Mál nr. 14/2003

A og B gegn Íbúðalánasjóði

23.10.2003

Fimmtudaginn 23. október 2003 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 14/2003:

 

 A og B

gegn

Íbúðalánasjóði

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R:

A og B, X nr. 12, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 21. júní 2003, sem barst kærunefnd 24. júní 2003, skotið til nefndarinnar ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, dags. 8. maí 2003, um að synja ósk þeirra um að kaupa íbúð sem áður var í þeirra eigu en var seld á nauðungaruppboði í febrúar 2002.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Leitað var greinargerðar kærða sem barst nefndinni 6. ágúst 2003. Kærendum var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir við fyrrgreinda greinargerð. Athugasemdir kærenda bárust ekki. Á fundi sínum 15. september 2003 samþykkti nefndin að óska eftir frekari upplýsingum frá kærða. Kærunefnd barst greinargerð kærða með bréfi dags. 29. september 2003.

Kærunefnd húsnæðismála tók málið til úrlausnar þegar greinargerð kærða lá fyrir.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærendur voru eigendur að íbúð að Y nr. 10, sem seld var á nauðungaruppboði 19. febrúar 2002. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur, dags. 5. febrúar 2003, féllst dómurinn á kröfu kærða um útburð á kærendum. Með bréfi, dags. 18. febrúar 2003, óskuðu kærendur eftir því við kærða að fá að kaupa aftur umrædda íbúð, m.a. á þeim forsendum að þeir hefðu endurskipulagt fjármál sín sem áður höfðu verið í óreiðu. Með bréfi kærða, dags 1. apríl 2003, var ósk kærenda synjað.

Kærendur kærðu niðurstöðu kærða til kærunefndar húsnæðismála með bréfi, dags. 21. júní 2003, og óskuðu endurskoðunar á henni.

Kærendur krefjast þess að synjun kærða um ósk þeirra um endurkaup á íbúð að Y nr. 10 verði felld úr gildi.

 

III. Sjónarmið kærenda

Afstaða kærenda er byggð á kæru, dags. 21. júní 2003, auk fylgigagna, og frekari athugasemdum kærenda, dags. 24. júní 2003.

Í kærunni kemur fram að kærendur hafi átt í miklum fjárhagserfiðleikum sem búið sé að leysa úr og geti kærendur því nú staðið við fjárhagsskuldbindingar sínar. Þeir séu nú í öruggum störfum og séu með aðstoð lögfræðings að semja um greiðslu vanskila. Kærendur telja synjun kærða harkalega og gera lítið úr því vandamáli sem þeir hafi átt við að stríða. Enn fremur benda kærendur á að kærði hafi heimilað sambærileg endurkaup og þau hafi farið fram á vegna heilsufarsástæðna uppboðsþola. Kærendur telja erfiðleika sína ekki hafa verið síðri og réttlæti þeir því slíka ívilnun.

Hvað lýtur að kærufresti þá halda kærendur því fram að synjun kærða hafi ekki borist þeim fyrr en í byrjun júní 2003 og telja þeir því að kærufrestur hafi ekki byrjað að líða fyrr en synjunin hafi borist þeim.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Í synjunarbréfi kærða kemur fram að samkvæmt vinnureglum kærða séu endurkaup uppboðsþola á íbúð án undanfarandi rýmingar óheimil. Uppboðsþolar geti að lokinni rýmingu eignar gert tilboð í hana með sama hætti og aðrir. Frá þessari vinnureglu hafi verið veitt undanþága í tveimur tilvikum á grundvelli heilsufarslegra ástæðna uppboðsþola. Í þeim tilvikum hafi verið fallist á að selja uppboðsþola eignina á matsverði með venjulegum kjörum. Kærði bendir á að í máli þessu séu ekki slíkar aðstæður fyrir hendi.

Kærði bendir á að heimildir kærða til að aðstoða fólk í greiðsluerfiðleikum séu settar fram í 48. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál og þegar lánþegi hafi samband við kærða vegna vanskila sé viðkomandi bent á þær leiðir sem þar komi fram. Kærendur hafi hins vegar ekki sótt um slíka fyrirgreiðslu. Hins vegar sé í vinnureglum kæranda gert ráð fyrir heimildum til samninga við lántakendur um dreifingu vanskila án þess að um skuldbreytingu skv. 48. gr. laga nr. 44/1998 sé að ræða. Kærði segir að fjórir slíkir samningar um dreifingu á greiðslu vanskila skráðir á kærendur en kærendur hafi ekki staðið við þá samninga. Varðandi samþykkisfrest vegna nauðungarsölu hafi kærði leitast við að veita eins langan frest og lög leyfa, til þess að gerðarþoli hefði rýmri tíma til að leita lausnar á vanda sínum.

Kærendur hafi fest kaup á eign sinni á fyrirhluta árs 1999. Þeir hafi strax lent í vanskilum við Íbúðalánasjóðs og fengið senda greiðsluáskorun í september mánuði sama ár. Kærði hafi tvisvar áður leyst til sín eignina á nauðungarsölu, fyrst á árinu 2000 og síðan á árinu 2001 en í bæði skiptin voru vanskil greidd á samþykkisfresti og uppboðsbeiðni því afturkölluð. Kærði hafi síðast leyst til sín eignina þann 19. febrúar 2003. Kærendur hafi ekki haft samband við kærða á samþykkisfresti til að leitast við að fá uppboðið afturkallað. Þá hafi þeir ekki sinnt ítrekuðum boðum um rýmingu eignarinnar. Með bréfi til stjórnar kærða, dags. 20. febrúar 2003, ári eftir uppboðið, hafi kærendur óskað eftir endurkaupum á íbúðinni. Með vísan til reglna kærða um vanskilainnheimtu og meðferð uppboðsíbúða hafi erindinu verið synjað .

Vegna mistaka hafi tilkynning um höfnun kærða verið send í almennum pósti, en ekki ábyrgðarpósti.

Samkvæmt upplýsingum kærða hafi kærendur fyrir nokkru flutt úr íbúðinni og hún standi nú auð. Kærendur hafi þó enn umráð eignarinnar að eigin ósk.

 

V. Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, skal skjóta ákvörðun Íbúðalánasjóðs til kærunefndar innan fjögurra vikna frá því að viðkomandi barst vitneskja um ákvörðunina. Synjunarbréf kærða er dagsett 1. apríl 2003, en erindi kærenda til kærunefndar barst nefndinni 24. júní 2003. Kærendur hafa hins vegar haldið því fram að synjun kærða hafi ekki borist þeim fyrr en í byrjun júní 2003. Þessu er ómótmælt af kærða. Í ljósi þessa telur kærunefnd ekki sýnt að upphaf kærufrests beri að miða við dagsetningu synjunarbréfs kærða. Mun kærunefnd því taka málið til efnislegrar meðferðar.

Ákvarðanir kærða varðandi eignaumsýslu sína, þ.m.t. sölu eigna, eftir að kærði hefur keypt fasteignir á nauðungaruppboði, eru stjórnvaldsákvarðanir í skilningi 1. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Verður kærði því að gæta að reglum stjórnsýslulaga við töku slíkra ákvarðana sem og óskráðra meginreglna stjórnsýsluréttar, svo sem um að ákvörðun beri að taka á grundvelli málefnalegra sjónarmiða.

Í lögum um húsnæðismál nr. 44/1998 eða reglugerð nr. 157/2001 um húsbréf og húsbréfaviðskipti með síðari breytingum, eins og hún var í gildi þegar hin kærða ákvörðun var tekin, er ekki að finna ákvæði um endurkaup á íbúðum í kjölfar nauðungarsölu eða skilyrði þeirra. Hins vegar er eðli máls samkvæmt óhjákvæmilegt að kærandi leiti fullnustu krafna sinna á hendur lánþegum með nauðungarsölu skv. lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Slík starfsemi telst ekki liður í almennri starfsemi kærða heldur er um að ræða úrræði sem gripið er til, ef hagur hans beinlínis krefst þess, í því skyni að verja kröfur sínar. Styðst það við málefnalegar forsendur og er kærða því heimilt að ráðast í slíkar aðgerðir, sbr. dóm Hæstaréttar frá 30. maí 2002, í máli nr. 448/2001.

Í málinu liggur fyrir að kærandi hefur sett sér þær vinnureglur að endurkaup á íbúð séu almennt óheimil án undanfarandi rýmingar. Samkvæmt upplýsingum kærunefndar miðar umrædd regla m.a. á því að vernda fjárhagslega hagsmuni kærða, en íbúðir séu í kjölfar rýmingar seldar á almennum markaði. Að mati kærunefndar verður ekki annað séð en að umrædd vinnuregla sé reist á málefnalegum forsendum, en eins og áður segir verður að játa kærða visst svigrúm til að vernda kröfur sínar og fjárhagslega hagsmuni.

Í málinu liggur hins vegar fyrir að kærði hefur veitt tvær undanþágur frá umræddri vinnureglu, í bæði skiptin vegna veikinda viðkomandi skuldara en slíkar undanþágureglur er hins vegar ekki að finna í vinnureglum kærða. Sértæk frávik eins og hér um ræðir frá afdráttarlausum vinnureglum telur kærunefnd óæskileg og til þess fallin að valda réttaróvissu fyrir skuldara sjóðsins. Í ljósi þessa beinir kærunefnd því til kærða að hann hlutist til um að samræmi sé gætt í ákvarðanatöku hvað þetta varðar.

Með vísan til þess sem að framan hefur verið rakið er það niðurstaða kærunefndar að ákvörðun kærða um að synja kærendum um endurkaup á íbúð að Y nr. 10 hafi verið gild. Ber því að hafna kröfum kærenda um að synjunin verði felld úr gildi.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

 

Kröfu A og B um að synjun Íbúðalánasjóðs á ósk þeirra um endurkaup á íbúð að Y nr. 10 verði felld úr gildi, er hafnað.

 

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Óskar Bergsson