Mál nr. 23/2009

30.12.2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

   

í málinu nr. 23/2009

 

Tímabundinn leigusamningur: Riftun, rýming.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 1. nóvember 2009, beindi A, nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. nóvember 2009, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 14. nóvember 2009, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. nóvember 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 30. desember 2009.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 11. maí 2009, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 23 í R í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 11. maí 2009 í tólf mánuði. Ágreiningur er um riftun og rýmingu.

 

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðilum hafi verið óheimilt að rifta leigusamningi við álitsbeiðanda og fara fram á að hann rýmdi húsnæðið innan fjögurra daga.

 

Í álitsbeiðni kemur meðal annars fram að aðilar máls hafi gert leigusamning frá 11. maí 2009 til 30. apríl 2010.

Hinn 19. október 2009 hafi gagnaðili B afhent álitsbeiðanda bréf þess efnis að hann rýmdi íbúðina innan fjögurra daga, en álitsbeiðandi telur þá kröfu vera brot á samningnum og á húsaleigulögum, sbr. gögn máls þessa.

    

Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi móttekið yfirlýsingu um riftun sem honum var send 22. október 2009. Álitsbeiðandi hafi ítrekað valdið íbúum hússins ónæði og truflunum á kvöldin og nóttunni með hávaða, gestagangi drukkins fólks, reykingum og fleira sem hafi meðal annars kallað á aðstoð lögreglu. Íbúar með lítil börn hafi vart þorað að halda afmæli eða önnur mannamót af ótta við þessa umgengni og truflanir.

Þá hafi álitsbeiðandi daglega brotið reglur um reykleysi í húsinu og hafi reykingalykt borist um alla sameign. Í 10. gr. leigusamningsins komi fram að leigutaka sé kunnugt um að reykingar séu óheimilar. Jafnframt hafi álitsbeiðandi brotið gegn 5. gr. samningsins um uppsögn bærust kvartanir ítrekað frá nágrönnum.

 

Í athugasemdum álitsbeiðanda kveður það rangt að drykkjuskapur, reykingar og ónot hafi verið af hans hálfu daglega eins og fram hafi komið. Bendir álitsbeiðandi á að gagnaðilar búi ekki í húsinu og byggi kvörtun sína á frásögnum annarra íbúa hússins. Þá hafi enginn íbúi í húsinu beint kvörtunum að álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi fallist ekki á riftun leigusamningsins á þeim forsendum sem fram koma af hálfu gagnaðila. Kvartanir gagnaðila séu ýmist ýktar eða ósannar. Hvað varði það atvik að hringt hafi verið á lögreglu til að fjarlægja óeirðaseggi þá hafi það verið hann sjálfur sem hringdi á lögregluna til að fjarlæga drukkinn félaga sinn. Þá mótmælir álitsbeiðandi því að hann hafi reykt í sameign hússins.

 

Í athugasemdum gagnaðila ítrekar hann lýsingar sínar af framkomu álitsbeiðanda sem séu studdar með bréfi undirrituðu af íbúum hússins.

Jafnframt greinir gagnaðili frá því að íbúar hússins hafi ekki fært áhyggjur sínar í tal við álitsbeiðanda, enda sé hann oftast ekki hæfur til viðræðna um þessi mál. Því hafi íbúarnir haft samband við gagnaðila.

 

III. Forsendur

Álitsbeiðandi tók umrædda íbúð á leigu samkvæmt leigusamningi, dagsettum 11. maí 2009. Um var að ræða tímabundinn samning sem gilda átti til 30. apríl 2010.

Gagnaðilar lýstu yfir riftun samningsins með tveimur yfirlýsingum. Annars vegar er um að ræða yfirlýsingu, dagsetta 19. október 2009. Þar er ástæðan sögð vera ítrekuð brot á samningi af hálfu álitsbeiðanda. Fram kemur að aðilar séu sammála um að álitsbeiðandi rými húsnæðið hið fyrsta og eigi síðar en innan fjögurra daga. Kostnaður við að koma íbúðinni í sambærilegt horf ásamt kostnaði við að finna aðra leigutaka á sambærilegum kjörum greiðist alfarið af álitsbeiðanda. Yfirlýsingin er ekki undirrituð af álitsbeiðanda.

Hins vegar liggur fyrir yfirlýsing gagnaðila um riftun vegna vanrækslu á leigusamningi, dags. 22. október 2009, með vísan til 8. tölul. 61. gr. húsaleigulaga. Þar er veittur sjö daga fyrirvari um rýmingu miðað við dagsetningu yfirlýsingarinnar.

Til skoðunar kemur hvort gagnaðilum hafi verið heimilt að rifta samningi aðilanna vegna vanefnda álitsbeiðanda.

 

Í leigusamningi aðila frá 11. maí 2009 kemur fram í 3. mgr. 5. gr. að heimilt sé að segja upp samningnum meðal annars ef kvartanir berast ítrekað frá nágrönnum eða ef íbúðin sé illa hirt. Slík uppsögn skuli vera skrifleg og rökstudd og taki hún gildi í samræmi við 61. gr. húsaleigulaga.

Ljóst er að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Þannig halda gagnaðilar því fram að álitsbeiðandi hafi ekki sinnt áminningum sínum varðandi ónæði sem stafar frá honum og gestum hans. Álitsbeiðandi mótmælir því hins vegar. Yfirlýsing íbúa hússins, dags. 25. október 2009, þar sem þess er krafist að leigusamningi við álitsbeiðanda sé rift og hann yfirgefi húsið án tafar er dagsett sama dag, þ.e. eftir að umræddar yfirlýsingar eru ritaðar.

Samkvæmt 8. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er leigusala heimilt að rifta leigusamningi hafi leigjandi vanrækt, þrátt fyrir áminningar leigusala, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr. laganna. Í máli þessu liggur ekki fyrir gegn andmælum álitsbeiðanda að hann hafi verið áminntur í samræmi við það sem hér hefur verið rakið áður en til riftunar kom. Riftun gagnaðila var því ólögmæt.

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að rifta leigusamningi aðila.

 

Reykjavík, 30. desember 2009

 

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson