Mál nr. 6/2010

26.5.2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

 

í málinu nr. 6/2010

 

Skylda leigusala til að afhenda eignir leigjanda.

 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. mars 2010, beindi A, f.h. B, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Lögmaður gagnaðila óskaði eftir viðbótarfresti til að koma greinargerð á framfæri til 29. apríl 2010. Með bréfi kærunefndar húsaleigumála, dags. 4. maí 2010, var ítrekuð beiðni um greinargerð og veittur frestur til 11. maí 2010.

Auk álitsbeiðni var greinargerð lögmanns gagnaðila, dags. 10. maí 2010, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 26. maí 2010.

 

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Í máli þessu liggur ekki fyrir leigusamningur en af gögnum máls virðast aðilar máls þó vera sammála um að álitsbeiðandi hafi leigt húsnæði af gagnaðila að X nr. 36 í R og þeim samningi hafi lokið í ágúst 2008. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda eigur hans.

 

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðili afhendi álitsbeiðanda alla muni sem voru í hinni leigðu íbúð við lok leigutímans í ágúst 2008.

Til vara er þess krafist að viðurkennd verði bótaskylda gagnaðila gagnvart álitsbeiðanda.

 

Í álitsbeiðni kemur fram að í ágúst 2008 þegar álitsbeiðandi var erlendis hafi lögreglan fundið fíkniefni í íbúðinni sem voru á ræktunarstigi. Af því tilefni hafi leigusamningi milli aðila lokið. Leigugreiðslur hafi þá verið í skilum.

Álitsbeiðandi hafi ekki átt þess kost að tæma íbúðina við skil á húsnæðinu þar sem gagnaðili hafi meinað álitsbeiðanda, móður hans og vinum inngöngu þegar óskað hafi verið eftir leyfi til að tæma íbúðina. Gagnaðili hafi sagst hafa fært allt sem í íbúðinni var til geymslu og það yrði afhent gegn greiðslu á meintu tjóni á stigagangi húsnæðisins. Álitsbeiðandi kannist ekki við að hafa valdið tjóni á húsnæðinu. Síðar hafi gagnaðili sagst hafa hent búslóð álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi þó afhent móður álitsbeiðanda eitthvað af fötum hans og barnaleikföng í eigu barns álitsbeiðanda. Öðrum munum hafi gagnaðili haldið.

Álitsbeiðandi byggir kröfur sínar aðallega á meginreglum eignarréttar, 72. gr. stjórnarskrár Íslands og húsaleigulögum. Álitsbeiðandi hafi haft íbúð gagnaðila á leigu og fært eigur sínar og aðra muni sem hann hafði umráðarétt yfir í íbúðina. Við lok leigutíma hafi álitsbeiðandi fullan og ótakmarkaðan rétt til að endurheimta eigur sínar og muni úr íbúð gagnaðila enda hafi hann engar kröfur haft uppi á hendur álitsbeiðanda sem réttlætt geti synjun gagnaðila á afhendingu munanna. Í álitsbeiðni eru upptaldar þær eigur álitsbeiðanda sem hafi verið í íbúðinni, meðal annars sjónvarp, málverk o.fl.

Telji gagnaðili sig halda eignum álitsbeiðanda til tryggingar vegna meintrar kröfu á hendur álitsbeiðanda vísar álitsbeiðandi til 64. gr. húsaleigulaga. Hafi gagnaðili talið sig eiga bótarétt á hendur álitsbeiðanda hafi honum borið að lýsa kröfu sinni fyrir álitsbeiðanda eða einhverjum fyrir hans hönd, í síðasta lagi í nóvember 2008.

Álitsbeiðanda sé ekki kunnugt um það í hverju meintar skemmdir á stigagangi hússins felist eða hvernig hann tengist þeim. Hann telur sig ekki hafa valdið gagnaðila tjóni. Gagnaðili hafi sannanlega aldrei lýst tjóni sínu eða gert skriflega kröfu þar að lútandi og geti því ekki átt neinn rétt á hendur álitsbeiðanda, telji gagnaðili sig halda eftir eignum álitsbeiðanda í formi einhvers konar tryggingar skv. 39. gr. laganna.

Álitsbeiðandi viðurkennir og gerir sér grein fyrir því að hann hafi breytt rangt með því að hafa ólöglega fíkniefni í íbúð gagnaðila. Þá tekur álitbeiðandi fram að hann sé um þessar mundir vistaður í fangelsi erlendis vegna fíkniefnabrota.

Álitsbeiðandi geti því miður ekki lagt fram skriflegt eintak af húsaleigusamningi aðila þar sem hann sé hluti af eigum hans sem voru í íbúðinni og krafist sé afhendingar á. En máli sínu til stuðnings leggur álitsbeiðandi fram kvittanir vegna þriggja muna sem voru í íbúðinni.

 

Í greinargerð gagnaðila er alfarið hafnað þeim órökstuddu og ótrúverðugu staðhæfingum álitsbeiðanda að gagnaðili hafi haldið búslóð hans eftir með ólögmætum hætti eftir að hann flutti út úr íbúðinni. Sumarið 2008 hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila að hann hygðist fara til Taílands í frí, en hann hafi þá verið á leið í fangelsi á Spáni vegna fíkniefnamisferlis. Gagnaðili hafi ætlað að selja íbúðina og því þurft að sýna hana væntanlegum kaupendum. Hann hafi haft samband við vin álitsbeiðanda sem hann hafði bent gagnaðila á, sem hafi átt að opna fyrir gagnaðila. Gagnaðili hafi ítrekað reynt að ná í umræddan aðila en án árangurs. Þegar fasteignasali hafi verið fenginn til að framkvæma söluskoðun á íbúðinni hafi komið í ljós ræktun á kannabisplöntum. Því hafi lögreglan verið kölluð á vettvang. Í einu herbergi íbúðarinnar, sem sé þriggja herbergja íbúð á 2. hæð, hafi umrædd kannabisræktun verið sem taldi 35 plöntur í misjöfnum vexti.

Á meðan lögreglan hafi verið á vettvangi hafi félagar álitsbeiðanda, sem voru mjög ölvaðir og í annarlegu ástandi, komið inn í íbúðina, þ. á m. umræddur vinur álitsbeiðanda, en þeir hafi verið með lykla. Þeir hafi sagt að álitsbeiðandi væri félagi þeirra og að þeir væru þarna með hans leyfi. Leit hafi verið framkvæmd á þeim og fundist á þeim fíkniefni. Í lögregluskýrslu komi fram að fyrrnefndur vinur álitsbeiðanda hafi fengið að taka með sér hluti sem tilheyrðu honum, þ.e. bréf, reikninga á hans nafni og tölvu.

Rétt sé að árétta að er álitsbeiðandi hafi tekið íbúð gagnaðila á leigu hafi búslóð gagnaðila verið í íbúðinni og álitsbeiðandi verið henni þakklátur fyrir að fá afnot af umræddum munum, sem hafi meðal annars verið rúm, sófi, sjónvarp, stofuborð, skápar og speglar. Fleiri munir hafi ekki verið í íbúðinni að því er gagnaðili best viti. Hafi svo verið sé ljóst að félagar álitsbeiðanda eða aðrir fíklar sem hafi átt leið um íbúðina hafi fjarlægt þá, en fjöldi fólks hafi haft lykla að íbúðinni og mikil umferð fólks verið þarna dag sem nótt. Gagnaðili hafi þó ekki gefið leyfi sitt fyrir fleiri leigjendum í íbúðinni, enda engir aðrir tilgreindir í leigusamningi en álitsbeiðandi. Því hafnar gagnaðili alfarið að í íbúðinni hafi verið tölva og flatskjár, en sjónvarp gagnaðila hafi sem fyrr segir verið í íbúðinni. Félagar álitsbeiðanda hafi fjarlægt tölvu eins og fram kemur í lögregluskýrslu á meðan lögreglan var á vettvangi. Sé alls ekki ólíklegt að fleiri hlutir hafi verið fjarlægðir á sama tíma.

Lýsir gagnaðili aðkomu sinni að íbúðinni en hún hafi verið svo gott sem ónýt auk þeirrar búslóðar sem gagnaðili hafi leigt með íbúðinni.

Notkun álitsbeiðanda á húsnæðinu hafi verið andstæð ákvæðum húsaleigulaga, nr. 36/1994. Vísar gagnaðili meðal annars til 27. gr. laganna um að leigjanda sé óheimilt að nota leiguhúsnæði á annan hátt en um sé samið í leigusamningi. Leigjandi skuli jafnframt í hvívetna fara með leiguhúsnæðið á þann hátt sem samræmist góðum venjum um meðferð húsnæðis og fyrirhuguðum notum þess, sbr. 1. mgr. 29. gr. Í 1. mgr. 30. gr. laganna sé kveðið á um að leigjanda sé skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði. Þá hafi álitsbeiðandi einnig vanrækt að greiða leigu. Enn fremur sé vísað til ákvæða 61. gr. laganna varðandi riftunarheimildir leigusala. Ljóst sé að fyrirmæli þessara ákvæða hafi verið þverbrotin og raunar virt að vettugi, af álitsbeiðanda.

Öllum staðhæfingum álitsbeiðanda er hafnað sem röngum og ósönnuðum. Leiga hafi ekki verið í skilum heldur hafi vantað heilan mánuð upp á að leiga hefði verið greidd auk þess sem tryggingarvíxill sem álitsbeiðandi hafði afhent gagnaðila var ógildur. Álitsbeiðandi haldi því ranglega fram að gagnaðili hafi meinað móður álitsbeiðanda og félögum hans inngöngu til að tæma íbúðina. Það sé með öllu rangt, en er lögreglan hafði framkvæmt húsleit í íbúðinni hafi engar eignir álitsbeiðanda verið í íbúðinni heldur eingöngu búslóð gagnaðila. Aukinheldur leggur gagnaðili áherslu á að ástand þeirra muna sem voru í íbúðinni hafi verið með þeim hætti að ekkert annað hafi verið að gera en að henda þeim. Hafi einhvern tímann verið aðrir munir í íbúðinni en búslóð gagnaðila hafi verið löngu búið að fjarlægja þá áður og þegar húsleitin fór fram. Gagnaðili kannist ekki við að hafa séð flatskjá, tölvu, leiki og aðra hluti sem taldir voru upp í álitsbeiðni. Gagnaðili hafi því ekki haldið neinum munum álitsbeiðanda frá honum með ólögmætum hætti.

Gagnaðili bendir enn fremur á að allir reikningar fyrir þeim hlutum sem taldir eru upp í álitsbeiðni hljóði ekki á nafn álitsbeiðanda heldur einhverra annarra aðila sem séu alls ótengdir honum. Engin tengsl séu milli þessara muna og álitsbeiðanda. Það sé grundvallarregla að sá sem telji sig hafa orðið fyrir tjóni verði að sanna tjón sitt með fullnægjandi hætti. Það hafi álitsbeiðandi ekki gert.

Gagnaðili krefst þess að nefndin hafni kröfum álitsbeiðanda um afhendingu búslóðar hans, enda enginn fótur fyrir ásökunum hans á hendur gagnaðila. Þá er þess krafist að kröfum álitsbeiðanda um skaðabætur verði hafnað enda séu þær með öllu vanreifaðar og órökstuddar.

 

III. Forsendur

Ágreiningur aðila máls þess lýtur að því hvort gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda muni úr búslóð sinni.

Ljóst er að aðila greinir á um staðreyndir í máli þessu eins og rakið hefur verið. Álitsbeiðandi heldur því fram að gagnaðili haldi eftir hluta af búslóð álitsbeiðanda. Því hefur gagnaðili mótmælt og bent á að hann hafi átt megnið af þeirri búslóð sem hafi verið í íbúð sinni sem hann leigði. Þeirri staðhæfingu hafi álitsbeiðandi ekki mótmælt.

 

Að mati kærunefndar verður ekki skorið úr um framangreind ágreiningsatriði fyrir nefndinni enda ljóst að til að svo sé unnt verði að fara fram hefðbundin sönnunarfærsla, svo sem með aðila- og vitnaleiðslum og jafnvel matsgerðum, í samræmi við rekstur einkamáls fyrir dómi.

Það er því niðurstaða kærunefndar að vísa beri máli þessu frá kærunefnd.

    

IV. Niðurstaða

Kærunefnd vísar þessu máli frá nefndinni.

      

Reykjavík, 26. maí 2010

 

Arnbjörg Sigurðardóttir

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson