Mál nr. 2/2003

29.4.2003

Þriðjudaginn 29. apríl 2003 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál
nr. 2/2003:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

 

 og kveðinn upp svohljóðandi

  

Ú R S K U R Ð U R:

B f.h. A, hefur með kæru, dags. 27. janúar 2003, sem barst nefndinni þann 28. janúar 2003, skotið til kærunefndar húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 15. janúar 2003 um að fella niður hluta lána vegna fasteignarinnar X nr. 33b í Reykjavík auk vaxta og verðbóta.

 

I. Málsmeðferð

Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Óskað var greinargerðar Íbúðalánasjóðs, sem barst nefndinni 26. mars sl. Kæranda var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir. Athugasemdir kæranda bárust nefndinni 19. apríl 2003. Einnig bárust nefndinni frekari gögn frá kæranda þann 26. mars 2003.

Kærunefnd húsnæðismála tók málið til úrlausnar þegar frekari athugasemdir kæranda lágu fyrir.

 

II. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi festi kaup á X nr. 33b með kaupsamningi, dags. 30. janúar 2001. Seljandi var C, Y nr. 52. Fasteignin er timburhús og er eignarhluti kæranda allt húsið að undanskildum hálfum kjallara og hálfri lóð hússins. Fasteignaveðbréf með veði í eigninni voru gefin út af varnaraðila að andvirði 5.386.550 krónur.

Fljótlega eftir afhendingu komu í ljós gallar á húsinu vegna veggjatítlna. Rifti þá kærandi kaupunum við seljanda og fór jafnframt fram á það við varnaraðila að hann frestaði greiðslum af lánum er tryggð væru með veði í fasteigninni. Varð varnaraðili við þeirri ósk kæranda.

Þann 14. desember 2001 voru matsmenn dómkvaddir til að framkvæma mat á göllum á umræddri fasteign. Skiluðu matsmenn matskýrslu, dags. 24. mars 2002, og komust að þeirri niðurstöðu að verulegar skemmdir væru á húsinu af völdum veggjatítlna.

Með bréfi, dags. 2. janúar 2003, fór kærandi fram á það við varnaraðila að hann veitti honum hverja þá ívilnun sem hann ætti rétt á vegna þessa ástands hússins. Fór kærandi sérstaklega fram á niðurfellingu á hluta þess láns sem hvíldi á fasteigninni, en til vara krafðist kærandi niðurfellingar vaxta og verðbóta. Með bréfi, dags. 15. janúar 2003, hafnaði varnaraðili óskum kæranda á þeim forsendum að varnaraðili hefði ekki heimild til að afskrifa lán eða hluta lána nema hús teljist ónýt, sbr. ákvæði 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998. um húsnæðismál,

Kærandi kærði niðurstöðu Íbúðalánasjóðs til kærunefndar húsnæðismála með bréfi, dags. 27. janúar 2003, og óskaði endurskoðunar á henni.

 

III. Sjónarmið kæranda

Afstaða kæranda er byggð á kæru, dags. 27. janúar 2003, auk fylgigagna, og frekari athugasemdum kæranda, dags. 19. apríl 2003.

Kærandi fer fram á að niðurfellingu á hluta þeirra lána sem hvíla á eignarhluta hans í fasteigninni X nr. 33b, í það minnsta upp í kostnað þann er rakinn er í skýrslu dómkvaddra matsmanna. Sé þetta ekki mögulegt þá óskar kærandi eftir niðurfellingu vaxta og verðbóta sem fallið hafa á lánið frá því að það var tekið og til 15. júní 2003.

Kærandi segir niðurstöðu dómkvaddra matsmanna hafa verið að stórkostlegir gallar væru á fasteigninni X nr. 33b og kostnaður við endurbætur væri um 2.000.000 krónur. Telur kærandi þá fjárhæð varlega áætlaða. Enginn grundvöllur sé til samninga við seljendur fasteignarinnar.

Jafnframt segir kærandi að afráði varnaraðili að fara í innheimtuaðgerðir sé hann ekki borgunarmaður fyrir umræddum kröfum sjóðsins á hendur sér. Hafi málið enda  þegar valdið sér umtalsverðum búsifjum.

 

IV. Sjónarmið varnaraðila

Nefndinni barst greinargerð Íbúðalánasjóðs dags. 26. mars 2003. Í greinargerðinni kemur fram að kærandi hafi sent varnaraðila erindi vegna greiðsluvanda, galla og deilna við seljendur eignarinnar X nr. 33b. Hafi kærandi í framhaldi af því hlotið fyrirgreiðslu hjá varnaraðila með frestun á greiðslu af lánum. Hafi kærandi svo með bréfi, dags. 2. janúar 2003 óskað frekari ívilnana eins og að framan er rakið.

Varnaraðili bendir á að hann hafi sérstakar heimildir til að afskrifa lán eða hluta lána skv. 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998, um húsnæðismál. Sú heimild nái til tilvika þegar íbúð eyðileggist af óviðráðanlegum orsökum, m.a. af völdum veggjatítlna. Þar sem skilyrði er að íbúð hafi eyðilagst hafi stjórn sjóðsins ákvarðað að fjárhagstjón samkvæmt mati verði að nema a.m.k. 85% af brunabótamati íbúðarinnar. Í tilviki kæranda sé metið tjón hins vegar langt undir umræddu marki og þess vegna verði þessari heimild ekki beitt.

Varnaraðili segir nauðungarsölubeiðni hafa verið senda sýslumanninum í Reykjavík. Samkvæmt reglum varnaraðila verði uppboðsmál ekki afturkallað nema greitt sé um 50% vanskila eða gengið frá þinglýsingu skilmálabreytingar vegna frystingar lánanna.

Í ljósi þessa hafi varnaraðili ekki heimildir til að afskrifa lán eða hluta lána fyrir nauðungarsölu nema íbúð teljist ónýt og falli að heimild 47. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Aðrar heimildir feli einungis í sér takmarkaðar heimildir til að fresta aðgerðum tímabundið eins og að framan greinir. Ekki sé hægt að líta á sjóðinn sem meðeiganda kæranda að fasteigninni og sjóðurinn hafi enn fremur ekki heimildir til að bæta meint tjón kæranda við sölu eignarinnar eftir öðrum leiðum eins og farið sé fram á í erindi kæranda.

Í greinargerð varnaraðila kemur einnig fram að sú breyting hafi orðið á að eignin hafi verið seld og þar með hafi samningssamband kæranda og varnaraðila verið rofið.

 

V. Niðurstaða

Málskotsheimild kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, sbr. lög nr. 77/2001.

Málið varðar þá ákvörðun Íbúðalánasjóðs að synja kæranda um að veita honum frekari ívilnanir, fella niður lán með veði í X nr. 33b, að hluta eða fella niður vexti og verðbætur af umræddu láni.

Um ívilnanir vegna greiðsluerfiðleika og afskriftir lána vegna eyðileggingar húsnæðis er fjallað í 47. og 48. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál.

Samkvæmt 1. mgr. 48. gr. laganna er stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að veita skuldbreytingarlán til allt að 15 ára, í því skyni að leysa úr tímabundnum greiðsluerfiðleikum hjá lánþegum vegna lána. Skilyrði er að greiðsluvandi stafi af óvæntum tímabundnum erfiðleikum vegna veikinda, slysa, minni atvinnu eða atvinnuleysis eða af öðrum ófyrirséðum atvikum.

Í öðru lagi er stjórn sjóðsins heimilt skv. 2. mgr. 48. gr., með sömu skilyrðum og um getur í 1. mgr., að fresta greiðslum hjá einstökum lánþegum vegna lána, í allt að þrjú ár og leggja þær greiðslur við höfuðstól skuldarinnar, enda þyki slík aðstoð líkleg til að koma í veg fyrir greiðsluvanda.

Í þriðja lagi er stjórninni heimilt skv. 4. mgr. 48. gr. að lengja upphaflegan lánstíma lána sjóðsins hjá hverjum lántaka um allt að 15 ár með sömu skilyrðum og nefnd eru í 1. mgr. Hámarkslánstími hvers láns má ekki vera lengri en 55 ár.

Samkvæmt ákvæðinu er félagsmálaráðherra falið að setja nánari reglur um framkvæmd ákvæða 48. gr. laga nr. 44/1998 og hefur ráðherra í því sambandi sett reglugerð nr. 584/2001 um úrræði til að bregðast við greiðsluvanda vegna lána Íbúðalánasjóðs.

Í málinu liggur fyrir að varnaraðili hefur veitt kæranda ívilnanir á grundvelli 2. mgr. 48. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Það er álit kærunefndar að það sé meginregla stjórnsýsluréttar að stjórnvaldi beri að taka afstöðu til erinda sem beint er til þeirra, svo lengi sem þau heyra undir verksvið viðkomandi stjórnvalds. Í erindi kæranda, dags. 2. janúar 2003, kemur fram með skýrum hætti að hann sæki um hvers kyns ívilnanir sem sjóðurinn sjái sér fært að veita vegna málsins. Af bréfi varnaraðila, dags. 15. janúar 2003, verður hins vegar ekki ráðið að tekin hafi verið afstaða til allra þeirra ívilnana sem gert er ráð fyrir í lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál. Í ljósi þessa telur kærunefnd að varnaraðila hafi borið að taka sérstaklega afstöðu til þess hvort kærandi uppfyllti einhver þau ívilnunarskilyrði sem lög nr. 44/1998 gera ráð fyrir og tilkynna kæranda um niðurstöðu sjóðsins hvað varðar hverja ívilnun fyrir sig. Þegar af þessari ástæðu telur kærunefnd að málsmeðferð varnaraðila sé áfátt og að fella beri ákvörðun varnaraðila, dags. 15. janúar 2003 úr gildi. Beinir kærunefnd þeim tilmælum til varnaraðila að endurupptaka málið með hliðsjón af því sem að framan hefur verið rakið.

Eins og áður segir er fjallað um heimild Íbúðalánasjóðs til afskrifta lána í sérstökum tilvikum í 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998. Samkvæmt orðalagi ákvæðisins er sjóðnum heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur sjóðsins í sérstökum tilvikum, svo sem þegar íbúð sem stóð að veði fyrir viðkomandi kröfu hefur eyðilagst af óviðráðanlegum orsökum og eigandi hennar hefur ekki fengið bætur eða bætur hafa ekki dugað til uppgreiðslu á áhvílandi kröfum. Skilyrði fyrir afskriftum samkvæmt þessari málsgrein eru að fasteignareigandi hafi tekið venjubundnar fasteignatryggingar.

Af orðalagi 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998 verður ekki annað ráðið en heimild Íbúðalánasjóðs til afskrifta lána undir þeim kringumstæðum sem ákvæðið gerir ráð fyrir sé mjög þröng. Styðja lögskýringargögnum með lögum nr. 77/2001, er breyttu ákvæðum 47. gr. laga nr. 44/1998, einnig eindregið þá niðurstöðu. Gerir ákvæðið ráð fyrir tveimur skilyrðum þess að sjóðnum sé heimilt að afskrifa veðkröfur, annars vegar þarf að vera um sérstakt tilvik að ræða, sem er skýrt með dæmi, og hins vegar að fasteignareigandi hafi tekið venjubundnar fasteignatryggingar.

Í 2. mgr. 47. gr. laga 44/1998 er sérstaklega nefnt í dæmaskyni sambærilegt tilvik og til umræðu eru í þessu máli. Einnig má ráða af lögskýringargögnum að löggjafinn hafi haft skemmdir vegna veggjatítlna í huga við lögfestingu umrædds ákvæðis. Af dæmi því sem tekið er í ákvæðinu má ráða að í slíkum tilvikum sé gert ráð fyrir frekari skilyrðum afskriftar en almennt, þ.e. að veðandlagið hafi eyðilagst og eigandi hennar hafi ekki fengið bætur eða bætur ekki dugað til uppgreiðslu á áhvílandi kröfum. Er því óhjákvæmilegt undir tilteknum kringumstæðum að hafa umrædd skilyrði til hliðsjónar við mat á því hvort sjóðnum sé heimilt til að afskrifa veðandlög samkvæmt ákvæðinu.  Einnig telur kærunefnd að undir slíkum kringumstæðum verði öll skilyrði ákvæðisins að vera fyrir hendi til þess að slík afskrift sé heimil. Hins vegar verður ekki ráðið af orðalagi ákvæðisins að þessi regla eigi við í öllum tilvikum.

Kærunefnd húsnæðismála hefur undir höndum vinnureglur stjórnar Íbúðalánasjóðs við mat á því hvort afskrifa skuli veðkröfur sjóðsins á grundvelli heimildar 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998. Af reglunum má ráða að sjóðurinn setji almennt fjögur skilyrði fyrir því að heimilt sé að afskrifa kröfur, þ.e. í fyrsta lagi staðfestingu á eyðileggingu húss, í öðru lagi staðfestingu á fjárhæð bóta sem eigandi hefur fengið eða telur sig fá svo og ef eigandi fær engar bætur vegna tjónsins, í þriðja lagi yfirlýsingu eiganda um að hann muni ekki sækja frekari bætur og í fjórða lagi  staðfestingu á vátryggingu fasteignar. Í þessu sambandi telur kærunefnd rétt að benda á, m.a. í ljósi lögmætisreglu stjórnsýsluréttar sem og reglum stjórnsýsluréttar um skyldubundið mat, að Íbúðalánasjóði sé óheimilt að setja frekari skilyrði en ráða má af orðalagi 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998 með eðlilegri orðskýringu. Eins og að framan hefur verið rakið er einungis með góðu móti hægt að ráða tvö almenn skilyrði af ákvæðinu þ.e. að um sérstakar aðstæður sé að ræða og venjubundnar vátryggingar hafi verið keyptar vegna fasteignarinnar.

Enn fremur má ráða af umræddum vinnureglum að íbúð teljist ekki ónýt nema tjón á henni nemi, skv. mati dómkvaddra matsmanna eða samkvæmt dómi, að minnsta kosti 85% af brunabótamati eignarinnar.  Í fyrsta lagi ítrekar nefndin að ekki verður ráðið af 2. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998 almennt skilyrði um eyðileggingu fasteignar til þess að heimilt sé að afskrifa veðandlag samkvæmt ákvæðinu. Í öðru lagi telur nefndin að fyrrnefnd 85% regla eigi sér ekki stoð í ákvæðum 2. mgr. 47. gr. laganna. Felur því 85% reglan í sér óheimila þrengingu á þeim hlutrænu atvikum sem leitt geta til afskrifta lána samkvæmt ákvæðinu. Telur kærunefnd varnaraðila því óheimilt að leggja umræddra reglu til grundvallar í þeim tilvikum þar sem skilyrðið um eyðileggingu fasteignar er virkt.

Beinir kærunefnd húsnæðismála því til Íbúðalánasjóðs að umræddar vinnureglur verði endurskoðaðar með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Felld er úr gildi ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 15. janúar 2003, um að hafna kröfum A um hvers kyns ívilnanir sem lög nr. 44/1998 gera ráð fyrir. Íbúðalánasjóði ber að taka erindið til afgreiðslu að nýju.

 

 

Þuríður Jónsdóttir, formaður

Ástráður Haraldsson

Vífill Oddsson