Kærunefnd húsnæðismála
Mál nr. 8/2003
A gegn Íbúðalánasjóði
Þriðjudaginn 29. apríl 2003 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál
nr. 8/2003:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, X nr. II, hefur með kæru, dags. 7. febrúar 2003, sem barst kærunefnd sama dag, skotið til kærunefndar húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 13. janúar 2003 um skuldabréfaskipti sem sótt var um vegna sölu á íbúðarhúsi að X nr. II.
I. Málsmeðferð
Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Leitað var greinargerðar Íbúðalánasjóðs, sem barst nefndinni 13. mars sl. Kæranda var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir við fyrrgreinda greinargerð. Athugasemdir kæranda bárust nefndinni 27. mars 2003.
Kærunefnd húsnæðismála tók málið til úrlausnar, þegar frekari athugasemdir kæranda lágu fyrir.
II. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi er eigandi jarðarinnar X nr. II. Þann 17. desember 2002 gerðu B og C kauptilboð í jörðina auk tækja, bústofns og framleiðsluréttar, samtals 14.500.000 krónur. Þar af er kaupverð íbúðarhúss 12.300.000 krónur.
Í kjölfar umrædds kauptilboðs sótti kærandi um skuldabréfaskipti til Íbúðalánasjóðs. Var umsókninni synjað af sjóðnum, með bréfi, dags. 13. janúar 2003, á þeim forsendum að kaupverð íbúðarhúss jarðarinnar teldist í verulegu ósamræmi við markaðsverð, sbr. 29. gr. reglugerðar nr. 157/2001 um húsbréf og húsbréfaviðskipti eins og henni var breytt með reglugerð nr. 637/2001. Lagði sjóðurinn til grundvallar verðmat trúnaðarmanns sjóðsins, Stefáns Ólafssonar hdl., en mat hans á markaðsvirði hússins hljóðaði upp á 4.500.000 krónur.
Í kjölfar erindis kæranda til kærunefndar húsnæðismála, dags. 7. febrúar 2003, þar sem kærandi lýsti því yfir að mat það er lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins væri slælega unnið, óskaði sjóðurinn eftir verðmati annars aðila, Jóns Sigfúsar Sigurjónssonar lögmanns og löggilts fasteignasala. Verðmat Jóns var 3.700.000 krónur.
Kærandi kærði niðurstöðu Íbúðalánasjóðs til kærunefndar húsnæðismála með bréfi, dags. 7. febrúar 2003, og óskaði endurskoðunar á henni.
III. Sjónarmið kærenda
Afstaða kæranda er byggð á kæru, dags. 7. febrúar 2003, auk fylgigagna, og frekari athugasemdum kæranda, dags. 26. mars 2003.
Í frekari athugasemdum kæranda kemur fram að kæranda hafi borist kauptilboð í íbúðarhús, fjárhús og hlöðu ásamt 1/3 hluta af gömlu fjósi, hlöðu og haughúsi ásamt nánar afmörkuðum lóðum. Einnig nái kaupin til allra tækja, framleiðsluréttar og bústofns. Hins vegar fylgi jörðin sjálf ekki með í kaupunum, enda væri kaupverð þá umtalsvert hærra eða á bilinu 22–25 milljónir króna. Kaupendur muni þó hafa full afnot af túnnytjum og beitarlandi.
Kærandi telur að Lögmannsstofa Stefáns Ólafssonar hdl. hafi sýnt af sér slæleg vinnubrögð. Í fyrsta lagi hafi matsaðilinn ekki kynnt sér byggingarsögu hússins, en það hafi verið steypt í tveimur hlutum annars vegar árið 1952 og seinni hlutinn árið 1956. Þær upplýsingar komi hins vegar ekki fram í mati lögmannsstofunnar. Í öðru lagi hafi matsaðilinn ekki kynnt sér markaðsverð sambærilegrar eignar, sem sé áföst húsi kæranda og hafi verið seld á 12.500.000 krónur í apríl/maí 2002 og varnaraðili hafi veitt fullt lán með veði í umræddri eign. Kærandi heldur því fram að bera hafi átt saman eign þá er þegar hefur verið seld og þá er varnaraðili hefur nú hafnað sem veðandlagi. Það hafi hins vegar ekki verið gert.
Telur kærandi einnig mat Jóns Sigfúsar Sigurjónssonar hdl. og löggilts fasteignasala marklaust og bendir á bréf varnaraðila, undirritað af Bjarna Frímanni Karlssyni þar sem Jón sé beðinn um að drífa matið af og senda varnaraðila reikninginn. Enn fremur mótmælir kærandi fullyrðingu í bréfi varnaraðila, dags. 12. mars 2003, þar sem kemur fram að örðugt sé að staðreyna markaðsverð íbúða til sveita.
Einnig bendir kærandi á að varnaraðila beri að veita leyfi til sölu á kvóta af lögbýlum, sé áhvílandi lán á íbúð lögbýlisins frá sjóðnum. Á bak við veð það er varnaraðili hafi hafnað standi sauðfjárkvóti, sem kærandi telur að standi fyllilega undir því veði sem leitað sé eftir.
Kærandi telur vinnubrögð þeirra sem að málinu hafa komið einkennast af valdníðslu og óeðlilegt sé að mismuna lánveitingu til sambærilegra eigna. Að lokum bendir kærandi á að við kaup hans á íbúð í Reykjavík síðastliðið haust hafi hann lagt til grundvallar greiðslumati söluverðs á umræddum eignum sem hafi verið samþykkt bæði af viðskiptabanka kæranda sem og varnaraðila.
IV. Sjónarmið varnaraðila
Nefndinni barst greinargerð Íbúðalánasjóðs dags. 13. mars 2003. Í greinargerðinni kemur fram að kaupverð jarðarinnar X nr. II, sé 14.500.000 krónur. Í fylgiskjali með kauptilboði í eignina segi að kaupverð íbúðarhúss sé 12.300.000 krónur. Varnaraðili miði lánsfjárhæð eingöngu við matsverð íbúðarhúss, enda láni sjóðurinn ekki til annarra kaupa.
Samkvæmt 29. gr. reglugerðar nr. 157/2001 um húsbréf og húsbréfaviðskipti eins og henni var breytt með reglugerð nr. 637/2001, sé varnaraðila m.a. heimilt að synja um skuldabréfaviðskipti ef kaupverð íbúða telst í verulegu ósamræmi við markaðsverð.
Segir varnaraðili fasteignamat íbúðarhússins að X nr. II vera 2.569.000 krónur og kaupverðið hússins því mun hærra en fasteignamat hússins. Þegar slíkt hendi óski varnaraðili eftir sérstöku mati trúnaðarmanna, sbr. fyrrnefnt reglugerðarákvæði. Með bréfi, dags. 27. janúar 2003, hafi sjóðurinn falið trúnaðarmanni sínum, þ.e. Lögmannsstofu Stefáns Ólafssonar hdl., Blönduósi, að meta húsið. Verðmat hans hafi borist sjóðnum með bréfi, dags. 13. janúar 2003, og hljóðað upp á 4.500.000 krónur. Á grundvelli matsins hafi varnaraðili með bréfi, dags. 13. janúar 2003, synjað um skuldabréfaskipti með fasteignaverðbréf seljanda.
Í ljósi óánægju kæranda með verðmat Lögmannstofu Stefáns Ólafssonar hdl., hafi varnaraðili óskað eftir öðru verðmati og hafi það verið gert með bréfi, dags. 6. mars 2003, til Jóns Sigfúsar Sigurjónssonar lögmanns og löggilts fasteignasala. Verðmat Jóns hafi verið nokkuð lægra en lögmannsstofunnar eða 3.700.000 krónur með 10% skekkjumörkum.
Bendir varnaraðili á að ef íbúðarhús á jörð sé ekki sérgreint í þinglýsingabókum nái verðtrygging óhjákvæmilega til jarðarinnar allrar. Varnaraðili miðið þá við að lán rúmist innan tilskilins hlutfalls, 65% eð 70% af kaupverði jarðarinnar.
Varnaraðili segir afstöðu sína til kærunnar vera þá að varnaraðila beri að gæta hagsmuna sinna eins og reglur geri ráð fyrir. Örðugt sé að staðreyna markaðsverð íbúða í sveitum en það verði best gert með opinberu fasteignamati og samkvæmt sérstöku mati trúnaðarmanna sem hafi þekkingu og reynslu á því sviði. Kærandi bendi á fyrri lánaafgreiðslu vegna sambærilegrar eignar, en sú afgreiðsla hafi reynst röng þar sem heildarkaupverð hafi verið lagt til grundvallar en ekki kallað eftir sérstöku mati eins og borið hafi að gera. Sú afgreiðsla geti því ekki talist fordæmi við þá afgreiðslu er hér sé til umræðu. Einnig komi sauðfjárkvóti ekki til álita við lánveitingu sjóðsins.
Að öllu þessu virtu telur sjóðurinn að hugsanleg lánveiting sjóðs vegna kaupa á X nr. II takmarki matsveð íbúðarhússins sem teljist að hámarki verið 4.500.000 krónur.
V. Niðurstaða
Málskotsheimild kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, sbr. lög nr. 77/2001 og 3. gr. reglugerðar nr. 459/1999 um kærunefnd húsnæðismála.
Málið varðar þá ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. janúar 2003, að synja umsókn kæranda um skuldabréfaviðskipti.
Um hámarksfjárhæð fasteignaverðbréfa er fjallað í 2. mgr. 19. gr. laga nr. 44/1998 og reglugerð nr. 157/2001 um húsbréf og húsbréfaviðskipti, sbr. reglugerðir nr. 408/2001, nr. 408/2001, nr. 637/2001 og nr. 688/2001 sem settar hafa verið á grundvelli fyrrnefnds lagaákvæðis.
Samkvæmt 29. gr. reglugerðar nr. 157/2001 um húsbréf og húsbréfaviðskipti, eins og henni var breytt með reglugerð nr. 637/2001, er matsverð notaðrar íbúðar kaupverð hennar. Matsverð nýrrar íbúðar er samþykktur byggingarkostnaður hennar eða kaupverð. Matsverð meiri háttar viðbyggingar, endurbóta og endurnýjunar er samþykkt kostnaðaráætlun eða samþykktur byggingarkostnaður. Sá hluti af matsverði sem lánað er til, sbr. 19., 21., 24. og 25. gr. reglugerðarinnar, skal ásamt uppfærðum áhvílandi lánum sem á undan hvíla rúmast innan við 85% af brunabótamati íbúðar. Í 2. mgr. 29. gr. kemur síðan fram að Íbúðalánasjóði er heimilt að synja um skuldabréfaskipti ef kaupverð íbúðar telst í verulegu ósamræmi við markaðsverð eða þegar hluti kaupverðs íbúðar er framlag seljanda til kaupanda. Íbúðalánasjóður getur falið sérstökum trúnaðarmönnum að meta markaðsverð íbúðar.
Í málinu liggur fyrir að kaupverð íbúðarhúss, hluta útihúsa að X nr. II, auk búfénaðar, tækja, o.fl. samkvæmt kauptilboði, dags. 17. desember 2002, er 14.500.000 krónur. Samkvæmt fylgiskjali með umræddu kauptilboði, undirrituðu af Huldu Heiðarsdóttur, er hlutur íbúðarhússins í kaupverði ofangreinds 12.300.000 krónur.
Einnig liggur fyrir í málinu annars vegar verðmat Lögmannsstofu Stefáns Ólafssonar hdl., dags. 13. janúar 2003, á íbúðarhúsinu að Melum II og hins vegar verðmat Jóns Sigfúsar Sigurjónssonar hdl., og löggilts fasteignasala, dags. 11. mars 2003. Fyrrnefnda verðmatið hljóðar upp á 4.500.000 krónur og hið síðarnefnda gerir ráð fyrir að markaðsverð hússins sé um 3.700.000 krónur með 5–10% skekkjumörkum.
Fasteignamat umrædds íbúðarhúss er 2.569.000 krónur og brunabótamat þess 13.219.000 krónur.
Kærunefnd telur sýnt af umræddum gögnum að markaðsverð íbúðarhússins sé verulega lægra en það kaupverð sem gert er ráð fyrir samkvæmt kauptilboði, dags. 17. desember 2002. Samkvæmt orðalagi 2. mgr. 29 reglugerðar nr. 157/2001, um húsbréf og húsbréfaviðskipti, er varnaraðila heimilt að synja um skuldabréfaskipti þegar verulegt ósamræmi er milli kaupverðs og markaðsverðs íbúðar. Af gögnum málsins má ráða að kaupverð hússins er a.m.k. 7.800.000 krónum hærra en markaðsverð hússins samkvæmt mati tveggja matsaðila. Að því virtu verður ekki komist að annarri niðurstöðu en að verulegt ósamræmi teljist vera milli líklegs markaðsverð umrædds íbúðarhúss og kaupverðs þess samkvæmt kauptilboði dags. 17. desember 2002.
Kærandi hefur haldið því fram að honum hafi verið mismunað af varnaraðila við synjun varnaraðila á skuldabréfaskiptum, dags. 13. janúar 2003. Byggir varnaraðili fyrst og fremst á því að lán hafi verið veitt til sambærilegs íbúðarhúss á sömu jörð að söluverðmæti 12.500.000 krónur, en óumdeilt er í málinu að umrætt lán var veitt.
Við beitingu 2. mgr. 29. gr. reglugerðar nr. 157/2001 er varnaraðili bundinn af ákvæðum stjórnsýslulaga, nr. 37/1997, svo sem jafnræðisreglu 11. gr. laganna og óskráðum meginreglum stjórnsýsluréttar við beitingu umrædds ákvæðis. Samkvæmt meginreglum stjórnsýsluréttar verða málefnaleg sjónarmið að réttlæta mismunandi meðferð tveggja sambærilega mála.
Samkvæmt upplýsingum kærunefndar er sú vinnuregla er viðhöfð hjá varnaraðila, í þeim tilvikum þegar kaupverð er a.m.k. 30% umfram fasteignamat, að taka umrædd tilvik til sérstakrar skoðunar. Hefur tölvukerfi varnaraðila m.a. verið útbúið með þeim hætti að það sendi frá sér sérstaka tilkynningu ef atvik eru með þessum hætti. Einnig er það meginregla samkvæmt upplýsingum kærunefndar að kalla eftir verðmati trúnaðarmanna sjóðsins ef slíkt ósamræmi er milli kaupverðs og fasteignamats. Telur kærunefnd því að sú málsmeðferð sem kærandi hefur hlotið hjá varnaraðila sé í samræmi við þau sjónarmið sem almennt eru lögð til grundvallar við málmeðferð á grundvelli 2. mgr. 29. gr. reglugerðar nr. 157/2001 og að umræddu heimildarákvæði sé almennt beitt.
Hvað varðar fyrri ákvörðun varnaraðila um að samþykkja til annars íbúðarhúss á jörðinni X nr. II, þykir kærunefnd sýnt að um frávik frá meginreglunni sé að ræða, sem eigi rót sína að rekja til mistaka innan sjóðsins. Sjónarmið jafnræðisreglu leiða ekki til þess að slík mistök skapi kæranda rétt til sams konar afgreiðslu. Telur kærunefnd því ekki forsendur til þess að umrætt tilvik feli í sér skyldu fyrir varnaraðila til að víkja frá hinni hefðbundnu framkvæmd sjóðsins.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð :
Hafnað er kröfum A, X nr. II, um að Íbúðalánasjóði hafi verið óheimilt að hafna umsókn hans um skuldabréfaskipti.
Þuríður Jónsdóttir, formaður
Ástráður Haraldsson
Vífill Oddsson
