Mál nr. 10/2003

X gegn húsnæðisnefnd Kópavogsbæjar

25.8.2003

Mánudaginn 25. ágúst 2003 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál
nr. 10/2003:

 

X

gegn

Húsnæðisnefnd Kópavogs

  

og kveðinn upp svohljóðandi

  

Ú R S K U R Ð U R:

X, A nr. 14, hefur með kæru, dags. 18. mars 2003, sem barst kærunefnd 20. mars 2003, skotið til kærunefndar ákvörðun Húsnæðisnefndar Kópavogs, dags. 19. desember 2002, um kauprétt á íbúð hans að A nr. 14, Kópavogi.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Leitað var greinargerðar Húsnæðisnefndar Kópavogs, sem barst nefndinni 6. júní sl. Kæranda var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir við fyrrgreinda greinargerð. Athugasemdir kæranda bárust nefndinni 25. júní 2003. Jafnframt var leitað eftir upplýsingum símleiðis frá Íbúðalánasjóði. Á fundi nefndarinnar 30. júní 2003 var samþykkt að óska eftir frekari upplýsingum frá kæranda og bárust upplýsingar frá kæranda með bréfi dags. 13. ágúst 2003.

Kærunefnd húsnæðismála tók málið til úrlausnar, þegar upplýsingar höfðu borist frá kæranda.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi tók á leigu með leigusamningi, dags. 5. september 1997, íbúð í eigu Kópavogsbæjar að A nr.14, Kópavogi. Leigusamningurinn var með kauprétti og var leigutíminn ákveðinn 5 ár. Leigusamningurinn var endurnýjaður 1. september 1998 og voru ákvæði um kauprétt samhljóða ákvæðum í fyrri samningi. Samkvæmt samningum skyldi kærandi nýta kauprétt sinn eigi síðar en 5. júní 2002 og skyldi leigusali senda skriflega tilkynningu til leigjanda þremur mánuðum áður en sá frestur rynni út eða 5. júní 2002. Þann 10. júní 2002 tilkynnti kærði um frest til að neyta kaupréttar og var kæranda gefinn frestur til 1. október 2002 til að nýta kauprétt sinn. Með bréfi, dags. 27. september 2002, tilkynnti kærandi kærða að hann hygðist nýta sér kauprétt á íbúð sinni. Með bréfi, dags. 19. desember 2002, féllst kærði á umleitan kæranda að því gefnu að kærandi skilaði inn greiðslumati frá banka eða annarri fjármálastofnun sem sýndi fram á að hann hafi greiðslugetu til að standa undir kaupunum.

Kærandi kærði niðurstöðu kærða til kærunefndar húsnæðismála með bréfi, dags. 18. mars 2003, og óskaði endurskoðunar á henni.

Samkvæmt upplýsingum kærunefndar hefur kærandi ekki lagt inn formlegt erindi til Íbúðalánasjóðs vegna málsins og telst sjóðurinn því ekki aðili að máli þessu.

Kærandi krefst þess að honum verði heimilað að nýta kauprétt á leiguíbúð sinni samkvæmt þeim reglum og skilyrðum sem giltu í gildistíð eldri laga nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins, en lögin voru að mestu felld úr gildi með lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál. Jafnframt krefst kærandi viðurkenningar á að hann þurfi ekki að skila inn greiðslumati vegna kaupa sinna á íbúðinni.

 

III. Sjónarmið kæranda

Afstaða kæranda er byggð á kæru, dags. 18. mars 2003, auk fylgigagna, og frekari athugasemdum kæranda, dags. 23. júní 2003.

Í kærunni kemur fram að þann 1. janúar 1999 hafi tekið gildi ný lög nr. 44/1998 um húsnæðismál sem gerbreytt hafi skilmálum sem giltu um kaup á kaupleiguíbúðum. Lögin hafi verið samþykkt á Alþingi áður en síðari leigusamningur kæranda við kærða hafi verið gerður, en kæranda hafi hins vegar ekki verið kunnugt um breytingu þessa. Telur kærandi að kærða hefði í samræmi við meginreglur stjórnsýsluréttar borið að tilkynna honum um breytingarnar og áhrif þeirra á möguleika kæranda til að innleysa íbúð sína. Bendir kærandi á í því sambandi upplýsingaskyldu félagsþjónustuna sveitarfélaga skv. 16. og 17. gr. laga nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga. Skilmálar um kaup á kaupleiguíbúðum fyrir gildistöku laga nr. 44/1998 hafi verið aðrir á þeim tíma, sérstaklega varðandi greiðslumat, og heldur kærandi því fram að hefði hann vitað um umræddar breytingar hefði hann nýtt sér rétt sinn fyrir gildistöku laganna.

Kærandi segist hafa verið frá vinnu um nokkuð skeið vegna veikinda auk þess sem bú hans hafi verið til gjaldþrotaskipta. Tekjur hans séu því fyrst og fremst örorkulífeyrir. Af þessum sökum sé það verulegum örðugleikum bundið fyrir kæranda að undirgangast greiðslumat.

Máli sínu til stuðnings vísar kærandi einnig til 36. og 38. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936.

Að lokum vísar kærandi til 28. gr. sbr. 2. tölul. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um kærufresti og leiðbeiningarskyldu stjórnvalds.

Í athugasemdum sínum dags. 23. júní 2003 mótmælir kærandi fullyrðingum kærða um aðildarskort og bendir á að hann hafi gert húsaleigusamning sinn við kærða.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Í greinargerð kærða kemur fram að hann telji vafa leika á því að hann teljist réttur aðili að málinu, enda hafi hann fyrir sitt leyti samþykkt beiðni kæranda um að neyta kaupréttar. Kærði bendir á að Íbúðalánasjóður annist stjórn og framkvæmd húsnæðismála skv. lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál og því falli það undir Íbúðalánasjóð að taka afstöðu til kæruefnisins. Gögn málsins bendi eindregið til þess að kærandi hafi ekki beint erindi sínu til stjórnar Íbúðalánasjóðs áður en hann hafi skotið máli sínu til nefndarinnar. Af þeirri ástæðu telur kærði að vísa beri málinu frá kærunefnd.

Kærði segir að fallist hafi verið á beiðni kæranda um að neyta kaupréttar á leiguíbúð hans, enda skili hann inn greiðslumati sem sýni fram á að hann hafi greiðslugetu til að standa undir kaupunum. Jafnframt sé áréttað að kærandi þurfi að vera skuldlaus við kærða um greiðslu húsaleigu. Kærandi hafi jafnframt farið fram á yfirtöku á áhvílandi láni, en kærði bent honum á að leita til Íbúðalánasjóðs.

Af minnisblaði Íbúðalánasjóðs, dags. 2. október 2002, sem sé hluti af gögnum málsins komi fram að ekki hafi verið um það að ræða í tíð eldri laga um Húsnæðisstofnun ríkisins að einstaklingur sem átt hafi kauprétt að félagslegri kaupleiguíbúð yfirtæki það lán sem á íbúðinni hvíldi og sveitarfélagið var skuldari að. Hins vegar hafi sá háttur verið hafður á að gefin hafi verið út ný 90% lán hjá byggingarsjóði verkamanna. Eftir gildistöku laga nr. 44/1998 um húsnæðismál hafi þeir sem neyttu kaupréttar fengið húsbréfalán og viðbótarlán, samtals 90% af kaupverði sem að teknu tilliti til vaxtabóta hefði gert þá eins setta og þeir hefðu fengið 90% lán úr byggingasjóði verkamanna. Enn fremur komi fram í minnisblaðinu að frá árinu 1989 hafi kaupendum félagslegra kaupleiguíbúða verið gert að gangast undir greiðslumat. Telur því kærði fullyrðingar kæranda um réttarstöðu hans í tíð eldri laga ekki standast.

Kærði telur að ákvæði 36. gr. og 38. gr. samningalaga nr. 7/1936 ekki eiga við um það álitaefni sem hér er til úrlausnar.

Hvað varðar skilyrði kærða um að kaupendur leiguíbúða séu skuldlausir við kærða, þá segir kærði að samkvæmt óskráðum vinnureglum kærða sé gerð krafa um að þeir sem nýta sér kauprétt á kaupleiguíbúðum séu skuldlausir með greiðslu húsaleigu við kærða. Kærði hafi litið svo á að það sé miklu mun vægari krafa en að beita úrræðum húsaleigulaga, þ.e. að segja upp leigusamningum og svipta þar með leigutaka kaupréttinum. Vísar kærði til 12. gr. leigusamningsins í þessu sambandi en þar sé heimilað að beita öllum venjulegum úrræðum til að knýja fram efndir samningsins.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, sbr. lög nr. 77/2001 og 3. gr. reglugerðar nr. 459/1999 um kærunefnd húsnæðismála.

Kærunefnd telur málið varða þá ákvörðun Húsnæðisnefndar Kópavogs, dags. 19. desember 2003, að samþykkja kaup kæranda á leiguíbúð hans að A nr. 14, Kópavogi, með tilteknum skilyrðum.

 

Kærufrestur og málsaðild

Kærufrestur til kærunefndar húsnæðismála er afmarkaður í 1. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Samkvæmt ákvæðinu skal skjóta ákvörðun viðkomandi stjórnvalds til kærunefndar húsnæðismála innan fjögurra vikna frá því að viðkomandi barst vitneskja um ákvörðun. Erindi kæranda barst kærunefnd 20. mars 2003, en ákvörðun kærða var tekin 19. desember 2002. Barst því erindi kæranda eftir að kærufrestur var liðinn. Í 1. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga er sett fram sú regla að almennt beri að vísa frá kærum sem berast að loknum kærufresti, nema annars vegar afsakanlegt sé að kæran barst ekki fyrr eða að veigamiklar ástæður mæli með því að kæran hafi ekki verið tekin til meðferðar. Við beitingu á fyrrnefnda sjónarmiðinu ber m.a. að líta til þess hvort kæranda hafi verið leiðbeint sérstaklega um kæruheimild. Í bréfi kærða til kæranda dags. 19. desember 2002 er kæranda ekki leiðbeint um kæruheimild til kærunefndar húsnæðismála eins og skylt er skv. 2. tölul. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Með hliðsjón af ofangreindu telur kærunefnd sér skylt að taka málið til efnislegrar meðferðar.

Í greinargerð fer kærði fram á að málinu verði vísað frá kærunefnd á þeim forsendum að hann sé ekki réttur aðili að málinu. Í bréfi, dags. 19. desember 2002, tilkynnti kærði kæranda að fallist hafi verið á ósk hans að nýta kauprétt að leiguíbúð að A nr. 14. Í bréfi sínu setur kærandi tvö skilyrði fyrir  samþykki sínu, annars vegar að kærandi leggi fram greiðslumat frá banka eða annarri fjármálastofnun og hins vegar að kærandi sé skuldlaus hvað varðar leigugreiðslur. Telur kærunefnd að af gögnum málsins megi ráða að kærandi vilji skjóta þessari ákvörðun kærða til kærunefndar. Í því sambandi fer kærandi m.a. fram á að kærði taki afstöðu til kaupréttar hans á grundvelli laga nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins. Samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál getur málsaðili skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs, húsnæðisnefndar eða þeirra nefndar sem falið hefur verið verkefni húsnæðisnefndar til kærunefndar húsnæðismála. Í málinu liggur eins og áður hefur verið rakið ákvörðun húsnæðisnefndar Kópavogs, dags. 19. desember 2002, sem er samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 kæranleg til kærunefndar. Mun kærunefnd því taka málið til efnislegrar meðferðar að því er varðar grundvöll umræddrar ákvörðunar.

 

Um lögmæti ákvörðunar kærða

Samkvæmt 2. mgr. V. bráðabirgðaákvæðis með lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál skulu samningar, sem einstaklingar hafa gert um kaupleiguíbúðir, halda gildi sínu. Um réttarstöðu slíkra aðila og um samskipti við framkvæmdaraðila fer eftir því sem segir í 72. gr., 2., 3., 5. og 6. mgr. 73. gr. og 76. gr. laga nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins með þeim takmörkunum þó sem eru settar fram í lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál. Auk þess halda fleiri ákvæði laga nr. 97/1993  gildi sínu svo sem 64. gr. laganna, sbr. VII. bráðabirgðaákvæði laga nr. 44/1998. Í nefndri 64. gr. segir að réttur til að festa kaup á félagslegri eignaríbúð eða félagslegri kaupleiguíbúð sé bundinn við þá sem uppfylla tiltekin skilyrði. Þar á meðal skal kaupandi sýna fram á greiðslugetu sem metin er hjá húsnæðisnefnd eða öðrum aðila sem hún vísar til, sbr c-lið 1. mgr. 64. gr.  Í 73. gr. lagana kemur síðan fram að í samningi um leigu með kauprétti felst að leigutaki á rétt á því að festa kaup á íbúðinni innan ákveðins tíma. Með leigusamningi með kauprétti stofnast persónulegur réttur leigutaka til afnota af íbúð og til kaupa á henni og samningum skal koma skýrt fram hvaða kjör eru í boði verði kaupréttarins neytt. Framkvæmdaraðili skal senda tilkynningu til leigutaka um lokafrest hans til að neyta kaupréttar þremur mánuðum áður en sá frestur rennur út. Samkvæmt 6. mgr. 73. gr. gilda lög um húsaleigusamninga um leigjendur kaupleiguíbúða eftir því sem við á.

Í húsaleigusamningi með kauprétti, dags. 1. september 1998, milli aðila segir í 13. gr. um frest og tilkynningu um lokafrest til að njóta kaupréttar: „Leigjandi skal hafa neytt kaupréttar á íbúinni eigi síðar en 5. september 2002. [....] Tilkynni leigjandi innan tilskilins frests, að hann hyggist neyta kaupréttar síns skal gerður skriflegur kaupsamningur milli aðila, að því gefnu að leigjandi uppfylli skilyrði laga um Húsnæðisstofnun ríkisins og reglugerða, sem settar eru á grunni þeirra, um greiðslumat og eignamörk, sbr. reglugerð 592/1996.“

Í málinu liggur fyrir að kærði hefur fallist á að selja kæranda kaupleiguíbúð að A nr. 14, Kópavogi. Kærandi krefst þess hins vegar eins og áður segir að ákvæðum laga nr. 97/1993 verði beitt um kaupin, en kærandi telur að samkvæmt ákvæðum umræddra laga beri honum ekki að undirgangast greiðslumat áður en af kaupunum getur orðið.

Að mati kærunefndar telst leigusamningur aðila með kauprétti einkarréttarlegur samningur og hefur réttaráhrif sem slíkur. Getur kærði því ekki vikið sér undan þeim skuldbindingum sem hann hefur tekist á hendur með honum. Í samningum er sérstaklega vísað til ákvæða laga nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins um greiðslumat og tekju og eignamörk, sbr. reglugerð nr. 592/1996.

Í ljósi þess sem að framan hefur verið rakið ber því að miða við ákvæði laga nr. 97/1993 við ákvörðun þess hvaða skilyrði þurfi að vera uppfyllt við sölu á leiguíbúð kæranda til hans.

Í bréfi kærða til kæranda, dags. 19. desember 2002, kemur fram að kærði setji það sem skilyrði fyrir kaupum kæranda á íbúð sinni að kærandi sýni með greiðslumati að hann hafi greiðslugetu til að standa undir kaupunum. Einnig segir í bréfinu að áskilið sé að kærandi sé skuldlaus með greiðslu húsleigu til kærða. Í ljósi áskilnaðar c-liðs 1. mgr. 64. laga nr. 97/1993 verður að telja kærða heimilt að gera það að skilyrði fyrir kaupum kæranda á leiguíbúð sinni, að hann sýni fram á greiðslugetu sína með greiðslumati. Hvað varðar síðara skilyrði kærða, um skuldleysi kaupenda leiguíbúða, þá segir kærði að krafan byggi á óskráðum reglum kærða. Telur kærði sér þetta heimilt á þeim grundvelli að með því beiti hann vægari úrræðum en hefðbundin úrræði vegna vanefnda gera ráð fyrir. Í ljósi meginregla stjórnsýsluréttar um skyldu stjórnvalds til að byggja ákvarðanir sínar á lögum og málefnalegum sjónarmiðum verður að telja kærða óheimilt að setja íþyngjandi skilyrði fyrir kaupum á kaupleiguíbúð án sérstakrar lagastoðar.

Með vísan til framangreinds er það niðurstaða kærunefndar að ákvörðun kærða um að gera skuldleysi kæranda við kærða að skilyrði fyrir kaupum þess síðarnefnda á leiguíbúð sinni hafi verið ólögmæt.

 

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

 

Húsnæðisnefnd Kópavogs skal taka erindi kæranda til úrlausnar að nýju.

 

 

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson