Mál nr. 17/2003

A gegn Íbúðalánasjóði

10.10.2003

Föstudaginn 10. október 2003 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 17/2003:

 

A

gegn

Íbúðalánasjóði

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R:

B f.h. A, X nr. 2, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 7. júlí 2003, sem barst kærunefnd 9. júlí 2003, skotið til nefndarinnar ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, dags. 19. júní 2003, um að synja kæranda um ívilnun vegna lána með veði í Y nr. 33b.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Leitað var greinargerðar kærða sem barst nefndinni 25. ágúst 2003. Kæranda var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir við fyrrgreinda greinargerð. Athugasemdir kæranda bárust nefndinni 24. september 2003.

Kærunefnd húsnæðismála tók málið til úrskurðar þegar frekari athugasemdir kæranda lágu fyrir.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi festi kaup á Y nr. 33b með kaupsamningi, dags. 30. janúar 2001. Seljandi var C ehf.. Fasteignin er timburhús og er eignarhluti kæranda allt húsið að undanskildum hálfum kjallara og hálfri lóð hússins. Fasteignaveðbréf með veði í eigninni voru gefin út af kærða að andvirði 5.386.550 krónur.

Fljótlega eftir afhendingu komu í ljós gallar á húsinu vegna veggjatítlna. Fór kærandi þá fram á riftun við seljendur og óskaði jafnframt eftir því við kærða að hann frestaði greiðslum af lánum er tryggð væru með veði í fasteigninni. Varð kærði við þeirri ósk kæranda. Riftun gagnvart seljendum hefur hins vegar ekki gengið eftir.

Þann 14. desember 2001 voru matsmenn dómkvaddir til að framkvæma mat á göllum á umræddri fasteign. Skiluðu matsmenn matskýrslu, dags. 24. mars 2002, og komust að þeirri niðurstöðu að verulegar skemmdir væru á húsinu af völdum veggjatítlna.

Með bréfi, dags. 2. janúar 2003, fór kærandi fram á það við kærða að hann veitti honum hverja þá ívilnun sem hann ætti rétt á vegna þessa ástands hússins. Fór kærandi sérstaklega fram á niðurfellingu á hluta þess láns sem hvíldi á fasteigninni, en til vara krafðist kærandi niðurfellingar vaxta og verðbóta. Með bréfi, dags. 15. janúar 2003, hafnaði kærði óskum kæranda á þeim forsendum að kærði hefði ekki heimild til að afskrifa lán eða hluta lána nema hús teljist ónýt, sbr. ákvæði 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998. um húsnæðismál,

Kærandi kærði niðurstöðu kærða til kærunefndar húsnæðismála með bréfi, dags. 27. janúar 2003, og óskaði endurskoðunar á henni. Með úrskurði, dags. 29. apríl 2003, komst kærunefnd að þeirri niðurstöðu að kærði hafi ekki tekið afstöðu til allra þeirra ívilna sem gert er ráð fyrir í lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál. Í ljósi þessa felldi kærunefnd ákvörðun kærða, dags. 15. janúar 2003 úr gildi og beindi því til kærða að endurupptaka málið.

Kærandi seldi íbúð sína að Y nr. 33b með kaupsamningi í febrúar 2003.

Í kjölfar úrskurðar kærunefndar húsnæðismála var málið endurupptekið hjá kærða og ákvörðun um afgreiðslu málsins tekin á fundi stjórnar kærða 19. júní 2003.

Kærandi skaut niðurstöðu kærða til Kærunefndar húsnæðismála með kæru, dags 7. júlí 2003, og óskaði endurskoðunar á henni.

Kærandi krefst þess að ákvörðun kærða verði felld úr gildi.

 

III. Sjónarmið kæranda

Afstaða kæranda er byggð á kæru, dags. 7. júlí 2003, auk fylgigagna og frekari athugasemdum kæranda dags. 20. september 2003.

Í kærunni kemur fram að umboðsmaður kæranda hafi átt fund með framkvæmdastjóra kærða í janúar sl. en þá hafi honum verið skýrt frá því hver staða málsins væri og lausn væri í sjónmáli, en hún tæki tíma.

Kærandi telur kærða bera nokkra ábyrgð á tjóni kærða með því að skýra ekki frá öllum möguleikum í stöðunni og þar með rýra yfirsýn hans yfir stöðu mála, en ákvörðun um sölu hafi verið tekin á grundvelli frá svarbréfs kærða , dags. 15. janúar 2003.

Að mati kæranda er túlkun kærða á ákvæði laga um afskriftir lána og verðbóta of þröng.

Kærandi vísar að öðru leyti til kæru sinnar til nefndarinnar, dags. 27. janúar 2003, en þar fór kærandi fram á niðurfellingu á hluta þeirra lána sem hvíla á eignarhluta hans í fasteigninni Y nr. 33b, í það minnsta upp í kostnað þann er rakinn er í skýrslu dómkvaddra matsmanna. Ef það reyndist ekki mögulegt þá óskaði kærandi eftir niðurfellingu vaxta og verðbóta sem fallið hafi á lánið frá því að það var tekið og til 15. júní 2003.

Kærandi segir ennfremur í kæru sinni, dags. 27. janúar 2003, niðurstöðu dómkvaddra matsmanna hafa verið að stórkostlegir gallar væru á fasteigninni Y nr. 33b og kostnaður við endurbætur væri um 2.000.000 krónur. Telur kærandi þá fjárhæð varlega áætlaða. Enginn grundvöllur sé til samninga við seljendur fasteignarinnar.

Að lokum mótmælir kærandi þeim skilningi kærða að tilgangur 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998 hafi eingöngu staðið til þess að afskrifa lán sem ekki séu lengur til veð fyrir. Einnig bendir kærandi á að eignin hafi rýrnað töluvert en hún hafi verið keypt í janúar 2001 á 8.300.000 krónur en seld í febrúar 2003 á 7.200.000 krónur.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Í greinargerð kærða kemur fram að í samræmi við úrskurð kærunefndar húsnæðismála hafi kærði tekið mál kæranda aftur til meðferðar.

Kærði bendir á að kærandi hafi þegar látið reyna á úrræði sjóðsins árið 2001 og hann hafi margrætt möguleg úrræði við starfsmenn sjóðsins. Kærði mótmælir því þeim fullyrðingum kæranda að hann hafi ekki haft yfirsýn yfir möguleg úrræði vegna aðstæðna hans.

Kærandi hafi tilgreint í bréfi til kærða, dags. 2. janúar 2003, hvaða ívilnanir hann sækti um en þær lúti að niðurfellingu  á hluta lána, vöxtum og verðbótum. Kærandi hafi selt íbúð sína í janúar 2003 og lán kærða rúmast innan söluverðsins og þar með hafi engin skerðing orðið á þeim. Það er skilningur kærða að heimildarákvæðum um afskriftir verði ekki beitt nema veðandlag rýrni það mikið við tjónsatburð að lán rúmist ekki innan andvirðis þess og að eigandi fái ekki bætur sem því nemi.

Hvað varðar ívilnanir til handa kæranda þá hafi kærði litið svo á að með því að sækja um hvers kyns ívilnanir ætti kærandi við önnur úrræði en þau sem honum hafi verið vel kunn og sem hann hefði þegar látið reyna á.

Kærði tekur sérstaklega fram að við töku hinnar kærðu ákvörðunar hafi ekki verið byggt á vinnureglum sjóðsins frá 4. janúar 2002 varðandi mat á því hvort afskrifa skyldi veðkröfur á grundvelli heimildar 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998.

Kærði telur ekki unnt að veita kæranda þau úrræði vegna greiðsluvanda sem sett eru fram í 48. gr. laga nr. 44/1994, þar sem samþykki afsalshafa hafi ekki fengist. Hvað varðar afskrift lána og niðurfellingu vaxta og verðbóta sem gert sé ráð fyrir í 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998, þá telur kærði að skýra beri ákvæði greinarinnar þröngt. Tilgangur ákvæðisins sé að veita stjórn sjóðsins heimild til að afskrifa þann hluta láns sem stendur eftir á skuldara þegar tekið hefur verið tillit til  bóta og verðgildis eignar eftir tjónsatburð. Þar af leiði að ef eigandi fái bætur, eða afslátt, frá kaupverði sem dugi til uppgreiðslu á áhvílandi lánum sjóðsins þá verði heimildinni ekki beitt og svo sé einnig ef lán sjóðsins rúmist innan verðmætis eignarinnar eftir tjónsatburð. Þegar kærandi hafi selt íbúð sína að Y nr.33b þá hafi kaupandi yfirtekið áhvílandi lán kærða. Þar með hafi engin skerðing orðið á lánum og af þeim sökum sé ekki fyrir hendi heimild til afskrifta. Kærða sé ekki heimilt að fella niður eða afskrifa vexti  og verðbætur nema sem hluta af  kröfum kærða samkvæmt heimildarákvæði 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kæranda er reist á 1. mgr. 42 gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál með síðari breytingum.

Málið varðar þá ákvörðun Íbúðalánasjóðs að synja kæranda um að ívilnanir vegna greiðsluerfiðleika, fella niður lán með veði í Y nr. 33b, að hluta eða fella niður vexti og verðbætur af umræddu láni.

Um ívilnanir vegna greiðsluerfiðleika og afskriftir lána vegna eyðileggingar húsnæðis er fjallað í 47. og 48. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál.

Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laganna er stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að veita skuldbreytingarlán til allt að 15 ára, í því skyni að leysa úr tímabundnum greiðsluerfiðleikum hjá lánþegum vegna lána. Skilyrði er að greiðsluvandi stafi af óvæntum tímabundnum erfiðleikum vegna veikinda, slysa, minni atvinnu eða atvinnuleysis eða af öðrum ófyrirséðum atvikum. Í synjunarbréfi kæranda kemur fram að kærði hafi uppfyllt skilyrði um skuldbreytingalán að öðru leyti en því að ekki hafi fengist samþykki afsalshafa á eigninni fyrir slíkum gerningi. Þessu er ómótmælt af kæranda. Það verður að teljast óhjákvæmilegt skilyrði samkvæmt meginreglum eignaréttar að samþykki afsalshafa eignar liggi fyrir ef veita á nýtt lán með veði í eign afsalshafa eða breyta skilmálum- eða gildistíma kröfu, sem tryggð er með veði í eign hans. Verður því að telja kærða heimilt að gera það að skilyrði fyrir ívilnun skv. 1. mgr. 48. gr. að samþykki afsalshafa lægi fyrir.

Sömuleiðis er það að mati kærunefndar óhjákvæmilegt skilyrði að samþykki afsalshafa liggi fyrir til að gripið verði til ívilnana skv. 2. og 4. mgr. 48. gr. laga nr. 44/1998 og verður því ekki annað séð en að kærða hafi verið heimilt að gera samþykki afsalshafa að skilyrði fyrir ívilnun samkvæmt nefndum ákvæðum.

Samkvæmt 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1994 um húsnæðismál er kærða heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur sjóðsins í sérstökum tilvikum, svo sem þegar íbúð sem stóð að veði fyrir viðkomandi kröfu hefur eyðilagst af óviðráðanlegum orsökum og eigandi hennar hefur ekki fengið bætur eða bætur hafa ekki dugað til uppgreiðslu á áhvílandi kröfum. Í úrskurði kærunefndar, dags. 29. apríl 2003, fjallaði nefndin um skýringu á orðalagi 2. mgr. 47. gr. en þar segir:

 

„Af orðalagi 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998 verður ekki annað ráðið en heimild Íbúðalánasjóðs til afskrifta lána undir þeim kringumstæðum sem ákvæðið gerir ráð fyrir sé mjög þröng. Styðja lögskýringargögnum með lögum nr. 77/2001, er breyttu ákvæðum 47. gr. laga nr. 44/1998, einnig eindregið þá niðurstöðu. Gerir ákvæðið ráð fyrir tveimur skilyrðum þess að sjóðnum sé heimilt að afskrifa veðkröfur, annars vegar þarf að vera um sérstakt tilvik að ræða, sem er skýrt með dæmi, og hins vegar að fasteignareigandi hafi tekið venjubundnar fasteignatryggingar.

Í 2. mgr. 47. gr. laga 44/1998 er sérstaklega nefnt í dæmaskyni sambærilegt tilvik og til umræðu eru í þessu máli. Einnig má ráða af lögskýringargögnum að löggjafinn hafi haft skemmdir vegna veggjatítlna í huga við lögfestingu umrædds ákvæðis. Af dæmi því sem tekið er í ákvæðinu má ráða að í slíkum tilvikum sé gert ráð fyrir frekari skilyrðum afskriftar en almennt, þ.e. að veðandlagið hafi eyðilagst og eigandi hennar hafi ekki fengið bætur eða bætur ekki dugað til uppgreiðslu á áhvílandi kröfum. Er því óhjákvæmilegt undir tilteknum kringumstæðum að hafa umrædd skilyrði til hliðsjónar við mat á því hvort sjóðnum sé heimilt til að afskrifa veðandlög samkvæmt ákvæðinu.  Einnig telur kærunefnd að undir slíkum kringumstæðum verði öll skilyrði ákvæðisins að vera fyrir hendi til þess að slík afskrift sé heimil. Hins vegar verður ekki ráðið af orðalagi ákvæðisins að þessi regla eigi við í öllum tilvikum.“

 

Eins og hér hefur verið rakið verður að draga þá ályktun af 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998 að þegar uppi eru sambærilegar aðstæður og eru í þessu máli að þá verði öll þau skilyrði upp eru talin í ákvæðinu að vera uppfyllt, eða að minnsta kosti beri að hafa þau til hliðsjónar við mat á því hvort afskrift sé heimil. Í málinu er óumdeilt að kærandi hefur selt íbúð sína að Y nr. 33b og kaupendur íbúðarinnar yfirtekið lán kærða. Verður því ekki séð að skilyrði síðari hluta 2. mgr. 47. gr. um að eigandi hennar hafi ekki fengið bætur eða að bætur hafi ekki dugað til uppgreiðslu á áhvílandi kröfum sé uppfyllt. Samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna eru skemmdir á íbúðinni metnar á um tvær milljónir króna. Samkvæmt 2. mgr. 47. gr. er það hins vegar sett sem skilyrði í slíkum tilvikum sem þessum að veðandlagið hafi eyðilagst. Í ljósi mats hinna dómkvöddu matsmanna er ekki hægt að fallast á að umrætt skilyrði sé uppfyllt í tilviki kæranda. Í ljósi framangreinds er það því mat kærunefndar að kærða hafi verið heimilt að synja kæranda um afskrift á veðkröfum sjóðsins.

Að öllu því virtu sem hér hefur verið rakið er það niðurstaða kærunefndar að ekki verði annað séð en að ákvörðun kærða frá 19. júní 2003 um að synja kæranda um ívilnanir skv. 48. og  2. mgr. 47. gr laga nr. 44/1998 um húsnæðismál hafi verið lögmæt. Ber því að hafna kröfum kæranda um að ákvörðunin verði felld úr gildi.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

 

Kröfu kæranda um að ákvörðun kærða frá 19. júní 2003, um að synja kæranda um ívilnanir skv. 48. og  2. mgr. 47. gr laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, verði felld úr gildi er hafnað.

  

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Óskar Bergsson