Mál nr. 2/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 2/2010

Endurgreiðsla húsaleigu, tryggingarfé: Riftun vegna veggjalúsa.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með erindi, dags. 26. janúar 2010, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð Húseigendafélagsins, f.h. gagnaðila, dags. 10. febrúar 2010, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. febrúar 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 10. maí 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 5. ágúst 2009, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 8 í R í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2009 til 1. nóvember 2010. Ágreiningur er um endurgreiðslu á húsaleigu og tryggingarfé.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðili endurgreiði leigu vegna nóvember og tryggingarfé, samtals 390.000 krónur.

Í álitsbeiðni kemur fram að er álitsbeiðandi og fjölskylda fluttu inn í umrætt húsnæði hafi þau samstundis orðið vör við bit á heimilisfólkinu. Vegna mikilla óþæginda hafi verið farið til læknis vegna kláða og útbrota. Barn álitsbeiðanda, fætt 2004, hafi fengið mjög slæm ofnæmisviðbrögð og leitað hafi verið til sérfræðings vegna þess.

Þá hafi verið haft samband við gagnaðila og honum tjáð um ástandið strax í byrjun nóvember 2009. Gagnaðili hafi krafist þess að álitsbeiðandi greiddi fyrir meindýraeyði. Síðar hafi komið í ljós að þessi kostnaður hafi ekki verið á ábyrgð álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi hafi ákveðið að rifta leigusamningnum vegna ástandsins og haft samband við umhverfisnefnd R. Tveir heilbrigðisfulltrúar hafi komið á staðinn til að gera úttekt. Talið hafi verið að húsnæðið uppfyllti ekki reglur um hollustuhætti fyrr en veggjalús væri útrýmt. Aðeins einu sinni hafi verið eitrað en samkvæmt sérfræðingum sé mjög erfitt að útrýma veggjalús.

Álitsbeiðandi kveðst margoft hafa rætt við gagnaðila til að rifta samningnum og skilað lyklum eftir að búið hafi verið að gera fyrrnefnda úttekt. Vegna ofnæmisviðbragða barnsins taldi álitsbeiðandi ekki rétt að taka þá áhættu að búa lengur í húsnæðinu.

Álitsbeiðandi upplýsir að lokum að hún hafi sent gagnaðila sms skilaboð hinn 3. desember 2009 til staðfestingar á riftun. Þá telur álitsbeiðandi að pödduástandið sé sjálfkrafa riftun á samningi.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að 30. nóvember 2009 hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila símleiðis og kvartað undan skordýrum í hinu leigða húsnæði. Það sé því rangt að tilkynning hafi borist í byrjun nóvember eins og álitsbeiðandi hafi haldið fram. Gagnaðili hafi strax brugðist við, kynnt sér málið og 2. desember hafi meindýraeyðir mætt á staðinn að viðstöddum báðum aðilum. Farið hafi verið yfir úrræði vegna skordýra sem hafi orðið vart í íbúðinni. Meindýraeyðir hafi verið fenginn til að eitra fyrir vágestinum og lagt var upp með ákveðið ferli til að koma í veg fyrir frekari óþægindi vegna þessa. Við skoðun hafi komið í ljós að veggjalús var í einu herbergi, en íbúðin öll verið eitruð. Álitsbeiðandi hafi fengið ítarlegar leiðbeiningar um framhaldið og hafi gagnaðili átt von á því að málið yrði leyst í samvinnu. Meðan á eitrun stóð hafi álitsbeiðandi óskað eftir því að losna undan samningi. Gagnaðili hafi sagst ekki geta samþykkt það en myndi skoða allar hliðar málsins. Gagnaðili hafi síðan greitt fyrir þjónustu meindýraeyðis að kröfu álitsbeiðanda. Í framhaldinu hafi gagnaðili haft samband við húsfélagið, tilkynnt um atvikið og spurst fyrir um hvort þetta hefði komið upp annars staðar í húsinu. Svo hafi ekki verið. Gagnaðili hafi þá haft samband við fyrrum leigjanda sem hafi fullyrt að hann hefði aldrei orðið var við skordýr í hinu leigða.

Gagnaðili hafi talið að þau úrræði sem meindýraeyðir hefði lagt upp með væru fullnægjandi að svo stöddu. Hann hafi verið reiðubúinn að gera allar þær úrbætur sem nauðsynlegar væru, ef einhverjar, bærist krafa þar um. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki verið viljug til samvinnu. Dagana 2.–20 desember hafi aðilar rætt saman í síma. Álitsbeiðandi hafi aftur lýst því yfir að hún krefðist þess að vera leyst undan leigusamningi þrátt fyrir að úrbætur stæðu yfir. Gagnaðili hafi hafnað því og fullvissað álitsbeiðanda um að allt yrði gert til að bæta úr hinu leigða, svo sem með frekari eitrun ef þess gerðist þörf og ef til vill eftirgjöf á hluta leigu ef mikil óþægindi yrðu vegna úrbótanna þegar fram í sækti. Að svo stöddu hafi hins vegar verið um tímabundin óþægindi að ræða. Málflutningur álitsbeiðanda hafi í framhaldinu orðið óljós og gagnaðili því óskað eftir skriflegum kröfum ef einhverjar væru, umfram eitrun og þær ráðstafanir sem gerðar hefðu verið. Álitsbeiðandi hafi aldrei gert skriflegar kröfur eins og um hafi verið beðið.

Gagnaðili hafi engar upplýsingar fengið um ástand íbúðar eftir að eitrað hafi verið fyrir meindýrum og lagt upp með ákveðið ferli. Álitsbeiðandi hafi hætt að greiða leigu og yfirgefið íbúðina um miðjan desember 2009 án þess að láta á það reyna hvort úrræðin dygðu og án fyrirvara eða viðvörunar þar um þrátt fyrir að henni væri kunnugt um afstöðu gagnaðila. Þetta hafi ekki orðið gagnaðila ljóst fyrr en með símtali álitsbeiðanda eftir að hún hafi verið flutt út. Þá hafi álitsbeiðandi gert kröfu í tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. og talið sig vera lausa við allar skyldur. Samskipti aðila hafi eftir það snúist um tryggingarféð sem álitsbeiðandi hafi talið sig eiga tilkall til þrátt fyrir að ekki væri um slíka tryggingu að ræða. Reynt hafi verið að gera álitsbeiðanda það ljóst án árangurs. Gagnaðili hafi ítrekað reynt að ná tali af álitsbeiðanda til að fá upplýsingar um fyrirætlanir hennar, einkum um það hvort hinu leigða yrði skilað fyrst búið væri að yfirgefa það og þá hvenær, enda hafi verið mjög brýnt að húsnæðið væri undir eftirliti til að tryggja að eitrunarferlið gengi snurðulaust fyrir sig þannig að bregðast mætti við ef þörf væri á. Samskipti hafi áfram farið fram símleiðis en álitsbeiðandi hafi engin svör önnur gefið en að málshöfðun væri yfirvofandi þar sem gerðar væru himinháar bótakröfur. Álitsbeiðandi hafi þó sagst geta fallið frá þeim fyrirætlunum yrði tryggingarféð greitt og gengið frá samningslokum, án frekari greiðslna frá sér. Eðli málsins samkvæmt hafi ekki verið unnt að verða við þeirri kröfu.

Með vísan til þess sem á undan hafi gengið hafi gagnaðila verið nauðugur einn kostur að rifta sjálfur leigusamningi og ná vörslum hins leigða. Samningi hafi formlega verið rift þann 20. janúar að undangenginni greiðsluáskorun á grundvelli 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga, enda hafi álitsbeiðandi ekki greitt leigu í desember eða janúar. Gagnaðili hafi tekið íbúðina til eigin vörslu sama dag eða þegar loks hafi borist upplýsingar um að lykill væri í botni póstkassa á heimili bróður hans þar sem hann hafði búsetu. Ekkert hafi komið fram um formleg skil á íbúð eða afhendingu lykla í þeim samtölum þar sem gagnaðili hafi krafið álitsbeiðanda svara um fyrirætlanir sínar. Álitsbeiðandi hafi neitað að skila íbúðinni nema gagnaðili yrði við kröfum hennar.

Þegar gagnaðili hafi fengið hið leigða til umráða hafi strax verið kallaður til löggiltur meindýraeyðir sem hafi eitrað íbúðina alla, þá í annað sinn. Gagnaðili hafi gert ítarlega könnun á íbúðinni fyrir seinni eitrunina en þó ekki orðið var við nein skordýr. Engu að síður hafi hann látið eitra íbúðina að nýju enda ljóst að tryggja þyrfti að unnt væri að leigja íbúðina út að nýju hið fyrsta.

Gagnaðili mótmælir harðlega að sér sé gert skylt að greiða tryggingarfé, enda hafi ekkert tryggingarfé verið greitt af hálfu álitsbeiðanda til gagnaðila. Umsamin trygging hafi ekki verið í formi greiðslu til vörslu gagnaðila heldur hafi verið um að ræða sjálfskuldarábyrgð, sbr. 10. gr. leigusamnings. Álitsbeiðandi eigi þannig ekki tilkall til neinna greiðslna.

Gagnaðili hafnar því jafnframt að honum sé skylt að endurgreiða leigugjald fyrir nóvembermánuð. Ósannað sé með öllu að meindýr hafi verið í íbúðinni í upphafi leigutíma og að röskun álitsbeiðanda sé á hans ábyrgð. Hið leigða hafi verið íbúðarhæft á þeim tíma og ekkert í húsaleigulögum geti stutt slíkar kröfu. Fyrir liggi að skordýra hafi ekki orðið vart fyrr en tæpum mánuði eftir að álitsbeiðandi hafi tekið við hinu leigða og því bendi allt til þess að umrædd meindýr hafi borist með álitsbeiðanda sjálfum í hið leigða. Vísast til skriflegs vitnisburðar fyrrum leigjanda og formanns húsfélagsins X nr. 8. Krafa um endurgreiðslu leigugjalds fyrir nóvembermánuð sé í raun bótakrafa en henni hafnar gagnaðili alfarið. Álitsbeiðandi hafi haft umráð íbúðar á þessum tíma og lögbundið ferli, s.s. sbr. 1. mgr. 17. gr. húsaleigulaga, til mats á lækkun leigu, ekki farið fram. Þar að auki hafi gagnaðili gripið strax til viðunandi ráðstafana þegar þess hafi verið krafist.

Til hafi staðið að útrýma með öllu vágestinum og koma til móts við álitsbeiðanda kæmu skýrar kröfur þar um. Álitsbeiðandi hafi verið ósamvinnufús og firrt sig allri ábyrgð á úrlausn málsins þótt samvinna væri nauðsynleg. Ekki sé unnt að verða við kröfu um niðurfellingu á leigugjaldi fyrir nóvember. Álitsbeiðandi hafi yfirgefið íbúðina án þess að rifta samningi með lögmætum hætti, án þess að skila íbúðinni og án þess að láta fara fram mat til lækkunar leigu og verði því að bera hallann af því.

Gagnaðili krefst þess að viðurkennt verði að hann eigi rétt á leigugreiðslum fyrir desember 2009 og janúar 2010 í samræmi við gerða samninga.

Þá gerir gagnaðili kröfu um að álitsbeiðanda verði gert skylt að greiða gagnaðila útlagðan kostnað vegna leigugreiðsluáskorunar og riftunaryfirlýsingar sem Húseigendafélagið hafi annast fyrir hans hönd.

Gagnkröfur gagnaðila séu hóflegar miðað við atvik og aðstæður. Gagnaðili telur sig allt eins eiga á bótakröfu á hendur álitsbeiðanda og geti í raun krafið álitsbeiðanda um greiðslur fyrir febrúar nú þegar. Íbúðin sé nú fyrst í leiguhæfu ástandi og enn sé verið að leita að nýjum leigjanda. Það sé því ekki komið í ljós hvert endanlegt tjón gagnaðila sé. Gagnaðili telur óvíst að honum hafi borið að bæta úr hinu leigða þar sem líklegt sé að skordýr hafi komið inn í hið leigða húsnæði með búslóð álitsbeiðanda. Hann hafi þó gripið til þeirra ráðstafana sem krafist hafi verið strax eftir tilkynningu álitsbeiðanda. Komist kærunefnd húsaleigumála að þeirri niðurstöðu að gagnaðili beri ábyrgð á ástandi hins leigða og hafi borið að bæta úr því þá hafi gagnaðili fullnægt skyldu sinni miðað við málavexti.

Gagnaðili telur að álitsbeiðandi hafi í engu hagað sér í samræmi við þær kröfur sem gerðar séu í húsaleigulögum, nr. 36/1994. Um hafi verið að ræða tímabundinn leigusamning sem ekki verið slitið með uppsögn á leigutíma, sbr. 58. gr. laganna. Álitsbeiðandi hafi þannig ekki getað losnað undan samningi nema með samkomulagi þar um eða lögmætri riftun. Samkomulag hafi ekki verið gert og samningi hafi ekki verið rift af hálfu álitsbeiðanda í skilningi laganna. Gagnaðili hafi strax gripið til réttra úrræða og hvorki fengið tilkynningar um ástand íbúðar né frekari kröfur um úrbætur. Líkt og álitsbeiðanda hafi mátt vera kunnugt hefði gagnaðili strax orðið við slíkri kröfu. Gagnaðili hafi aldrei verið krafinn um annað en að eitra fyrir meindýrum og fylgja því eftir. Álitsbeiðandi hafi ekki skilað húsnæðinu ólíkt því sem haldið hafi verið fram í álitsbeiðni. Því hafi ekki verið hjá því komist að rifta samningi svo unnt væri að koma húsnæðinu aftur í leigu, að undangerðri könnun á ástandi hennar og eftir atvikum annarri eitrun.

Telji álitsbeiðandi sig hafa rift samningi hafi slík riftun verið ólögmæt þar sem skilyrði riftunar hafi ekki verið fyrir hendi, sbr. 16. og 17. gr. og 1. tölul. 60. gr. húsaleigulaga. Sinni leigusali ekki réttmætri kröfu um úrbætur innan tveggja mánaða frá því að kvörtun er lögð fram, teljast skilyrði riftunar fyrst vera fyrir hendi, sbr. 2. mgr. 17. og 1. tölul. 60. gr. laganna. Sama gildi þótt vottun heilbrigðisyfirvalda liggi fyrir, þ.e. að leigusala eigi rétt á því að bæta úr hinu leigða, sbr. 17. gr., og það hljóti að gefast lágmarksráðrúm í þeim efnum og einkum við sérstakar aðstæður sem þessar. Samvinna hafi verið þörf til að minnka óþægindi sem mest. Slíkt hafi ekki tekist vegna afstöðu álitsbeiðanda. Þá sé hlutfallsleg lækkun eða niðurfelling á leigu fyrir þann tíma sem álitsbeiðandi bjó í og hafði vörslur hins leigða allt annað ferli sem vart geti ekki komið til skoðunar vegna háttsemi álitsbeiðanda nema þar til bær yfirvöld samkvæmt húsaleigulögum leggi mat á slíkt. Þar sem slíkt mat hafi ekki farið fram geri gagnaðili kröfu um fulla greiðslu fyrir þessa tvo mánuði.

Gagnaðili gerir þær athugasemdir við gögn álitsbeiðanda að bréf heilbrigðisnefndar, dags. 22. desember 2009, hafi verið stílað á álitsbeiðanda en ekki gagnaðila og þar sé vísað til skoðunar þann 9. desember sama ár. Ljóst hafi verið að eitrun er hófst 2. desember hafi þá enn staðið yfir og hafi átt eftir að bera fullnaðarárangur. Um vottorð sem álitsbeiðandi telji styðja alvarlegt ofnæmi sem borið hafi verið við á síðari stigum sé ljóst að þar komi ekki fram um að ofnæmi sé til staðar heldur sé staðfest að drengur hafi verið bitinn af skordýrum. Í vottorði komi í raun einungis fram frásögn álitsbeiðanda og almenn yfirlýsing sérfræðings að heilsuspillandi sé að búa við þær aðstæður þar sem veggjalýs séu. Þeirri fullyrðingu sé í sjálfu sér ekki mótmælt.

Að lokum áskilur gagnaðili sér allan rétt til að gera ýtrustu kröfur verði mál þetta rekið fyrir dómstólum, svo sem vegna vanskila og taps á leigutekjum eftir riftun gagnaðila sjálfs, auk málskostnaðar.

Í athugasemdum beggja aðila er fullyrðingum hvors annars mótmælt og fyrri sjónarmið ítrekuð.

III. Forsendur

Ágreiningur aðila í máli þessu lýtur að kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu eins mánaðar leigu og tryggingarfjár alls að fjárhæð 390.000 krónur. Álitsbeiðandi byggir á því að umrædd íbúð hafi verið óíbúðarhæf vegna veggjalúsa. Gagnaðili telur hins vegar að þau úrræði sem meindýraeyðir hafi lagt upp með væru fullnægjandi.          

Í málinu liggur fyrir vottorð heimilislæknis, dags. 18. febrúar 2010, um að álitsbeiðandi hafi leitað læknis 26. nóvember og 14. desember 2009 vegna útbrota á henni og syni hennar. Fyrir liggur vottorð barnalæknis, dags. 11. janúar 2010, þar sem fram kemur að líklega stafi útbrotin af biti veggjalúsar. Auk útbrota geti bitin valdið bráðum ofnæmiseinkennum og gert astma verri sé hann til staðar. Afar heilsuspillandi sé að búa í húsnæði þar sem veggjalýs séu, þær séu mjög lífseigar og erfitt að eyða þeim að fullu.

Einnig liggur fyrir vottorð heilbrigðisnefndar R, dags. 22. desember 2010. Þar kemur fram að staðfest hafi verið með greiningu 9. desember 2009 að veggjalýs hefðu fundist í hinu leigða húsnæði. Tveir heilbrigðisfulltrúar hafi svo skoðað íbúðina 14. desember 2009. Þá hafi verið búið að eitra í íbúðinni og dauð lús og hamur af lús hafi verið á límbökkum í svefnherbergi. Var það mat heilbrigðisnefndar að íbúðin uppfyllti ekki kröfur um hollustuhætti fyrr en veggjalús hefði verið útrýmt.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að eitrun hafi hafist 2. desember. Þegar fulltrúar heilbrigðisnefndar skoðuðu íbúðina þann 14. desember stóð eitrun enn yfir og að mati þeirra uppfyllti íbúðin ekki kröfur um hollustuhætti fyrr en veggjalús hefði verið útrýmt. Í bréfi meindýraeyðis, dags. 10. febrúar 2010 kemur fram að eitrunarferlið allt taki 4–5 mánuði. Lýsti gagnaðili því í greinargerð sinni að íbúðin hefði fyrst verið leiguhæf um það leyti sem greinargerðin var rituð, þ.e. í febrúar 2010.

Gagnaðili byggir á því að álitsbeiðandi hafi borið lúsina með sér og vísar til yfirlýsingar fyrri leigjanda um að hann hafi ekki orðið var við veggjalús þegar hann bjó í hinu leigða
1. mars 2008 til 31. október 2009. Hann vísar jafnframt til yfirlýsingar formanns húsfélags um að veggjalúsar hafi ekki orðið vart annars staðar í húsinu. Álitsbeiðandi vísar hins vegar til yfirlýsingar fyrri leigusala, þar sem hún bjó í tvö ár áður en hún flutti í íbúð gagnaðila. Þar kemur fram að engar veggjalýs hafi verið í þeirri íbúð sem álitsbeiðandi bjó í. Það er álit kærunefndar að ekki verði skorið úr um hvernig lúsin barst í hið leigða húsnæði en gagnaðili verði að bera hallan af þeim vafa. Verður því lagt til grundvallar að lúsin hafi verið til staðar þegar álitsbeiðandi flutti þar inn.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að hið leigða húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft frá upphafi leigutíma. Af þeim sökum féll leigusamningur aðila úr gildi, sbr. 1. mgr. 15. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt því verður að taka til greina kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu á húsaleigu fyrir nóvember 2009.

Gagnaðili hefur hafnað kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu tryggingafjár á þeim forsendum að álitsbeiðandi hafi ekki greitt tryggingafé til hans heldur hafi trygging verið í formi sjálfskuldarábyrgðar og vísar í því sambandi til leigusamnings. Í samningnum kemur fram að álitsbeiðandi skuli leggja fram tryggingu að fjárhæð 260.000 kr. og hakað við að hún skuli vera í formi sjálfskuldarábyrgðar. Hins vegar er ekki tilgreint hver tekur á sig þá ábyrgð og hefur hún því aldrei stofnast.

Fyrir liggur yfirlýsing fyrri leigjanda gagnaðila þess efnis að hann hafi fengið tryggingu sína endurgreidda úr hendi álitsbeiðanda samkvæmt beiðni gagnaðila því hann hafi ekki haft tryggingafjárhæðina, að fjárhæð 260.000 kr., til reiðu. Þessum atvikum hefur gagnaðili ekki mótmælt og verða þau því lögð til grundvallar. Að áliti kærunefndar lagði álitsbeiðandi fram tryggingu með því að endurgreiða fyrri leigutaka þá tryggingu sem hann lagði fram. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið ber gagnaðila að endurgreiða álitsbeiðanda það tryggingafé sem hann innti af hendi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda leigu vegna nóvember 2009 og tryggingarfé, samtals að fjárhæð 390.000 kr.

Reykjavík, 10. maí 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson