Mál nr. 4/2004

17.9.2004

Föstudaginn 17. september 2004 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 4/2004:

       

A og B

gegn

Íbúðalánasjóði

 

og kveðinn upp svohljóðandi

 

Ú R S K U R Ð U R:

A og B, bæði til heimilis að H x, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 7. júní 2004, sem barst kærunefnd 8. sama mánaðar, skotið til nefndarinnar ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, dags. 12. maí 2004, þar sem kröfum kærenda um að þeim verði haldið skaðlausum af viðgerðarkostnaði á fjöleignarhúsinu H x-y var hafnað.

 

I. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 16. júní 2004, leitaði kærunefnd upplýsinga og gagna hjá kærða og afstöðu hans til kærunnar. Barst bréf lögmanns kærða, dags. 13. júlí 2004, ásamt fylgigögnum 15. júlí 2004. Lögmanni kærenda var sama dag sent afrit bréfs og gagna og gefinn kostur á að gera athugasemdir. Athugasemdir bárust með bréfi dags. 27. júlí 2004. Með bréfi, dags. 28. júlí 2004, var lögmanni kærða gefinn kostur á að gera frekari athugasemdir en hann taldi þess ekki þörf.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærði seldi kærendum íbúðina 0503 á 5. hæð H x með kaupsamningi dags.
9. desember 2003. Kærendur telja að kærði hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína þar sem komið hafi í ljós eftir kaupin að allt frá miðju ári 2001 hafi legið fyrir að húsfélagið þyrfti að leggja í umfangsmiklar og kostnaðarsamar viðgerðir á húsinu án þess að um það hafi verið upplýst við kaupin.

Með bréfi, dags. 27. apríl 2004, krafðist lögmaður kærenda þess, fyrir þeirra hönd, að þeim yrði haldið skaðlausum af þeim kostnaði sem hljótast kynni vegna umræddra viðgerða á fjöleignarhúsinu H x-y. Með bréfi kærða, dags. 12. maí 2004, var kröfum kærenda hafnað.

Kærendur krefjast þess að ákvörðun kærða, að synja kröfum kærenda um að þeim verði haldið skaðlausum af viðgerðarkostnaði á fjöleignarhúsinu H x-y, verði hrundið og um leið viðurkennt að kærði hafi sem seljandi fasteignarinnar vanrækt upplýsingaskyldu sína skv. 26. og 27. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 og fasteignin teljist því gölluð, sbr. einnig 18. gr. sömu laga, og að kærði sé bótaskyldur og/eða honum beri að veita afslátt af kaupverði íbúðar 0503 að H x sem nemur kostnaði vegna gallanna.

 

III. Sjónarmið kærenda

Kærendur byggja, eins og áður segir, á því að kærði hafi í málinu vanrækt upplýsingaskyldu sína sem seljandi fasteignar. Fasteignin sé því gölluð og kærði sé bótaskyldur og/eða honum beri að veita afslátt af kaupverði sem nemi kostnaði vegna gallanna. Við kaup þeirra á fasteigninni hafi legið frammi yfirlýsing húsfélagsins um yfirstandandi og væntanlegar framkvæmdir á húsinu. Þar komi fram að nýlokið sé lekaviðgerðum á þaki o.fl. og væri kostnaður sem félli á íbúð 0503 vegna þeirra 444.000 krónur. Væntanlegar framkvæmdir eru sagðar endurbygging lyftu. Annað hafi ekki verið tekið fram. Síðar hafi komið í ljós að a.m.k. allt frá miðju ári 2001, sbr. fundargerðarbók húsfélagsins, hafi legið fyrir að húsfélagið þyrfti að leggja í umfangsmiklar og mjög kostnaðarsamar viðgerðir vegna mikils leka á þaki og veggjum og annarra galla og skemmda. Allt frá þeim tíma hafi verið gert ráð fyrir varanlegum viðgerðum til lengri tíma sem skipt yrði í áfanga. Á fundi húsfélagsins 28. maí 2001 hafi legið fyrir greinargerð verkfræðings um ástand hússins. Viðgerðir þær á þaki og o.fl. sem upplýst hafi verið um í yfirlýsingu húsfélags hafi einungis verið fyrsti áfangi í fyrirhugaðri heildarviðgerð. Kynningarbæklingur verkfræðistofu vegna framkvæmdanna sé gefinn út í október 2003. Kostnaðaráætlun stofunnar sé nú 296.000.000 króna og hlutur kærenda yfir 3.000.000 króna sem sé um 23% íbúðarverðsins. Þessara framkvæmda, sem legið hafi fyrir frá miðju ári 2001 að ráðast þyrfti í, hafi í engu verið getið þegar kærendur keyptu umrædda fasteign.

Kærendur telja að kærði beri ábyrgð á að áðurnefnd yfirlýsing húsfélags sé ekki rétt. Vísað er til fasteignakaupalaga nr. 40/2002, sérstaklega 26. og 27. gr., til stuðnings kröfum kærenda. Í kærunni kemur fram að kærði gerði fyrirvara í kaupsamningi sem hljóðar svo: „Seljandi hefur aldrei búið í íbúðinni og getur því ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Kaupanda hefur verið bent á að skoða eignina ítarlega og kynna sér ástand hennar þar með talið alla galla og mun hann því ekki krefja seljanda um bætur vegna þeirra síðar meir...“. Kærendur telja að fyrirvarinn eigi ekki við í þessu tilviki og benda jafnframt á 28. gr. laga nr. 40/2002 um að þótt fasteignakaup séu gerð með slíkum fyrirvara teljist fasteign samt gölluð ef ákvæði 26. eða 27. gr. eiga við. Þá er í greinargerðinni vísað til þess að kærði sé sérfróður aðili á sviði fasteignakaupa en það séu kærendur ekki og beri kærði því auknar skyldur hvað þetta varði.

Í athugasemdum kærenda vegna greinargerðar kærða koma fram frekari rök fyrir kröfum þeirra. Þau sjónarmið kærða að vafi leiki á að það sé á valdi kærunefndar fjöleignarhúsamála að fjalla um ágreining aðila eru ekki rædd.

 

IV. Sjónarmið kærða

Í greinargerð C hrl. f.h. kærða er þess krafist að ákvörðun sjóðsins um að hafna kröfu kærenda verði staðfest. Greint er frá því að það sé vilji kærða að nefndin fjalli um ágreiningsefnið, sé þess nokkur kostur, og þess vegna hafi verið bent á þessa kæruleið í bréfi kærða til lögmanns kærenda dags. 12. maí 2004. Það sé hagræði fyrir báða aðila ef hægt er að fá efnislega niðurstöðu fyrir kærunefnd í stað þess að þurfa að leita til almennra dómstóla með tilheyrandi kostnaði. Hins vegar geti leikið vafi á hvort valdsvið nefndarinnar taki til ágreiningsefnisins og sé því rétt að reifa nokkur lagasjónarmið þar að lútandi þar sem þess sé að vænta að nefndin skoði það ex officio hvort málið eigi undir hana.

Í greinargerðinni segir að ágreiningur í máli þessu lúti að lögskiptum vegna endursölu fasteignar sem kærði hafi leyst til sín við nauðungarstölu til að verja hagsmuni sína og varði því ekki beint það lögbundna hlutverk sem kærða sé ætlað að sinna. Um sé að ræða einkaréttarlega kröfu sem grundvallist á kaupsamningi um eignina. Bent er á að valdsvið kærunefndar húsnæðismála hafi verið rýmkað með lögum nr. 77/2001 um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, en engu að síður takmarkist það við þær ákvarðanir kærða sem taldar verði stjórnsýsluákvarðanir í skilningi stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sbr. athugasemdir með frumvarpi því sem síðar varð að lögum nr. 77/2001. Ákvarðanir einkaréttarlegs eðlis, eins og hin umdeilda ákvörðun, falli ekki undir valdsvið nefndarinnar. Krafan lúti að bótaskyldu innan samninga og um slík viðskipti gildi sérlög um fasteignaviðskipti og sjónarmið um skaðabótaábyrgð innan samninga. Þá er á það bent í greinargerð kærða að verulegur ágreiningur sé um málsatvik og því nauðsyn beinnar og milliliðalausrar sönnunarfærslu fyrir dómi. Sérstaklega er bent á að í yfirlýsingu húsfélagsins sé þess getið að skýrsla hafi verið samin um ástand hússins.

 

V. Niðurstaða

Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998. Hin kærða ákvörðun var tekin 12. maí 2004 en kæra er dagsett 7. júní sl. og barst nefndinni næsta dag. Hún er því komin fram innan kærufrests sem er fjórar vikur.

Málskotsheimild kæranda er reist á 4. gr. reglugerðar um kærunefnd húsnæðismála nr. 459/1999, sbr. 4. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál.

Mál þetta varðar þá kröfu kærenda að kærði haldi þeim skaðlausum af viðgerðarkostnaði á fjöleignarhúsinu H x-y. Hvað sem líður hugsanlegri skaðabótaskyldu kærða telur kærunefnd að úrlausnarefni málsins sé tvíþætt. Annars vegar hvort hin kærða ákvörðun sé í eðli sínu þannig að hún geti sætt endurskoðun kærunefndar húsnæðismála og í því sambandi vísast til sjónarmiða sem fram koma í kafla IV hér að framan. Hins vegar hvort málið sé þannig vaxið að ef það á undir kærunefnd sé unnt að kveða upp úr um hugsanlega skaðabótakröfu og umfang hennar. Til að unnt sé að leiða í ljós hvort kærði sé skaðabótaskyldur eins og atvikum máls þessa er háttað þarf sönnunarfærslu eins og þá sem færð er fram fyrir dómi, eftir atvikum með vætti dómkvaddra matsmanna. Slík sönnunarfærsla verður ekki færð fram fyrir kærunefnd húsnæðismála. Kærunefnd telur ekki nauðsynlegt að taka afstöðu til fyrra atriðisins þar sem ljóst er að úrlausn síðara atriðisins er ekki á færi nefndarinnar. Kröfu kæranda um skaðabætur úr hendi kærða er því vísað frá.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Kröfu A og B um að ákvörðun Íbúðalánasjóðs verði hrundið er vísað frá nefndinni.

 

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson