Mál nr. 1/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 1/2010

Endurgreiðsla tryggingarfjár.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með tölvubréfi, dags. 5. janúar 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, f.h. C ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Húseigendafélagið, f.h. gagnaðila, óskaði með tölvubréfi, dags. 18. janúar 2010, eftir viðbótarfresti til 25. janúar 2010 til að koma á framfæri greinargerð. Þá óskaði Húseigendafélagið, f.h. gagnaðila, á ný eftir frekari fresti til að koma greinargerð á framfæri og var veittur frestur til 1. febrúar 2010.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð Húseigendafélagsins, f.h. gagnaðila, dags. 29. janúar 2010, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. febrúar 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 19. mars 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 25. nóvember 2008, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 9 í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 25. nóvember 2008 til 31. ágúst 2009. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og gildi leigusamnings.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

1. Að gagnaðili endurgreiði tryggingarfé að fjárhæð 140.000 kr.
2. Að viðurkennt verði að ekki hafi stofnast leigusamningur á grundvelli munnlegs samkomulags og að munnlegt tilboð álitsbeiðanda um áframhaldandi leigu til loka nóvember gegn skriflegum leigusamningi teljist ekki munnlegur leigusamningur, enda samþykkti gagnaðili ekki umrætt tilboð álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að deilt sé um endurgreiðslu tryggingafjár, 140.000 kr. Umrædd tryggingarfjárhæð hafi verið til tryggingar fyrir leigugreiðslum. Gagnaðili hafi haldið umræddri fjárhæð sem greiðslu fyrir leigu húsnæðisins í nóvember en álitsbeiðandi hafi flutt út 25. október sl.

Álitsbeiðandi greinir frá því að leigusamningur sem umrædd tryggingarfjárhæð byggist á hafi runnið út 1. september sl. Þá hafi hafist viðræður milli aðila um hvort og hvernig áframhaldandi leigu skyldi háttað. Gagnaðili hafi sent álitsbeiðanda einhliða leigusamning sem ekki hafi verið fallist á. Því hafi ekki verið í gildi leigusamningur milli aðila þrátt fyrir að íbúðin hafi verið leigð áfram í september og hluta októbermánaðar fram að afhendingu gegn fullri leigugreiðslu. Gagnaðili hafi neitað að afhenda umrætt tryggingarfé á þeim grundvelli að milli aðila hafi stofnast munnlegt samkomulag um áframhaldandi leigu út nóvember þrátt fyrir að enginn skriflegur samningur hafi verið undirritaður. Hins vegar hafi álitsbeiðandi óskað eftir því að fá skriflegan leigusamning tímabundinn í einn mánuð út nóvember en gagnaðili hafi ekki samþykkt það og því hafi álitsbeiðandi flutt út og afhent íbúðina í síðari hluta október.

Álitsbeiðandi krefst þess að umrædda tryggingu endurgreidda enda hafi íbúðinni verið skilað án athugasemda af hálfu gagnaðila fyrir lok októbermánaðar og leiga hafi verið greidd fyrir þann tíma er íbúðin hafi verið leigð. Því hafi gagnaðili ekki rétt á að halda eftir tryggingunni, sbr. 39. gr. húsaleigulaga.

Jafnframt krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að ekki hafi stofnast milli aðila einhvers konar leigusamningur á grundvelli munnlegs samkomulags, enda hafi samningurinn runnið út og álitsbeiðandi hagnýtt húsnæðið eingöngu tæpa tvo mánuði eftir að samningurinn hafi runnið út og því taki ákvæði 59. gr. húsaleigulaga ekki til aðstæðna álitsbeiðanda. Auk þess er það krafa álitsbeiðanda að munnlegt tilboð hans um áframhaldandi leigu til loka nóvember gegn skriflegum leigusamningi teljist ekki munnlegur leigusamningur, enda hafi leigusali ekki samþykkt umrætt tilboð álitsbeiðanda .

Í greinargerð gagnaðila er kröfum álitsbeiðanda hafnað, í fyrsta lagi á þeim grunni að álitsbeiðandi hafi ekki verið greiðandi umræddrar tryggingar og því sé gagnaðila óskylt að endurgreiða álitsbeiðanda trygginguna. Gerður hafi verið leigusamningur við D en hann hafi leigt íbúðina tímabundið frá 18. október 2007 til 31. ágúst 2008 og hafi þá greitt tryggingu að fjárhæð 140.000 kr. í upphafi leigutímabilsins. Síðar hafi verið gerður tímabundinn leigusamningur við álitsbeiðanda, sem þá hafi verið meðleigjandi fyrri leigutaka, frá 25. nóvember 2008 til 31. ágúst 2009. Álitsbeiðandi hafi ekki reitt fram tryggingarfé við gerð þessa samnings. Álitsbeiðandi geti þannig ekki átt tilkall til tryggingar þeirrar sem sé í vörslu gagnaðila.

Í öðru lagi og til vara byggir gagnaðili á því að samkomulag hafi myndast milli aðila þess efnis að álitsbeiðandi leigði íbúðina til 1. desember 2009, þ.e. eftir að tímabundinn leigumáli hafi runnið út. Áður hafi álitsbeiðandi upplýst gagnaðila um að hann vildi gera tímabundinn leigumála að nýju, til eins árs líkt og þann fyrri, sem gagnaðili hafi útbúið og afhent álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi þannig verið í góðri trú um að álitsbeiðandi myndi áfram leigja íbúðina, í það minnsta til 1. desember 2009, í ljósi þeirra samskipta sem hafi átt sér stað og þeirrar staðreyndar að álitsbeiðandi hafi enn verið í íbúðinni þar til hann yfirgaf hana fyrirvaralaust og án tilkynningar í lok október 2009. Gagnaðila hafi þannig ekki gefist ráðrúm til að finna nýjan leigjanda fyrir nóvembermánuð enda hafi hann haldið að sér höndum í þeim efnum í ljósi samskipta við álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi auglýst íbúðina til leigu að lokinni yfirferð á íbúð eða þann 2. nóvember. Gagnaðila hafi þannig rétt tekist að finna nýjan leigjanda frá 1. desember. Gagnaðili hafi hins vegar orðið af leigutekjum fyrir allan nóvembermánuð og telur sig því eiga rétt á að halda eftir tryggingarfé sem því nemur.

Gagnaðili bendir á að samskipti aðila hafi verið sem hér segir: Þann 17. ágúst 2009 hafi gagnaðili sett bréf í pósthólf álitsbeiðanda að hinu leigða húsnæði þar sem óskað hafi verið eftir upplýsingum um það hvort álitsbeiðandi myndi óska eftir framlengingu á leigusamningi, enda farið að styttast í lok leigutíma. Í framhaldi af því hafi aðilar rætt í síma og orðið sammála um að gerður yrði tímabundinn leigusamningur að nýju til loka ágúst 2010. Gagnaðili hafi því útbúið leigusamning með upphaf leigutíma 1. september 2009 og samningslok 31. ágúst 2010. Samningur þessi, dags. 1. september 2009, hafi verið afhentur álitsbeiðanda og sé enn í vörslu hans. Það hafi því ekki verið um að ræða einhliða aðgerð af hálfu gagnaðila líkt og álitsbeiðandi hafi lýst, þvert á móti.

Gagnaðili greinir frá því að 20. október 2009 hafi álitsbeiðandi hringt, sem þá hafi enn verið í hinu leigða, í gagnaðila og tilkynnt að aðstæður hafi breyst með þeim afleiðingum að íbúðinni verði skilað þann 1. desember 2009. Gagnaðili hafi sæst á það en lýst því jafnframt yfir að hann teldi þetta mjög skamman fyrirvara þar sem hann hefði átt von á því að nýi samningurinn yrði undirritaður, þ.e. með samningstíma til 31. ágúst 2010.

Án nokkurs fyrirvara eða tilkynningar hafi íbúðin verið tæmd og afhent í lok október, þvert á gerða samninga. Hefði gagnaðila verið tilkynnt um afhendingu íbúðar í tíma hefði íbúðin að sjálfsögðu verið auglýst laus fyrr til að tryggja leigutekjur fyrir nóvembermánuð. Gagnaðila hafi hins vegar ekki gefist kostur á því, eðli málsins samkvæmt, en íbúðin hafi verið auglýst og sett á skrá hjá leigumiðlun 2. nóvember 2009.

Í athugasemdum álitsbeiðanda og meðleigjanda er í fyrsta lagi gerð sú athugasemd að tryggingin sem krafan nái til eigi við leigusamning sem álitsbeiðandi sé aðili að. Það hafi verið tveir álíka leigusamningar á íbúðinni, á nafni meðleigjanda. Tryggingagjaldið sem hafi verið greitt fyrir þann fyrsta hafi færst yfir á þann seinni, og um það hafi verið samkomulag milli aðila samningsins. Hvað varði þann þriðja þá hafi það verið skilningur álitsbeiðanda og meðleigjanda að tryggingin myndi færast aftur yfir. Gagnaðili hafi virst deila þeim skilningi, enda hafi hann hvorki gert kröfu á álitsbeiðanda um greiðslu tryggingar né greitt tilbaka tryggingu á fyrri samning til meðleigjanda. Öllum samningum hafi verið þinglýst.

Í öðru lagi hafi tilboð um leigu út desember verið frá meðleigjanda með þeim skilyrðum að álitsbeiðandi myndi samþykkja það líka, sem hann hafi ekki gert.

Því er mótmælt að álitsbeiðandi hafi yfirgefið íbúðina fyrirvaralaust. Gagnaðila hafi verið ljóst að nýr leigusamningur yrði ekki gerður, hið minnsta einni viku fyrir mánaðamótin október/nóvember.

Í fjórða og síðasta lagi er bent á að álitsbeiðandi hafi sýnt íbúðina í þrígang væntanlegum leigjendum, enda hafi hann boðist til þess. Meðleigjandi hafi svo fengið eitt símtal frá öðrum aðila varðandi íbúðina, sem hafi þó ekki áhuga á að skoða hana. Það sé óljóst hvar íbúðin hafi verið auglýst til leigu, en það hafi verið fyrr en gagnaðili haldi fram.

III. Forsendur

Ágreiningur aðila í máli þessu lýtur annars vegar að því hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 140.000 kr. og hins vegar hvort stofnast hafi leigusamningur er tímabundinn leigusamningur rann út.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 59. gr. sömu laga segir að ef tveir mánuðir líði frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, geti leigusali krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið. Sömu kröfu geti leigjandi gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.

Í gögnum málsins liggja fyrir tveir tímabundnir húsaleigusamningar. Hinn fyrri gilti frá 18. október 2007 til 31. ágúst 2008 og var dagsettur 14. október 2007. Aðilar að þeim samningi voru gagnaðili og meðleigjandi álitsbeiðanda. Í þeim samningi er fjárhæð tryggingar tilgreind 140.000 kr. Hinn síðari gilti frá 25. nóvember 2008 til 31. ágúst 2009 og var dagsettur 25. nóvember 2008. Aðilar að þeim samningi voru álitsbeiðandi og gagnaðili þessa máls. Í þeim samningi er ekki kveðið á um að leigjandi skuli setja tryggingu fyrir réttum efndum á samningi en segir að trygging hafi verið greidd áður.

Fyrir liggur að álitsbeiðandi skilaði íbúðinni 25. október 2009, tæpum tveimur mánuðum eftir að leigusamningur aðila rann út, þann 31. ágúst 2009. Hann greiddi leigu fyrir september- og októbermánuð. Aðila greinir á um hvort kominn hafi verið á samningur um áframhaldandi leigu til loka nóvember 2009 en ekki var gengið frá skriflegum samningi þar um. Einhverjar þreifingar voru milli aðila um áframhaldandi leigu og kveðst álitsbeiðandi hafa óskað eftir skriflegum samningi um framlengingu leigutíma í mánuð en við því hafi gagnaðili ekki orðið. Í 59. gr. húsaleigu­laganna er tekið fram að aðilar geti krafist þess að samningur teljist kominn á milli aðila að liðnum tveimur mánuðum frá lokum leigusala ef leigjandi hagnýtir húsnæðið þá ennþá. Með gagnályktun má slá því föstu að áframhaldandi hagnýting leigjanda á húsnæðinu á þessu tveggja mánaða tímabili leiði ekki til þess að samningur verði talinn hafa komist á, jafnvel þótt leigjandi fari út skömmu fyrir lok þess tímabils. Er það álit kærunefndar að gagnaðili verði að bera hallann af því að ekki liggi fyrir sönnun um að aðilar hafi gert með sér samning um leigu í nóvember 2009 og er því tekin til greina krafa álitsbeiðanda um að staðfest verði að ekki hafi komist á samkomulag um framlengingu leigusamningsins þann tíma.

Í leigusamningi, dags. 14. ágúst 2007, er trygging tilgreind 140.000 kr. Í leigusamningi, dags. 25. nóvember 2008, segir að leigjandi skuli ekki setja tryggingu þar sem hún hafi þegar verið greidd. Meðleigjandi álitsbeiðanda, sem var skráður leigjandi í hinum fyrri leigusamningi, hefur tekið undir kröfur álitsbeiðanda um endurgreiðslu tryggingarinnar. Samkvæmt framangreindri niðurstöðu um að samningur um framlengingu leigutímans hafi ekki verið kominn á er það því álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingu að fjárhæð 140.000 kr.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ekki hafi komist á samkomulag um framlengingu leigusamnings aðila til loka nóvember 2009.

Það er álit kæruefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingu að fjárhæð 140.000 kr.

Reykjavík, 19. mars 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson