Mál nr. 27/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 27/2009

Endurgreiðsla hússjóðs. Lækkun leigu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. desember 2009, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við sveitarfélagið X, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru ódagsett greinargerð Ásgeirs Arnar Jóhannsson hdl., f.h. gagnaðila, mótt. 6. janúar 2010, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. janúar 2010, og athugasemdir Ásgeirs Arnar Jóhannssonar hdl., f.h. gagnaðila, dags. 13. janúar 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 19. mars 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 15. ágúst 2008, tóku álitsbeiðandi og maki á leigu íbúð að Y nr. 4b í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning. Vegna myglusvepps fluttu álitsbeiðandi og maki og tóku á leigu aðra íbúð í eigu gagnaðila að Z nr. 14 frá 6. desember 2009. Er sá leigusamningur jafnframt ótímabundinn. Ágreiningur er um endurgreiðslu hússjóðs vegna fyrri leigusamnings og lækkun húsaleigu vegna núgildandi leigusamnings.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda þá fjárhæð sem álitsbeiðandi greiddi í hússjóð frá ágúst 2008 til desember 2009.
2. Að gagnaðila verði gert að lækka húsaleigu á núverandi húsaleigusamningi sem nemur hússjóðsgjaldi eins og það var í desember 2009.

Í álitsbeiðni kemur meðal annars fram að álitsbeiðandi hafi leigt íbúð við Y nr. 4b af gagnaðila frá ágúst 2008 til desember 2009. Allan þann tíma hafi álitsbeiðanda verið gert að greiða hússjóð upp á rúmlega 6.000 krónur sem hafi hækkað á þriggja mánaða fresti samkvæmt vísitölu neysluverðs. Tilgreint hafi verið í samningi að þessi hússjóður ætti meðal annars að fara í að greiða viðhald á íbúðinni, svo sem málun í lok leigutíma. Engin sameiginleg gjöld séu af íbúðinni, svo sem hiti, rafmagn eða hirðing lóðar sem þessum hússjóði sé ætlað að standa straum af heldur sé þetta aðeins viðhaldssjóður.

Álitsbeiðandi bendir á að í húsaleigulögum komi skýrt fram að leigusala beri að annast kostnað af almennu viðhaldi leiguhúsnæðis og því telji álitsbeiðandi að um ólögmæta innheimtu sé að ræða.

Í janúar 2009 hafi álitsbeiðandi farið fram á að þessi sjóður yrði felldur niður en fengið synjun um það. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi farið með málið til lögfræðings sem hafi sent formlegt bréf til gagnaðila og beðið um útskýringu á þessum hússjóði, þetta hafi verið í júlí/ágúst 2009. Enn hafi ekkert svar borist frá gagnaðila þrátt fyrir margar ítrekanir á erindinu. Í desember 2009 hafi álitsbeiðandi flutt í aðra íbúð í eigu gagnaðila vegna þess að íbúðin sem álitsbeiðandi hafi verið í, þ.e. Y nr. 4b, hafi verið óíbúðarhæf vegna myglusvepps. Í nýju íbúðinni hafi verið fallið frá greiðslu hússjóðsgjalds en leigan hækkuð sem því nemi. Þannig sé því enn verið að rukka um hússjóð en bara þannig að það sjáist ekki.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að um sé að ræða íbúðir sem leigðar séu á almennum markaði. Fyrst hafi verið um að ræða íbúð að Y nr. 4b en gerður hafi verið leigusamningur um þá íbúð 15. ágúst 2008. Álitsbeiðandi hafi flutt úr þeirri íbúð og í aðra að Z nr. 14, en gerður hafi verið leigusamningur um þá íbúð 9. desember 2009. Álitsbeiðandi búi þar enn.

Gagnaðili hafi haft þann hátt á að innheimta sérstakt hússjóðsgjald af leiguíbúðum í sinni eigu sem meðal annars hafi verið nýtt til þess að standa straum af kostnaði við málun íbúðanna og hafi því til að mynda ekki gert kröfu um að leigjendur skili af sér íbúðunum nýmáluðum þótt þeir kunni að hafa tekið við íbúð nýmálaðri.

Hvað varðar fyrri kröfulið álitsbeiðanda bendir gagnaðili á að í leigusamningi þeim sem gerður var um íbúð að Y nr. 4b segi meðal annars orðrétt í 13. gr. „[...] Leigutaki greiðir kr. 5.585.- á mánuði, miðað við neysluverðsvísitölu 1. júlí 2008, í hússjóð leiguíbúða sveitarfélagsins X, m.a. vegna málunar á íbúð í lok leigutímans.“ Ljóst sé að strax við samningsgerð hafi legið fyrir að gagnaðili innheimti gjald í hússjóð leiguíbúða í eigu sveitarfélagsins og sé sérstaklega tekið fram að það gjald renni meðal annars í kostnað vegna málunar á íbúðunum. Álitsbeiðanda hafi það verið því ljóst strax í upphafi að heildargjöld vegna leigu á íbúðinni hafi numið leigugjaldinu auk rekstrarkostnaðar.

Kjarni málsins sé sá að álitsbeiðandi hafi gengist við þeim samning sem lagður hafi verið fram þegar hann hafi ákveðið að taka íbúð í eigu gagnaðila á leigu. Gagnaðili telur að með því að undirrita téð ákvæði 13. gr. leigusamningsins hafi álitsbeiðandi ekki verið að afsala sér réttindum eða taka á sig ríkari skyldur í skilningi 2. gr. húsaleigulaga. Álitsbeiðandi beri ábyrgð á því að skila leiguhúsnæði í ástandi sem samræmist afnotum þess, sbr. 18. gr. húsaleigulaga. Með því að greiða umrætt gjald hafi álitsbeiðandi því í raun réttri verið að semja sig frá ábyrgð á því að þurfa til að mynda að mála íbúðina við lok leigutímans og því um leið að öðlast betri rétt en húsaleigulög kveða á um.

Gagnaðili hafnar því með öllu að þurfa að endurgreiða álitsbeiðanda það sem hann hafi greitt í hússjóð frá því í ágúst 2008 til desember 2009. Um sé að ræða gjald sem sé ekki andstætt húsaleigulögum og ljóst hafi verið í upphafi að umrætt gjald væri hluti af leigugreiðslum vegna íbúðarinnar að Y nr. 4b.

Hvað varði seinni kröfulið álitsbeiðanda þá hafi það legið fyrir við samningsgerð hvert leigugjaldið yrði og álitsbeiðanda því í lófa lagið að gera strax athugasemdir við endurgjaldið. Gagnaðila sé það í sjálfsvald sett hvaða endurgjald hann fari fram á fyrir leiguíbúðir í sinni eigu og að sama skapi hafi álitsbeiðanda verið það frjálst að hafna samningnum, hafi honum þótt endurgjaldið of hátt. Eftir standi hins vegar að leigugjöldin hafi verið hækkuð um leið og hússjóðsgjaldið hafi verið fellt út. Við þetta sé ekkert að athuga enda gagnaðili með þessu að koma til móts við athugasemdir álitsbeiðanda sem og annarra leigjanda í íbúðum í eigu hreppsins. Álitsbeiðandi hafi undirgengist samninga um leigu á íbúðum í eigu gagnaðila og beri, með vísan til meginreglna samningaréttarins, að standa við gerða samninga. Ákvæði leigusamninganna séu ekki andstæð húsaleigulögum.

Í athugasemdum álitsbeiðanda ítrekar hann fyrri kröfur sínar og viðhorf og bendir meðal annars á að íbúðin hafi ekki verið í verra ásigkomulagi þegar henni var skilað en því sem nemi eðlilegu sliti. Það sé þó erfitt að sanna þar sem að enginn óháður aðili hafi tekið út íbúðirnar þó svo að slíkt sé merkt inn í leigusamninginn, staðreyndin sé sú að sveitarstjóri líti yfir íbúðirnar þegar þeim er skilað en hann teljist vart óháður aðili eða byggingarfulltrúi þar sem að hann sé í forsvari fyrir gagnaðila.

Í athugasemdum gagnaðila ítrekar hann fyrri sjónarmið sín en ekki þykir ástæða til að greina frekar frá þeim hér.

III. Forsendur

Um viðhald leiguhúsnæðis er fjallað í IV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Í 1. mgr. 19. gr. laganna kemur fram sú meginregla að leigusali annist viðhald hins leigða, innan húss sem utan. Í 4. mgr. segir að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Í 22. gr. laganna kemur fram að heimilt sé að semja um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala beri að annast samkvæmt ákvæðum kaflans, enda lækki þá leigugjaldið að sama skapi. Í slíkum tilvikum skal þess nákvæmlega getið í leigusamningi til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær.

Í V. kafla húsaleigulaganna er fjallað um reksturskostnað. Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skal leigjandi í fjöleignarhúsi greiða kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu. Hins vegar skal leigusali greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn. Samkvæmt 3. mgr. 23. gr. skal leigusali eða húsfélag láta leigjanda í té sundurliðun á þeim kostnaðarþáttum húsgjalds sem leigjandi greiðir, sé þess óskað. Í 5. mgr. 23. gr. er heimild til að víkja frá þeirri skiptingu sem lögin gera ráð fyrir, enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaganna er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis.

Í húsaleigusamningi aðila, dags. 15. ágúst 2008, um Y nr. 4b, segir að fjárhæð leigunnar sé 71.381 kr., þar af sé bein greiðsla fyrir leiguafnot 65.796 kr. Í samningnum kemur einnig fram að leigutaki skuli greiða 5.585 kr. á mánuði, miðað við neysluverðsvísitölu 1. júlí 2008, „í hússjóð leiguíbúða sveitarfélagsins X, m.a. vegna málunar á íbúð í lok leigutímans“. Í leigusamningnum kemur fram að um sé að ræða íbúð í parhúsi og hefur álitsbeiðandi haldið því fram að enginn sameiginlegur kostnaður sé af rekstri íbúðanna tveggja. Því hefur gagnaðili ekki mótmælt heldur ítrekaði aðeins í greinargerð sinni að gjaldið hefði meðal annars verið nýtt til að standa straum af kostnaði við málun íbúðanna. Samkvæmt 3. mgr. 23. gr. húsaleigulaganna er þó ætlast til þess að leigusali geti látið í té sundurliðun húsgjalds sem leigjandi er rukkaður um. Af orðalagi í leigusamningi og greinargerð gagnaðila verður ráðið að um sé að ræða sameiginlegan sjóð fyrir leiguíbúðir gagnaðila óháð því hvort þær séu í sama húsinu. Ekki er því um að ræða eiginlegan hússjóð til að greiða sameiginlegan kostnað íbúða í fjöleignarhúsi samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, heldur virðist um að ræða sjóð til að standa straum af kostnaði við allar leiguíbúðir í eigu gagnaðila, a.m.k. af málun við leigjendaskipti. Það er álit kærunefndar að gagnaðili hafi með þessu móti innheimt sérstakt gjald af álitsbeiðanda til að standa straum af viðhaldi og rekstri sem gagnaðila bar að annast skv. 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Þetta frávik frá lögbundnum skyldum gagnaðila hafi ekki uppfyllt skilyrði 22. gr. laganna um skýrleika slíkra frávika og lækkun leiguverðs að sama skapi. Það er því álit kærunefndar að með gjaldtökunni hafi gagnaðili brotið gegn framangreindum ákvæðum húsaleigulaganna og beri að endurgreiða álitsbeiðanda þau hússjóðsgjöld sem hann greiddi frá ágúst 2008 til desember 2009.

Í 37. gr. húsaleigulaga kemur skýrt fram að aðilum er frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu en hún skuli þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Ekki eru fyrir hendi frekari reglur um það til hvaða sjónarmiða skuli litið við ákvörðun um leigufjárhæð en leigusalar hljóta þó jafnan að miða við að fjárhæð húsaleigu standi undir rekstri viðkomandi fasteignarinnar og hafi því meðal annars í huga áætlaðan kostnað við viðhald og fleira, þó ekki sé heimilt að krefja leigjanda um hann sérstaklega.

Fyrir liggur bréf fyrirsvarsmanns gagnaðila, dags. 25. nóvember 2009, þar sem fram kemur að gagnaðili hafi ákveðið að hætta innheimtu sérstaks hússjóðs og hækka húsaleigu sem því næmi. Aðilar gerðu samning um Z nr. 14 í desember sama ár. Fjárhæð leigunnar var þar ákveðin 89.075 kr. og kom fram að aðeins væri um að ræða beina greiðslu fyrir leiguafnot. Samningsfrelsi aðila um fjárhæð leigu kemur skýrt fram í 37. gr. húsaleigu­laganna og er aðeins sett þau takmörk að leiga skuli vera sanngjörn og eðlileg. Aðilar málsins sömdu um fjárhæð leigunnar og breytir það engu um gildi hans hvaða sjónarmið þeir höfðu í huga við samningsgerðina. Ekkert hefur komið fram í málinu um að fjárhæðin sé ósanngjörn eða óeðlilega há. Það er því álit nefndarinnar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um lækkun leigunnar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda þá fjárhæð sem álitsbeiðandi greiddi í hússjóð frá ágúst 2008 til desember 2009.

Það er jafnframt álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um lækkun húsaleigu samkvæmt núverandi húsaleigusamningi sem nemur hússjóðsgjaldi eins og það var í desember 2009.

Reykjavík, 19. mars 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson