Mál nr. 5/2003

A, B og C gegn Íbúðalánasjóði

5.6.2003

Fimmtudaginn 5. júní 2003 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál
nr. 5/2003:

 

A, B og C

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

D hrl., f.h. A, B og C, hefur með kæru, dags. 11. febrúar 2003, sem barst nefndinni þann 12. febrúar 2003, skotið til kærunefndar húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 16. janúar 2003 um höfnun á skaðabótagreiðslum til kærenda vegna tjóns sem þeir urðu fyrir við afgreiðslu fasteignaveðbréfs og skipti þess fyrir húsbréf sem gerð voru fyrir tilstuðlan E fasteignasala á fasteignasölunni F ehf.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Óskað var greinargerðar Íbúðalánasjóðs, sem barst nefndinni 22. apríl sl. Kærendum var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir. Frekari athugasemdir kærenda bárust nefndinni 8. maí 2003.

Kærunefnd húsnæðismála tók málið til úrlausnar þegar frekari athugasemdir kærenda lágu fyrir.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Með samningi, dags. 10. apríl 2002, milli kærenda og fasteignasölunnar F ehf., tók fasteignasalan að sér frágang skjala vegna sölu kærenda á íbúð að X nr. 19. Ekki var um hefðbundna sölumeðferð að ræða þar sem seljendur höfðu þegar náð samkomulagi við kaupendur um kaup á fasteigninni. Þóknun fasteignasölunnar var ákveðin 190.000 krónur.

Kaupsamningur var gerður hinn 13. september 2002 og var kaupverðið alls 5.910.000 krónur og skyldi kaupverðið greiðast þannig að 591.000 krónur áttu að greiðast í peningum, 4.137.000 krónur með fasteignaveðbréfi og 1.182.000 krónur með viðbótarláni. Í kaupsamningnum kemur einnig fram að veðskuldir við G sem hvíli á 1. og 2. veðrétti séu kaupanda óviðkomandi og seljendur skuli aflétta þeim sem fyrst og eigi síðar en 25. september 2002. Umrædd lán bar að greiða upp samkvæmt skilyrtu veðleyfi frá G, dags. 30. ágúst 2002.

Í veðleyfinu segir: „Veðleyfi þetta er bundið því ófrávíkjanlega skilyrði og háð þeirri forsendu að E, lögfr. og lögg. fast. sali á F fasteignasölu ábyrgist með áritun sinni hér að neðan að ráðstafa andvirði framangreindra húsbréfa og viðbótarláns inn á þann reikning hjá G sem bankinn vísar til svo unnt verði að aflýsa þessum lánum af eigninni. Búnaðarbankinn mun ekki aflýsa framangreindum lánum fyrr en þessi ráðstöfun til bankans hefur átt sér stað.“ Jafnframt segir í veðleyfinu: „Greiðslan til G greiðist inn á reikning nr. Y eigandi A.“

Varnaraðili útbjó fasteignaveðbréf og voru kærendur tilgreindir þar sem kröfuhafar. Fasteignaveðbréfið var í kjölfarið útgefið af kaupendum samhliða undirritun kaupsamnings og áritað af seljendum sem þinglýstum eigendum hinnar veðsettu eignar. Með stimpiláritun á fasteignaveðbréfið var það framselt af kærendum til varnaraðila. Síðar kom í ljós að E fasteignasali hafði breytt efni framsalsins með þeim hætti að hann hafði strikað yfir nafn og kennitölu varnaraðila og handskrifað nafn og kennitölu fasteignasölunnar F ehf.

Þann 7. október 2002 fékk E fasteignaveðbréfinu skipt fyrir húsbréf hjá varnaraðila á grundvelli fyrrnefnds framsals á bréfinu. Lagði E andvirði bréfsins inn á eigin reikning. Andvirði bréfanna skilaði sér hins vegar ekki til kærenda. Þann 25. október 2002 afhenti Bjarni lögmanni kærenda ávísun stílaða á G að fjárhæð 3.903.959 krónur sem reyndist innistæðulaus. E hefur nú játað fyrir lögreglu að hafa dregið sér andvirði húsbréfanna.

Þegar upp komst um brot E í lok október 2002, ákvað stjórn varnaraðila að bjóða þeim sem orðið höfðu fyrir tjóni, vegna hugsanlegs gáleysis starfsmanna varnaraðila, bætur án dómsmeðferðar að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Í því skyni skipaði stjórn varnaraðila sérstaka nefnd sem meta skyldi mögulega bótaskyldu hans vegna þessa. Hana skipuðu Viðar Már Matthíasson, prófessor, Helgi I. Jónsson, héraðsdómari, og Friðjón Örn Friðjónsson, hrl. Starfaði nefndin sjálfstætt og annaðist sjálf gagnaöflun.

Varnaraðili tilkynnti um hugsanlega bótaábyrgð sína í fjölmiðlum og þeim aðilum er höfðu samband við sjóðinn var boðið upp á umrædda málsmeðferð með bréfi, dags. 15. nóvember 2003. Kærendur féllust á þessa tilhögun mála.

Með bréfi, dags. 11. nóvember 2002, krafðist kærandi bóta úr hendi varnaraðila að fjárhæð 3.903.959 krónur með dráttarvöxtum frá 13. september 2003, auk lögmannskostnaðar.

Niðurstaða nefndarinnar lá fyrir 11. janúar 2003 og á fundi stjórnar varnaraðila 16. janúar 2003 var ákveðið að fara eftir niðurstöðum hennar að öllu leyti. Var kærendum tilkynnt ákvörðun Íbúðalánasjóðs með bréfi dags. 17. janúar 2003. Komst nefndin að þeirri niðurstöðu að hafna bæri kröfum kærenda um skaðabætur út hendi varnaraðila. Voru forsendur synjunarinnar þær að framsalið, eins og því hafi verið breytt, sé í samræmi við vilja kærenda eins og hann birtist í veðleyfi G sem vísað er til í kaupsamningi og þeir hafi talið tryggilega úr garði gert. Hafi því skort orsakatengsl milli hinnar gáleysislegu háttsemi starfsmanna varnaraðila og tjóns kærenda. Tjón kærenda hafi fyrst og fremst stafað af því að hafa falið E tiltekna milligöngu í málinu.   

Kærendur kærðu niðurstöðu Íbúðalánasjóðs til kærunefndar húsnæðismála með bréfi, dags. 12. febrúar 2003, og óskuðu endurskoðunar á henni.

 

III. Sjónarmið kærenda

Afstaða kærenda er byggð á kæru, dags. 12. febrúar 2003, auk fylgigagna og frekari athugasemdum kærenda, dags. 8. maí 2003.

Kærendur segjast hafa framselt fasteignaveðbréf vegna sölu íbúðar að X nr. 19 til varnaraðila. Framsalinu hafi hins vegar verið breytt án atbeina kærenda af E þannig að framsalið hafi verið til fasteignasölunnar F ehf. Þetta hafi verið gert án umboðs frá kærendum. E hafi sjálfur fengið starfsmenn G til þess að útbúa veðleyfið, enda hafi þeim verið kunnugt um hin ætluðu söluáform. Kærendur hafi litið svo á að hin skilyrta veðheimild væri svo tryggilega orðuð hvað þá varðaði, að naumast yrði betur um hnúta búið.

Vísa kærendur til þess að E hafi falsað framsal á útgefnu fasteignaveðbréfi og mistök starfsmanna varnaraðila hafi verið í því falin að sjá ekki að stafir kærenda hafi ekki verið við framsalsbreytinguna. Jafnframt hafi hin skilyrta veðheimild gert ráð fyrir að andvirði bréfsins yrði lagt inn á tiltekin reikning kæranda í G en ekki fasteignasölunnar F.

Einnig benda kærendur á að við afgreiðslu viðbótarláns vegna sömu eignar hafi að kröfu varnaraðila verið útbúið sérstakt eyðublað þar sem eigandi bréfsins fari þess á leit við varnaraðila að andvirði bréfsins yrði ráðstafað með tilteknum hætti. Telja kærendur að meta verði það starfsmönnum varnaraðila til stórkostlegs gáleysis að ganga ekki eftir að slíkt skjal lægi jafnframt fyrir vegna afgreiðslu hærra lánsins.

Hvað lýtur að fullyrðingum gagnaðila um þýðingu veðleyfis, 30. ágúst 2001, benda kærendur á, í frekari athugasemdum sínum, að þeir hafi ekki komið að gerð þess. Geti þeir því ekki borið ábyrgð á efni þess. Einnig sé ljóst að jafnvel þótt veðleyfið hafi verið útbúið án mótmæla kærenda, hafi veðleyfið ekki falið í sér heimild fyrir E til þess að veita fjármunum viðtöku með þeim hætti að andvirði bréfsins rynni til hans sjálfs. Hefði fölsunin ekki átt sér stað og E afhent bréfið til Íbúðalánasjóðs ófalsað, hefði andvirði þess sjálfkrafa runnið til réttra aðila. Gáleysi starfsmanna varnaraðila sé því frumsök þess að E hafi verið kleift að draga sér féð með þeim hætti sem hann hafi gert en ekki veðleyfið. Veðleyfið hafi einungis falið E að afhenda varnaraðila fasteignaveðbréfið. Benda kærendur einnig á að almennt sé hlutverk fasteignasala við rafræna afgreiðslu húsbréfa einungis að afhenda skjöl en ekki að taka við peningum.

Kærendur mótmæla þeim fullyrðingum varnaraðila um að hefði upplýsinga verið leitað hjá þeim hefði varnaraðili fengið þau svör að framsal á fasteignaveðbréfinu hefði verið í samræmi við breytingar á því. Þvert á móti hefðu þeir þá kannað hvort ekki væri allt með felldu. Einnig líti varnaraðili framhjá þeirri staðreynd að í umræddu veðleyfi segi að andvirði fasteignaveðbréfsins skyldi ráðstafa inn á bankareikning eins kærenda. Verði því ekki annað séð en að starfsmenn varnaraðila hafi ekki lesið veðleyfið eða haft það undir hönum.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Nefndinni barst greinargerð Íbúðalánasjóðs dags. 22. apríl 2003. Í greinargerðinni kemur fram að varnaraðili hafi hafnað bótaskyldu með þeim rökum að í kaupsamningi kærenda um eign þá, er málið varðar, hafi verið tekið fram að tvær tilgreindar veðskuldir við Búnaðarbanka Íslands skyldu greiddar upp samkvæmt skilyrtu veðleyfi. Sé lagt til grundvallar að hið skilyrta veðleyfi hafi legið fram við undirritun kaupsamnings. Bæði sé til veðleyfis vitnað í kaupsamningi og fyrir liggi það mat kærenda að með því hafi verið svo tryggilega um hnúta búið, sem kostur væri. Þannig hafi legið ljóst fyrir að E hafi verið ætlað að hafa milligöngu um að afhenda Íbúðalánasjóði fasteignaveðbréfið og taka við húsbréfum og að ráðstafa andvirði þeirra inn á reikning kærenda. Þótt varnaraðili fallist á að það hafi verið gáleysi af hálfu starfsmanna varnaraðila að taka við fasteignaveðbréfinu eins og það var, telur varnaraðili að þótt starfsmennirnir hefðu leitað upplýsinga á þessum tíma hjá kærendum, um hvort taka ætti við fasteignaveðbréfinu í þessu horfi, hefðu þeir fengið þau svör að þannig ætti framsalið að vera. Sé þetta óhjákvæmilegt að mati varnaraðila þar sem þetta hafi verið í samræmi við þann vilja, sem skýrlega hafi komið fram í hinu skilyrta veðleyfi. Það hafi því verið niðurstaða varnaraðila að það skorti orsakatengsl milli hinnar saknæmu háttsemi, sem lýst er að framan, og þess tjóns sem kærendur telji sig hafa orðið fyrir og þar af leiðandi beri að hafna kröfum kærenda.

Telur varnaraðili að ekki séu fram komin önnur ný gögn eða upplýsingar sem ástæða sé til að fjalla um. Ekki liggi fyrir neinar þær upplýsingar sem ekki lágu fyrir við ákvörðun hans og því sé ekki tilefni til að víkja frá rökstuðningi og niðurstöðu varnaraðila.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, sbr. lög nr. 77/2001.

Málið varðar höfnun Íbúðalánasjóðs á greiðslu skaðabóta vegna móttöku starfsmanna sjóðsins á fasteignaveðbréfi samkvæmt fölsuðu framsali til handa E á fasteignasölunni F ehf.

Við úrlausn máls þessa telur kærunefnd að hafa verði í huga að hlutverk varnaraðila er að annast stjórnsýslu á sviði fasteignaviðskipta og viðskipta með fasteignaveðbréf og húsbréf. Er því verulegur aðstöðumunur á kærendum annars vegar og varnaraðila hins vegar. Telur því kærunefnd að skýra verði allan vafa um málsatvik og hvort skilyrði bótaábyrgðar eru fyrir hendi í samræmi við grundvallarreglur stjórnsýsluréttar, kærendum í hag. Sömuleiðis er það mat kærunefndar að af þessum sökum verði að leggja ríkar skyldur á herðar varnaraðila til aðgæslu og aðgerða komi upp grunur um misferli.

Í málinu er óumdeilt að starfsmenn varnaraðila sýndu af sér gáleysi þegar þeir tóku við fasteignaveðbréfi, með breyttu framsali, úr hendi E fasteignasala, skiptu því fyrir húsbréf og ráðstöfuðu þeim til E.

Varnaraðili heldur því fram, gegn mótmælum kærenda, að orsakatengsl skorti milli hinnar saknæmu háttsemi varnaraðila og tjóns kæranda þar sem að ráða megi af skilyrtu veðleyfi, dags. 30. ágúst 2003, umboð til handa E til að taka á móti umræddum húsbréfum. Kærendur halda því hins vegar fram að umrætt veðleyfi hafi verið útbúið án atbeina kærenda og að ekki verði lagður slíkur skilningur í veðleyfið. Jafnframt ber að hafa hliðsjón af því að í bréfi ríkislögreglustjóra, dags. 3. mars 2003, kemur fram að E hafi játað að hafa falsað framsal á fasteignaveðbréfi kærenda.

Kærunefnd telur, í ljósi mótmæla kærenda, ekki fyllilega sýnt hver þáttur hins skilyrta veðleyfis var í samningsgerðinni og að hve miklu leyti má leggja afdráttarlausa merkingu í orðalag þess. Hins vegar telur kærunefnd óyggjandi, eins og áður hefur verið rakið, að starfsmenn varnaraðila hafi sýnt af sér gáleysi við móttöku fasteignaveðbréfs dags. 13. september 2003. Í ljósi ríkrar aðgæsluskyldu varnaraðila sem sérfróðs aðila sem og aðstöðumunar kærenda og varnaraðila telur kærunefnd að honum hafi borið að gera ráðstafanir til að gera slíka fölsun sem hér um ræðir nánast ókleifa og koma þar með í veg fyrir frekari brot E. Telur kærunefnd að hefði varnaraðili gætt að þessu hefði tjón kærenda ekki orðið að veruleika. Af þeim sökum verður ekki komist að annarri niðurstöðu en að varnaraðili hafi bakað sér ábyrgð gagnvart kærendum með gáleysi sínu.

Það er því niðurstaða kærunefndar að varnaraðili beri skaðabótaábyrgð á tjóni því sem kærendur hafa orðið fyrir vegna afgreiðslu hans á húsbréfum kærenda til E fasteignasala.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Fallist er á kröfu kærenda að varnaraðili beri skaðabótaábyrgð á tjóni kærenda vegna móttöku hans á fasteignaveðbréfi, dags. 13. september 2002, með fölsuðu framsali til E.

 

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson