Mál nr. 3/2003

7.5.2004

Föstudaginn 7. maí 2004 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 3/2004:

  

A

gegn

Íbúðalánasjóði

  

og kveðinn upp svohljóðandi

  

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 25. febrúar 2004 sem barst kærunefnd 27. febrúar sama ár, skotið til nefndarinnar ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, dags. 3. febrúar 2004, um að synja beiðni kæranda um endurkaup íbúðar hans á skaðleysisverði.

   

I. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 2. mars 2004, leitaði kærunefnd upplýsinga og gagna hjá kærða og afstöðu hans til kærunnar. Barst bréf kærða, ásamt fylgigögnum, 25. mars 2004. Kæranda var sent afrit bréfs og gagna og gefinn kostur á að gera athugasemdir. Var honum gefinn frestur til 5. apríl í því skyni en athugasemdir bárust ekki. Vegna veikinda kæranda var haft samband við ættingja hans og þann 14. apríl 2004 lá ljóst fyrir að frekari athugasemdir myndu ekki berast og var málið tekið til úrskurðar.

  

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi var eigandi að íbúð að X, sem seld var á nauðungaruppboði 11. júní 2003. Með bréfi, dags. 8. ágúst 2003, var kæranda gert að rýma eignina í síðasta lagi 8. september 2003. Uppboðsafsal var gefið út til kærða 13. ágúst 2003. Með bréfi, dags. 27. ágúst 2003, óskaði kærandi eftir því við kærða að fá að kaupa aftur umrædda íbúð fyrir það verð sem sjóðurinn greiddi við nauðungarsölu fasteignarinnar, á þeim forsendum að hann ætti við sjúkdóm að stríða og hefði ekki getað gætt hagsmuna sinna sem skyldi. Til vara var þess krafist að sjóðurinn samþykkti að ráðstafa hagnaði sem hlytist af sölu eignarinnar til kæranda. Með bréfi kærða, dags 3. september 2003, var ósk kæranda synjað en bent á hann gæti, eins og aðrir, keypt eignina á markaðsverði og var einnig bent á að fordæmi væru fyrir því að ekki væri krafist undangenginnar rýmingar af heilsufarsástæðum.

Þann 19. janúar 2004 óskaði kærandi á ný eftir því að fá að endurkaupa eignina á skaðleysisverði. Erindi kæranda var tekið fyrir á fundi stjórnar Íbúðalánasjóðs þann 29. janúar s.l. Samþykkt var að bjóða kæranda að kaupa eignina aftur á markaðsverði hennar eða skaðleysisverði, eftir því hvort væri hærra, með venjulegum kjörum án undanfarandi rýmingar vegna heilsufarsaðstæðna hans. Með bréfi, dags. 3. febrúar 2004, var kæranda tilkynnt þessi ákvörðun og boðið að kaupa íbúðina á 8.600.000 krónur án undanfarandi rýmingar.

Kærandi krefst þess að synjun kærða um ósk hans um endurkaup á íbúð að Borgarheiði 19h á skaðleysisverði verði felld úr gildi.

  

III. Sjónarmið kæranda

Í kærunni kemur fram að kærandi hafi átt við vanheilsu að stríða undanfarin ár. Hann greindist með heilasjúkdóm í mars árið 2000 og hafi fljótlega í kjölfar þess farið í aðgerð. Bati hafi verið töluverður en ekki varanlegur og sótt hafi í sama horf með minnistapi, minnisleysi, o.fl. og sé hann nú metinn 75% öryrki vegna sjúkdómsins. Vegna þessa sjúkdóms hafi hann ekki skilið hvað um var að vera þegar uppboðið stóð fyrir dyrum og hafi komið af fjöllum þegar bréf um rýmingu íbúðarinnar hafi borist.

Kærandi bendir á að það sé með ólíkindum að kærði ætli sér að hagnast um 3.400.000 krónur á skömmum tíma. Kærði hafi keypt eignina á 5.200.000 krónur þann 11. júní 2003 en hafi boðið sér að kaupa hana aftur á 8.600.000 krónur. Kærandi eigi ekki aðrar eignir, fyrir utan innbú, og verði þessari bón synjað eigi hann ekki annað úrkosta en leita á náðir félagslega kerfisins.

Kærandi bendir á að í 5. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál sé kveðið á um úrræði vegna vanskila félaga og félagasamtaka við sjóðinn og að hagsmunum sjóðsins skuli borgið. Hvergi sé hins vegar getið um hagsmuni einstaklinga í lögunum. Standi synjunin óhögguð verði hagsmunir allra fyrir borð bornir.

     

IV. Sjónarmið kærða

Í synjunarbréfi kærða, dags. 3. september 2003, er vísað til starfsreglna kærða en samkvæmt þeim eru endurkaup uppboðsþola á íbúð án undanfarandi rýmingar óheimil. Uppboðsþolar geti að lokinni rýmingu eignar gert tilboð í hana með sama hætti og aðrir. Reglur þessar hafi verið settar í kjölfar alvarlegra athugasemda Ríkisendurskoðunar við þá framkvæmd, sem tíðkast hafði nokkru áður hjá Húsnæðisstofnun ríkisins, að selja gerðarþolum aftur eignir á skaðleysisverði. Taldi Ríkisendurskoðun að í öllum tilvikum bæri að selja uppboðseignir á markaðsvirði. Frá þessari vinnureglu hafi verið veitt undanþága í tveimur tilvikum á grundvelli heilsufarslegra ástæðna uppboðsþola. Í þeim tilvikum hafi verið fallist á að selja uppboðsþola eignina á matsverði með venjulegum kjörum en án undanfarandi rýmingar. Var kæranda boðið að kanna þennan möguleika og fá í því skyni þriggja mánaða frest til viðbótar til rýmingar. Íbúðalánasjóður telur sér alfarið óheimilt að selja gerðarþolum eign aftur á lægra verði en sem svarar til markaðsverðs eignarinnar.

  

V. Niðurstaða

Í lögum um húsnæðismál nr. 44/1998 eða reglugerð nr. 157/2001 um húsbréf og húsbréfaviðskipti með síðari breytingum, eins og hún var í gildi þegar hin kærða ákvörðun var tekin, er ekki að finna ákvæði um endurkaup á íbúðum í kjölfar nauðungarsölu eða skilyrði þeirra. Hins vegar er eðli máls samkvæmt óhjákvæmilegt að kærði leiti fullnustu krafna sinna á hendur lánþegum skv. lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Slík starfsemi telst ekki liður í almennri starfsemi kærða heldur er um að ræða úrræði sem gripið er til, ef hagur hans beinlínis krefst þess, í því skyni að verja gjaldfallnar kröfur. Styðst það við málefnalegar forsendur og er kærða því heimilt að ráðast í slíkar aðgerðir, sbr. dóm Hæstaréttar frá 30. maí 2002, í máli nr. 448/2001.

Kærunefnd skilur málatilbúnað kæranda svo að vegna afleiðinga heilasjúkdóms hafi kærandi ekki haft andlega getu til að gæta hagsmuna sinna. Vegna þessa sé ástæða til að gera undanþágu frá þeim vinnureglum sem kærði hefur sett sér um nauðungarsölur og uppboðsíbúðir og samþykktar voru á fundi sjóðsins 11. mars 1999.

Samkvæmt vinnureglum þessum eru endurkaup á íbúð almennt óheimil án undanfarandi rýmingar og eru íbúðir í kjölfar rýmingar seldar á almennum markaði. Að mati kærunefndar verður ekki annað séð en að umræddar vinnureglur séu reistar á málefnalegum forsendum, en eins og áður segir verður að játa kærða visst svigrúm til að vernda kröfur sínar og fjárhagslega hagsmuni. Jafnframt er af gögnum málsins ljóst að veittar hafa verið tvær undanþágur frá umræddum vinnureglum og heimilað að uppboðsþoli keypti fyrrum eign sína á markaðsverði án undanfarandi rýmingar, í bæði skiptin vegna veikinda viðkomandi skuldara. Frá kröfu um að markaðsverð skuli greitt fyrir eignina hefur ekki verið veitt undanþága.

Engar heimildir eru í umræddum reglum til þess að gera undanþágur. Kærunefnd hefur áður bent á að sértæk frávik frá afdráttarlausum vinnureglum séu óæskileg og til þess fallin að valda réttaróvissu fyrir skuldara sjóðsins og beint því til kærða að hann hlutist til um að samræmis sé gætt í ákvarðanatöku þegar undanþágur eru veittar frá kröfu um rýmingu vegna sjúkdóms. Undanþága sú frá umræddum vinnureglum sem hér er til skoðunar er mun veigameiri en þær sem áður eru nefndar og myndi fela í sér verulega mismunun uppboðsþola. Kærunefnd telur að án sérstakrar lagaheimildar sé kærða óheimilt að víkja frá þessum reglum og selja íbúð við lægra verði en fengist fyrir hana á almennum markaði jafnvel þó það kunni að leiða til niðurstöðu sem eftir atvikum kann að vera umdeilanleg.

Með vísan til þess sem að framan hefur verið rakið er það niðurstaða kærunefndar að ákvörðun kærða um að synja kæranda um endurkaup á íbúð að X hafi verið gild. Þykir því með vísan til ofangreinds dóms Hæstaréttar frá 30. maí 2002, í máli nr. 448/2001 verða að hafna kröfum kæranda um að synjunin verði felld úr gildi.

  

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Kröfu A um að synjun Íbúðalánasjóðs á ósk hans um endurkaup á íbúð að X á skaðleysisverði verði felld úr gildi, er hafnað.

  

  

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson