Mál nr. 4/2003

A og B gegn Íbúðalánasjóði

26.5.2003

Mánudaginn 26. maí 2003 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál
nr. 4/2003:

A og B

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

C hrl., hefur f.h. A og B, hér eftir nefnd kærendur, hefur með kæru, dags. 10. febrúar 2003, sem barst nefndinni þann 11. febrúar 2003, skotið til kærunefndar húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur varnaraðili, frá 16. janúar 2003 um fjárhæð skaðabóta til kærenda vegna tjóns sem þeir urðu fyrir vegna mistaka Íbúðalánasjóðs við afgreiðslu fasteignaveðbréfs og skipti þess fyrir húsbréf, til D fasteignasala á fasteignasölunni E ehf.

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Óskað var greinargerðar varnaraðila, sem barst nefndinni 22. apríl sl. Kærendum var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir. Var kærendum gefinn frestur í því skyni til 5. maí 2003. Frekari athugasemdir kærenda bárust með bréfi dags. 6. maí 2003.

Kærunefnd húsnæðismála tók málið til úrlausnar þegar frekar athugasemdir kærenda lágu fyrir.

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Með kaupsamningi, dags. 3. október 2002, seldu kærendur fasteign sína að X nr. 9. Milligöngu um viðskiptin hafði D, fasteignasali og eigandi fasteignasölunnar E ehf. Kaupverðið var alls 10.350.000 krónur og skyldi kaupverðið greiðast þannig að 1.155.563 krónur áttu að greiðast í peningum, 5.338.693 krónur með yfirtöku áhvílandi veðskulda, 1.505.744 krónur með fasteignaveðbréfi og 2.350.000 krónur með viðbótarláni. Útbjó varnaraðili fasteignaveðbréf og voru kærendur tilgreindir þar sem kröfuhafar. Var fasteignaveðbréfið í kjölfarið útgefið af kaupendum samhliða undirritun kaupsamnings og áritað af seljendum sem þinglýstum eigendum hinnar veðsettu eignar. Með stimpiláritun á fasteignaveðbréfið var það framselt af kærenda til varnaraðila.

Síðar kom í ljós að D fasteignasali hafði breytt efni framsalsins með þeim hætti að hann hafði strikað yfir nafn og kennitölu varnaraðila og handskrifað nafn og kennitölu fasteignasölunnar E ehf., án vitundar kærenda og án þess að hafa til þess umboð.

Þann 7. október 2002 fékk D fasteignaveðbréfinu skipt fyrir húsbréf hjá varnaraðila á grundvelli fyrrnefnds framsals á bréfinu. Andvirði bréfanna skilaði sér hins vegar ekki til kærenda og hefur D játað að hafa dregið sér umrætt fé.

Þegar upp komst um þessi atvik í lok október 2002, ákvað stjórn varnaraðila að bjóða þeim sem orðið höfðu fyrir tjóni, vegna hugsanlegs gáleysis starfsmanna varnaraðila, bætur án dómsmeðferðar að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Í því skyni skipaði stjórn varnaraðila sérstaka nefnd sem meta skyldi mögulega bótaskyldu hans vegna þessa. Hana skipuðu Viðar Már Matthíasson, prófessor, Helgi I. Jónsson, héraðsdómari, og Friðjón Örn Friðjónsson, hrl. Starfaði nefndin sjálfstætt og annaðist sjálf gagnaöflun.

Tilkynnti varnaraðili hugsanlega bótaábyrgði sína í fjölmiðlum og þeim aðilum er höfðu samband við sjóðinn var boðið upp á umrædda málsmeðferð með bréfi, dags. 15. nóvember 2003. Féllust kærendur á þessa högun mála.

Niðurstaða nefndarinnar lá fyrir 11. janúar 2003 og á fundi stjórnar varnaraðila 16. janúar 2003 var ákveðið að fara eftir niðurstöðum hennar að öllu leyti. Var kærendum tilkynnt ákvörðun Íbúðalánasjóðs með bréfi dags. 17. janúar 2003.

Féllst varnaraðili á bótaskyldu sína vegna tjóns kærenda og taldi sér skylt að greiða kærendum skaðabætur að fjárhæð 1.392.982 krónur, með vöxtum frá 8. október 2002 og dráttarvöxtum auk lögmannskostnaðar.

Kærendur kærðu niðurstöðu Íbúðalánasjóðs til kærunefndar húsnæðismála með bréfi, dags. 10. febrúar 2003, og óskaðu endurskoðunar á henni.

III. Sjónarmið kærenda

Afstaða kærenda er byggð á kæru, dags. 10. febrúar 2003, auk fylgigagna og frekari athugasemdum kærenda dags. 6. maí 2003.

Í kæru kemur fram að bætur til kærenda hafi alls numið 1.446.233 krónum. Hins vegar sé fjártjón kærenda í raun 1.514.583 krónur, þannig að uppá vanti 68.350 krónur til að tjón kærenda sé bætt að fullu. Krefjast kærendur að varnaraðili greiði þeim þennan mismun með dráttarvöxtum frá 3. febrúar 2003, auk lögmannskostnaðar.

Kærendur byggja kröfu sína annars vegar á þeirri staðreynd að varnaraðili hafi viðurkennt bótaskyldu sína „vegna tjóns umbjóðenda yðar“ eins og segi í bréfi sjóðsins til lögmanns kærenda, dags. 17. janúar 2003. Hins vegar byggja kærendur á því að rauntjón kærenda sé meira en fjárhæð skaðabótanna geri ráð fyrir. Benda kærendur í því sambandi sérstaklega á að í kaupsamningi kærenda um kaup á íbúð að Z nr. 18, komi sérstaklega fram hvernig nota hafi átt þau húsbréf þau er hafi átt að koma í staðinn fyrir fasteignaveðbréf það er D hafi misnotað.

Í frekari athugasemdum kærenda, dags. 6. maí 2003, ítreka kærendur að varnaraðili hafi lýst því yfir á sínum tíma að hann hygðist bæta þeim aðilum það sem þeir hefðu orðið fyrir vegna hugsanlegra mistaka starfsmanna varnaraðila.

IV. Sjónarmið varnaraðila

Nefndinni barst greinargerð Íbúðalánasjóðs dags. 22. apríl 2003. Í greinargerðinni kemur fram að varnaraðili telji sig ekki vera í stöðu til að véfengja málsatvik eins og þeim sé lýst af kærendum. Enn fremur andmælir varnaraðili ekki réttmæti þeirra gagna sem kærendur leggi fram, t.d. kaupsamningi þeim er þeir vísi sérstaklega til. Hins vegar hafi umrætt skjal ekki þýðingu við ákvörðun á fjárhæð skaðabóta kærendum til handa.

Varnaraðili telur ágreiningsefnið fyrst og fremst vera hvenær hin bótaskylda háttsemi hafi átt sér stað, með hvaða hætti fjárhæð skaðabóta sé ákveðin og hvernig beri að færa fjárhæðina til eingreiðsluverðmætis.

Í fyrsta lagi segir varnaraðili við það miðað að hin bótaskylda háttsemi, þ.e. þegar starfsmenn varnaraðila tóku gilt framsal á fasteignaveðbréfi sem hafði verið falsað af D, hafi átt sér stað 7. október 2002. Hins vegar hefði fyrst verið hægt að nálgast hin rafrænu húsbréf fyrsta virka dag eftir dagsetningu bráðabirgðakvittunar, eða 8. október 2002. Varnaraðili hafi talið að miða bæri tjónsatvikið við þann dag og á því tímamarki hafi skaðabótakrafan stofnast.

Í öðru lagi bendir varnaraðili á að skaðabótakrafa sé peningakrafa og geti ekki verið annað. Einnig telur varnaraðili rétt að taka fram að í þessu tilviki sé um að ræða kröfu um skaðabætur utan samninga, enda ekki samningssamband milli varnaraðila og kærenda. Álitaefnin varði því ekki meintar efndir eða vanefndir á samningi.

Í þriðja lagi heldur varnaraðili því fram að skaðabótakrafa sé eingreiðslukrafa og af því leiði að tjónþoli þurfi ekki að sæta því að tjón hans greiðist eftir því sem það verður smám saman að raunveruleika og hinn bótaskyldi getur ekki fullnægt skyldu sinni til greiðslu skaðabóta með því að greiða bætur smám saman. Þetta eigi við allar tegundir skaðabóta hvort heldur sé um að ræða bætur fyrir líkamstjón, munatjón eða almennt fjártjón. Telur varnaraðili ljóst að í mörgum tilvikum, m.a. því sem hér sé til athugunar, felist tjónið í því að greiðslur sem tjónþoli hafi átt að fá í framtíðinni verði ekki inntar af hendi. Kærendur hafi orðið af rafrænum húsbréfum, sem skilað hefðu þeim greiðslum í framtíðinni eða veitt þeim færi á að fénýta sér þau í viðskiptum. Af þessu leiði að kærendur eigi rétt til að fá allt tjón sitt bætt í einni greiðslu, þótt það hafi falist í því að af þeim hafi verið tekið skjöl, sem einungis tryggðu þeim greiðslur í framtíðinni, eða þeir hafi ekki ætlað að nota í viðskiptum fyrr en á síðari stigum. Hvort sem tjón kærenda hafi falist í missi framtíðargreiðslna eða missi möguleika á því að eiga viðskipti af hvaða ástæðum sem það sé, eigi tjónþoli rétt á því að fá tjón sitt bætt með einni greiðslu miðað við stofntíma þess, sem sé sá dagur sem tjónsatvik hafi orðið.

Bendir varnaraðili á að sambærilegar aðstæður séu fyrir hendi þegar líkamstjón hefur átt sér stað sem leiði til þess að tjónþoli verði af tekjum sem hann hefði getað aflað sér í framtíðinni. Hið sama eigi við þegar tjónið felist í því að tjónþoli fái ekki skuldabréf í hendur, sem hann hafi átt að fá. Í öllum þessum tilvikum, þ.e þegar tjón felist í missi framtíðargreiðslna, eigi tjónþolinn rétt á því að fá tjón sitt bætt með eingreiðslu sem miðist við þann dag sem hið bótaskylda tjón hafi átt sér stað og tjón hans hafi orðið staðreynd.

Bendir varnaraðili á að umrætt eingreiðslufyrirkomulag sé tíðkað við útreikning bóta fyrir líkamstjón og gert eftir ákveðinni aðferð sem ítarlega sé lýst í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 37/1999 um breytingu á skaðabótalögum nr. 50/1993. Þegar fjárhagslegt tap kærenda sé fært til eingreiðsluverðs sé hins vegar ekki unnt að beita sama útreikningi og við útreikning á eingreiðsluverði líkamstjóns. Við annað sé á hinn bóginn að styðjast, þ.e. markaðsverð húsbréfa þegar þau gangi kaupum og sölum. Markaðsverð þeirra sé staðgreiðsluverðið og feli í sér ákvörðun á þeirri fjárhæð sem markaðurinn á hverjum tíma telji rétt eingreiðsluverðmæti slíkra bréfa. Hafi varnaraðili því talið að úr því að um skaðabótakröfu hafi verið að ræða, sem honum hafi verið skylt að meta til staðgreiðsluverðmætis (kapitalisera) bæri að finna það staðgreiðsluverðmæti. Engin önnur viðmiðun sé réttari að mati varnaraðila en sú að miða skaðabæturnar, staðgreiðsluverðmætið, við markaðsverð húsbréfa í sama flokki. Sú aðferð eigi sér ekki eingöngu stoð í reglum um bætur vegna líkamstjóns heldur einnig í ákvörðun á fjárhæð bóta vegna munatjóns, sem almennt sé miðuð við þá aðferð sem lýst sé í 37. gr. laga um vátryggingasamninga, nr. 20/1954.

Af þeim ástæðum sem hér hafa verið raktar segir varnaraðili að honum hafi borið að ákveða fjárhæð skaðabóta með þessum hætti. Með þeim hætti hafi kærendur orðið eins settir fjárhagslega og hið bótaskylda atvik hafi aldrei átt sér stað. Kærendum hafi verið í sjálfsvald sett hvernig þeir ráðstöfuðu skaðabótum sínum og m.a. getað keypt sér sambærileg húsbréf og þeir voru sviptir, á markaði.

Í fjórða lagi víkur varnaraðili að málsástæðum kærenda varðandi breytingu á gengi húsbréfa eftir tjónsdag og áhrif á fjárhæð skaðabóta. Kærendur haldi því fram að þeir hafi ekki fengið tjón sitt bætt vegna þess að breytingar hafi orðið á gengi, þ.e. markaðsverði húsbréfa, frá því að tjónsatvik varð og þar til skaðabætur hafi verið greiddar. Varnaraðili segist ekki véfengja þessar staðhæfingar kærenda en bendir á að almennar reglur skaðabótaréttar leiði ekki til þess að unnt sé að taka tillit til slíkra sveiflna um fram það sem leiði af reglum um vexti og dráttarvexti af skaðabótakröfum.

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, sbr. lög nr. 77/2001.

Málið varðar ákvörðun varnaraðila á skaðabótum vegna mistaka starfsmanna sjóðsins við móttöku fasteignaveðbréfs samkvæmt fölsuðu framsali til handa D á fasteignasölunni E ehf. Ekki er ágreiningur um skaðabótaábyrgð varnaraðila heldur snýst ágreiningur fyrst og fremst um fjárhæð skaðabóta.

Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að óumdeilt sé í málinu að varnaraðila hafi ekki borið að gefa út ný húsbréf á grundvelli hins framselda fasteignaveðbréfs. Miðast úrlausn kærunefndar því fyrst og fremst við að skera úr um hvort þær forsendur sem varnaraðili lagði til grundvallar við ákvörðun á fjárhæð bóta til kæranda hafi verið lögmætar. Í málinu er fyrst og fremst ágreiningur um með hvaða hætti beri að reikna fjárhæð skaðabóta og þá aðallega hvort og að hve miklu leyti eigi að taka tillit til affalla af húsbréfum við slíka útreikninga og þá á hvaða tímamarki beri að reikna afföllin.

Áður en lengra er haldið ber að líta til þess að almennt stofnast ekki samningssamband milli seljanda fasteignar og varnaraðila á grundvelli viðskipta kaupanda og varnaraðila með fasteignaveðbréf. Teljast því skaðabætur þær er varnaraðili hefur fallist á að greiða kærendum skaðabætur utan samninga. Samkvæmt meginreglum skaðabótaréttar er skaðabótakrafa peningakrafa sem ber að bæta á tjónþola því tjóni sem hann hefur orðið fyrir vegna saknæmrar háttsemi tjónvalds. Skaðabótakrafa stofnast almennt við það tímamark sem að hin saknæma háttsemi á sér stað. Það er einnig meginregla skaðabótaréttar að skaðbótakröfu skal greiða með einni greiðslu, þ.e. að tjónþoli á rétt á því að fá allt tjón sitt bætt á einu tímamarki, þ.m.t. það tjón sem ekki enn orðið fyrir þegar skaðabótagreiðslan er innt af hendi. Er því óhjákvæmilegt að meta verður allt tjón tjónþola á því tímamarki til þess að greiðsla sé möguleg.

Í þessu sambandi verður að líta til þeirra forsendna sem varnaraðili leggur til grundvallar við mat á fjárhæð skaðabótanna. Fellst kærunefnd á það með varnaraðila að almennt beri að miða útreikning skaðabóta, þ.m.t. tillit til affalla, við tjónsatburð. Í því sambandi verður að telja eðlilegt að ákvarða tjónsatburð við þann fyrsta dag sem kærendur hefðu getað nálgast greiðslu fyrir húsbréfin, í tilviki kærenda 8. október 2002, en gátu það ekki vegna hinnar bótaskyldu háttsemi.

Hvað varðar fjárhæð bótanna verður í fyrsta lagi að taka afstöðu til þess með hvaða hætti taka beri tillit til affalla sem óhjákvæmilega hefðu orðið af húsbréfunum við innlausn þeirra og hins vegar hvort að reikna beri afföll af þeim húsbréfum sem samkvæmt kaupsamningi við F ehf. áttu að ganga upp í kaupverð annarrar íbúðar.

Fyrra atriðið kallar á afmörkun þess hvernig reikna á „verðmæti“ húsbréfanna við tjónsatburð. Telur kærunefnd að eina viðmiðunin sem sé tæk sé markaðsverðmæti húsbréfanna, þ.e. það staðgreiðsluverðmæti, að teknu tilliti til affalla, sem kærendur hefðu fengið fyrir þau á markaði á tjónsdegi, enda er sú niðurstaða í samræmi við reglur skaðabótaréttar um bætur vegna munatjóns, sbr. t.d. 37. gr. laga um vátryggingarsamninga nr. 20/1954.

Við úrlausn síðarnefnda atriðisins verður að líta til þess hvort taka beri tillit til atvika sem komið hefðu til eftir tjónsatburð við ákvörðun bóta kærenda, þ.e hvort samningur sem kærendur höfðu gert um greiðslu í óinnleystum húsbréfum hafi þær afleiðingar að aðeins beri að reikna afföll af hluta húsbréfanna við ákvörðun á staðgreiðsluverðmæti þeirra. Reglur um útreikninga á eingreiðslukröfum gera almennt ekki ráð fyrir því að hægt sé að taka tillit til atvika sem enn hafa ekki átt sér stað, t.d. missi framtíðargreiðslna eða í tilviki kæranda að þeir hefði sloppið við greiðslu affalla vegna samninga þar um. Þvert á móti sé eingöngu heimilt að líta til þeirra greiðslna sem kærandi hafi orðið af vegna viðskipta hans við varnaraðila við framsal fasteignaveðbréfs og innlausnar húsbréfa, þ.e. staðgreiðsluverðmæti þeirra á tjónsdegi.

Það er því niðurstaða kærunefndar að forsendur varnaraðila við ákvörðun skaðabóta vegna mistaka hans hafi verið lögmætar.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Kröfu kærenda um ákvörðun varnaraðila frá 16. janúar 2003 verði breytt er hafnað.

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson (sign)

Vífill Oddsson (sign)