Mál nr. 13/2003

X og Y gegn Íbúðalánasjóði

15.9.2003

Mánudaginn 15. september 2003 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 13/2003:

 

X og Y

gegn

Íbúðalánasjóði

 

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R:

X og Y, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 26. maí 2003, sem barst kærunefnd 28. maí 2003, skotið til nefndarinnar synjun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, dags. 8. maí 2003, um hækkun á húsbréfaláni kærenda.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Leitað var greinargerðar kærða sem barst nefndinni 19. júní 2003. Kærendum var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir við fyrrgreinda greinargerð. Athugasemdir kærenda vegna greinargerðar kærða bárust nefndinni 6. ágúst 2003. Á fundi nefndarinnar 25. ágúst samþykkti nefndin að óska eftir frekari upplýsingum frá kærða.

Kærunefnd húsnæðismála tók málið til úrskurðar þegar frekari upplýsingar frá kærða lágu fyrir.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærendur tóku þann 9. apríl 2001 húsbréfalán hjá kærða að fjárhæð 7.714.000 krónur, til nýbyggingar, sem var hámarkslán á þeim tíma. Með reglugerð nr. 408/2001 voru hámarkshúsbréfalán til nýbygginga hækkuð í 9.000.000 krónur og sóttu kærendur í kjölfarið um aukið lán sem nemur mismun þeirra láns og hinnar nýju hámarksfjárhæðar. Kærði hafnaði ósk kærenda með bréfi dags 8. maí 2003.

Kærendur kærðu niðurstöðu kærða til kærunefndar húsnæðismála með bréfi, dags. 26. maí 2003, og óskuðu endurskoðunar á henni.

Kærandi krefst þess að felld verði úr gildi synjun kærða á frekara láni til kærenda.

 

III. Sjónarmið kærenda

Afstaða kærenda er byggð á kæru, dags. 26. maí 2003, auk fylgigagna, og frekari athugasemdum kærenda, dags. 5. ágúst 2003.

Í kærunni kemur fram að í synjunarbréfi kærða, dags. 8. maí 2003, hafi kærði viðurkennt að kærendur hefðu nægilegt veðrými fyrir frekara láni, en umsókn kærenda hafi verið synjað með vísan til vinnureglna kærða. Þessar vinnureglur hafi hins vegar ekki verið birtar í Stjórnartíðindum eins og beri að gera þegar um sé að ræða íþyngjandi stjórnvaldsfyrirmæli. Synjunin hafi ekki verið rökstudd með vísan til reglugerðar um húsbréf og húsbréfaviðskipti, nr. 157/2001, enda sé ekki að finna í þeirri reglugerð ákvæði til stuðnings synjuninni. Þvert á móti sé í 20. gr. reglugerðarinnar gert ráð fyrir frekara láni að gefnum tilteknum skilyrðum sem kærendur uppfylli.

Þegar kærendur hafi leitað nánari skýringa á synjun kærða hafi starfsmaður kærða upplýst að synjunin hafi verið á því byggð að kærendur hefðu á sínum tíma tekið hámarkslán eins og það hafi verið þegar lánið hafi verið afgreitt. Hins vegar hafi þeir sem ekki hafi fengið hámarkslán, þótt litlu hefði munað, fengið afgreitt frekara lán allt að samtals 9.000.000 krónum. Telja kærendur að þessi málsmeðferð feli í sér mismun á milli umsækjenda án lögmætrar ástæðu sem brjóti gegn 11. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993.

Í frekari athugasemdum sínum benda kærendur á að upphaflega hafi kærendur sótt um húsbréfalán að fjárhæð 1.700.000 krónur en kærði afgreitt til þeirra að eigin frumkvæði hámarkslán eða 14.000 krónum hærra lán en þeir hafi sótt um. Þegar kærendur hafi síðan sótt um frekara lán hafi þeim verið hafnað á þeirri forsendu að þeir hefðu þegar fengið afgreitt hámarkslán. Telja kærendur óeðlilegt að þeim sé synjað um frekara lán á þeirri forsendu að þeir hafi tekið við hærra láni en þeir hafi sótt um.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Kærði bendir á að í 2. mgr. 20. gr. reglugerðar um húsbréf og húsbréfaviðskipti, nr. 157/2001, þar sem fjallað sé um útgáfu fasteignaveðbréfa vegna nýrra íbúða, komi fram að skipta megi fasteignaveðbréfi í frumbréf, þegar fokheldisvottorð liggi fyrir, og viðaukabréf, eitt eða fleiri, þegar brunabótamat liggi fyrir. Fjárhæð frumbréfs geti þá numið allt að 90% af samþykktum byggingarkostnaði fokheldrar íbúðar og afgangur sé veittur síðar með viðaukabréfi/-bréfum við brunabótamat. Útgáfa bréfanna lúti gildandi reglum á þeim tíma sem þau hafi verið útgefin þó þannig að upphafleg kostnaðaráætlun sé lögð til grundvallar nema annars sé óskað. Ef aðstæður séu þannig að hámarksfjárhæð hafi hækkað við útgáfu viðaukabréfs þá sé unnt að taka tillit til þess með hliðsjón af auknum tilkostnaði umsækjenda enda samþykki seljandi þá tilhögun ef það eigi við. Hafi lántaki fengið hámarkslán þá komi viðaukabréf ekki til álita. Vinnureglur Íbúðalánasjóðs staðfesti að fara beri eftir gildandi reglum á hverjum tíma. Telur kærði þar af leiðandi að ekki sé um íþyngjandi stjórnvaldsfyrirmæli að ræða, eins og kærandi haldi fram. Í 20. gr. reglugerðarinnar sé ekki gert ráð fyrir frekara láni eins og kærandi heldur fram heldur eingöngu viðaukabréfi(um) þegar hluti af lánsheimild hafi áður verið veittur með frumbréfi.

Mótmælir kærði að synjun um viðbót við hámarkslán hafi falið í sér mismunun án lögmætrar ástæðu eða að með henni hafi jafnræðisregla stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, verið brotin.

Kærði bendir einnig á að Íbúðalánasjóður hafi ekki heimildir til að veita frekari lán undir þessum kringumstæðum og forsendur lántaka hafi gert ráð fyrir því hámarksláni sem gilt hafi við lánveitinguna. Það að veðrými hafi verið til staðar fyrir hærra láni hafi ekki skipt máli í þessu samhengi.

Í frekari athugasemdum sínum segir kærði að engin gögn hafi legið fyrir við afgreiðslu láns til kærenda þar sem óskað hafi verið eftir skertu láni. Kærði bendir á að kærendur hafi lagt fram gagn máli sínu til stuðnings, en um sé að ræða vinnuplagg viðkomandi bankastofnunnar sem ekki hafi verið sent kærða. Kærða hafi hins vegar borist greiðslumat frá bankanum þar sem reiknað hafi verið með fullu láni.

 

V. Niðurstaða

Kærði hefur túlkað reglur laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, og reglugerð um húsbréf og húsbréfaviðskipti, nr. 157/2001, á þann veg að þegar breyting verður á reglum um útgáfu húsbréfa ráði móttökudagur umsóknar hvort afgreiðsla verði í samræmi við eldri eða nýrri reglur. Þrátt fyrir að þessi viðmiðunarregla geti orkað tvímælis án haldbærrar lagastoðar, þar sem hún er íþyngjandi fyrir borgarana og getur leitt til þess að einstaklingar fái lægri lán en heimilt er þegar fasteignaveðbréf er útgefið, þá hefur umrætt álitaefni ekki þýðingu í máli þessu þar sem reglum um hámarksfjárhæð var breytt eftir að kærendur fengu lán sitt afgreitt. Verður því ekki tekin afstaða til krafna kærenda hvað þetta varðar.

Um hámarksfjárhæðir fasteignabréfa til nýbygginga er fjallað í 21. gr. reglugerðar um húsbréf og húsbréfaviðskipti, nr. 157/2001, sem sett er með stoð í 19. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Í málinu liggur greiðslumat, dags. 23. mars 2001 undirritað af Z, samkvæmt umboði frá kærendum, er sent var kæranda. Gerir umrætt greiðslumat ráð fyrir að hámarkslán til nýbygginga sé 7.714.000 krónur. Kærendur hafa lagt fram skjal, dags. 13. mars 2003, sem þeir halda fram að sýni að þeir hafi eingöngu sótt um lán að fjárhæð 7.700.000 krónur. Hins vegar verður ekki séð að um formlega umsókn sé að ræða, heldur er það mat kærunefndar að um vinnuskjal viðkomandi bankastofnunnar sé að ræða. Gegn mótmælum kærða þykir kærunefnd enn fremur ekki hafa verið sýnt fram á að umrætt vinnuskjal hafi verið sent kærða.

Með hliðsjón af gögnum málsins telur kærunefnd því að kærendur hafi fengið afgreitt hámarkslán frá kærða, að eigin ósk, samkvæmt þeim reglum sem þá voru í gildi, með frumbréfi dags. 9. apríl 2001, alls 7.714.000 krónur. Kærunefnd telur einnig þá staðreynd, að óumdeilt er að þeir tóku við greiðslu athugasemdalaust, styðja þessa niðurstöðu.

Að mati kærunefndar verður fyrrnefnt ákvæði 21. gr. reglugerðar nr. 157/2001 ekki skýrt á annan veg að eftir afgreiðslu hámarksláns samkvæmt ákvæðinu eigi lántakar ekki rétt til frekari lánafyrirgreiðslu síðar þótt hámarksfjárhæð ákvæðisins sé hækkuð. Með hliðsjón af því sem að framan hefur verið rakið telur kærunefnd að þar sem kærendur hafi hlotið hámarkslán frá kærða, samkvæmt þeim reglum sem þá voru í gildi, eigi þeir þar af leiðandi ekki tilkall til frekari lánafyrirgreiðslu frá kærða, þrátt fyrir að hámarksfjárhæðir samkvæmt ákvæðinu hafi hækkað síðar.

Það er því niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu kærenda um að synjun kærða, dags. 8. maí 2003, á ósk þeirra um frekari lánafyrirgreiðslu þeim til handa..

 

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

 

Kröfu X og Y, um að synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 8. maí 2003, um hækkun á láni þeirra verði felld úr gildi, er hafnað.

 

 

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson