžjóš sem hafi žurft ķbśš frį og meš jśnķ reyndar, eingöngu her atvinnulausra og nįmsmanna. Įlitsbeišandi hafi į tilfinningunni aš įhugi sé ekki mikill hjį gagnašila, hvorki fyrir žvķ aš samžykja nżja leigjendur né bjóša upp į leigu sem sé raunhęf ķ dag.
Bendir įlitsbeišandi į žaš aš fjįrhagslegur skaši gagnašila byggist réttilega į žvķ aš missa mögulega af tekjum vegna žess aš ekki finnist nżr leigjandi sem sé tilbśinn aš borga 188.269 kr. og upp śr į žessu įri og žvķ nęsta. Fjįrhagslegur skaši įlitsbeišanda felist ķ žvķ aš enga yfirvinnu sé lengur aš fį og žvķ fari laun hjśkrunarfręšings öll ķ aš greiša fyrir hśsaleigu ķbśšarinnar.
Rangt sé aš įlitsbeišandi hafi lįtiš žau boš ganga til tilvonandi leigjenda aš ķbśšin vęri föl fyrir 100–120.000 kr., įlitsbeišandi hafi alltaf gefiš upp žį fjįrhęš sem hśn greiši sjįlf. Hins vegar sé alveg mögulegt aš atvinnulausir og nįmsmenn geti lagt saman tvo og tvo og fengiš žannig śt ešlilegt verš ķ dag fyrir 120 m² kjallaraķbśš.
Ķ athugasemdum gagnašila og višbótarathugasemdum įlitsbeišanda eru ķtrekašar kröfur og fęrš frekari sjónarmiš fram fyrir mįlsįstęšum en ekki žykir žörf į aš rekja žaš nįnar sem žar kemur fram.
III. Forsendur
Įlitsbeišandi byggir į žvķ aš hśn hafi ekki įtt möguleika į aš greiša umsamda hśsaleigu vegna efnahagsįstands sem skapast hafi ķ žjóšfélaginu haustiš 2008 enda sé hśn einstęš móšir meš žrjś börn. Žvķ hafi hśn sagt upp tķmabundnum leigusamningi frį 11. įgśst 2008.
Sś ašalregla gildir skv. 58. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994, aš tķmabundnum leigusamningi lżkur į umsöndum degi įn sérstakrar uppsagnar eša tilkynningar af hįlfu ašila. Įlitsbeišanda var žvķ óheimilt aš segja samningnum upp į leigutķmanum.
Til skošunar kemur hins vegar hvort beita megi įkvęši 11. gr. hśsaleigulaga ķ tilviki įlitsbeišanda. Žar kemur fram aš heimilt sé aš vķkja hśsaleigusamningi til hlišar ķ heild eša aš hluta eša aš breyta honum, ef žaš yrši tališ ósanngjarnt eša andstętt góšri višskiptavenju aš bera hann fyrir sig. Um žaš atriši gilda įkvęši laga um samningsgerš, umboš og ógilda löggerninga, nr. 7/1936.
Kęrunefnd telur, eins og mįl žetta liggur fyrir nefndinni, og aš žvķ gęttu aš samningurinn er ašeins til tveggja įra, aš ekki séu efni til aš honum verši vikiš til hlišar ķ heild eša aš hluta. Aš žessari nišurstöšu fenginni veršur kröfum įlitsbeišanda hafnaš.
IV. Nišurstaša
Žaš er įlit kęrunefndar aš hafna beri öllum kröfum įlitsbeišanda ķ mįlinu.
Reykjavķk, 29. maķ 2009
Valtżr Siguršsson
Benedikt Bogason
Žórir Karl Jónasson
