Mál nr. 6/2003

A hf. gegn Íbúðalánasjóði

26.5.2003

Mánudaginn 26. maí 2003 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál
nr. 6/2003:

 

A hf.

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

 

 

Ú R S K U R Ð U R:

B hrl. f.h. A hf., hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 14. febrúar 2003, sem barst nefndinni þann 14. febrúar 2003, skotið til kærunefndar húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur varnaraðili, frá 16. janúar 2003 um að hafna greiðslu skaðabóta til kæranda vegna tjóns samfara afgreiðslu fasteignaveðbréfs og skipti þess fyrir húsbréf, til C fasteignasala á fasteignasölunni D ehf.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Óskað var greinargerðar varnaraðila, sem barst nefndinni 22. apríl sl. Kærendum var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir. Var kærendum gefinn frestur í því skyni til 5. maí 2003. Frekari athugasemdir kærenda hafa ekki borist.

Kærunefnd húsnæðismála tók málið til úrlausnar þegar ljóst var að frekari athugasemdir kærenda bærust ekki.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi og fasteignasalan D ehf. áttu í viðskiptum með húsbréf. Hafði kærandi milligöngu um að greiða upp lán er hvíldu á fasteignum, sem verið var að selja, á fasteignasölunni, til að unnt væri að þinglýsa öðrum lánum á eignirnar. Var sá háttur hafður á í þessum viðskiptum að C fasteignasali og framkvæmdastjóri D ehf. símsendi eða afhenti kæranda afrit af frumriti fasteignaveðbréfs sem áritað hafði verið um framsal til A hf.. Að fenginni þessari tryggingu greiddi A hf. upp áhvílandi lán á viðkomandi eign. Var það síðan í verkahring Bjarna að þinglýsa fasteignaveðbréfinu, fara með það til varnaraðila, þar sem því var skipt fyrir húsbréf sem síðan voru lögð inn á reikning A hf..

Þann 24. október 2002 hafði starfsmaður kæranda samband við varnaraðila, þar sem hann var farið að lengja eftir húsbréfum sem áttu að koma í skiptum fyrir fasteignaveðbréf vegna sölu á fasteign sem C hafði séð um. Kom þá í ljós að bréfin höfðu verið gefin út á nafn annars aðila en kæranda. Í kjölfar þessa var farið yfir öll þau mál hjá kæranda sem C tengdist og hann kærður til ríkislögreglustjóra vegna fimm mála, þann 4. nóvember 2002.

Þegar upp komst um brot C í lok október 2002, ákvað stjórn varnaraðila að bjóða þeim sem orðið höfðu fyrir tjóni, vegna hugsanlegs gáleysis starfsmanna varnaraðila, bætur án dómsmeðferðar að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Í því skyni skipaði stjórn varnaraðila sérstaka nefnd sem meta skyldi mögulega bótaskyldu hans vegna þessa. Hana skipuðu Viðar Már Matthíasson, prófessor, Helgi I. Jónsson, héraðsdómari og Friðjón Örn Friðjónsson hrl. Starfaði nefndin sjálfstætt og annaðist sjálf gagnaöflun.

Tilkynnti varnaraðili hugsanlega bótaábyrgði sína í fjölmiðlum og þeim aðilum er höfðu samband við sjóðinn var boðið upp á umrædda málsmeðferð með bréfi, dags. 15. nóvember 2003. Féllst kærandi á þessa högun mála.

Með bréfi, dags. 7. nóvember 2002, krafðist kærandi þess að varnaraðili bætti kæranda það tjón sem orðið hefði vegna mistaka starfsmanna varnaraðila, alls 7.042.087 krónur.

Niðurstaða nefndarinnar lá fyrir 11. janúar 2003 og á fundi stjórnar varnaraðila 16. janúar 2003 var ákveðið að fara eftir niðurstöðum hennar að öllu leyti. Var kæranda tilkynnt ákvörðun Íbúðalánasjóðs með bréfi dags. 17. janúar 2003. Komst nefndin að þeirri niðurstöðu að hafna bæri kröfum kæranda um skaðabætur úr hendi varnaraðila.

Kærandi kærði niðurstöðu Íbúðalánasjóðs til kærunefndar húsnæðismála með bréfi, dags. 14. febrúar 2003, og óskaði endurskoðunar á henni.

 

III. Sjónarmið kærenda

Afstaða kærenda er byggð á kæru, dags. 14. febrúar 2003, auk fylgigagna.

Kærandi heldur því fram að starfsmenn varnaraðila hafi með gáleysi sínu valdið kæranda tjóni. Hafi starfsmenn varnaraðila ítrekað sýnt af sér gáleysi í meðförum með fasteignaveðbréf sem C hafi haft umsýslu með. Strax í janúar 2002 hafi lögmaður haft samband við varnaraðila og óskað eftir gögnum vegna meintrar fölsunar C á fasteignaveðbréfi. Þrátt fyrir þetta hafi engin breyting orðið á vinnubrögðum varnaraðila gagnvart Bjarna og engin rannsókn farið fram innan sjóðsins vegna þessa. Í ljósi þessa telur kærandi aðgerðarleysi varnaraðila í janúar 2002 feli í sér gáleysi sem leiði til skaðabótaskyldu hans.

Bendir kærandi einnig á, þessu til stuðnings, að varnaraðili hafi nú samþykkt tillögur innra eftirlits kæranda og E ráðgjafar um aðgerðir til úrbóta við móttöku og umsýslan fasteignaveðbréfa og húsbréfa hjá sjóðnum. Jafnframt hafi verið gerðar úrbætur á vinnulagi varnaraðila hvað varðar skipti á fasteignaveðbréfum fyrir húsbréf.

Kærandi fer fram á skaðabætur úr hendi sjóðsins vegna tveggja tilvika, viðskipta með fasteignaveðbréf vegna X nr. 30, Kópavogi og vegna Z nr. 59. Verða nú reifuð sjónarmið kæranda vegna hvors tilviks fyrir sig.

 

X nr.  30

Kærandi segir að þann 14. október 2002 hafi C óskað eftir að kærandi hefði milligöngu um uppgreiðslu á láni sem hvílt hafi á X nr. 30. Hafi hann afhent kæranda ljósrit af fasteignaveðbréfi sem framselt hafi verið til kæranda 7. október 2002. Á grundvelli þess hafi kærandi greitt upp umrætt lán að andvirði 1.532.293 krónur. Þegar upplýsinga hafi verið aflað hjá varnaraðila hafi komið í ljós að þegar fasteignaveðbréfinu hafi verið framvísað hjá varnaraðila hafi það verið áritað um framsal til fasteignasölunnar D ehf.

Upplýst sé að seljendur fasteignarinnar X nr. 30 hafi framselt fasteignaveðbréfið, að fjárhæð 3.000.000 krónur, til kæranda. C hafi komið til kæranda með frumrit fasteignaveðbréfsins sem framselt hafi verið kæranda. Starfsmaður kæranda hafi tekið ljósrit af fasteignaveðbréfinu og C farið með það til þinglýsingar. Þegar C hafi afhent frumrit fasteignaveðbréfsins í afgreiðslu kæranda hafi C verið búinn að lakka framsalið til kæranda og breytt því í framsal til D ehf. Hafi þessi breyting gefið fullt tilefni til grunsemda af hálfu starfsmanna varnaraðila. Einnig bendir kærandi á að eins og fram komi í niðurstöðum hinnar sérskipuðu nefndar hafi varnaraðili átt að hafa sérstakan vara á öllum málum C.

Kærandi heldur því fram að starfsmönnum varnaraðila hafi borið að afla sér upplýsinga vegna breytinga á framsalinu áður en húsbréf hafi verið afhent eins og fullt tilefni hafi verið til. Hefði slíkt verið gert hefði verið hægt að komast hjá því tjóni er kærandi hafi orðið fyrir. Beri því varnaraðili fulla skaðabótaábyrgð á tjóni kæranda. Er röksemdum um að kærandi hafi átt viðskipti við C á eigin ábyrgð því vísað á bug.

 

Z nr. 59

Kærandi segir að 16. október 2003 hafi C óskað eftir því að kærandi hefði milligöngu um uppgreiðslu á láni sem hvílt hafi á X nr. 59. Hafi C símsent kæranda afrit af fasteignaveðbréfi sem hafi verið áritað um framsal til kæranda. Á grundvelli þess hafi kærandi greitt upp áhvílandi lán að andvirði 5.660.559 krónur. Við upplýsingaöflun hjá varnaraðila hafi komið í ljós að þegar fasteignaveðbréfinu hafi verið framvísað hjá varnaraðila hafi það verið áritað um framsal til fasteignasölunnar D ehf.

Kærandi bendir á að í rökstuðningi varnaraðila hafi ekki verið fjallað um hvernig framsali fasteignaveðbréfsins til varnaraðila hafi verið háttað. Virðist sem nefnd sú er skipuð hafi verið til að taka afstöðu til hugsanlegrar skaðabótaskyldu varnaraðila hafi ekki aflað sér þeirra gagna sem varða málið og varnaraðili hefur undir höndum, svo sem frumrit fasteignaveðbréfsins. Sé þar af leiðandi ekki fjallað um hvernig staðið hafi verið að breytingunni á framsali á fasteignaveðbréfinu eða hvort starfsmenn varnaraðila hafi sýnt af sér gáleysi umrætt sinn. Sé því rökstuðningi varnaraðila um höfnun á bótaskyldu ábótavant.

Kærandi heldur því fram að starfsmenn varnaraðila hafi einnig sýnt af sér gáleysi þar sem framsalið hafi ekki verið athugað sérstaklega þótt fullt tilefni hafi verið til þess.

Að lokum mótmælir kærandi því að kæranda hafi borið að sýna af sér sérstaka aðgæslu þar sem lögregla hafi óskað eftir upplýsingum um viðskipti C með tiltekið fasteignaveðbréf. Samkvæmt þeim upplýsingum sem veittar hafi verið lögreglu hafi kærandi ekki haft ástæðu til að ætla að C hefði sýnt af sér refsiverða háttsemi. Sé því ákvörðun varnaraðila byggð á röngum forsendum.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Kærunefnd barst greinargerð Íbúðalánasjóðs dags. 22. apríl 2003.

Varnaraðili telur það ekki hlutverk sitt að takast á við einstakar röksemdir kæranda, heldur útlista nánar, eftir því sem hann telur ástæðu til, röksemdir sínar og niðurstöðu, eftir atvikum með þeim breytingum sem ný gögn og röksemdir kunni að leiða til.

 

X nr.  30

Hvað lýtur að þessu tilviki telur varnaraðili að ekki hafi komið fram ný gögn eða upplýsingar sem sérstaka þýðingu hafi. Varnaraðili hafi áður talið að starfsmenn sínir hafi sýnt af sér gáleysislega háttsemi og sú háttsemi taki einnig til þess tilviks sem hér sé til athugunar. Hins vegar telur varnaraðili ástæðu þess að kærandi eigi ekki rétt á bótum vera þá að hann hafi sjálfur sýnt af sér slíkt gáleysi í viðskiptum sínum við C fasteignasala að hann verði að bera tjón sitt sjálfur.

Í fyrsta lagi vísar varnaraðili til þess að gera verði ríkar kröfur til aðgæslu aðila eins og kæranda í starfsemi sinni. Í öðru lagi bendir varnaraðili á að kærandi hafi haft vitneskju um kærumál á hendur C vegna fölsunar á framsali á fasteignaveðbréfi á árinu 2002. Í því sambandi telur varnaraðili að ekki skipti sköpum þótt upplýst sé að C hafi, eftir fölsun á framsali, endurgreitt húsbréfin inn á reikning kæranda í því máli ellefu dögum eftir að þau hafi verið lögð inn á VS-reikning hans. Í þriðja lagi telur varnaraðili að sú aðferð sem kærandi hafi notað í viðskiptum sínum við C, þ.e. að fá afhent ljósrit fasteignaveðbréfs eða fá það sent um bréfsíma hafi síður en svo verið til þess fallin að koma í veg fyrir að hann misfæri með bréfin eins og raun hafi orðið á.

 

Z nr. 59

Hvað þetta mál varðar vill varnaraðili taka fram að hin sérskipaða nefnd hafi haft undir höndum öll þau gögn er hún taldi nauðsynleg, þ.m.t. afrit af frumriti fasteignabréfsins sem framsalað var.

Varnaraðili telur að hið sama eigi við og um fyrra tilvikið að starfsmenn hans hafi sýnt af sér gáleysislega háttsemi sem leiði til bótaábyrgðar. Hins vegar vísar varnaraðili til fyrri röksemda hvað varðar eigin sök kæranda og telur kærandi í ljósi þess að kærandi geti ekki haft uppi kröfur um skaðabætur.

Einnig bendir varnaraðili á að framsal þess fasteignaveðbréfs sem hér um ræðir sé í andstöðu við það sem beinlínis er kveðið á um í kaupsamningi um eignina, þar sem segi að fasteignaveðbréfið skuli framselja til verðbréfafyrirtækisins Virðingar sem á móti muni annast uppgreiðslu lána. Einnig sé framsalið háð fleiri annmörkum. Telur varnaraðili að þetta sýni að kærandi hafi ekki sýnt þá aðgæslusemi sem ætlast megi til af honum og verði hann því að bæta tjón sitt sjálfur.

Að lokum getur varnaraðili ekki fallist á að kærandi hafi ekki þurft að sýna af sér sérstaka aðgæslu í viðskiptum sínum við C þótt ekki hafi orðið framhald á rannsókn lögreglu á kærumáli því er áður hefur verið nefnt.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, sbr. lög nr. 77/2001.

Málið varðar höfnun varnaraðila á greiðslu skaðabóta vegna móttöku starfsmanna hans á fasteignaveðbréfum samkvæmt fölsuðu framsali til handa C á fasteignasölunni D ehf.

Málið varðar framsal og skipti tveggja fasteignaveðbréfa fyrir húsbréf, annars vegar bréf með veði í fasteigninni X nr. 30 og hins vegar Z nr. 59. Óumdeilt er í málinu að starfsmenn varnaraðila sýndu af sér gáleysislega háttsemi við móttöku umræddra fasteignaveðbréfa og skipti þeirra fyrir húsbréf. Hins vegar er ágreiningur um það hvort að með því hafi varnaraðili orðið skaðabótaskyldur gagnvart kæranda.

Varnaraðili byggir á því að kærandi hafi fyrirgert rétti sínum til skaðabóta fyrir eigin sök.

Í málinu liggur fyrir bréf sýslumannsins í Y, dags. 28. júní 2002 til kæranda, en þar segir: „Hjá rannsóknardeild lögreglunnar í Y stendur nú yfir rannsókn í ofangreindu máli er varðar kæru á hendur C, fasteignasala, vegna meints skjalafals, og meintra umboðssvika og skilasvika. Rannsókn lögreglu miðað m.a. að því að kanna hvort kærði hafi nýtt sér fasteignaveðbréf eða andvirði þeirra í eigin þágu áður en hann stóð seljanda fasteignar skil á andvirðinu.“ Í framhaldinu eru síðan settar fram spurningar um tiltekin viðskipti C og kæranda með húsbréf.

Kærunefnd telur að kærandi sé sérfróður aðili á sviði verðbréfaviðskipta, þ.m.t. viðskipta með fasteignaveðbréf og húsbréf. Verður því að gera ríkar kröfur til kæranda um aðgæslu í viðskiptum.

Kærunefnd telur upplýst að kærði hafði undir höndum ljósrit af frumriti fasteignaveðbréfs með veði í X nr. 30 og C símsendi kærða afrit af frumriti fasteignaveðbréfs með veði í Z nr. 59. Á grundvelli þessa greiddi kærandi upp áhvílandi lán á umræddum eignum. Hins vegar bárust kæranda ekki húsbréf þau sem C hafði skipt fyrir fasteignaveðbréfin. Umrædd tilvik áttu sér stað 14. og 16. október 2002.

Kærunefnd telur það hafa verið gáleysi af hálfu kæranda að aðhafast ekki þegar honum barst vitneskja um meint skjalafals og umboðs- og skilasvik C, en bréf sýslumannsins í Y er dagsett tæpum fjórum mánuðum áður en umrædd viðskipti áttu sér stað. Sýndi kærandi C þvert á móti mikið traust með því að fela C sambærilega umsýslu og hann var sakaður um að hafa misnotað. Tók kærandi jafnframt gild afrit af fasteignaveðbréfum ýmist ljósrituð eða símsend og greiddi upp áhvílandi lán án þess að hafa fengið húsbréf í hendur eða að krefjast tryggingar, sem verður í ljósi aðstæðna að teljast óvarlegt Í ljósi þess að kærandi er sérfróður aðili á þessu sviði sem gera verður ríkar aðgæslukröfur til, verður ekki komist að annarri niðurstöðu en að kærandi hafi sýnt af sér slíkt gáleysi að hann hafi fyrirgert rétti til bóta vegna eigin sakar. Ákvörðun varnaraðila um höfnun á greiðslu skaðabóta til kæranda skal því standa óröskuð.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Kröfum kæranda um að varnaraðila beri að greiða honum skaðabætur vegna mistaka starfsmanna varnaraðila er hafnað.

 

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson