Mál nr. 7/2003

A og B gegn Íbúðalánasjóði

26.5.2003

Mánudaginn 26. maí 2003 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál
nr. 7/2003:

 

A og B

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R:

C hrl., f.h. A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 14. febrúar 2003, skotið til kærunefndar húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur varnaraðili, frá 16. janúar 2003 um fjárhæð skaðabóta til kæranda vegna tjóns sem þeir urðu fyrir vegna mistaka Íbúðalánasjóðs við afgreiðslu fasteignaveðbréfs og skipti þess fyrir húsbréf, til D fasteignasala á fasteignasölunni E ehf.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Óskað var greinargerðar varnaraðila, sem barst nefndinni 22. apríl sl. Kæranda var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir. Var kæranda gefinn frestur í því skyni til 5. maí 2003. Með bréfi, mótteknu 30. apríl 2003, tilkynntu kærendur að þeir hefðu ekki frekari athugasemdir og vísuðu til fyrri rökstuðnings.

Kærunefnd húsnæðismála tók málið til úrlausnar þegar tilkynning kæranda hafði borist nefndinni.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Með kaupsamningi, dags. 16. september 2002, seldu kærendur fasteign sína að X nr. 7. Milligöngu um viðskiptin hafði D, fasteignasali og eigandi fasteignasölunnar E ehf. Samkvæmt kaupsamningnum var kaupverð eignarinnar 9.600.000 krónur og þar af skyldu 2.869.510 krónur af kaupverði greiðast með fasteignaveðbréfi skiptanlegu fyrir húsbréf, 1.273.311 krónur áttu að greiðast í peningum, 3.537.179 krónur með yfirtöku áhvílandi lána og 1.920.000 krónur með viðbótarláni. Útbjó varnaraðili fasteignaveðbréf og var kærandi tilgreindur þar sem kröfuhafi. Var fasteignaveðbréfið í kjölfarið útgefið af kaupendum samhliða undirritun kaupsamnings og áritað af kærendum sem þinglýstum eigendum hinnar veðsettu eignar. Með stimpiláritun á fasteignaveðbréfið var það framselt af kærendum til varnaraðila.

Síðar kom í ljós að D fasteignasali hafði breytt efni framsalsins með þeim hætti að hann hafði strikað yfir nafn og kennitölu varnaraðila og handskrifað nafn og kennitölu fasteignasölunnar E ehf., án vitundar kærenda og án þess að hafa til þess umboð.

Þann 19. september 2003 fékk D fasteignaveðbréfinu skipt fyrir húsbréf hjá varnaraðila á grundvelli fyrrnefnds framsals á bréfinu. Andvirði bréfanna hefur ekki skilað sér til kæranda og hefur  játað að hafa dregið sér umrætt fé.

Þegar upp komst um þessi atvik í lok október 2003, ákvað stjórn varnaraðila að bjóða þeim sem orðið höfðu fyrir tjóni, vegna hugsanlegs gáleysis starfsmanna varnaraðila, bætur, án dómsmeðferðar, að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Í því skyni skipaði stjórn varnaraðila sérstaka nefnd sem meta skyldi mögulega bótaskyldu sjóðsins vegna þessa. Hana skipuðu Viðar Már Matthíasson, prófessor, Helgi I. Jónsson, héraðsdómari, og Friðjón Örn Friðjónsson, hrl. Starfaði nefndin sjálfstætt og annaðist sjálf gagnaöflun.

Tilkynnti varnaraðili hugsanlega bótaábyrgð sína í fjölmiðlum og þeim aðilum er höfðu samband við sjóðinn var boðið upp á umrædda málsmeðferð með bréfi, dags. 15. nóvember 2003. Féllst kærandi á þessa högun mála.

Með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, krafðist kærandi bóta úr hendi varnaraðila að fjárhæð 7.924.887 krónur með vöxtum frá 25. nóvember 2003, auk lögmannskostnaðar.

Niðurstaða nefndarinnar lá fyrir 11. janúar 2003 og á fundi stjórnar varnaraðila 16. janúar 2003 var ákveðið að fara eftir niðurstöðum hennar að öllu leyti. Var kærendum tilkynnt ákvörðun Íbúðalánasjóðs með bréfi dags. 17. janúar 2003.

Féllst varnaraðili á bótaskyldu sína vegna tjóns kærenda og taldi sér skylt að greiða kærendum skaðabætur að fjárhæð 2.244.504 krónur, með vöxtum frá 20. september 2002 auk lögmannskostnaðar.

Kærendur kærði niðurstöðu Íbúðalánasjóðs til kærunefndar húsnæðismála með bréfi, dags. 14. febrúar 2003, og óskaði endurskoðunar á henni.

 

III. Sjónarmið kæranda

Afstaða kærenda er byggð á kæru, dags. 14. febrúar 2003, auk fylgigagna.

Kærendur krefjast þess að ákvörðun varnaraðila frá 16. janúar 2003 verði breytt þannig, að í stað þess að fjárhæð skaðabóta til kærenda sé 2.224.504 krónur, beri varnaraðila að greiða kærendum 2.448.230 krónur.

Kærendur segjast skilja þá afstöðu varnaraðila, að hann telji ómöguleika leysa sig undan efndum in natura, eða samkvæmt orðanna hljóðan, þ.e að gefa út ný húsbréf og sé þetta hin almenna regla kröfuréttar. Hins vegar leysi ómöguleiki greiðanda skaðabóta hann ekki undan skyldu til greiðslu fyrr en ómöguleika sé lýst yfir. Rökin gegn því að þetta eigi við í umræddu tilviki séu að meintur ómöguleiki byggist á ákvæðum laga og reglna sem öllum eigi að vera kunnar. Kærendur segjast ekki geta séð að þetta skipti máli og hafi a.m.k ekki verið talið fullnægjandi þegar einkaaðilar eigi í hlut.

Með vísan til þess að umrætt mál sé ekki rekið fyrir dómstól heldur sé um stjórnvaldsákvörðun að ræða, sé stjórnvaldi heimilt að byggja niðurstöðu sína á fleiri rökum en fram séu sett af kærendum.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Nefndinni barst greinargerð Íbúðalánasjóðs dags. 22. apríl 2003. Í greinargerðinni kemur fram að varnaraðili telur sig ekki vera í stöðu til að véfengja málsatvik eins og þeim sé lýst af kæranda.

Varnaraðili segist ekki geta fallist á það sjónarmið kærenda að þar sem ómöguleiki hafi staðið því í vegi að varnaraðili gæti gefið út ný húsbréf eigi að miða útreikning á fjárhæð skaðabóta við það tímamark, sem kærendum hafi verið tilkynnt um afstöðu varnaraðila. Varnaraðili hafi ekki getað fundið því stað að það sé almenn regla kröfuréttar að þannig eigi að bera sig að við ákvörðun á bótafjárhæð. Í því sambandi vill varnaraðili leggja áherslu á að ekki hafi verið samningssamband milli varnaraðila og kæranda. Ekki sé því um að ræða að varnaraðili hafi verið skuldbundinn samkvæmt samningi til þess að efna hann með tilteknum hætti. Varnaraðili gangi því út frá að hann hafi bakað sér bótaábyrgð utan samninga.

Þótt miðað væri við reglur kröfuréttar telur varnaraðili að ekki sé stoð fyrir öðru en að miða stofntíma skaðabótakröfunnar við það tímamark er hin bótaskylda háttsemi hafi átt sér stað. Bendir varnaraðili á að í 23. gr. laga um lausafjárkaup, nr. 50/2000, og í 31. gr. laga um fasteignakaup, nr. 40/2002, séu reglur um skilyrði þess að seljandi losni undan skyldu til að efna in natura, m.a. vegna ómöguleika og annarra hindrana. Í 27. og 34. gr. þessara tveggja laga séu ákvæði um skaðabótaábyrgð seljanda vegna afhendingardráttar af hans hálfu þar sem skilyrðum skaðabóta sé lýst með öðrum og rýmri hætti. Í þessu felist að seljandi, sem losni undan skyldu til að efna in natura, geti orðið skaðabótaskyldur vegna afhendingardráttarins. Um þá skaðabótaskyldu og ákvörðun á fjárhæð skaðabóta verði ekki annað séð en að sömu reglur gildi í þeim tilvikum og almennt gildi við ákvörðun skaðabóta. Bendir varnaraðili á í þessu sambandi að í skýringum með 23. gr. í greinargerð frumvarps þess er síðar hafi orðið að lögum nr. 50/2000, segi efnislega, að þótt seljandi losni undan skyldu til að efna in natura, geti kaupandi neytt annarra vanefndarúrræða. Skýringar við 31. gr. frumvarps þess er síðar hafi orðið að lögum nr. 40/2002 séu efnislega samhljóða. Í umræddum skýringum sé ekkert vikið að því að sérreglur eigi að gilda um stofntíma skaðabótakröfunnar.

Almennt um forsendur ákvörðunar á bótafjárhæð segir varnaraðili að hann telji ágreiningsefnið fyrst og fremst vera hvenær hin bótaskylda háttsemi hafi átt sér stað, við hvaða tímamark eigi að miða skaðabótakröfuna, hvernig beri að ákvarða hana og til hvaða atriða í stöðu kæranda sé heimilt að taka tillit til þegar ákvörðun um skaðabætur sé tekin.

Í fyrsta lagi segir varnaraðili við það miðað að hin bótaskylda háttsemi, þ.e. þegar starfsmenn varnaraðila tóku gilt framsal á fasteignaveðbréfi sem hafði verið falsað af D, hafi átt sér stað 15. september 2002. Hins vegar hefði fyrst verið hægt að nálgast hin rafrænu húsbréf á fyrsta virka degi eftir dagsetningu bráðabirgðakvittunar, eða 20. september 2002. Varnaraðili hafi talið að miða bæri tjónsatvikið við þann dag og á því tímamarki hafi skaðabótakrafan stofnast.

Í öðru lagi bendir varnaraðili á að skaðabótakrafa sé peningakrafa og geti ekki verið annað. Eins og áður hafi verið rakið sé því ekki unnt að verða við kröfum kærenda um útgáfu nýrra húsbréfa.

Í þriðja lagi heldur varnaraðili því fram að skaðabótakrafa sé eingreiðslukrafa og af því leiði að tjónþoli þurfi ekki að sæta því að tjón hans greiðist eftir því sem það verður smám saman að raunveruleika og hinn bótaskyldi getur ekki fullnægt skyldu sinni til greiðslu skaðabóta með því að greiða bætur smám saman. Þetta eigi við allar tegundir skaðabóta hvort heldur sé um að ræða bætur fyrir líkamstjón, munatjón eða almennt fjártjón. Telur varnaraðili ljóst að í mörgum tilvikum, m.a. því sem hér sé til athugunar, að tjónið felist í því að greiðslur sem tjónþoli hafi átt að fá í framtíðinni verði ekki inntar af hendi. Kærendur hafi orðið af rafrænum húsbréfum, sem skilað hefðu þeim greiðslum í framtíðinni. Bendir varnaraðili á að sambærilegar aðstæður séu fyrir hendi þegar líkamstjón hefur átt sér stað sem leiði til þess að tjónþoli verði af tekjum sem hann hefði getað aflað sér í framtíðinni. Hið sama eigi við þegar tjónið felist í því að tjónþoli fái ekki skuldabréf í hendur sem hann hafi átt að fá. Í öllum þessum tilvikum, þ.e þegar tjón felist í missi framtíðargreiðslna, eigi tjónþolinn rétt á því að fá tjón sitt bætt með eingreiðslu sem miðist við þann dag sem hið bótaskylda tjón hafi átt sér stað og tjón hans hafi orðið staðreynd.

Bendir varnaraðili á að umrætt eingreiðslufyrirkomulag sé tíðkað við útreikning bóta fyrir líkamstjón og gert eftir ákveðinni aðferð sem ítarlega sé lýst í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 37/1999 um breytingu á skaðabótalögum nr. 50/1993. Þegar fjárhagslegt tap kæranda sé fært til eingreiðsluverðs sé hins vegar ekki unnt að beita sama útreikningi og við útreikning á eingreiðsluverði líkamstjóns. Við annað sé á hinn bóginn að styðjast, þ.e. markaðsverð húsbréfa þegar þau gangi kaupum og sölum. Markaðsverð þeirra sé staðgreiðsluverðið og felur í sér ákvörðun á þeirri fjárhæð sem markaðurinn á hverjum tíma telur rétt eingreiðsluverðmæti slíkra bréfa. Taldi varnaraðili því að úr því að um skaðabótakröfu hafi verið að ræða, sem honum hafi verið skylt að meta til staðgreiðsluverðmætis (kapitalisera), bæri að finna það staðgreiðsluverðmæti. Engin önnur viðmiðun sé réttari að mati varnaraðila en sú að miða skaðabæturnar, staðgreiðsluverðmætið, við markaðsverð húsbréfa í sama flokki. Sú aðferð eigi sér ekki eingöngu stoð í reglum um bætur vegna líkamstjóns heldur einnig í ákvörðun á fjárhæð bóta vegna munatjóns, sem almennt sé miðuð við þá aðferð sem lýst sé í 37. gr. laga um vátryggingasamninga, nr. 20/1954.

Af þeim ástæðum sem hér hafa verið raktar segir varnaraðili að honum hafi borið að ákveða fjárhæð skaðabóta með þessum hætti. Með þeim hætti hafi kærendur orðið eins settir fjárhagslega og hið bótaskylda atvik hafi aldrei átt sér stað. Kærendum hafi verið í sjálfsvald sett hvernig þeir ráðstöfuðu skaðabótum sínum og m.a. getað keypt sér sambærileg húsbréf og þeir voru sviptir á markaði.

Í fjórða lagi víkur varnaraðili að málsástæðum kæranda varðandi breytingar á gengi húsbréfa eftir tjónsdag og áhrif á fjárhæð skaðabóta. Af kæru leiði að kærendur telji sig ekki hafa fengið tjón sitt bætt vegna þess að breytingar hafi orðið á gengi, þ.e. markaðsverði húsbréfa, frá því að tjónsatvik varð og þar til skaðabætur hafi verið greiddar. Varnaraðili segist ekki véfengja þessar staðhæfingar kæranda en bendir á að almennar reglur skaðabótaréttar leiði ekki til þess að unnt sé að taka tillit til slíkra sveiflna umfram það sem leiði af reglum um vexti og dráttarvexti af skaðabótakröfum.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, sbr. lög nr. 77/2001.

Málið varðar ákvörðun Íbúðalánasjóðs á skaðabótum vegna mistaka starfsmanna sjóðsins við móttöku fasteignaveðbréfs samkvæmt fölsuðu framsali til handa D á fasteignasölunni E ehf.

Kærendur halda því fyrst og fremst fram að skaðabætur þær er varnaraðili féllst á að greiða þeim, með ákvörðun dags. 16. janúar sl., hafi verið of lágar. Af kæru má ráða að kærendur séu ekki ósammála þeim grundvelli sem varnaraðili leggur til grundvallar útreikningi á skaðabótum, þ.e. að reikna fjárhæð þeirra sem eingreiðslu miðað við verðmæti þeirra húsbréfa sem kærendur urðu af, með tilliti til affalla. Styðst þetta m.a. við yfirlýsingu kærenda í bréfi sem barst nefndinni 30. apríl 2003. Byggja kærendur fyrst og fremst á því að samkvæmt meginreglum kröfuréttar hafi varnaraðila borið að miða verðmæti húsbréfanna við það tímamark þegar varnaraðili lýsti yfir ómöguleika til útgáfu húsbréfa, þ.e. sama tímamark og ákvörðun varnaraðila um greiðslu skaðabóta var tekin eða 16. janúar 2003, en ekki 20. september 2002.

Áður en lengra er haldið ber að líta til þess að almennt stofnast ekki samningssamband milli seljanda fasteignar og varnaraðila á grundvelli viðskipta kaupanda og varnaraðila með fasteignaveðbréf. Teljast því skaðabætur þær er varnaraðili hefur fallist á að greiða kærendum skaðabætur utan samninga. Samkvæmt meginreglum skaðabótaréttar stofnast skaðabótakrafa almennt við það tímamark sem að hin saknæma háttsemi á sér stað. Einnig telur kærunefnd að hafa verði til hliðsjónar aðra meginreglu skaðabótaréttar, að skaðabætur ber að miða við raunverulegt tjón tjónþola og þá miðað við þann dag sem tjónið verður.

Óumdeilt er í málinu að ómöguleiki hindraði það að gefin yrðu út ný húsbréf á grundvelli hins framselda fasteignaveðbréfs. Ef litið er til meginreglna kröfuréttar um ómöguleika og skaðabætur innan samninga, þá er almennt gert ráð fyrir því að ómöguleiki geti leyst aðila undan skyldu til efnda in natura, eða samkvæmt orðanna hljóðan. Á móti kemur að sömu reglur gera ráð fyrir að við slíkar aðstæður geti stofnast skylda til greiðslu skaðabóta vegna vanefnda. Um stofnun þeirra gilda almennar reglur skaðabótaréttar, leiði ekki annað af lögum eða reglum kröfuréttar. Fær kærunefnd ekki séð að ákvæði laga, t.d. laga nr. 20/2000 um lausafjárkaup og laga nr. 40/2003 um fasteignakaup, né aðrar reglur kröfuréttar, hnígi í þá átt að miða beri fjárhæð skaðabóta við það tímamark sem ómöguleika er lýst yfir, heldur þvert á móti að miða beri við tímamark tjónsatburðar.

Það er því niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfum kærenda.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Kröfu kærenda um ákvörðun varnaraðila frá 16. janúar 2003 verði breytt er hafnað.

 

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson