Eldri úrskurðir og álit kærunefndar húsnæðismála
Mál nr. 4/2001
X gegn félasmálaráði Reykjavíkurborgar
Mánudaginn 11. mars 2002 var á fundi kærunefndar húsnæðismála tekið fyrir mál
nr. 4/2001:
X
gegn
félagsmálaráði Reykjavíkurborgar
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R :
Y, hdl., hefur fyrir hönd X, með kæru, dags. 15. ágúst 2001, skotið til kærunefndar húsnæðismála synjun félagsmálaráðs Reykjavíkurborgar um að falla frá kaupskyldu félagslegrar eignaríbúðar að Z. Kærandi er þinglýstur eigandi íbúðarinnar samkvæmt afsali, dags. 14. janúar 1994.
I. Málsmeðferð
Kærunefnd húsnæðismála leitaði eftir eftirfarandi gögnum: Greinargerð félagsmálaráðs Reykjavíkurborgar, dags.25. september 2001. Lögmanni kæranda var sent afrit hennar og gefinn kostur á að gera athugasemdir. Athugasemdir bárust nefndinni hinn 7. desember 2001. Einnig liggur fyrir nefndinni tillaga borgarstjóra Reykjavíkur um að falla frá forkaupsrétti félagslegra íbúða, sem samþykkt var í borgarstjórn 16. nóvember 2000.
Kærunefnd húsnæðismála tók mál þetta fyrir á fundum sínum 16. nóvember, 7. desember 2001, 21. febrúar 2002 og í dag til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi keypti upphaflega fasteignina Z, ásamt eiginmanni sínum, C og var afsal gefið út 25. júní 1977. Þinglýstur eigandi var C. Samkvæmt afsalinu hvíldi sú kvöð á íbúðinni að hún væri háð ákvæðum laga um verkamannabústaði eins og þau eru á hverjum tíma. Hinn 22. október 1992 var fasteignin seld nauðungarsölu. Húsnæðisnefnd Reykjavíkur krafðist þess þar að neyta forkaupsréttar og útlagningar samkvæmt ákvæðum laga nr. 86/1988, sbr. lög nr. 76/1989 og lög nr. 70/1990. Var það samþykkt og fékk húsnæðisnefnd Reykjavíkur afsal eignarinnar 3. nóvember 1993.
Kærandi keypti fasteignina Z, að nýju af húsnæðisnefnd Reykjavíkur. Samkvæmt afsalinu hvíldi enn sú kvöð á íbúðinni að hún væri háð ákvæðum laga um verkamannabústaði eins og þau eru á hverjum tíma, sbr. lög um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 97/1993, um Byggingarsjóð verkamanna og félagslegar íbúðarbyggingar. Í afsali kemur fram að afhendingardagur sé 22. október 1992, en afsal var gefið út hinn 14. janúar 1994.
Kærandi ritaði bréf til félagsmálaráðs Reykjavíkurborgar, dags. 2. maí 2001, þar sem kærandi fór fram á að Reykjavíkurborg geri undanþágu frá starfsreglum sínum og felli niður kvaðir um forkaupsrétt borgarinnar á fasteigninni. Í erindinu kemur fram að ekki standi til að selja íbúðina. Meginástæða þess að beiðni þessi er lögð fram sé sú að kærandi hafði í hyggju að sækja um lífeyrissjóðslán vegna mikillar greiðslubyrði, en vegna útreikningsreglna sem gilda um eignarhlut í verkamannabústöðum geti kærandi ekki nýtt sér þessi lán.
Félagsmálaráð tók erindið fyrir á fundi sínum 12. júlí 2001 og synjaði kröfu kæranda með eftirfarandi rökstuðningi:
Staðfest synjun. Á eigninni hvílir kaupskylda sveitarfélags, sbr. 83. gr. laga nr. 97/1993, sem heldur gildi sínu, sbr. bráðabirgðaákvæði í lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál. Kaupskyldan helst í 10 ár frá afhendingu íbúðar og rennur því út 22. október 2002. Félagsmálaráði er ekki heimilt að víkja frá framangreindum lagaákvæðum.
Þessari ákvörðun félagsmálaráðs Reykjavíkurborgar skaut kærandi til kærunefndar húsnæðismála.
III. Sjónarmið kæranda
Upplýsingar um afstöðu kærenda eru byggðar á kæru, dags. 15. ágúst 2001, og greinargerð lögmanns kæranda, ódags., en barst 7. desember 2001. Í kæru kemur m.a. fram að fasteignin hafi upphaflega verið keypt af kæranda ásamt maka í júní 1977. Eignin hafi síðan verið seld nauðungarsölu 22. október 1992 og var kaupandi húsnæðisnefnd Reykjavíkur. Afsal var gefið út 3. nóvember 1993. Kærandi keypti íbúðina að nýju og undirritaði afsal 14. janúar 1994, þar sem fram kemur að eignin var afhent 22. október 1992, þ.e. sama dag og nauðungarsalan fór fram. Kærandi tekur fram að hún hafi ásamt fjölskyldu sinni búið í fasteigninni frá 25. júní 1977 samfellt til dagsins í dag. Ekki standi til að selja íbúðina.
Kærandi upplýsir að greiðslubyrði kæranda og maka sé í dag 168.000 kr. á mánuði. Lánin séu bankalán í 2-4 ár með sjálfskuldarábyrgð. Þau eigi bæði kost á lífeyrissjóðslánum sem gætu minnkað greiðslubyrðina. Þessi lán geti þau ekki nýtt sér vegna útreikningsreglna sem gilda um eignarhlut í verkamannabústöðum. Kærandi óskar af því tilefni að Reykjavíkurborg veiti undanþágu frá starfsreglum sínum og felli niður kvaðir um forkaupsrétt borgarinnar á eigninni.
Í greinargerð lögmanns kæranda, ódags., en barst kærunefnd húsnæðismála 7. desember 2001 er þess krafist að lagt verði fyrir félagsmálaráð að aflétta kvöð um kaupskyldu af íbúð kæranda. Er byggt á því að kærandi hafi með óslitnu eignarhaldi og vörslum fasteignarinnar að Z öðlast rétt til þess að ráðstafa eignarráðum íbúðarinnar án tillits til kaupskyldu Reykjavíkurborgar, skv. lögum nr. 97/1993. Er því haldið fram að um fasteignina fari skv. 85. gr. laga nr. 97/1993, sem haldi enn gildi sínu, skv. 1 mgr. bráðabirgðaákvæðis I í lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál, enda hafi kærandi haft vörslur og önnur eignarráð fasteignarinnar allt frá 15. júní 1977. Er því einnig haldið fram að engu máli hafi skipt að eignin hafi verið seld nauðungarsölu þann 22. október 1992, enda hafi þá í reynd engin breyting orðið á eignarhaldi íbúðarinnar, hún hafi keypt íbúðina sama dag og uppboðið fór fram og að engin breyting hafi orðið á vörslum hennar. Verði því að telja að íbúð kæranda sé einungis undirorpin þeim 30 ára forkaupsrétti er sveitarstjórn er ætlaður skv. téðri lagagrein og Reykjavíkurborg féll frá. Þar af leiðandi sé kæranda að lögum heimil full og óskoruð ráðstöfun fasteignarinnar í eignarréttarlegu tilliti.
IV. Sjónarmið varnaraðila
Kærunefnd húsnæðismála barst greinargerð félagsmálaráðs Reykjavíkurborgar vegna kærunnar með bréfi, dags. 25. september 2001. Í greinargerðinni kemur m.a. fram að af hálfu varnaraðila er á því byggt að skv. ákvæði 83. greinar laga, nr. 97/1993, um Húsnæðisstofnun ríkisins sem hélt gildi sínu við gildistöku laga, nr. 44/1998, um húsnæðismál, sbr. bráðabirgðaákvæði laganna, hafi hann kaupskyldu á íbúð kæranda að Z þar til 10 ár eru liðin frá afhendingu eignarinnar. Þá komi fram í ákvæði 82. greinar laga 97/1993 að tímamörk afléttingar kvaðar um forkaupsrétt / kaupskyldu sveitarfélags skuli miðast við útgáfu afsals og skv. bráðabirgðaákvæði II. laga nr. 44/1998 miðast kaupskylda sveitarfélags við útgáfudag síðasta afsals. Af þessum sökum sé varnaraðila ekki heimilt skv. lögum að verða við beiðni kæranda um að gera undanþágu frá starfsreglum sínum og fella niður umræddar kvaðir á eigninni.
Þá verður að vísa til þess að skv. bráðabirgðaákvæði IV. laga nr. 44/1998 er það skilyrði fyrir afléttingu kvaðar að eigandi félagslegrar íbúðar hafi greitt upp skuld við framkvæmdaraðila og lán sem veitt hafa verið úr Byggingarsjóði verkamanna. Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum hefur kærandi ekki greitt upp lán þau sem tekin voru til kaupa íbúðarinnar hjá Byggingasjóð verkamanna og hvíla þær skuldir enn á eigninni skv. veðbókarvottorði. Þá er til þess vísað af hálfu varnaraðila að óheimilt sé að verða við beiðni kæranda um undanþágu þar sem með því væri farið gegn jafnræðisreglu stjórnsýsluréttar og kæranda veit réttindi umfram aðra eigendur félagslegra íbúða.
Varnaraðili telur sig því ekki geta orðið við beiðni kæranda þar sem slík undanþága sé ekki heimil skv. lögum sem um eignina gilda, auk þess sem ekki séu til staðar skilyrði þau sem lögin setja fyrir afléttingu kvaða, þó eignarhald hefði náð tilskyldum lágmarkstíma.
Af þessum sökum telur varnaraðili sig ekki geta fallist á kröfur kæranda og krefst þess að kærunefndin hafni erindinu.
V. Niðurstaða
Málskotsheimild kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga, nr. 44/1998, um húsnæðismál, sbr. 2. gr. laga nr. 77/2001.
Í erindi kæranda til félagsmálaráðs Reykjavíkurborgar, dags. 2. maí 2001, er óskað eftir undanþágu vegna niðurfellingar á kvöðum um forkaupsrétt Reykjavíkurborgar á verkamannabústað. Kærandi telur að ef fallið yrði frá kvöðinni væri henni unnt að setja á fasteignina veð fyrir lífeyrissjóðsláni. Af þeim sökum óskar kærandi eftir að Reykjavíkurborg geri undanþágu frá starfsreglum sínum og felli niður kvaðir um forkaupsrétt borgarinnar á eigninni.
Félagsmálaráð Reykjavíkurborgar synjaði kæranda á grundvelli þess að á eigninni hvíli kaupskylda samkvæmt 83. gr. laga nr. 97/1993, sbr. bráðabirgðaákvæði laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Í ákvörðun félagsmálaráðs kemur fram að kaupskyldan falli niður 22. október 2002. Því sé félagsmálaráði óheimilt að víkja frá framangreindum lagaákvæðum.
Fyrir liggur í máli þessu að umrædd eign var seld á nauðungarsölu hinn 22. október 1992. Kaupandi var húsnæðisnefnd Reykjavíkur. Kærandi keypti íbúðina að nýju af húsnæðisnefnd Reykjavíkur og var afsal til kæranda gefið út hinn 14. janúar 1994. Í afsali kemur m.a. fram að fasteignin sé háð ákvæðum laga um verkamannabústaði eins og þau eru á hverjum tíma. Með gildistöku laga, nr. 44/1998, um húsnæðismál hinn 1. janúar 1999 var hið félagslega íbúðarkerfi samkvæmt lögum nr. 97/1993 lagt niður. Í athugasemdum með frumvarpi til laganna kemur fram að hinu eldra kerfi verði þó viðhaldið á meðan innlausn íbúða samkvæmt því kerfi stendur yfir. Af þessum sökum voru sett ákvæði til bráðabirgða í XII. kafla laga, nr. 44/1998, um skil þeirra laga og laga nr. 97/1993, meðal annars hvað varðar réttarstöðu eigenda félagslegra eignaríbúða. Í 1. mgr. 83. gr. laga, nr. 97/1993, sem héldu gildi sínu, sbr. I. bráðabirgðaákvæði laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, er kveðið á um að framkvæmdaraðili (nú húsnæðisnefndir) hafi kaupskyldu á öllum félagslegum eignaríbúðum og félagslegum kaupleiguíbúðum fyrstu 10 árin frá afhendingu íbúðar.
Kærunefnd húsnæðismála telur að félagsmálaráð Reykjavíkurborgar hafi komist að réttri ákvörðun miðað við núgildandi lagaákvæði um kaupskyldu félagslegra eignaríbúða, sbr. 1. mgr. 83. gr. laga nr. 97/1993, sem héldu gildi sínu, sbr.
I. bráðabirgðaákvæði laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Í afsali fyrir fasteigninni, Stífluseli 4, Reykjavík, dags. 14. janúar 1994, er miðað við afhendingardag hinn 22. október 1992 og er því lögboðin kaupskylda til 22. október 2002, eins og kemur réttilega fram í ákvörðun félagsmálaráðs Reykjavíkur. Þessu til stuðnings skal einnig vísað til Hæstaréttardóms í málinu nr. 117/2001, en þar var talið að húsnæðisnefnd Hafnarfjarðar hafi verið óheimilt að falla frá kaupskyldu vegna félagslegrar eignaríbúðar. Í dómnum kemur einnig fram að eftir gildistöku laga ,nr. 44/1998, hefði áfram hvílt fortakslaus kaupskylda sveitarstjórna á félagslegum eignaríbúðum, enda að mati dómsins kaupskyldan ekki reist á ómálefnalegum sjónarmiðum og færi ekki í bága við eignarréttarákvæði og jafnræðisreglu stjórnarskrárinnar.
Kærunefnd húsnæðismála telur hins vegar að félagsmálaráð Reykjavíkurborgar hafi ekki sinnt leiðbeiningarskyldu sinni samkvæmt 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, sem skyldi. Þegar í upphafi lá fyrir að kærandi hafði ekki í hyggju að selja fasteignina, en kærandi átti í greiðsluerfiðleikum. Hefði félagsmálaráð átt að leiðbeina kæranda um að ákveðin úrræði væru fyrir hendi til að bregðast við greiðsluvanda vegna lána Íbúðalánasjóðs, sbr. reglugerð nr. 584/2001 um úrræði til að bregðast við greiðsluvanda vegna lána Íbúðalánasjóðs. Kærandi hefði getað sótt um greiðsluerfiðleikalán vegna lána Byggingarsjóðs verkamanna, en reglugerðin tekur til þess að Íbúðalánasjóður geti brugðist við tímabundnum greiðsluvanda lántakenda vegna lána sem veitt hafa verið í tíð eldri laga um Húsnæðisstofnun ríkisins og Íbúðalánasjóður hefur yfirtekið, sbr. 53. gr. laga, nr. 44/1998, um húsnæðismál. Hér er þó um minniháttar annmarka að ræða sem hefur ekki áhrif við úrlausn málsins.
Með vísan til framanritaðs gerir kærunefnd húsnæðismála ekki athugasemdir við ákvörðun félagsmálaráðs Reykjavíkurborgar frá 12. júlí 2001.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð :
Kærunefnd húsnæðismála gerir ekki ekki athugasemdir við ákvörðun félagsmálaráðs Reykjavíkuborgar frá 12. júlí 2001 í máli X, vegna félagslegrar eignaríbúðar að Z.
Þuríður Jónsdóttir formaður
Ástráður Haraldsson
Vífill Oddsson
