Eldri įlit kęrunefndar hśsaleigumįla
Mįl nr. 7/2002
Įlit frį 13. febrśar 2003
Į L I T
K Ę R U N E F N D A R H Ś S A L E I G U M Į L A
ķ mįlinu nr. 7/2002
Riftun leigusamnings. Tryggingarvķxill.
I. Mįlsmešferš kęrunefndar
Meš bréfi, dags. 23. september 2002, beindi A, X nr. 9?11, hér eftir nefndur įlitsbeišandi, til nefndarinnar erindi vegna įgreinings viš B, Y nr. 23, hér eftir nefndur gagnašili.
Mįliš var tekiš fyrir į fundi kęrunefndar og samžykkt aš óska eftir frekari gögnum frį įlitsbeišanda. Gögnin bįrust kęrunefnd meš bréfi dags. 10. nóvember 2002. Gagnašila var gefinn kostur į aš koma į framfęri viš nefndina sjónarmišum sķnum og kröfum ķ samręmi viš įkvęši 3. mgr. 85. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994.
Greinargerš C f.h. gagnašila, dags. 10. janśar 2003, var lögš fram į fundi nefndarinnar 13. febrśar 2003 og mįliš tekiš til śrlausnar.
II. Helstu mįlsatvik og įgreiningsefni
Meš ótķmabundnum leigusamningi, dags. 1. mars 2002, tók įlitsbeišandi į leigu ķbśšarhśsnęši ķ eigu gagnašila aš Z nr. 23. Var leiga įkvešin 80.000 krónur į mįnuši. Hiš leigša er fjögurra herbergja ķbśš į hęš og ķ risi įsamt sameiginlegu žvottahśsi, alls 100 fermetrar. Įgreiningur er um greišslu leigu vegna galla į hinu leigša og afhendingu tryggingarvķxils.
Kęrunefnd telur kröfur įlitsbeišanda vera:
Aš įlitsbeišanda beri ekki aš greiša leigu fyrir septembermįnuš.
Aš gagnašila beri aš afhenda įlitsbeišanda tryggingarvķxil.
Ķ įlitsbeišni kemur fram aš ķ febrśar 2002 hafi ašilar mįlsins gert meš sér leigusamning um hiš leigša. Viš undirritun samningsins hafi gagnašili tjįš įlitsbeišanda aš hann mętti bśast viš einhverju umróti ķ sumar, žar sem žak hśssins vęri illa fariš og hann hefši ķ hyggju um aš skipta um žakklęšningu į hśsinu. Įlitsbeišandi hafi žį tjįš gagnašila aš hann myndi sętta sig viš slķkt rask.
Įlitsbeišandi segir ekkert hafa oršiš af framkvęmdum af hįlfu gagnašila, en ķ byrjun jślķmįnašar hafi hann oršiš žess var aš vatn vęri fariš aš leka inn ķ bašherbergiš sem sé į efri hęš hśssins. Viš skošun hafi komiš ķ ljós aš um žakleka hafi veriš aš ręša. Įlitsbeišandi hafi žį hringt ķ gagnašila og gert honum višvart um hvernig įstatt vęri. Žį hafi hann žurft aš ausa vatni upp af gólfinu, en veggplötur hafi veriš farnar aš springa og verpast undan įgangi vatnsins. Žaš hafi hins vegar ekki veriš fyrr en tķu dögum seinna aš gagnašili hafi séš sér fęrt aš koma og athuga mįliš. Hafi žį komiš ķ ljós aš tjörupappi viš žakglugga hafi gefiš sig og žar meš opnast leiš fyrir žakvatniš inn ķ hśsiš. Hafi gagnašili ķ kjölfariš gert brįšabirgšavišgerš į žakinu og žétt fyrir lekan. Hafi hann einnig tjįš įlitsbeišanda aš hann myndi žegar tķmi gęfist til koma aftur og gera betur.
Skömmu eftir žessa atburši hafi fariš aš bera į mikilli saggalykt ķ hśsinu sem fyrst og fremst hafi stafaš af regnvatni sem safnast hafi fyrir ķ veggjum og undir sśš hśssins. Einnig hafi žiljur į bašherbergi fariš aš verpast og glišna į milli samskeyta. Hafi saggalyktin magnast dag frį degi og valdiš margs konar óžęgindum. Vegna umręddrar saggalyktar hafi įlitsbeišandi ekki séš sér annaš fęrt en aš flytja śr risinu og bśa um sig į hęšinni.
Įlitsbeišandi segir enn fremur aš hann hafi kallaš į fulltrśa frį heilbrigšisnefnd og hafi žeir komiš og skošaš ašstęšur. Segir įlitsbeišandi žį hafa stašfest aš slķkar ašstęšur gętu haft heilsuspillandi afleišingar fyrir žį sem séu viškvęmir ķ lungum, en svo sé einmitt įstatt um eiginkonu įlitsbeišanda.
Ķ kjölfar žessarar skošunar segist įlitsbeišandi hafa haft samband viš gagnašila meš bréfi, dags. 5. september 2002, žar sem hann hafi rift leigusamningi um leiš og hann hafi fariš fram į endurskošun žeirra greišslna sem hann hafi greitt fyrir afnot af hinu leigša. Hafi gagnašili fallist į uppsögnina en žvertekiš fyrir breyta leigufjįrhęšinni. Į žessum tķmapunkti hafi įlitsbeišandi žegar greitt leigu fyrir įgśstmįnuš.
Eftir uppsögn įlitsbeišanda hafi gagnašili hafist handa viš aš fjarlęgja blauta klęšningu undir sśš hśssins, auk žess sem hann hafi tekiš jįrnplötur aš hluta af žaki hśssins og klętt yfir žakiš meš nżjum pappa. Žį hafi komiš ljós aš žakpappi hafi ekki eingöngu rifnaš viš žakgluggann, heldur hafi hann veriš vķša ķ sundur undir ónżtu žakjįrninu. Hafi vatn af žessum sökum lekiš inn ķ žakklęšningu hśssins um langt skeiš.
Nęstu skref ķ mįlinu segir įlitsbeišandi hafa veriš aš hann hafi haft samband viš skrifstofu borgarverkfręšings og óskaš eftir śttekt į hśsnęšinu. Hann hafi žį žegar hafist handa viš aš rżma hśsnęšiš enda mįliš oršiš žaš alvarlegt aš kona įlitsbeišanda hafi žurft aš leita į neyšarvaktina vegna öndunaröršuleika, sem rekja hafi mįtt til saggans. Hafi hann tilkynnt gagnašila žetta. Daginn fyrir komu skošunarmannanna hafi įlitsbeišandi hins vegar komiš aš gagnašila žar sem hann hafši viš annan mann hafist handa viš aš śša olķumįlningu undir sśšina žar sem afleišingar rakans hafi veriš hvaš alvarlegastar. Hafi žetta veriš įn vitneskju įlitsbeišanda. Telur įlitsbeišandi greinilegt aš gagnašili hafi veriš aš reyna aš koma ķ veg fyrir aš skošunarmenn borgarverkfręšings gętu stašfest saggann ķ hśsinu. Ķ staš saggalyktar hafi veriš komin stęk mįlningarlykt og bśiš aš śša hvķtri olķumįlningu yfir rakasporin ķ žakklęšningunni. Segist įlitsbeišandi hafa stöšvaš ašgeršir gagnašila og vķsaš honum į dyr.
Žann 18. september hafi įlitsbeišandi lokiš viš aš rżma hśsnęšiš og žrķfa žaš og hafi gagnašili tekiš viš hśsinu ašfinnslulaust. Enn fremur hafi įlitsbeišandi gert gagnašila grein fyrir aš hann myndi ekki greiša leigu fyrir septembermįnuš, auk žess sem hann hafi įskiliš sér allan rétt til bóta.
Segir įlitsbeišandi ljóst aš hann hafi oršiš fyrir verulegum skaša. Heilsutjón verši vissulega ekki aušveldlega metiš en kostnašur vegna flutninga og skošunar borgarverkfręšings sé óumdeilanlegur. Žį megi einnig vera ljóst aš sś ķbśš sem hann hafi leigt ķ upphafi marsmįnašar hafi veriš öšruvķsi en sama ķbśš eftir aš hśn hafi fyllst af vatni og sagga.
Bendir įlitsbeišandi einnig į aš gagnašili sé hśsasmķšameistari og hefši honum žvķ mįtt vera aš fullu ljóst aš žörf vęri į tafarlausum umbótum, sem hann hafi lįtiš hjį lķša aš bęta śr.
Mįli sķnu til stušnings vķsar įlitsbeišandi m.a. til 41. og 60. gr. hśsaleigulaga, nr. 36/1994.
Ķ greinagerš mótmęlir gagnašili kröfum įlitsbeišanda og krefst žess aš višurkennt verši aš įlitsbeišanda beri aš greiša honum leigu fyrir september 2002 įsamt drįttarvöxtum frį gjalddaga. Segir gagnašili aš meš bréfi, dags. 10. janśar 2003, hafi įlitsbeišanda veriš tilkynnt aš hann gęti vitjaš śtgefins tryggingarvķxils į skrifstofu C.
Hvaš varšar fullyršingar įlitsbeišanda um aš gagnašili hafi ekki komiš og gert viš fyrr en eftir 10 daga frį žvķ aš įlitsbeišandi tilkynnti um aš višgeršar vęri žörf, bendir gagnašili į aš į žeim tķma sem honum hafi veriš tilkynnt um lekann hafi veriš mjög góš tķš og engin rigning. Hann hafi haft töluvert mikiš aš gera į žessum tķma og nżtt sér žann tķma sem rigningarlaust var. Bendir gagnašili einnig į aš skv. 20. gr. hśsaleigulaga skuli leigjandi tilkynna leigusala ef višhaldi er įbótavant og skora į leigusala aš gera viš. Verši leigusali ekki viš įskoruninni innan tveggja mįnaša er leigutaka rétt aš framkvęma višgeršina į kostnaš leigusala. Meš hlišsjón af žessu hafi leigusali aš fullu uppfyllt skyldur sķnar og umkvartanir įlitsbeišanda um aš 10 dagar hafi lišiš hafi enga žżšingu.
Žegar gagnašili hafiš komiš į stašinn hafi komiš ķ ljós aš įlitsbeišandi hafši komiš fyrir gervihnattadiski į žaki hśssins įn samžykkis gagnašila og viš žęr tilfęringar hafi komiš gat į žakpappann sem leitt hafi til įšurnefnds leka. Segir gagnašili aš hann hafi gert viš lekann, athugasemdalaust af hįlfu įlitsbeišanda.
Gagnašili segir žaš nęsta sem hann hafi heyrt frį įlitsbeišanda hafi veriš bréf frį Heilbrigšiseftirliti Reykjavķkurborgar, dags. 5. september 2002, en eftirlitiš hafi komiš į stašinn aš beišni įlitsbeišanda. Bendir gagnašili į aš frį žvķ aš višgerš hafi fariš fram ķ jśnķ, hafi engar kvartanir borist frį įlitsbeišanda. Ķ greinargerš Heilbrigšiseftirlitsins komi fram aš byggingarefni hśssins sé illa fariš og mögulegt sé aš mygla sé til stašar. Einnig komi fram aš mygla geti haft įhrif į lungu, sérstaklega žeirra sem viškvęmir eru.
Gagnašili bendir į aš įlitsbeišandi hafi ekki lagt fram neinar beinar sannanir fyrir žvķ aš sjśkdómur eiginkonu hans hafi versnaš vegna įstands hśsnęšisins. Ķ greinargerš Heilbrigšiseftirlitsins sé ekki tekiš djśpt ķ įrinni hvaš žaš varšar og tališ aš hugsanlega geti raki kannski haft įhrif į viškvęm lungu. Įlitsbeišanda hefši veriš ķ lófa lagiš aš leggja fram vottorš frį lękni um ótvķręšar įstęšur žess aš sjśkdómur eiginkonu sinnar hafi versnaš. Įlitsbeišanda hafi žvķ ekki tekist aš sanna aš įstand hśsnęšisins hafi veriš heilsuspillandi.
Gagnašili segist strax hafa fariš į stašinn eftir aš hafa fengiš greinargerš Heilbrigšiseftirlitsins ķ hendur og fjarlęgt allt blautt byggingarefni og sett ķ gang blįsara til aš žurrka allan raka. Įlitsbeišandi hafi hins vegar tekiš blįsarann śr sambandi og žannig komiš ķ veg fyrir fullnęgjandi žornun. Telur gagnašili žaš hafa vakaš fyrir įlitsbeišanda aš reyna aš koma ķ veg fyrir śrbętur meš žvķ hįtterni.
Hvaš varšar mįlningarvinnu gagnašila į rishęš ķbśšarinnar, hafnar gagnašili fullyršingum įlitsbeišanda um aš hann hafi veriš aš reyna aš torvelda skošun borgarverkfręšings į hśsnęšinu. Bendir hann į aš meš bréfi til gagnašila, dags. 5. september 2002, hafi įlitsbeišandi lżst žvķ yfir aš hann myndi yfirgefa hśsnęšiš eins fljótt og unnt er vegna heilsufarsįstands eiginkonu sinnar og žvķ hafi gagnašili mįtt meš réttu halda aš įlitsbeišandi vęri ekki lengur ķ hśsnęšinu.
Gagnašili bendir einnig į aš telji leigjandi višhald eša višgeršir af hįlfu leigusala ófullnęgjandi eša įbótavant beri honum samkvęmt hśsaleigulögum aš skora į leigusala aš bęta śr og gera grein fyrir žeim śrbótum sem hann telur naušsynlegar. Engin slķk įskorun hafi veriš send gagnašila heldur hafi įlitsbeišandi sent gagnašila bréf, dags. 5. september 2002, žar sem fariš hafi veriš fram į aš leigusamningi yrši slitiš og tilkynnt aš įlitsbeišandi og fjölskylda hans myndu ekki halda įfram leigu į hśsnęšinu. Ķ bréfinu sé jafnframt fariš fram į aš leiguupphęš verši endurskošuš. Gagnašili hafi ekki gert neinar athugasemdir viš brottför įlitsbeišanda śr ķbśšinni og sżnt žvķ fullan skilning. Hins vegar hafi hann krafist hśsaleigu fyrir septembermįnuš, enda hafi įlitsbeišandi ekki fariš śr ķbśšinni fyrr en um mišjan žann mįnuš. Gagnašila hafi tekist aš leigja hśsnęšiš frį og meš 1. október 2002. Įlitsbeišandi hafi hins vegar ekki oršiš viš kröfum gagnašila um greišslu hśsaleigu.
Telur gagnašili aš samkvęmt įkvęšum hśsaleigulaga eigi leigusali rétt į greišslu hśsaleigu śt uppsagnarfrest hśsnęšis eša žangaš til hann getur leigt hśsnęšiš aftur. Telur gagnašili einnig ljóst aš įlitsbeišandi hafi ekki fylgt įkvęšum hśsaleigulaganna viš uppsögn sķna į leigusamningnum né viš tilkynningu um naušsynlegar višgeršir til leigusala og žegar af žeirri įstęšu beri honum aš greiša hśsaleigu fyrir septembermįnuš. Kröfum sķnum og sjónarmišum til stušnings vķsar gagnašili ašallega til 16. gr., 20. gr., 2. tölul. 56. gr. og 62. gr. hśsaleigulaga.
III. Forsendur
Kęrunefnd tekur fram aš nišurstaša mįlsins veltur aš verulegu leyti į sönnun į fullyršingum ašila sem eru ósamhljóša. Ekki er gert rįš fyrir munnlegri sönnunarfęrslu fyrir nefndinni ķ 85. gr. laga nr. 36/1994, en kęrunefnd mun engu aš sķšur taka afstöšu til mįlsins į grundvelli framlagšra gagna.
Um riftun leigusamninga er fjallaš ķ XII. kafla hśsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvęmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna er leigjanda heimilt aš rifta leigusamningi ef hśsnęšiš spillist svo į leigutķmanum af įstęšum sem ekki verša raktar til leigjanda, aš žaš nżtist eigi lengur til fyrirhugašra nota, eša teljist heilsuspillandi aš mati heilbrigšisyfirvalda.
Ķ mįlinu er óumdeilt aš viš gerš leigusamnings var įlitsbeišanda gerš grein fyrir aš naušsynlegt vęri aš skipta um žakklęšningu, žar sem žakiš vęri illa fariš. Įšur en til žeirrar višgeršar kom fór hins vegar aš leka inn ķ ķbśš įlitsbeišanda. Ķ kjölfariš gerši gagnašili viš leka mešfram žakglugga hśssins. Įlitsbeišandi heldur žvķ hins vegar fram aš višgerš gagnašila hafi ekki veriš fullnęgjandi og įfram hafi lekiš inn ķ ris hśssins og mikil saggalykt myndast. Af greinargerš gagnašila mį einnig rįša aš frekari leki hafi veriš ķ ķbśšinni og aš talsveršur raki hafi veriš ķ byggingarefni hśssins. Af ljósmyndum aš dęma er ķbśšin mjög illa farin vegna lekaskemmda. Ķ vottorši Heilbrigšiseftirlits Reykjavķkurborgar, dagsettu er 5. september 2002, segir aš žak hśssins sé illa fariš og ummerki séu eftir raka. Byggingarefni sé illa fariš og saggalykt ķ risinu. Žannig stašfestir vottorš Heilbrigšiseftirlitsins aš višgerš gagnašila hafi ekki veriš fullnęgjandi.
Óumdeilt er aš įlitsbeišandi tilkynnti gagnašila ķ jślķ 2002 um aš įstandi hins leigša vęri įbótavant og skoraši į hann aš bęta žar śr. Einnig liggur fyrir aš įlitsbeišandi sendi gagnašila riftunarbréf, dags 5. september 2002, įsamt skżrslu Heilbrigšiseftirlits Reykjavķkurborgar. Ķtrekaši įlitsbeišandi riftun sķna meš bréfi, dags. 18. september 2002. Žar tilkynnir įlitsbeišandi gagnašila enn fremur aš hann hafi rżmt ķbśšina.
Ķ ljósi žess sem hér hefur veriš rakiš er žaš įlit kęrunefndar aš įlitsbeišanda hafi veriš heimilt aš rifta leigusamningi um hśsnęšiš skv. 3. tölul. 60. gr. laga nr. 36/1994 sem hann og gerši meš bréfi dags. 5. september 2002. Samkvęmt almennum reglum kröfuréttar um riftun felur riftun ķ sér aš efndir samnings eru felldar nišur og hvorugum ašilanum skylt aš inna sķna greišslu af hendi. Ef umręddar reglur eru heimfęršar yfir į žaš mįl sem hér er til śrlausnar vęri įlitsbeišanda óskylt aš greiša leigu frį og meš 5. september 2002. Hins vegar liggur fyrir aš įlitsbeišandi rżmdi ekki hśsnęšiš fyrr en 18. sama mįnašar. Af žessum sökum telur kęrunefdnd aš įlitsbeišanda beri aš greiša leigu fyrir hįlfan septembermįnuš. Aš öšru leiti tekur kęrunefndin ekki afstöšu til uppgjörs ašila.
Gagnašili hefur bošist til aš afhenda įlitsbeišanda tryggingarvķxil og er žaš atriši žvķ įgreiningslaust. Žarf žvķ ekki aš fjalla um žį kröfu įlitsbeišanda.
IV. Nišurstaša
Žaš er įlit kęrunefndar aš įlitsbeišanda beri aš greiša hśsaleigu fyrir hįlfan septembermįnuš.
Reykjavķk 13. febrśar 2003.
Valtżr Siguršsson
Lśšvķk Emil Kaaber
Benedikt Bogason
