Mál nr. 9/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 9/2010

Endurgreiðsla tryggingarfjár.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. maí 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. maí 2010, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 3. júní 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 30. júní 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 15. september 2007, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 27 í R í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingafjár.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 170.000 kr.

Í álitsbeiðni kemur meðal annars fram að aðilar leigusamningsins hafi verið ásáttir um að álitsbeiðandi yfirgæfi leiguhúsnæðið 15. september 2009 og fengi þá endurgreitt tryggingarfé og vexti. Hinn 17. september 2009 hafi gagnaðilar litið á húsnæðið og ekki gert neinar athugasemdir við skilin á því. Þegar álitsbeiðandi hafi afhent gagnaðilum lyklana og óskað eftir tryggingarfénu og vöxtunum hafi þau neitað að afhenda það og sagt að hann þyrfti að segja upp með þriggja mánaða fyrirvara. Þau hafi jafnframt komið í veg fyrir að álitsbeiðandi gæti nýtt húsið áfram þar til þessi þriggja mánaða frestur væri liðinn.

Þá hafi álitsbeiðanda borist bréf frá gagnaðilum 30. október 2009 þar sem þau hafi fullyrt að húsið væri skítugt og gluggi brotinn.

Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að þau mótmæli málatilbúnaði álitsbeiðanda. Hann hafi haft samband við dóttur gagnaðila með sms-skeyti 31. ágúst 2009 og sagt upp leigunni á þann hátt. Gagnaðilar hafi samþykkt það og sent honum bréf í ábyrgðarpósti sem hann hafi kvittað fyrir. Í bréfi þeirra til álitsbeiðanda komi greinilega fram að þau samþykki uppsögnina frá 1. september 2009 og að uppsagnarfrestur sé þrír mánuðir samkvæmt húsaleigusamningi sem gerður hafi verið á íslensku og öðru tungumálai. Gagnaðilar hafi látið vita að hann skyldi skila íbúðinni í síðasta lagi 1. desember 2009. Þannig komi greinilega fram að hann hefði afnot af íbúðinni fram að þeim degi. Álitsbeiðandi hafi haft samband við dóttur gagnaðila og sagst vilja fá tryggingarfé sem hann hefði lagt fram, auk vaxta frá 2007. Gagnaðilar hafi beðið dóttur sína um að láta hann vita að hann hefði ekki borgað leigu fyrir september og að honum bæri að greiða leiguna út uppsagnartímann, því eftir það yrði íbúðin tekin út og honum greitt ef allt væri í lagi. Sjálfur hafi gagnaðili kosið að flytja út fyrr og farið fram á 170.000 kr. auk vaxta sem stemmi ekki við leigu sem hafi verið 85.000 kr. á mánuði. Var tryggingarfé upp á þrjá mánuði.

Gagnaðilar benda á að bæði dóttir þeirra og hennar maður, auk tiltekins konsúls hér á landi, hafi reynt að útskýra fyrir honum að þriggja mánaða uppsagnarfrestur væri hjá báðum aðilum og að tryggingarfé væri trygging fyrir leigu og skemmdum á hinu leigða. Hann hafi hins vegar ekki viljað hlusta á neinn. Vegna þessa hafi tryggingarféð verið tekið upp í ógreidda leigu á uppsagnarfresti, auk þrifa á íbúðinni.

Þegar gagnaðili skilaði lykli hafi gagnaðilar séð strax að íbúðin væri ekki hrein og hafi honum verið bent á óhreinindin. Álitsbeiðandi hafi sagst ætla að þrífa en þá hafi hann verið fluttur út og ekkert eftir til að þrífa með. Það hafi verið mikil truflun af umferð hjá álitsbeiðanda beint fyrir neðan húsið gagnaðila, berandi inn vörur, frystikistur og annað með þennan stóra matarbíl fyrir neðan hús svo gagnaðilar hafi ákveðið að sleppa honum við þrifin.

Þá hafi álitsbeiðandi nefnt bréf gagnaðila þar sem hann hafi rakið allt sem á undan hafi gengið, dags. 30. október 2009. Hann hafi sagt að gagnaðilar hefðu talað um brotna rúðu. Aldrei hafi brotnað rúða í þessari íbúð, þetta sé enn ein rangtúlkunin hjá álitsbeiðanda.

Gagnaðilar upplýsa að álitsbeiðandi hafi hótað þeim í sms-skeyti þar sem fram komi að það muni koma menn í vinnuna til þeirra á hverjum degi til að rukka þau þar til þau greiði honum.

Gagnaðilar mótmæla þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að þau hafi neitað að skila lykli. Hann hafi aldrei beðið um hann aftur, enda fluttur út með alla sína búslóð þegar hann skilaði lyklinum.

Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hann því sem fram kemur af hálfu gagnaðila en ekki er talin ástæða til að rekja þær frekar.

III. Forsendur

Ágreiningur aðila í máli þessu lýtur að því hvort gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 170.000 kr. ásamt vöxtum.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 59. gr. sömu laga segir að ef tveir mánuðir líði frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði, geti leigusali krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið. Sömu kröfu geti leigjandi gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Einnig kemur fram í 10. gr. húsaleigulaga að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og ákvæði laganna gildi um réttarsamband þeirra.

Í gögnum málsins liggur fyrir tímabundinn samningur, dagsettur 15. september 2007, sem gilti til eins árs. Fyrir liggur að álitsbeiðandi leigði áfram húsnæðið og greiddi leigu samkvæmt upphaflegum samningi og ljóst að aðilar voru sammála um framlengingu fyrri samnings þó ekki hafi verið gengið frá henni skriflega. Það er álit kærunefndar að komist hafi á ótímabundinn samningur, sbr. 10. gr. húsaleigulaga.

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings er sex mánuðir, sbr. 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga. Óumdeilt er að álitsbeiðandi sagði upp húsnæðinu 31. ágúst 2009 með sms-skilaboðum sem gagnaðilar samþykktu. Samkvæmt því skyldi uppsögn taka gildi
1. september. Gagnaðilar samþykktu að miða við þriggja mánaða uppsagnarfrest og sendu álitsbeiðanda ábyrgðarbréf þar sem kom skýrt fram að uppsagnarfresti lyki þann 1. desember 2009.

Aðila málsins greinir á um staðreyndir hvað varðar skil á húsnæðinu. Álitsbeiðandi heldur því fram að hann hafa þrifið húsnæðið og krafist þess að vera áfram í húsnæðinu en því hafa gagnaðilar mótmælt. Ekki liggja fyrir úttektir á húsnæðinu, hvorki í upphafi né lok leigutíma. Að mati kærunefndar verður ekki skorið úr um þau atriði fyrir nefndinni enda ljóst að til að svo sé unnt verði að fara fram hefðbundin sönnunarfærsla, svo sem með aðila- og vitnaleiðslum og jafnvel matsgerðum, í samræmi við rekstur einkamáls fyrir dómi.

Álitsbeiðandi hefur ekki mótmælt þeirri fullyrðingu gagnaðila að hann hafi hætt að greiða húsaleigu frá uppsagnartíma og síðast greitt leigu fyrir ágústmánuð. Samkvæmt framangreindu lauk uppsagnarfresti ekki fyrr en 1. desember 2009 og er það því álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri ekki að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé.

Reykjavík, 30. júní 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Þórir Karl Jónasson